اجتهادات قضائية مميزة عن قطع التقادم بالحيازة

اجتهادات عن قطع التقادم بالحيازة

1- ينقطع التقادم المكسب اذا تخلى الحائز عن الحيازة او فقدها ولو بفعل الغير.
2- غير ان التقادم لا ينقطع بفقد الحيازة اذا استردها الحائز خلال سنة او رفع دعوى باستردادها في هذا الميعاد.
مادة 924 – مرسوم تشريعي رقم (84) لعام 1949 – القانون المدني

– الاختصاص القيمي في دعوى إنهاء الرهن و استرداد الأشياء المرهونة يحدد بحسب قيمة الأشياء المرهونة عملاً بالمادة (55) أصول محاكمات.
– ترك الأشياء المرهونة محل النزاع تحت يد المرتهن تأميناً لوفاء القرض من شأنه أن يقطع التقادم عملاً بالمادة (381-2) من القانون المدني. و يبقى التقادم منقطعاً مادام المال المرهون في حيازة الدائن المرتهن.
قرار 1215 / 1984 – أساس 3082 – محاكم النقض – سورية
قاعدة 181 – م. المحامون 1985 – اصدار 03 و 04 – رقم مرجعية حمورابي: 3215

لكل شريك في الشيوع الحق في ان يتخذ من الوسائل ما يلزم لحفظ الشيء، و لو كان ذلك بغير موافقة باقي الشركاء. و اعمال الحفظ التي يصح ان يقوم بها كل شريك في الشيوع منفردا دون حاجة الى موافقة باقي الشركاء قد تكون اتخاذ اجراءات، او رفع دعاوى مثل قطع التقادم اذا كان المال الشائع في حيازة اجنبي بنية تملكه بالتقادم المكسب، ورفع دعاوى الحيازة اذا كان هناك وجه لذلك ورفع دعاوى الاستحقاق اذا كان المال الشائع في يد مغتصب او في يد اي حائز اخر، و دعوى تعيين الحدود اذا قامت الحاجة الى تعيين حدود المال الشائع. والشريك في الشيوع في قيامه باعمال الحفظ يعتبر اصيلا عن نفسه و وكيلا عن سائر الشركاء.
قرار 1986 / 1983 – أساس 727 – محاكم النقض – سورية
قاعدة 136 – الملحق الدوري للتقنين المدني – استانبولي – رقم مرجعية حمورابي: 31346

لكل شريك في الشيوع الحق في ان يتخذ من الوسائل ما يلزم لحفظ الشيء ولو كان ذلك بغير موافقة باقي الشركاء واعمال الحفظ التي يصح ان يقوم بها كل شريك في الشيوع منفردا دون حاجة الى موافقة باقي الشركاء قد تكون اتخاذ اجراءات او رفع دعاوى مثل قطع التقادم اذا كان المال الشائع في حيازة اجنبي بنية تملكه بالتقادم المكتسب ورفع دعاوى الحيازة اذا كان هناك وجه لذلك ورفع دعاوى الاستحقاق اذا كان المال الشائع في يد مغتصب او في يد اي حائز اخر ودعوى تعيين الحدود اذا قامت الحاجة الى تعيين حدود المال الشائع.
والشريك في الشيوع في قيامه باعمال الحفظ يعتبر اصيلا عن نفسه ووكيلا عن سائر الشركاء.
قرار 1986 / 1983 – أساس 727 – محاكم النقض – سورية
قاعدة 221 – م. المحامون 1984 – اصدار 03 – رقم مرجعية حمورابي: 2522

1- ان دعوى الحيازة يجب ان تقام خلال سنة من تاريخ فقدها و ذلك تحت طائلة سقوط الحق باقامتها.
2- ليس لاقامة الدعوى الجزائية بشان نزع يد الغاصب من اثر في قطع التقادم.
3- ان صدور حكم جزائي باعتبار الخلاف مدنيا فان اقامة الدعوى بعد انقضاء السنة يجعل الحق ساقطا.
قرار 1961 / 1965 – أساس 373 – محاكم النقض – سورية
قاعدة 435 – اصول المحاكمات المدنية ج1 – ج7 – استانبولي – رقم مرجعية حمورابي: 13621

ينشئ عقد البيع التزاما من جانب البائع بنقل ملكية العقار المبيع على اسم المشتري وتسجيله في السجل العقاري.
ان تخلي البائع عن حيازة العقار المبيع الى الشاري يقطع التقادم بمقتضى احكام المادة (924) ق.م.
قرار 1281 / 1986 – أساس 859 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 85 – م. القانون 1987 – اصدار 01 الى 04 – رقم مرجعية حمورابي: 11526

ميعاد السنة في دعاوي الحيازة ليس من مدد التقادم التي تنقطع وتبدا من جديد وانما هو ميعاد سقوط، واذا شطبت الدعوى وجددت بعد مرور السنة لم تقبل.
قرار 3002 / 1964 – أساس 1174 – محاكم النقض – سورية
قاعدة بدون – م. المحامون 1965 – رقم مرجعية حمورابي: 32209

ان ميعاد السنة المحددة لاقامة الدعوى بطلب استرداد الحيازة، هو مهلة سقوط لا تقادم فلا تنقطع بالمطالبة القضائية.
قرار 1768 / 1958 – أساس بدون – محاكم النقض – سورية
قاعدة 801 – م. المحامون 1958 – رقم مرجعية حمورابي: 32188
ميعاد السنة في دعاوى الحيازة ليس من مدد التقادم التي تنقطع و تبدا من جديد و انما هو ميعاد سقوط. و اذا شطبت الدعوى و جددت بعد مرور السنة لا تقبل.
قرار 3002 / 1964 – أساس 1174 – محاكم النقض – سورية
قاعدة 424 – اصول المحاكمات المدنية ج1 – ج7 – استانبولي – رقم مرجعية حمورابي: 13610

ان حيازة المشتري للمبيع وتصرفه به منذ نشوء الالتزام يعتبر اقرارا ضمنيا بحق الدائن يقطع التقادم.
قرار 855 / 1983 – أساس 663 – محاكم النقض – سورية
قاعدة 1735 – القانون المدني ج1 الى ج9 – استانبولي – رقم مرجعية حمورابي: 29671

ان تسلم المشتري للعقار المبيع ريثما تجري معاملة التسجيل لاسمه يعني جعله تحت حيازته و يفيد معنى الرهن الحيازي و يقطع التقادم.
قرار 1451 / 2005 – أساس 1031 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 220 – م. المحامون 2006 – اصدار 05 و 06 – رقم مرجعية حمورابي: 58716

ان المقصود بكلمة الغبن هو مطلق الضرر سواء كان ناتجا عن عمل فيه معنى الحيلة والخدعة ام لا وهو كل من يعمل على تقرير حقوق لمنفعته على عقار لغيره او من يتقبل الحقوق وهو يعلم انها ليست له فهو اذن يشتمل على كل عمل يكون من نتيجة قيد العقار على اسم غير مالكه. ان اركان القرار القضائي ثلاثة وهي ان يصدر عن محكمة تتبع جهة قضائية مختصة وفي خصومة صحيحة وان يكون مكتوبا وفي حال فقدان احد هذه الاركان اعتبر الحكم معدوما.

ان حيازة المشتري للمبيع وتصرفه به من نشوء التزامه يعتبر اقرارا ضمنيا بحق الدائن بقطع التقادم. ان القاضي يصبح بقوة القانون غير صالح لنظر الدعوى وممنوعا من سماعها ويتحتم عليه من تلقاء نفسه التخلي عنها تحت طائلة البطلان اذا افتى او كتب بها او اذا اتخذ اجراء او موقفا يكشف عن رايه او وجهة نظره وان اعطاء القاضي البدائي حجزا احتياطيا في الدعوى يجعله غير صاحب صلاحية للنظر في الدعوى امام محكمة الاستئناف.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–

قرار 1005 / 1995 – أساس 991 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 191 – م. القانون 1996 – القسم الثاني – رقم مرجعية حمورابي: 12495
– من حاز عقارا غير مسجل أصلا باسم أملاك الدولة بنية التملك وبشكل هادئ علني مستمر مدة عشر سنوات حق له تسجيله باسمه في قيود السجل العقاري.
– إذا كسب الحائز الملكية بالتقادم عن طريق التمسك به فإن الملكية تنتقل إلى الحائز بأثر رجعي من وقت بدء الحيازة التي أدت إلى التقادم فيعتبر الحائز مالكا للعقار من تاريخ وضع يده عليه بنية التملك وطيلة مدة التقادم.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–
تتلخص أسباب الطعن بما يلي:
1- خالف الحكم المطعون فيه حجية القضية التي يتمتع بها الحكم القضائي الصادر عن لجان التحديد والتحرير القاضي بتسجيل الأرض باسم الطاعن لثبوت تصرفه بها مدة التقادم المكسب.

2- إن نص المادة 11 من القرار 188 لعام 1926 والفقرة 3 من المادة 825 من القانون المدني إنما تتعلق بالأراضي المسجلة أصلا في السجل العقاري.
3- وإن الحكم بتسجيل الأراضي في السجل العقاري نتيجة حيازتها والتصرف بها مدة التقادم المكسب إنما يعود بأثر رجعي إلى تاريخ بدء الحيازة وهذا ما استقر اجتهاد محكمة النقض.
4- إن الاجتهادات المعتمدة في الحكم المطعون فيه لا تنطبق على واقعة الدعوى لأنها تتعلق بعقارات كانت مملوكة أصلا ومسجلة باسم أملاك الدولة في السجل العقاري ثم اكتسب عليها الأفراد حقوقا عينية.

في المناقشة والقضاء:
حيث أن المدعي الطاعن بهدف من دعواه إلى منع الجهة المدعى عليها من معارضته من مبلغ (13100.55) ل.س مع كافة الإضافات والغرامات وإلزامها برد مبلغ 8545.20 ليرة سورية مع فوائده سبق لها أن استوفته منه، تأسيسا على أنه تملك العقارين رقم (21 و 30) في قرية رميلة منطقة عين العرب نتيجة قرار صادر عن لجنة التحديد والتحرير إلا أن الجهة المدعى عليها حققت عليه مبلغ (16080.80) ل.س وإنها استوفت منه من أصل المبلغ المطلوب استرداده وهي جادة باستيفاء المبلغ المتبقي الذي يطلب منعها من معارضته به.

وحيث أنه يتبين من القرار رقم (203 و 204) الصادر عن اللجنة العقارية بتاريخ 22/9/1972 المتضمن تسجيل العقارين رقم 21 و 30 رميلة باسم المدعي أن اللجنة المذكورة استثبتت بالأدلة المقبولة قانونا أن الطاعن يضع يده على العقارين المذكورين وأن مورثه من قبله يضع يده عليهما بنية التملك مدة تفوق مدة مرور الزمن المكسب للملكية وإنهما يستثمرانهما لمنفعتهما منذ ما قبل العهد العثماني. الأمر الذي حدا باللجنة المذكورة إلى القضاء بتسجيل هذين العقارين باسم المدعي بموجب القرار المحكي عنه ورد اعتراض أملاك الدولة بهذا الشأن.

وحيث أن المادة (38) من القرار رقم 186 المؤرخ في 15/3/1926 المتضمن أعمال التحديد والتحرير تنص على ما يلي:
عندما يكون عقار أو مال غير منقول، مهما كان نوعه، غير مقيد أصلا في الدفتر خانة أو في سجلات التسجيل في جبل لبنان القديم، وكان مملوكا بدون سند. فيقيد حق الملكية أو حتى التصرف، حسب الاقتضاء باسم واضع اليد الحالي، إذا كان امتلكه بصورة هادئة علنية وبدون انقطاع، هو بنفسه أو بواسطة مورثه أو بواسطة شخص آخر لحسابه، بحق أو بغير حق، مدة عشر سنوات أو خمس عشرة سنة، حسبما يكون نوع العقار أو المال غير المنقول الشرعي. أميريا أو ملكا. وإذا كان واضع اليد الحالي غير متمم لهذه الشروط فيقيد حق الملكية أو التصرف، حسب الاقتضاء، باسمه إذا رضي أن يدفع قيمة بدل المثل مخمنا، وفقا لأحكام المادة (12) أدناه وإذا رفض فيقيد العقار باسم أملاك الدولة.

وحيث أن هذا النص هو الذي يحكم واقعة الدعوى.
وحيث أن النص المشار إليه صريح في دلالته على أن من حاز عقارا غير مسجل أصلا باسم أملاك الدولة بنية التملك وبشكل هادئ علني مستمر مدة عشر سنوات حق له تسجيله باسمه في قيود السجل العقاري.
وحيث أنه إذا كسب الحائز الملكية بالتقادم عن طريق التمسك به، فإن الملكية تنتقل إلى الحائز. لا من وقت التمسك بالتقادم أو من وقت اكتمال مدة التقادم فحسب بل تنتقل إليه بأثر رجعي من وقت بدء الحيازة التي أدت إلى التقادم. فيعتبر الحائز مالكا للعين التي كسبها بالتقادم، نتيجة أعمال التحديد والتحرير، من وقت وضع يده عليها بنية تملكها ويكون مالكا لها طيلة مدة التقادم واستناد التقادم بأثر رجعي إلى وقت بدء سريانه إنما تقضي به طبيعة نظام التقادم والهدف الذي يرمي هذا النظام إلى الحقيقة، فهو يرمي إلى حماية الأوضاع المستقرة وقد أخذت هذه الأوضاع تستقر منذ بدء سريان التقادم فإذا اكتملت مدة التقادم وملك الحائز العين. قضى الواجب الرجوع إلى الوقت الذي بدأ فيه سريان التقادم واعتبار الحائز مالكا للعين من ذلك الوقت، فلا يرد المالك ثمرها حتى ولو لم يمتلك هذه الثمار استقلال بالقبض وبالتقادم.

(ن – 543 – 599 لعام 1976)
وحيث أن المادة 825 من القانون المدني وكذلك المادتين 10 و 11 من القرار 188 لعام 1926 تتعلق جميعها بالأراضي المسجلة في السجل العقاري فلا مجال لتطبيقها على واقعة الدعوى مما يجعل مطالبة الجهة المدعى عليها للمدعي بأجر مثل العقارين اللذين اكتسب ملكيتهما بالتصرف لا سند لها في القانون مما يوجب ردها.
أما لجهة الدفع بعدم الاختصاص الوظيفي لمحكمة البداية لرؤية هذه الدعوى لسبق ردها من قبلها لهذه العلة واكتساب الحكم بذلك درجة القطعية فإن اجتهاد محكمة النقض الصادر في القضية رقم قرار (670) أساس 1209 تاريخ 24/8/1974، قضى بأن القضاء العادي ذو الولاية العامة هو المختص بنظر هذه الدعاوى.
وحيث أن اجتهاد محكمة النقض رقم 1253 تاريخ 16/11/1975 عمالي قضى بأنه ليس ثمة ما يمنع المحكمة ذاتها، إذا سبق لها أن أصدرت حكما بعدم الاختصاص الموضوعي أن ترى الدعوى مجددا إذا ما تقرر على أي وجه قانوني سليم أن الاختصاص في موضوعها ينعقد لها، وأن ذلك لا يعتبر تصد منها للموضوع الواحد مرتين.
الأمر الذي يجعل الحكم المطعون فيه قائما على أسباب قانونية كافية لحمله.
وحيث أن الحكم المطعون فيه لم يسر على هذا النهج فقد غدا معتلا مما يعرضه للنقض وحيث أن القضية جاهزة للفصل فإن هذه المحكمة تحتسبها لحسم الموضوع.

لذلك تقرر بالاتفاق:
1- قبول الطعن ونقض الحكم المطعون فيه.
2- منع الجهة المدعى عليها من معارضة المدعي من تحصيل مبلغ (13100.55) ثلاثة عشر ألف ومائة ليرة سورية وخمسة وخمسون قرشا سوريا.
3- إلزام الجهة المدعى عليها أن ترد للمدعي مبلغ (8545.20) ثمانية آلاف وخمسمائة وخمسة وأربعين ليرة سورية وعشرين قرشا سوريا وهو المبلغ الذي حصلته منه بدون وجه حق.
4- فك الحجز الذي ألقته الجهة المدعى عليها على أموال المدعي وتثبيت القرار الصادر بوقف التنفيذ بشأنه.

قرار 2204 / 1982 – أساس 95 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 83 – م. القانون 1983 – اصدار 01 الى 04 – رقم مرجعية حمورابي: 70151

(ان تصرفات المدين المفلس الجارية قبل شهر افلاسه وخلال فترة الريبة تعتبر صحيحة نافذة بين الطرفين، ولا يمكن اعتبارها معدومة بقوة القانون. لان المشرع جعلها من قبيل البطلان النسبي لذلك لابد من اللجوء الى القضاء من اجل استصدار حكم بشان تقريرها).
(اما فيما يتعلق بنفاذ هذه التصرفات قبل كتلة الدائنين فانه لا يمكن الاحتجاج بهم بحقهم باعتبار ان القانون ابطلها لمصلحتهم. (المادة 623 ق، ت).
(كل تصرف من شانه ان يقطع مدة التقادم يعتبر كان لم يكن اذا كان مقرونا بالتحفظ التام).
(ان طلبات استرداد الاموال موجودة في حيازة المفلس لا يجوز اثارتها اول مرة امام محكمة التمييز بل لابد من الادلاء بها امام محكمة الموضوع بادئ الامر. (المادة 723 ق، ت).
قرار 448 / 1953 – أساس 516 – محاكم النقض – سورية
قاعدة 77 – م. المحامون 1953 – رقم مرجعية حمورابي: 32955
– ان معنى حسن النية في مجال التملك بالالتصاق هو ان يعتقد الباني او الغارس ان له الحق في اقامة المنشات او غرس الغراس اي انه يحدث ذلك في ملكه. ولا يشترط السبب الصحيح كشرط صحيح.
– لا محل للادعاء بالتقادم في هذه الحال، بحسبان ان وضع اليد يقطع التقادم.
– الحصول على الترخيص الاداري بالنسبة الى عقارات الحدود ليس شرطا لصحة العقد، ولكنه شرط وضعه المشرع لصحة الحكم بتثبيت البيع.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–
أسباب الطعن:
1 – جاء القرار مشوباً بالتناقض وعدم التطابق بين الحيثيات والوقائع لأن الطرفين تحكمهما علاقة مزارعة إلى العام 1971 حيث تم إبرام عقد شراء أقيمت الدعوى من النيابة العامة بإبطاله وتم إبطال العقد عام 1973 وأزيلت جميع آثاره وبإعاة الحال إلى ما كانت عليه بين الطرفين قبل إبرام العقد. ثم جددت المزارعة بين الطرفين واستمرت حتى جاءت أعمال التحديد والتحرير وادعى المطعون ضدهم بوضع اليد ورُدَّ ادعائهم من القاضي العقاري. ثم أقاموا هذه الدعوى مدعيين مجدداً بالتملك بالالتصاق. وقد ورد القرار المطعون فيه بشكل غير منسجم مع الوقائع سواء لجهة تجديد علاقة المزارعة بعد البيع الباطل واستمراره بحيث اعتبرت المحكمة في قرارها أن المزارعة يمكن أن تنقلب لشراء بينما الواقع هو أن الشراء انقلب إلى مزارعة. وإن القاضي العقاري واعتراضهم لجهة الالتصاق وليس لعلة التقادم المكسب.

2 – جاء القرار مشوباً بفساد التعليل والتأويل حيث اعتبر أن حسن النية متوفر لدى الحائز. وقد استندت المحكمة مصدرته على أحكام الحيازة والتقادم المكسب حسب رأي الفقيه السنهوري وهذا ما قاد المحكمة إلى تعليل خاطئ بذلك الإسناد بحسبان أن مناقشة الموضوع الذي اعتمدته المحكمة كان قد ورد بباب الحيازة من كتاب السنهوري والذي يعتبر مرتكزاً في عمليات التحديد والتحرير بينما الادعاء خلاف ذلك ويتعلق بشرائط أحكام التملك بالالتصاق التي عالجتها المادة 890 مدني. مما يتضح معه الخلل الذي وقعت فيه المحكمة والتي اعتمدت على الترخيص الحدودي.

3 – لقلب العقد الباطل إلى عقد صحيح مما أوقعها بفساد الاستخلاص بحسبان أن الترخيص ليس بمنشئ للحق وإنما تدبير إداري وقد استدلت المحكمة من وجود الترخيص أنه إلغاء للبطلان مما شاب القرار بفساد التعليل.

4 – جاء القرار مشوباً بفساد الاستخلاص حيث ذكرت المحكمة في حيثياتها بأنه لا يمنع أن يأتي عقد الشراء بعد المزارعة واعتبرت ذلك رداً على الدفوع المثارة بأن العقد قد أبطل وبعد الشراء نشأت علاقة مزارعة مستجدة ومستمرة، ولو أمعنت المحكمة النظر في وقائع التصرفات القانونية المتجددة وتاريخ نشؤها واستمرارها لما وقعت في استخلاص غير سليم. وإذا كانت المحكمة لم تأخذ ببطلان العقد فكان عليها أن تأخذ بإقالة العقد وفي نشوء علاقة المزارعة المتجددة والمستمرة عدة أعوام بعد إبطال العقد المزعوم وحتى الادعاء. وهذا يؤكد نشوء تصرف قانوني جديد وترسيخ لعلاقة المزارعة بين الطرفين، مما لا يجوز التمسك بحالات قديمة ألغتها تصرفات جديدة وثبتتها الأحكام القطعية بين الطرفين والتي جسدت علاقة المزارعة ومنها قرار لجنة تحديد الأجور للعمل الزراعي رقم 127/1986 وقرار المجلس التحكيمي الأعلى للعمل الزراعي (405/1983).

5 – الخطأ في التطبيق القانوني ومخالفة المادة 890 مدني من حيث عدم توفر الشروط التي أوجبها المشرع للتملك بالالتصاق لا بالنسبة للسبب الصحيح ولا بالنسبة لحسن النية لأن عقد الشراء المؤرخ 21/5/1971 لا يصلح كسبب صحيح لأنه قد أبطل كلياً بحكم محكمة النقض 941/1975 لمخالفته النظام العام وبموجبه أعيد الطرفين إلى الحالة التي كانت عليه قبل العقد حيث كان يحكم بينهما علاقة المزارعة. وعليه فإن الشراء وما نتج عنه من أثر أصبح معدوماً ولا يمكن الركون إليه كسبب صحيح، كما أن قرار المخاصمة بشكل غير مباشر نفى شرطاً من شروط التملك بالالتصاق وهو عدم توفر السبب الصحيح وقضى بأن وضع اليد تم استناداً لعقود المزارعة وحسن النية غير متوفر في جميع المراحل للخلافات التي استمرت بين الطرفين والناشئة عن الاستثمار الزراعي، ومعنى حسن النية أن يعتقد الباني أن له الحق في إقامة المنشآت لاعتقاده بأنه يحدث ذلك في ملكه ولا يشترط إلا السبب الصحيح.

ومحكمة النقض بقرارها 941/ 1999 اعتبرت آل دياب عالمين ببطلان العقد ابتداء حين خلص إلى اعتبار المتعاملين ضمن أراضي الحدود يجب أن يكونوا على معرفة بوجوب الاستحصال على الترخيص المطلوب. وهذا يدحض ادعاءهم من أنهم غرسوا على أرض يملكونها بموجب عقد الشراء الباطل وأن الغراس تم بموجب علاقة المزارعة مقابل أجر. ومن المعروف نشوب الخلاف على العقد الباطل بعد ثلاثة أشهر وكانت موضوع دعوى وتكوّن العلم لديهم بحالات الإبطال وبالتالي انتفى شرط حسن النية بعلمهم بإبطال العقد.

وتبعاً لذلك فقد حددت المزارعة بموجب أحكام قضائية مبرمة واستقرت بين الطرفين وآخرها قرار لجنة تحديد الأجور 140 لعام 1993 بعد عشرين عاماً على الادعاء بالعقد الباطل وسكوتهم حتى افتتاح عمليات التحديد والتحرير فتكون علاقة المزارعة هي التي تجسدت بين الطرفين ونظمتها أحكام قضائية مما لا محل للادعاء بالتملك بالالتصاق. فضلاً على اعتلال الخصومة لجهة تمثيل القاصر عمر محمد لطفي السباعي وزينة أحمد توفيق السباعي ولم يتم الحصول على إذن بمخاصمتهم من القاضي الشرعي مما لا يحقق صحة الخصومة بالدعوى.
6 – جاء القرار معيباً حينما غفل من إعمال الأحكام القضائية والرد على الدفوع. فما دام هناك أحكاماً للقضاء الزراعي تؤكد وجود علاقة المزارعة بين الطرفين واستقرارها الأكثر من عشرين عاماً فإن يد المزارع لا تنقلب إلى يد مالكة وليس هناك سبباً صحيحاً ولو امتنعت المحكمة النظر في هذه القرارات وفي حكم المخاصمة رقم 131/1999 لما وقعت في الخطأ خاصة وأن حكم المخاصمة نفى بشكل غير مباشر في إقراره شرط من شروط التملك في توفر السبب الصحيح. كما أغفلت المحكمة الرد على الدفوع لجهة إعمال التقادم بمرور أكثر من عشرين عاماً على المداعاة.

في القضاء:
تهدف الدعوى إلى طلب الحكم بتملك المدعيين محمود ومحمد شيخ صطوف الذياب مقداره 1600/2400 سهماً من العقار رقم /7/ من الأجزاء المشار إليها في استدعاء الدعوى المؤرخ 5/6/1999 وبتسجيل ذلك باسميهما مناصفة في السجل العقاري لعلة سبق شراءهما للحصة المدعى بها وما ضم إليها بالقرار /2/ الصادر بتاريخ 19/7/1997 عن القاضي العقاري في حلب وتم نقل الملكية باسمهما. وبنتيجة دعوى المخاصمة 331 /1962 تاريخ 4/5/1999 جرى إعادة الملكية إلى الجهة المدعى عليها لأن محكمة الاستئناف مصدرة القرار المخاصم لا تملك البحث في موضوع التملك بالالتصاق لأن ذلك من اختصاص محكمة الموضوع لأن المدعيين قاما بغرس العقار بأشجار الزيتون وأشادا أبنية سكنته وما زال العقار في حوزتهما..

وكان شقيق المدعيان الآخر المرحوم عبد الله قد اشترى الحصة الباقية من العقار وأقام ورثته دعوى مستقلة بطلب تملكهم لحصة مورثهم من ذات العقار بالالتصاق واستناداً للمادة 889 مدني… طلبا الحكم بتملكهما… للحصص المدعى بها.
ومن حيث إن محكمة الدرجة الأولى قضت برد الدعوى لعدم الثبوت وباستئناف القرار البدائي من الجهة المدعية قضت محكمة الاستئناف بفسخ القرار البدائي وبالحكم للمدعيين وفق دعواهما حسبما هو ثابت من منطوق القرار الاستئنافي الذي طعن به المدعى عليهم أمام هذه المحكمة وطلبوا نقضه للأسباب المبينة فيما سلف.
ومن حيث إن دعوى الجهة المدعية المطعون ضدها محكومة بقواعد المواد 889 وما بعدها من القانون المدني التي نصت على أحكام التملك بالالتصاق حيث إنه بمقتضى الفقرة /3/ من المادة المشار إليها « إذا كانت الأبنية والغراس ذات قيمة تفوق قيمة الأرض فلصاحب الأغراس والأبنية الحق في أن يتملك الأرض المبني عليها والمغروسة لقاء دفع قيمة رقبتها للمالك ».

ومن حيث إنه حسب النص القانوني المشار إليه إذا كان من أقام المنشآت يعتقد بحسن نية أن له الحق في إقامتها فإن القانون يعامله حينئذ معاملة يراعي فيها حسن نيته.
ومن حيث إن الباني والغارس يعتبر حسن النية عندما يعتقد أن الأرض التي أنشأ عليها بناء أو غرس فيها أشجاراً أو أحدث فيها إنشاءات هي ملكه. وبعبارة أخرى عندما تكون يده على الأرض مبنية على سند ناقل للملكية يجهل العيوب التي تشوبه. وقد استقر الاجتهاد القضائي منذ العام 1974 حتى الآن على تكريس المبدأ القانوني المشار إليه. فقضت محكمة التمييز السورية أنه « لا يجوز لأحد أن يضع يده على مال الآخر وإذا ما فعل وجب التحري عن سنده فإن كان سبباً من أسباب التملك خفي عليه عيبه فاعتقد عن حسن نية بملكيته وتصرف بالبناء والتعمير ثم ظهر الخطأ في سنده قيل وقتئذ إنه حسن النية وإنه يستفيد من أحكام المادة 216 من قرار الملكية العقارية رقم 3339 المقابلة لنص المادة 889 مدني ». (قرار محكمة التمييز رقم 75 تاريخ 13/11/ 1947).

كما قضت محكمة النقض على أنه « في حال حسن النية إذا كانت قيمة البناء والغراس تفوق قيمة الأرض تملك صاحب البناء ».
وقضت أيضاً « إن معنى حسن النية في مجال التملك بالالتصاق هو أن يعتقد الباني أو الغارس أن له الحق في إقامة المنشآت أو غرس الأغراس لاعتقاده أنه يحدث ذلك في ملكه. ولا يشترط السبب الصحيح كشرط صحيح ». (قرار نقض 22 تاريخ 14/1/1975).
وقضت أيضاً « إذا تبت أن البناء قد بوشر بإشادته في وقت كان من باشر بناءه معتمداً على سبب صحيح فإنه يكون بذلك حسن النية ولا عبرة للفسخ بأثر رجعي على حسن نيته لأنه لا ينقلب الباني إلى سيئ النية ولو فسخ عقده » (قرار نقض 264 صادر بتاريخ 23/3/1976).

وهذا ما ينطبق على واقعة الدعوى بحسبان أن من وقائع الدعوى والأدلة القائمة عليها أن الجهة المدعية اشترت الحصص من العقار مثار النزاع وأشادت عليها أبنية وغرست غراساً وأحدثت إنشاءات بعد إبرامها عقد البيع، وهو سبب صحيح وناقل للملكية في وقت انعقاده. غير أنه تم إبطال العقد المذكور استناداً للدعوى التي أقيمت من النيابة العامة في حلب لعدم اقتران عقد البيع بموافقة الجهات الإدارية وحصول المشترين على الترخيص المنصوص عنه بالمرسوم التشريعي رقم 193 لعام 1952 وذلك لوقوع العقار في منطقة حدودية ومن المتوجب على المشتري الحصول على الترخيص المنصوص عنه بأحكام المرسوم المشار إليه ليصار إلى نقل العقار إلى اسمه في السجل العقاري. بمعنى أن شرط الحصول على الترخيص ليس شرطاً لصحته وإنما شرط وضعه المشرع لصحة الحكم بتثبيت البيع فيكون إقدام الجهة المدعية على البناء والغراس في الأرض التي اشترتها قائم على سبب صحيح. وقد قامت به في وقت كانت تعتقد أن الأرض التي بنت عليها وغرست بها هي ملكها استناداً لسند البيع الناقل للملكية وهي على جهل بالعيب الذي لحق به من حيث امتناع جهة الإدارة عن منح الترخيص بنقل الملكية،

وكانت قد بنت وغرست قبل صدور رفض الترخيص مما يجعل استنادها عند قيامها بالبناء والغرس على عقد البيع الذي بحيازتها وهو سبب من أسباب التملك خفي عليها عيبه، وقد تم بناءها وغرسها بحسن نية ثم بعدها ظهر الخطأ في سندها مما يدعو للقول بأن الجهة المدعية حسنة النية عند تصرفها بالبناء والغرس، وهذا ما أرسته محكمة النقض في حكمها رقم 1150 تاريخ 1/6/1983 بحيث لم يعد من مجال للقول بسوء نية المدعيين عندما تصرفا بالتعمير والغرس لأن الباني والغارس يعتبر سيئ النية عندما لا يستند في وضع يده على الأرض التي أقام عليها البناء وغرس فيها الأغراس إلى أي سبب ناقل للملكية كما في حالة الغصب، أو عندما لا يستند إلى سبب معقول للأسباب بأن الأرض هي ملكه كما لو اشتراها من شخص يعلم أنه غير مالك لها. لأنه كما سلف القول إن معنى حسن النية في مجال الالتصاق وتطبيق أحكام المواد 889 مدني وما بعدها هو اعتقاد الباني أو الغارس أن له الحق في إقامة المنشآت أو غرس الأغراس لاعتقاده أنه يحدث ذلك في ملكه حسبما قضت به محكمة النقض في حكمها رقم 1551 تاريخ 23/8/1982 وغيره.

ومن حيث إنه ما دام سبب التملك قائم على الالتصاق بهذه الدعوى وقد تحققت محكمة الموضوع من توافر شروطه على النحو المساق في حيثيات القرار المطعون فيه والتي جاءت منطبقة مع القواعد المحكي عنها فيما سلف فلا وجه للاحتجاج بأثر أي حكم قضائي سابق صدر بين ذات الخصوم في غير موضوع هذه الدعوى، لاختلاف السبب الذي أقيمت بصدده تلك الدعاوى لأن بعضها جاء قاصراً على ثبوت العلاقة الزراعية وبعضها الآخر وبخاصة حكم المخاصمة الذي اعتمده الطاعنون مستنداً لنقض القرار المطعون فيه والذي جاء قاصراً على البحث في سبب التملك القائم على وضع اليد على العقار مثار النزاع مدة التقادم المكسب لحق التسجيل الذي أخذ به قرار محكمة الاستئناف المشكو منه والذي أبطلته محكمة المخاصمة بحكمها رقم 331 وتاريخ 4/5/1999 بتسبيب خلاصته:

« إن المدعى عليهم – أي المدعين في هذه الدعوى – سبق لهم أن اشتروا العقار موضوع الدعوى ولكونه يقع في أراضي حدودية فلا بد من الترخيص حسب أحكام القانون 193/1952 وقد استند اجتهاد محكمة النقض على أن طلب الترخيص ليس شرطاً لصحة العقد – بمعنى أن العقد وقع صحيحاً حسب الحيثية السابقة – وإنما شرط لصحة الحكم وبالتالي يتوجب الحصول على الترخيص فإذا لم يتم الحصول كان العقد باطلاً ويزول أثره. فلم يعد من الجائز إعادة البحث بالبيع والشراء طالما أن البيع قد تم إبطاله بقرارات قطعية. والقرار أخطأ خطأ جسيماً عندما أهمل القرارات القضائية الواجبة الرعاية وطالما أن البيع باطل لتعلقه بالنظام العام وطالما أن القرارات الصادرة عن لجان العلاقات الزراعية حددت الأجور المستحقة فتكون يد المدعى عليهم المطلوب مخاصمتهم – أي المدعين هنا – يداً طارئة. وهذا النوع من الحيازة لحساب الغير تقتضي نية التملك.
وليس لهذا الحائز التمسك بالتقادم مهما امتد الزمن مما لم يعد بالإمكان الادعاء بالتملك المكسب لأن حيازة المدعى عليهم لا تعطيهم حقاً في التملك المكسب. وإذا كان المدعى عليهم بالمخاصمة ادعوا أمام القاضي العقاري بالتملك بالالتصاق لأنهم غرسوا العقار بالزيتون بحسن نية فإن التملك بالالتصاق له أحكامه القانونية الأخرى غير التقادم المكسب. وإثارة ذلك يمكن أن تتم أمام المراجع القضائية المختصة ».

ومن حيث من الثابت أن المطعون ضدهم يضعوا يدهم على العقار منذ تاريخ شراءهم مما لا وجه لإثارة الدفع المتعلق بسقوط الحق بالادعاء في هذه الدعوى بالتقادم بحسبان أن وضع اليد يقطع سريان التقادم.
ومن حيث إن القرار المطعون فيه علل لأسباب صدوره بتعليل سائغ وسليم وأنزل حكم القانون والاجتهاد القضائي على واقعة النزاع، مما يستدعي رفض الطعن لخلوه من عوامل النقض.

لذلك حكمت المحكمة بالإجماع:
– رفض الطعن.
قرار 2459 / 2001 – أساس 2337 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 191 – م. المحامون 2003 – اصدار 07 و 08 – رقم مرجعية حمورابي: 50089