التسجيل شرط إنتقال ملكية العقارات

ان ملكية العقار و الحقوق العينية الأخرى لا تنتقل بين المتعاقدين و فى حق الغير إلا بالتسجيل وفقاً لأحكام القانون الخاصه به (( الماده 1277 من قانون المعاملات المدنية )) و متى تم التسجيل تعتبر الملكية قد إنتقلت من وقت تحقيق سبب الملكية و بالتالى فإن عقد البيع الغير مسجل لا تنتقل به الملكية من البائع إلى المشترى بمجرد إنعقاد عقد البيع .

ولا يغير من ذلك ما تقضى به الماده 115 من ذات القانون المذكور أعلاه و الخاصة بأثار البيع ” تنتقل ملكية المبيع الى المشترى بمجرد تمام البيع مالم يقضى القانون أو الإتفاق بغير ذلك ” حيث أن نص الماده 1277 من القانون سالف البيان على ان الملكية لا تنتقل فى العقارات إلا بطريق التسجيل قد وضع بذلك قيداً قانونياً على إنتقال الملكية للمشترى بمجرد تمام بيع العقار .

و من ثم فإذا ما تم التسجيل فى السجل المعد لذلك بدائرة الأراضى و الأملاك فإن المتصرف إلية تكون قد إنتقلت إليه ملكية العقار و تكون له وفقاً للماده 1133 من القانون المشار إلية ” وهو سلطة المالك فى أن يتصرف فى ملكة تصرفاً مطلقاً عينياً و منفعةً و إستغلالاً ، و لمالك الشيئ وحده أن ينتفع بالعين المملوكة و بغلتها و ثمارها و نتاجها و يتصرف فى عينها بجميع التصرفات الجائزه شرعاً”

و كان من المقرر أيضاً أن نص الماده 1317 من ذات القانون التى نصت على “ انه من حاز منقولاً غير مسجل بإعتبارة ملكاً له أو حاز حقاً عينياً على منقول أو حقاً عينياً غير مسجل على عقار و استمرت حيازته دون انقطاع خمس عشر سنه فلا تسمع عليه عند الإنكار دعوى الملك أو دعوى الحق العينى من احد ليس بذى عذر شرعى”

و فى الماده 1318 من ذات القانون “ أنه اذا وقعت حيازة على عقار أو على حق عينى عقارى و كان غير مسجل و إقترنت الحيازه بحسن النية و إستندت فى الوقت ذاته إلى سبب صحيح فإن المده التى تمنع من سماع الدعوى هى سبع سنوات و السبب الصحيح هو سند أو حادث يثبت حيازة العقار و يعتبر سبباً صحيحاً:-

إنتقال الملك بالإرث أو الوصية.
الهبة بين الأحياء بعوض أو بغير عوض.
البيع و المقايضه

إلا أن حيازة العقار لا يترتب عليها إكتساب الحائز ملكيتة سواء بمضى المده أو بمرور الزمن القصير المؤسس على الحيازه بحسن النية إستناداً لأى سبب صحيح متى كان العقار غير مسجلاً بالسجل المعد للتسجيل فى دائرة الأراضى و الأملاك و طالما أنه مسجل لدى الجهة المختصة فإنه يحول الإستناد إلى قواعد الحيازة المكسبة للملكية (( طعن رقم 329 لسنة 2014 مدنى )).

و تلخيصاً لما سبق :

المبدأ القانونى : مليكة العقار لا تنتقل بين المتعاقدين و فى حق الغير إلا بالتسجيل و متى تم التسجيل تعد الملكية انتقلت و عقد البيع الغير مسجل لا تنتقل به ملكية من البائع إلى المشترى بمجرد إنعقاد العقد.

فالعقد غير المسجل وفقاً للقانون الإماراتى لدى الجهات الرسمية (دائرة الأراضى و الأملاك ) لا يكتسب حجية قانونية من حيث نفاذه فى مواجهة الكافة خلافاً للعقد المسجل .

وذلك لا يعنى ان المشترى بعقد غير مسجل ليس له حقوق ، إذ أنه له الحق فى اللجوء إلى القضاء و إستصدار حكم بصحة و نفاذ عقد البيع الغير مسجل و فى هذه الحاله تأمر المحكمة الجهة الرسمية ” دائرة الأراضى و الأملاك” بتسجيل عقد البيع و إصدار ملكية للمشترى.

إعادة نشر بواسطة محاماة نت