هـــل يــجـــوز للـمــالــك أن يرفع دعوى إثبات علاقـــة إيـــجــاريــة؟؟

سؤال وجده في أحد المنتديات القانونية وقد ثار حوله جدل كبير بين الاعضاء كانت هناك مبارزات قانونية شيقة ولكن الرأي الذي أقنعني وجدته أكثر حدة هو رأي احد الاعضاء وأثرت أن انقله للاستفادة.

فى ظل قوانين الإيجار الاستثنائية أوجب المشرع ضرورة إثبات إيجار الأماكن بالكتابة …
حيث نصت المادة 24 من القانون 49 لسنة 1977 م بشأن إيجار الأماكن على انه ” اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون تبرم عقود الإيجار كتابة ويجب إثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقاري الكائن بدائرتها العين المؤجرة .

ويلزم المؤجر عند تأجير أي مبني أو وحدة ، أن يثبت في عقد الإيجار تاريخ ورقم وجهه إصدار ترخيص البناء ومقدار الأجرة المقدرة للوحدة المؤجرة وفقا للمادة ( 11 ) من هذا القانون .

ويجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير وجيمع شروط العقد بكافة طرق الإثبات . ويحظر علي المؤجر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبني أو وحدة منه ، وفي حالة المخالفة يقع باطلا العقد أو العقود اللاحقة للعقد الأول ” .

ويخلص من هذه المادة أن المشرع فرق فى إثبات إيجار الأماكن بين فرضين :-

الأول :- أن يكون طالب الإثبات هو المؤجر

وفى هذه الحالة لا يجوز له أن يثبت عقد الإيجار ولا شروطه إلا بالكتابة ، حتى لو لم تتجاوز قيمة العقد خمسمائة جنيه ، ويقوم الإقرار واليمين مقام الكتابة وفقا للقواعد العامة .

الثاني :- أن يكون طالب الإثبات هو المستأجر

وفى هذه الحالة إذا وجدت كتابة افرغ فيها عقد الإيجار تعين عليه أن يثبت هذا العقد وشروطه عن طريق هذه الكتابة ، فلا يجوز له أن يستبعد العقد المكتوب ويلجأ إلى الإثبات بشهادة الشهود أو القرائن إلا إذا كان هناك تحايل على القانون .

الموجز:
إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد . جوازه للمستأجر بكافة طرق الإثبات . شرطه . عدم وجود عقد مكتوب أو انطواء العقد على شروط مخالفة للنظام العام وان يتمسك المستأجر بذلك صراحة . م 24 ق 49 لسنة 1977 .
القاعدة:
المقرر – فى قضاء محكمة النقض – أن المشرع حماية للطرف الضعيف وهو المستأجر قد اعتبرها واقعة مادية وأجاز فى المادة 24 / 3 من القانون رقم 49 لسنة 1977 للمستأجر وحده إثباتها بكافة طرق الإثبات القانونية بما فيها البينة وجعل مناط ذلك إلا يكون هناك عقد مكتوب أو أن تنطوي شروط التعاقد المكتوب على تحايل على القواعد القانونية المتعلقة بالنظام وان يتمسك المستأجر بذلك يطلب صريح جازم .
المادة 24 من القانون 49 لسنة 1977)
( الطعن رقم 3451 لسنة 64 ق جلسة 19 / 1 / 1995 س 46 ج 1 ص 213 )

أما إذا لم يوجد عقد مكتوب ، فيستطيع المستأجر أن يثبت ما يدعيه من تعاقد أو شروط الإيجار بكافة طرق الإثبات ولو كانت قيمة الإيجار تزيد على خمسمائة جنيه.

ويبدو من الأحكام السابقة أن قانون إيجار الأماكن قد خرج على القواعد العامة فى الإثبات من ناحيتين :-

الأولى :- شدد الحكم بالنسبة للمؤجر فأوجب عليه الإثبات بالكتابة دائماً ، ولم يجز له الالتجاء إلى شهادة الشهود ولو كانت قيمة العقد لا تتجاوز خمسمائة جنيه ، وقد استهدف المشرع من ذلك حمل المؤجرين على إفراغ عقود الإيجار التى يبرمونها فى محررات وذلك يسهل الإثبات ويوضح حقوق الطرفين ويقلل المنازعات .

الثانية :- نجد أن المشرع وعلى العكس خفف حكم الإثبات بالنسبة للمستأجر ، فأجاز له فى حالة عدم وجود إفراغ عقد الإيجار فى كتابة أن يثبت واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات ، ولو جاوزت قيمة العقد خمسمائة جنيه ، والعلة فى ذلك أن الملتزم بتحرير عقد الإيجار هو المؤجر ، فإذا لم يوجد محرر ، كان معنى ذلك فى أن المؤجر قد اخل بالتزامه ، فأراد المشرع إلا يتحمل المستأجر نتيجة إخلال المؤجر فسمح له أن يستعين فى إثبات ما يدعيه بجميع طرق الإثبات بما في ذلك شهادة الشهود والقرائن .

الموجز:
إثبات العلاقة الإيجارية وشروطها . جازه للمستأجر بكافة طرق الإثبات . مؤداه إلزام المؤجر بتحرير عقد أيجار المستأجر .
القاعدة:
الزم المشرع المؤجر بتحرير عقد أيجار ، وأجاز للمستأجر إثبات العلاقة الإيجار وشروطها الحقيقة بكافة طرق الإثبات.
(المادة 24 من القانون 49 لسنة 1977)
( الطعن رقم 3751 لسنة 60 ق جلسة 6 / 2 / 1995 س 46 ص 344 ج 1 )

الموجز:
تمسك الطاعنة أمام محكمة الموضوع بشغلها وزوجها لشقة النزاع منذ سنوات وسدادها أجرتها للمالك السابق للعقار وانتفاء العلاقة الإيجارية بشأنها بين المطعون ضدهما الأولين واستدلالها بأقوال شاهديها وبإفادة توصيل التيار الكهربائى للعين باسم زوجها . إغفال هذا الدفاع والقضاء بالإخلاء لعدم سداد المطعون ضدها القانية لأجرة العين . قصور .
القاعدة:
إذ كان البين من الأوراق أن الطاعنة تمسكت فى دفاعها أمام محكمة الموضوع بشغلها وزوجها للشقة محل النزاع منذ عده سنوات وأنها كانت تقوم بسداد أجرتها للمالك السابق للعقار ، وبانتفاء العلاقة الإيجارية بشأنها بين المطعون ضدهما الأولين حيث اشترى المطعون ضده الأول العقار وهى مقيمة به واستدلت على ذلك بأقوال شاهديها أمام محكمة أول درجة وبالإفادة الصادرة من إدارة الكهرباء بتوصيل التيار الكهربائي للعين باسم زوجها – مورث المطعون ضدهم ثالثا – وإذ قام الحكم المطعون فيه قضاءه بإخلاء الشقة محل النزاع على سند من تأخر المطعون ضدها الثانية المستأجرة للعين فى سداد أجرتها المستحقة اعتبارا من 1985/5/7 وكان هذا الذي أورده الحكم لا يواجه دفاع الطاعنة سالف الذكر رغم انه دفاع جوهرى قد يتغير به – أن صح – وجه الرأي فى الدعوى فانه يكون مشوبا بالقصور فى التسبيب .
( المادة 1 اثبات ، 24 قانون 49 لسنة 1977 ، 18 قانون 136 لسنة 1981 ، 178 مرافعات )
( الطعن رقم 485 لسنة 1960 جلسة 6 / 7 /1994 س 45 ج 2 ص 1167 )

يجوز للمستأجر وحده أثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات القانونية .
( الطعن رقم 1446 لسنة 69 ق جلسة 28 من فبراير سنة 2001)

الموجز:
تمسك الطاعن أمام محكمة الموضوع بإحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات استئجاره للعين . دفاع جوهرى . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء إستناداً إلى ثبوت بطلان عقد الإيجار وإيصالات سداد الأجرة وعدم ثبوت حيازة الطاعن للعين دون أن يعرض لهذا الدفاع .قصور .
القاعدة:
إذ كان الثابت بالأوراق ان الطاعن قد تمسك بدفاعه أمام محكمة الموضوع بإحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات استئجاره الشقة محل النزاع من المطعون ضده وإذ أقام الحكم المطعون فيه قضاؤه بإخلاء هذه الشقة على سند من ثبوت بطلان عقد الإيجار والإيصالات – المقدمة من الطاعن – والمنسوب صدورها من المطعون ضده ، ومن خلو أوراق الدعوى من ثمة دليل على حيازة الطاعن الثانى للعين ، ولا يتضمن ما يسوغ رفضه والالتفات عنه رغم انه دفاع جوهرى ، من شانه – لو ثبت أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى . فانه يكون مشوبا بالقصور والإخلال بحق الدفاع .
( المواد 24 ق 49 لسنة 1977 و60 اثبات و178 مرافعات )
( الطعن رقم 3577 لسنة 62 ق جلسة 28 / 2 / 1996 س 47 ج 1 ص 382 )

إلا انه بالرغم مما سبق نجد هناك حالات كثيرة لم يخل فيها المؤجر بالتزامه بتحرير عقد إيجار ، وغيرها من الاعتبارات التى أوجب المشرع فيها من ضرورة إثبات المؤجر للعلاقة الإيجارية فقد تحدث أمور خارجة عن إرادته مثل فقدان عقد الإيجار لحريق مثلاً ، أو لغيرها من الأسباب الآخرى التى لم يتعمدها ، والسؤال هنا هل يستوى الأمرين بين مالك أراد التلاعب بمستأجر ولم يحرر له عقد إيجار ومالك آخر حسن النية ؟

وعلى الرغم من ذلك كله وعلى الرغم مما يشوب هذه التفرقة والطعن الموجه لها بعدم الدستورية لمخالفتها مبدأ المساواة المنصوص عليه فى المادة 40 من الدستور على اعتبار إنها تفرقة بين أصحاب مراكز قانونية واحدة ومتساوية ، إلا انه يمكننا الارتكان إلى قانون الإثبات وما نصت عليه أحكام محكمة النقض فى مدى جواز إثبات العلاقة الإيجارية بغير الدليل الكتابى فللمؤجر الذي فقد أصل عقد إيجاره – لسبب أجنبي لا يد له فيه – أن يقيم دعواه ويطلب إثبات العلاقة الإيجارية بغير الدليل الكتابي ” متى وجدت أحد مسوغات الإثبات بالبينة فيما كان يجب إثباته بالكتابة ” .

نص المادة 63 الفقرة الثانية من قانون الإثبات والتي تنص على انه :
” يجوز كذلك الإثبات بشهادة الشهود فيما كان يجب إثباته بدليل كتابى .
(ا) إذا وجد مانع مادى أو أدبي يحول دون الحصول على دليل كتابى .
(ب) إذا فقد الدائن سنده الكتابى بسبب أجنبي لا يد له فيه . ” .

ففقد الدائن لسنده الكتابي لسبب أجنبي واقعة مادية إذا أثبتها يجوز له أن يثبت ذلك بكافة طرق الإثبات لأنه إنما يثبت فهو يثبت واقعة مادية.

” وفقاً لنص المادة 63 من قانون الإثبات رقم 25 لسنة 1968 يجوز الإثبات بشهادة الشهود فيما كان يجب إثباته بدليل كتابي إذا فقد الدائن سنده الكتابي بسبب أجنبي لا يد له فيه ، مما مقتضاه أن من يدعي انه حصل علي سند مكتوب ثم فقده بسبب أجنبي يجوز له أن يثبت ذلك بكافة طرق الإثبات لأنه إنما يثبت واقعة مادية ، فإذا ما أثبت سبق وجود الصك كان لمن فقده إثبات الحق الذي يدعيه بشهادة الشهود ” .

( الطعن 116 لسنة 69 جلسة 21/4/1998)

” المقرر في قضاء هذه المحكمة وفقاً انه يجوز وفقاً لنص المادة 63 من قانون الإثبات رقم 25 لسنة 1968 الإثبات بشهادة الشهود فيما كان يجب إثباته بدليل كتابي إذا فقد الدائن سنده الكتابي بسبب أجنبي لا يد له فيه ، مما مقتضاه أن من يدعي انه حصل علي سند مكتوب ثم فقده بسبب أجنبي يجوز له أن يثبت ذلك بكافة طرق الإثبات لأنه إنما يثبت واقعة مادية ، فإذا ما أثبت سبق وجود الصك كان لمن فقده إثبات الحق الذي يدعيه بشهادة الشهود .”

( الطعن 4511 لسنة 65 جلسة 19/2/ 1994)

” إن النص في المادة 69 من قانون الإثبات علي الأذن لأحد الخصوم بإثبات الواقعة ” بشهادة الشهود يقتضي دائماً أن يكون للخصم الأخر الحق في نفيها بهذا الطريق ” يعني أن المشرع إنما أعطى الأخير رخصة إتباع ذات الطريق في دحض تقريرات شهود الإثبات لتوازن المحكمة بين أقوال الفريقين وترجع بينهما ، لما كان ذلك وكان البين من الأوراق أن الطاعن طلب في دعواه الحكم بثبوت العلاقة الإيجارية بينه وبين المطعون ضده الثاني عن الشقة محل النزاع خالية – وليست مفروشة كما ذهب المطعون ضدهما – وقد أتاحت له محكمة الاستئناف إثبات هذه العلاقة بشهادة الشهود وفقا لنص المادة 24/2 من القانون رقم 49 الواقعة بذات الطريق مخالفة للقانون ، الأمر الذي يضحي معه النعي علي الحكم بهذين السببين علي غير أساس . “

( الطعن رقم 32 لسنة 54ق – جلسة 25/12/1991)

” المقرر في قضاء هذه المحكمة وفقاً انه يجوز وفقاً لنص المادة 63 من قانون الإثبات رقم 25 لسنة 1968 الإثبات بشهادة الشهود فيما كان يجب إثباته بدليل كتابي إذا فقد الدائن سنده الكتابي بسبب أجنبي لا يد له فيه ، مما مقتضاه أن من يدعي انه حصل علي سند مكتوب ثم فقده بسبب أجنبي يجوز له أن يثبت ذلك بكافة طرق الإثبات لأنه إنما يثبت واقعة مادية ، فإذا ما أثبت سبق وجود الصك كان لمن فقده إثبات الحق الذي يدعيه بشهادة الشهود “.

(الطعن 4511 لسنة 65 جلسة 19/2/1994)

اما عن العلاقة الإيجارية الخاضعة للقانون المدنى ، جواز إثباتها بشهادة الشهود متى فقد الدائن السند الكتابى بسبب أجنبى .
لما كان الثابت أن العلاقة الإيجارية محل النزاع عن محل تجارى بالجدك ولم ينازع الطاعن في ذلك فإنها لا تخضع لقوانين إيجار الأماكن الاستثنائية بل تخضع لأحكام القانون المدنى والمادة 63 / ب من قانون الإثبات والتي تجيز للخصم الإثبات بشهادة الشهود في حالة فقد السند الكتابى بسبب أجنبى لا يدله فيه وإذا قررت المطعون ضدها بفقد لنسخة عقد الإيجار الأصلية بسبب أجنبى لا يد لها فيه فان الحكم المطعون فيه لا يكون قد خالف القانون.

( الطعن رقم 3439 لسنة 58 ق جلسة 25 / 11 / 1993.)

ويلجىء البعض من الملاك فى هذه الحالة إلى إقامة دعوى استرداد حيازة مما يضطر معه المدعى عليه في سبيل دفعها أن يقر بالعلاقة الإيجارية و يبرز مستنداته المؤيدة لذلك ، فيقوم بعدها بشطب الدعوى و رفع الدعوى الإيجارية ، مستنداً لإقراره بدعوى الحيازة في إثبات العلاقة الإيجارية .

وخلاصة القول يمكننا أن نجمل ما سبق ذكره فى أنه فى ظل العمل بقوانين الإيجار الاستثنائية أعطى المشرع الحق للمستأجر فى إثبات العلاقة وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات فى حالة عدم وجود عقد مكتوب ، على عكس المالك لا يجوز له إثبات العلاقة الإيجارية وشروط العقد إلا بالكتابة بحسب الأصل والاستثناء الإثبات بالبينة متى وجدت احد الأسباب للإثبات بالبينة فيما كان يجب إثباته بالكتابة مثل وجود مانع أدبي حال دون الحصول على دليل كتابى ، أو مانع مادي كفقد سند الإيجار بسبب أجنبى لان فيه لمن يتمسك بالإيجار.

وفى النهاية فإن إثبات العلاقة الإيجارية من المسائل الموضوعية التي تخضع لمطلق سلطان محكمة الموضوع دون معقب عليها في ذلك متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة لها أصل ثابت في الأوراق وتؤدي إلى النتيجة التي انتهت إليها .

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .