كيف يمكن لحساب الضمان ان يحميك

إعادة نشر بواسطة محاماة نت 

مع تسارع وتيرة المشاريع العقارية الجديدة و بعد أن اصبح شكل القطاع العقاري في إمارة دبى مصدر جذب للمستثمرين فإن التشريعات المنظمة للقطاع العقاري في الأمارة تعتبر احد اهم عوامل الجذب الرئيسية للمستثمرين ،حيث لعبت التشريعات دوراً محوريا في استمرارية نموه و ازدهاره حيث تتميز بمرونتها الكبيرة و سرعة استجابتها للمتغيرات التي يشهدها السوق العقاري و من اهم هذه التشريعات القانون رقم ( 8) لسنة 2007 بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري في إمارة دبى.

جاء قانون حساب ضمان التطوير العقاري لحماية كل من المطور العقاري و المشترى في حالة البيع على الخارطة حيث ان البيع على الخارطة وسيلة مبتكرة في ابرام التصرفات العقارية على الوحدات العقارية المفرزة على الخارطة او التي لم يكتمل انشاؤها و الميزة الرئيسة لهذا التصرف انه يحقق مصلحة مشتركة لطرفية في أن واحد فبالنسبة للمشترى فإن عقد البيع على الخارطة يتيح له إمكانية شراء الوحدة العقارية على اقساط تتناسب مع مقدرته المالية خاصة في ظل ارتفاع اسعار الوحدات العقارية و عدم القدرة على سداد ثمنها دفعة واحدة ،

و بالنسبة للمطور العقاري فإن هذا العقد يتيح له إمكانية الحصول على التمويل اللازم لإقامة و تنفيذ المشاريع العقارية و التطورية و ذلك عن طريق الأقساط المدفوعة من قبل المشترين دون الالتجاء الى الاقتراض من المصارف و المؤسسات المالية و ما يترتب على ذلك من ضمانات و فوائد مالية باهظه ترهق كاهل المطورين و يتطلب سدادها في العادة و قتا طويلا .

و لكن يثور هنا التساؤل عن كيفية حماية حساب الضمان للمستثمرين؟؟

بداية يمكن القول بكل بساطة إن حسابات الضمان هي أدوات مالية معترف بها قانوناً يحتفظ بها طرف ثالث (البنك في العادة) بالنيابة عن طرفين آخرين (بائع ومشتري في العادة) يكونان قد اتفقا على تنفيذ معاملة معينة وفقاً لشروط محددة.

يقدم المشتري الأموال للطرف المذكور (البنك) كي يحتفظ بها في حساب الضمان لحين تبليغ البنك رسمياً بأن البائع أوفى بالتزامات معينة متفق عليها، وعندئذ يستطيع البائع أن يحصل على المبلغ المبين في الاتفاقية المبرمة بين البائع والمشتري، ينظم القانون استخدام شركات التطوير العقاري في دبي لحسابات الضمان بغرض حماية المبالغ التي يدفعها المشترون مقدماً لشراء المباني على المخططات.

ويسهم هذا الإجراء في كف أيدي شركات التطوير العقاري عن الأموال لحين إنجاز مراحل معينة من الإنشاء، وهذا يحول دون قيام تلك الشركات بإساءة استخدام المبالغ المدفوعة مقدماً ووضعها في غير مكانها السليم.

إن بوسع أي شخص أن يفتح حساباً للضمان، لكن فتح حساب ضمان لأغراض التطوير العقاري ليس متاحاً لأي شخص، حيث وجب أن تكون شركة التطوير العقاري مسجلة لدى دائرة الأراضي والأملاك بدبي ضمن شركات التطوير العاملة، وهذا التسجيل يتطلب تقديم عدد كبير من الوثائق لإثبات أن الشركة تعمل بحسن نية مثل معلومات عن مسؤوليها وملاءتها المالية، وتقديم سندات ملكية للأراضي المزمع تطويرها، وشهادات عدم ممانعة من الجهات المعنية مثل شركة التطوير الرئيسية وسندات ضمان حسن الأداء المسندة من إحدى المؤسسات المالية، إضافة إلى كافة المخططات التفصيلية والمعلومات المالية المتعلقة بالمشروع.

تتطلب دائرة الأراضي والأملاك أن تكون الأرض الخاضعة للتطوير مدفوعة الثمن بالكامل وأن يصدر سند ملكية باسم مالكها وإذا لم يتمكن مالك الأرض من تسجيل نفسه كمطور لها، فإن الدائرة تسمح للمالك بإبرام عقد تطوير للعقار مع شركة تطوير عقارات مسجلة وقائمة بغرض تطوير المشروع نيابة عن مالك الأرض.

و دائرة الأراضي والأملاك لن تقبل تسجيل العقد إلا بعد اعتماده لدى المستشار القانوني الأول لدى دائرة الأراضي بدبي ، وعندما تأخذ شركة التطوير العقاري صفة «شركة تطوير عقاري مسجلة» يمكنها أن تتقدم بطلب لدى دائرة الأراضي والأملاك لفتح حساب ضمان.

وعند البيع خارج المخطط، يجب أن تودع شركة التطوير العقاري كافة الأموال المحصلة من بيع الوحدات في حساب الضمان، وعليها ألا تستخدمها إلا للغايات الإنشائية في المشروع.
وتتعرض الشركات التي تخالف قانون حسابات الضمان إلى غرامات رادعة أو عقوبات جنائية قد تتضمن إصدار أحكام بالسجن .

وعندما تنتهي شركة التطوير العقاري من تقديم كافة الوثائق المطلوبة إلى دائرة الأراضي والأملاك، وبعد حصولها على تفويض ببيع وحدات المشروع خارج المخطط، تقوم دائرة الأراضي والأملاك بإصدار خطاب عدم ممانعة يفتح الباب أمام شركة التطوير العقاري لفتح حساب ضمان لدى أحد البنوك المرخصة في دولة الإمارات.

ولا شك في أن البنك الذي سيقدم خدمات الضمان سوف يطلب الإحاطة بجميع مكونات الاتفاقية بين البائع والمشتري لضمان أن تكون إجراءاته خاضعة لبنود الاتفاقية بينهما.

وعلى هذا النحو، يستطيع البنك المساعدة في حماية المبالغ التي دفعها المشترون مقدماً من خلال الالتزام الصارم بشروط الاتفاقيات المبرمة مع البائعين.

وبالرغم من أن استخدام حسابات الضمان ينطوي على إلزام شركات التطوير العقاري بحماية أموال المستثمرين خارج المخطط، ثمة خطوات أخرى يترتب على المستثمرين اتخاذها في إطار الحماية الذاتية.

على المشتري أن يتحقق من أنه يتعامل مع شركة عقارية ذات سمعة حسنة، بغض النظر عما إذا كانت الشركة مسجلة لدى دائرة الأراضي والأملاك و يجب مراجعة اتفاقية البيع والشراء للتأكد من أنك محمي بالقانون في حال وقوع مشكلات في الجودة.

وعند الانتهاء من عملية الإنشاء، يحق للمشترى القيام بتفقد الوحدة العقارية وإبلاغ شركة التطوير عن أي عيوب معقولة لإصلاحها وبعد تملكه يستطيع المشترى مطالبة شركة التطوير العقاري وإلزامها بإصلاح أي عيوب يمكن أن تظهر خلال 12 شهراً من تاريخ نقل الملكية .