محامي من دبي خبير في العقارات و المنازعات العقارية – الإمارات

المحامي الأكثر خبرة في المنازعات العقارية في دبي

 The  most experienced lawyer in Real Estate Disputes

محامي إماراتي متميز في العقارات و المنازعات العقارية | دبي , عجمان , راس الخيمة , ابو ظبي , الفجيرة , إمارة أم القيوين

إن الاقتصاد الوطني الإماراتي يقوم في الأساس على العقارات والحقوق العينية المتعلقة بها، وتُعتبر دبي أهم سوق عقاري بالمنطقة العربية عموماً، وذلك بعد سنّ العديد من القوانين المتعلقة بالتسجيل ، والرهن العقاري، وحسابات الضمان وغيرها من القوانين التي ساعدت المستثمرين على فهم حقوقهم ومعرفة واجباتهم…

ونظراً لأهمية الاستثمار العقاري بالنسبة لدولة الإمارت، فدائما ما تعدل وتطور الدولة من النصوص القانونية التي تزيد من حجم الاستثمار والنمو الاقتصادي ومن ذلك أنها قد سمحت بتملك الأجانب للعقارات كاملا وفقاً لنص القانون رقم 7 لعام 2006 وذلك بعد أن كان القانون يُمكّن الأجانب من امتلاك الشركات إذا كانت موجودة في منطقة حرة خاصة وذلك في حدود 49% فقط.

. فكان هذا القانون بمثابة الشرارة الأولى التي شجعت على الاستثمار الأجنبي في الإمارات وخصوصاً دبي، حيث ينص هذا القانون على أن “امتلاك العقارات في دبي يكون لمواطني دولة الامارات ومواطني دول التعاون الخليجي والشركات ذات الملكية الخليجية وشركات المساهمة، ويجوز لحاكم الامارة أن يعتمد بعض مناطق الاستثمار لغير المواطنين ولهم الحق في التملك الحر دون التقيد الزمنى والايجار لمدة لا تتجاوز 99 عام”.

فكثرة النزاعات والقضايا العقارية في دبي هو أمر طبيعي، وذلك لازدياد النشاط والتعاملات التجارية وكثرة الحقوق المتعلقة بالعقارات عموماً، فالنزاعات العقارية غير مقصورة على النزاعات التي يتأخر فيها المطوّر عن التسليم في الموعد المحدد، ولكن تمتد النزاعات العقارية لتشمل أشياء أخرى مثل النزاعات الإيجارية والنزاعات على الأراضي والاملاك، والرهن العقاري وغيره..ومن أجل الإسراع في حل قضايا النزاعات العقارية قامت دائرة الأراضي والاملاك في دبي بحل الكثير من النزاعات وذلك من أجل الفاعلية في الحلول كما أنها قامت بإنشاء لجنة بديلة لحل منازعات التحكيم في المطالبات المقدمة الى دائرة الأراضي والأملاك.

ويلعب المحامي العقاري دوراً هام في تسيير الأعمال في دولة الإمارات، وذلك من خلال التواصل مع أطراف النزاع، والسعي بينهما من أجل أن تصل الحقوق لأصحابها، فإن لم يجد الاستجابة المناسبة، شرع في رفع القضية إلى الجهة القضائية المختصة للبت فيها.

إن حل أي قضية يبدأ أولاً بإلحاقها بمن هو جدير بحلها، فإلحاق الشيء بغير أهله لا يزيد المشكلة الا تعقيدا، ونظراً لطول خبراتنا في التعامل مع قضايا العقارات، مُنحنا هذا الخبرة الواسعة والقدرة على التعامل مع كل أشكال وأنواع الأنشطة التجارية أو العقارية، فالتخصص هو ما يمنح أي محامي الخبرة اللازمة، فتكرار النزاعات وتشابه أنواع القضايا ولجوء المحامي لحلها في كل مرة بطريقة مختلفة وبفهم أعمق يجعله هذا متقن لما يفعل وممارس عبقري لمهنة المحاماة وجدير بثقة العميل في النهاية، وهذا هو ما يميز “منصة محاماة نت” بالتحديد.

ما هي العقارات التي تقبل الرهن حسب القانون الإماراتي؟

نص القانون رقم 14 لعام 2008 في مادته الثالثة على أي نوع من العقارات يمكن رهنها كما يلي:

1-العقار الذي يكون قائم وموجود فعلا أو حُكما عند إجراء الرهن.
2- كما لا يجوز الرهن التأميني على عقار لا يصح التعامل عليه.

ونوضح هنا أن القانون يضم أي ملحقات عقارية، إلى أن القانون يشمل أيضا ملحقات العقارات، فالرهن التأميني يقع على كل ملحقات الوحدة العقارية المرهونة مثل البناء والغرس وكل ما يتم بناءه عليها من منشآت لاحقة على إبرام عقد الرهن.

أما عن إجراءات الرهن العقاري في دبي فنعرضها فيما يلي:..
على أطراف عقد الرهن أن يتقدموا بطلب إلى دائرة الأراضي والأملاك من أجل إجراء رهن تأميني، ويوقع الأطراف على هذا العقد والكفيل العيني كذلك إن كان موجود، على أن يكون هذا الطلب مشتملاً على البيانات الآتية:
ـ كل ما يتعلق بالعقار من معلومات.
ـ قيمة العقار.
ـ قيمة الدين.
ـ مدة الرهن.
ـ بيانات الراهن والمرتهن والكفيل العيني وبيان موطن كل منهم ومحل إقامتهم.

ونجد أن المشرع الإماراتي قد أكد في المادة رقم 7 على ضرورة تسجيل عقد الرهن العقاري والا كان لاغياً، فيجب تسجيل عقد الرهن التأميني لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، وأي اتفاق يخالف هذه القاعدة يعتبر باطل، ويتبين كذلك من نص المادة أن الراهن هو المسؤول عن رسوم العقد ولكن يجوز لأطراف العقد الاتفاق على خلاف ذلك.

هل يوجد حد معين لرسوم السمسار؟
إن المشرع الإماراتي حين تطرق للحديث عن السمسرة لم يحدد نسبة معينة وترك الأمر للاتفاق والتفاوض، فغالباً تتم تلك العقود وفقا للعرف المعمول به في البلد وذلك كما جاء في نص المادتين 26 و 27 من قانون السمسرة وتنص كلا منهما على ما يلي:
“المادة (26):” يجب كتابة عقد السمسرة وتحديد أسماء الأطراف المتعاقدة، ووصف العقار وشروط السمسرة. ويجب تسجيل العقد في السجل العقاري.
المادة (27):” تحدد رسوم السمسار بالاتفاق، وإذا انعدم الاتفاق، تحدد الرسوم وفقًا للعرف السائد””.

وفي نبذة سريعة نتطرق لأنواع تملك العقارات لغير المواطنين من دول مجلس التعاون الخليجي، وما هي المناطق المخصصة لذلك؟
إذا كنت لست مواطناً من دول مجلس التعاون الخليجي يمكنك تملك عقار بواحدة من الطرق التالية:
1. التملك الفردي: يعد التملك الفردي هو أشهر طرق التملك العقاري وأسرعها، حيث يقوم بشراء عقار ما باسمه.
2. التملك المشترك: وهو تملك العقار لمجموعة من الأفراد قد تصل لأربع أفراد، وتكون ملكية العقار مسجلة بأسمائهم جميعاً، ويحق لأيٍ مالك منهم التصرف فيما يملك دون الرجوع لباقي الملاك.

أما بالنسبة للمناطق التي يجوز في تملك غير المواطنين:
نجد أن اللائحة رقم 3 لسنة 2006، قد حددت المناطق التي يجوز لغير الإماراتيين تملك عقارات فيها..

− نخلة الجميرا
− جزر العالم
− وسط مدينة دبي
− لمدينة القديمة
− برج خليفة
− لخليج التجاري
− مرسى دبي
− تلال الإمارات
− أبراج بحيرة جميرا
− مساكن شاطئ جميرا
− ديسكفري جاردنز
− المرابع العربية
− مدرف (قطع أراضي محددة)
− مجمع دبي للاستثمار
− فالكون سيتي
− مدينة دبي الرياضية
− دبي موتور سيتي
− مدينة دبي العالمية
− جزر جميرا وقرية جميرا

ما هي المؤسسات التي يمكن اللجوء إليها لحل منازعة عقارية قبل اللجوء للتقاضي في دبي؟

• التحكيم عن طريق مركز دبي للتحكيم الدولي (DIAC) والمؤسسات الأخرى
• اللجنة القضائية للشيكات المرتجعة اللجنة القضائية لتصفية المشاريع المتعثرة (JCL)
• دائرة الشؤون القانونية لدائرة الأراضي والأملاك
• مركز التسوية الودية (ASC) في دائرة الأراضي والأملاك (DLD)
• مركز تسوية المنازعات الإيجارية (RDSC)
• محكمة دبي العقارية

نسعى نحن “منصة محاماة نت” لتقديم كافة الخدمات والاستشارات القانونية إلى المستثمرين والمُلاك والمطورين العقاريين، محاولين الإلمام بكل جوانب قضايا النزاعات العقارية فتشمل خدماتنا وخبراتنا مايلي:

 1- قضايا الملكية العقارية والتصرف فيها.
 2-حل مشاكل الشيوع.
 3-المفاوضات الإيجارية مع كلا الطرفين المؤجر والمستأجر.
 4-إبرام الصفقات التجارية والعقارية.
 5-تنفيذ الإخلاء.
 6-الترافع أمام المحكمة فيما يتعلق بقضايا الملكية العقارية ومسؤوليات المقاولين.

 7-التعامل مع المخالفات التعاقدية بخصوص العقار.
 8- صياغة العقود العقارية ومراجعتها.
 9-تقديم الاستشارة والنصائح القانونية للأجانب الراغبين في التملك العقاري في دولة الإمارات.
 10- تقديم الاستشارات القانونية لإتحاد الملاك.
 11-تسجيل العقارات.
 12- تقديم الاستشارات القانونية فيما يتعلق بالرهن العقاري.
 13-إدارة الملكية العقارية.

نؤمن أن كسب القضية يعتمد على ركنين أساسين هما المحامي المتمرس والفاهم الجيد لجوانب القضية، ثم التحضير المرتب والمنظم لأوراق القضية، إن فهم جوانب القضية هو مفتاح حل أي قضية أو نزاع أمام القضاء، ونحن على أتم الاستعداد للتقاضي أمام المحكمة فيما يخصكم من قضايا ونزاعات عقارية، فلدينا في “محاماة نت”، أبرع المحامين المتمرسين في التعامل مع هذا النوع من القضايا، لطلب أي استشارة قانونية يمكنك التواصل معنا من خلال النافذة الرئيسية لمنصة “محاماة نت”.