ما هي حالات الإنذار في عقود البيع والإيجار في القانون المدني؟

((حالات الانذار في عقدي البيع والا يجار واهميته حسب احكام القانون المدني))
اعداد : المحامي الاستاذ ليث غازي الزهيري مسؤول صفحة القانون بين الاكاديمية والتطبيق
=======================================

الانذار:-هو التنبيه الصادر من الدائن للمدين او من احد اطراف العلاقة العقدية،
وقد استخدم المشرع في القانون المدني العراقي رقم ٤٠ لسنة ١٩٥١ مفردات مختلفة لبيان توجيه الانذار والسبب من توجيه الانذار واضح وهو اخبار المدين او الطرف الاخر بانه سيتجه للقضاء للمطالبة بحقه ان لم يستجب وحتى لا يدفع المدين بعدم علمه .
ويجب ان يكون الانذار واضحا صحيحا لا يشوبه نقص او زيادة او خطا والا ستكون دعواه اللاحقة للانذار موجبة للرد او يكون الحكم فيها مرتبطا بما ورد في الانذار كما هو الحال في قرار محكمة التمييز الذي جاء نقضا لقرار محكمة الاستئناف حيث اعتمدت الاخيرة على تقدير الخبراء حين تقدير اجر المثل دون الانتباه الى ما ورد في الانذار الموجه من قبل المدعي الموجه الى وزارة الاصلاح الزراعي .رقم القرار(( 2120/ح/١٩٦٦ في ٣١\١٢\١٩٦٦)).

وان المشرع العراقي قد بدأ المشوار في تحديد حالات الانذار في المادة ١٧٧ منه على انه اذا لم يوف احد المتعاقدين في العقود الملزمة للجانبين بما وجب عليه في العقد جاز للعاقد الآخر (بعد الاعذار) ان يطلب الفسخ مع التعويض . وسنستعرض الحالات التي تستوجب الانذار في عقدي البيع والايجار حسب احكام القانون المدني العراقي رقم ٤٠ لسنة ١٩٥١ .

أولآ/ (( في عقد الببع))
===============

1)) تسليم المبيع
——————–
م/٥٤٧ مدني
1 – اذا ھلك المبیع في يد البائع قبل ان يقبضه المشتري، يھلك على البائع ولا شيء على المشتري الا اذا حدث الھلاك بعد اعذار المشتري لتسلم المبیع، واذا نقصت قیمة المبیع قبل التسلیم لتلف اصابه، فالمشتري مخیر بین فسخ البیع وبین بقائه مع انقاص الثمن.

2)) ضمان التعرض والاستحقاق
————————————–
المادة /٥٥١ مدني

١ – لا يرجع المشتري بالضمان اذا لم يثبت الاستحقاق الا بإقراره او بنكوله.
٢ – ومع ذلك يرجع بالضمان حتى لو لم يثبت الا بإقراره او بنكوله، اذا كان حسن النیة وكان قد اعذر البائع بدعوى الاستحقاق في الوقت الملائم ودعاه للدخول معه في الدعوى فلم يفعل، ھذا ما لم يثب البائع ان المستحق لم يكن على حق في دعواه بالاستحقاق.

3)) ضمان العيوب الخفية
——————————
المادة ٥٦٠ مدني

١ – اذا تسلم المشتري المبیع وجب علیه التحقق من حالته بمجرد تمكنه من ذلك وفقاً للمألوف في التعامل، فإذا كشف عیباً يضمنه البائع وجب علیه ان يبادر باخباره عنه، فان اھمل في شيء من ذلك اعتبر قابلاً للمبیع.
٢ – اما اذا كان العیب مما لا يمكن الكشف عنه بالفحص المعتاد ثم كشفه المشتري وجب علیه ان يخبر به ا لبائع عند ظھوره والا اعتبر قابلاً للمبیع

4)) دفع الثمن
—————-
المادة ٥٧٢ مدني
1 – لا حق للبائع في الفوائد القانونیة عن الثمن المستحق الاداء، الا اذا اعذر المشتري او سلمه الشيء المبیع وكان ھذا قابلاً ان ينتج ثمرات او ايرادات اخرى وذلك ما لم يوجد اتفاق او عرف يقضي بغیره.
2 – والزيادة الحاصلة في المبیع بعد العقد وقبل القبض، كالثمرة والنتاج تكون حقل للمشتري
وعلیه تكالیف المبیع، ما لم يوجد اتفاق او عرف يقضي بغیر ذلك.

المادة ٥٨٢ مدني

اذا اشترط البائع ان يفسخ البیع من تلقاء نفسه عند عدم قیام المشتري بدفع الثمن في المیعاد المحدد كان للمشتري مع ذلك ان يدفع الثمن بعد انقضاء المیعاد ما دام لم يعذر، الا اذا نص في العقد على ان الفسخ يقع دون اعذاره وفي كل حال لا يجوز للمحكمة ان تمنع المشتري اي اجل

ثانيآ/(( في عقد الايجار))
================

1)) الاجرة
—————
المادة ٧٤١ مدني

اذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة او عقد لمدة غیر محددة او اذا تعذر اثبات المدة المدعى بھا فیعتبر الايجار منعقداً للمدة المحددة لدفع الاجرة وينتھي بانقضاء ھذه المدة بناء على طلب احد المتعاقدين اذا ھو نبه المتعاقد الآخر بالاخلاء في المواعید الآتي بیانھا:
أ – في الاراضي اذا كانت المدة المحددة لدفع الاجرة ستة اشھر او اكثر يكون التنبیه بثلاثة اشھر فإذا كانت تالمدة اقل من ذلك كان التنبیه قبل نصفھا الاخیر، كل ھذا مع مراعاة حق المستأجر في المحصول وفقاً للعرف.
ب – في المنازل والحوانیت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما الى ذلك، اذا كانت المدة المحددة لدفع الاجرة اربعة اشھر او اكثر، يكون التنبیه قبل انتھائھا بشھرين، فإذا كانت المدة اقل من ذلك كان التنبیه قبل نصفھا الاخیر.
ج – في المساكن والغرف المؤثثة وفي أي شيء غیر ما تقدم، اذا كانت المدة المحددة لدفع الاجرة شھرين او اكثر يكون التنبیه قبل نھايتھا بشھر واحد فإذا كانت المدة اقل من ذلك كان التنبيه قبل نصفه الاخير

2)) فسخ عقد الايجار
—————————
المادة ٧٨٢مدني
اذا اخل احد الطرفین بالالتزامات التي يفرضھا علیه عقد الايجار، كان للطرف الآخر ان يطلب فسخ العقد
ج_الفسخ بعذر

المادة ٧٩٢مدني

١ – اذا كان الايجار محدد المدة جاز لكل من المتعاقدين ان يطلب فسخ العقد قبل انقضاء مدته اذا حدثت ظروف من شأنھا ان تجعل تنفیذ الايجار من مبدأ الامر او في اثناء سريانه مرھقاً، على ان يراعى من يطلب الفسخ مواعید التنبیه بالاخلاء المبینة بالمادة 741 وعلى ان يعوض للطرف الآخر تعويضاً عادلاً .
٢ – فإذا كان المؤجر ھو الذي يطلب الفسخ، فلا يجبر المستأجر على رد المأجور حتى يستوفي التعويض او حتى يحصل على تأمین كاف.

المادة ٧٩٣ مدني

يجوز للمستأجر اذا كان موظفاً او مستخدماً، او اقتضى ان يغیر موطنه فسخ ايجار مسكنه اذا كان ھذا الايجار محددة المدة، على ان يراعى المواعید المبینة في المادة ٧٤١.

3))موت المستأجر او اعساره
———————————-
المادة ٧٨٣ مدني

١ – لا ينتھي الايجار بموت المؤجر ولا بموت المستأجر.
٢ – ومع ذلك اذا مات المستأجر، جاز لورثته ان يطلبوا فسخ العقد اذا اثبتوا انه بسبب موت مورثھم اصبحت اعباء العقد اثقل من ان تتحملھا مواردھم او اصبح الايجار مجاوزاً لحدود حاجتھم، وفي ھذه الحالة يجب ان تراعى مواعید التنبیه بالاخلاء في المادة 741 وان يكون طلب الفسخ في مدة ستة اشھر على الاكثر من وقت موت المستأجر.

4))نقل الملكية
——————
المادة ٧٨٧مدني

١ – لا يجوز ان انتقلت الیه ملكیة المأجور ولم يكن الايجار نافذاً في حقه ان يجبر المستأجر على الاخلاء، الا بعد التنبیه علیه بذلك في المواعید المبینة في المادة ٧٤١.
٢ – واذا نبه المالك الجديد المستأجر بالاخلاء قبل انقضاء الايجار، فان المؤجر يكون ملزماً
بتعويض المستجر، ما لم يتفق على غیر ذلك، ولا يجبر المستأجر على الاخلاء الا بعد ان يتقاضى التعويض من المؤجر او من المالك الجديد نیابة عن المؤجر، او الا بعد ان يحصل على تأمین كاف للوفاء بھذا التعويض.

5))انقضاء المدة
——————-
المادة ٧٧٩ مدني

١ – ينتھي الايجار بانتھاء المدة المحددة في العقد دون حاجة الى تنبیه بالاخلاء، ما لم يكن مشترطا في العقد ان الايجار يمتد الى مدة اخرى محددة او غیر محددة عن عدم التنبیه بالاخلاء في میعاد معین قبل انقضاء مدة الايجار.
٢ – فاذا لم تحدد مدة الايجار او كان العقد لمدة غیر محددة، طبقت احكام المادة ٧٤١.

6))صيانة الماجور
———————-
المادة ٧٥٤ مدني

١ – اذا دعى اجنبي حقاً يتعارض مع ما للمستأجر من حقوق بمقتضى عقد الايجار، وجب على المستأجر ان يبادر الى اخطار المؤجر بذلك، وله ان يخرج من الدعوى وفي ھذه الحالة لا توجه الاجراءات الا ضد المؤجر.
٢ – فإذا ترتب على ھذا التعرض ان حرم المستأجر فعلاً من الانتفاع الواجب بعقد الايجار له تبعاً للظروف ان يطلب الفسخ او انقاص الاجرة مع التعويض ان كان له مقتضى.

المادة ٧٥٥ مدني

١ – اذا غصب المأجور ولم يتمكن المستأجر من رفع يد الغاصب، جاز له ان يطلب فسخ العقد او انقاص الاجرة.
٢ – فإذا قصر في رفع يد الغاصب، وكان ذلك ممكناً له، ولم ينذر المؤجر بوقوع الغصب فلا تسقط عنه الاجرة وله ان يرفع على الغاصب الدعوى بالتعويض.