ما هي اجراءات شراء عقار داخل الإمارات؟

إعادة نشر بواسطة محاماة نت 

مع معدلات إيجار لا زالت ترتفع، فإن الآن قد يكون وقتا جيدا للشراء. لكن إذا لم تكن قد اشتريت من قبل عقارا على الاطلاق داخل الإمارات، فمن اين يمكنك البدء؟.

1- معرفة ميزانية الدفعة المقدمة والرسوم المقررة:

من اجل شراء منزل في الإمارات فان معرفة الميزانية المطلوبة لابد ان يكون خطوتك الأولى، وذلك وفقا لرأي وارين فيليس كيرك مدير الرهن العقاري الدولي في دبي.

ومع ذلك، فان الدفعة المقدمة ليست هي فقط التكلفة الوحيدة التي تتطلب سيولة مالية وإنما هناك أيضا مجموعة من الرسوم التي يجب دفعها ” تحتاج الى ان تكون على علم كامل بكل تلك الرسوم”، يقول وارين.

وبصفة عامة، فإذا تم تقييم قيمة العقار بأقل من 5 ملايين درهم إماراتي، فإن الحد الأدنى الذي تطلبه البنوك كدفعة مقدمة هو 25%. ثم يجب عليك إضافة نسبة أخرى تساوي تقريبا 7.25% من اجل تغطية جميع الرسوم، مثل رسوم الوكيل العقاري، مصروفات البنك، دائرة دبي للأراضي والعقارات في حالة وجود العقار بدبي او رسوم المطور في أي مكان آخر في الامارات. يقول سيد فيليس كيرك.

2- تأمين موافقة مسبقة على الرهن العقاري:

كخطوة تالية، لابد أن تقوم بتامين رهن عقاري، فيضيف وارين قائلا، إن لم تقم بذلك، فإن الوكلاء العقاريين سيكونون غير مستعدين لاصطحابك في جولة معاينة العقار ويمكن ان تخسر الصفقة في سبيل مشترٍ نقدي يمكنه التحرك بشكل اسرع منك ( قارن الرهونات العقارية).

وفي سبيل تامين رهن عقاري، لابد على المشترين ان يقوموا بتزويد البنوك بقائمة من الأوراق والمستندات، والتي تتضمن بصفة عامة:

خطاب بالراتب من صاحب العمل.
أي كشوف بالراتب تحصل عليها.
كشف حساب البنك لمدة ستة اشهر.
نسخة من جواز السفر مع كل من صفحة الصورة الشخصية وصفحة التأشيرة.
نسخة من بطاقة الهوية الشخصية الإماراتية.
نسخة من كشف حساب بطاقة الائتمان الحالية الخاصة بك.
بالنسبة لبعض المقرضين فقد يقومون بطلب اثبات للعنوان.
وتعتبر عملية الرهن العقاري مع البنوك واحدة في جميع الإمارات. ومع ذلك، تختلف رسوم نقل الملكية اعتمادا على مكان العقار. ففي دبي تبلغ مصروفات نقل العقار 4% بينما في أبو ظبي على سبيل المثال وبحكم التجربة فإنها تكون 2%، كما يقوك سيد فيليس كيرك.

ومن المتوقع ان تأخذ خطوة الموافقة المسبقة على الرهن العقاري مدة تتراوح ما بين 5 – 7 أيام للمقترضين من أصحاب الوظائف اما بالنسبة للمقترضين من أصحاب الاعمال فان المدة تكون أطول.

3- قم بإنشاء مظلة تأمين واعثر على عقارك:

من الحكمة البدء في إجراءات التأمين على الحياة في تلك المرحلة أيضا. فتلك خطوة إلزامية بالنسبة لجميع المقرضين وستستغرق حوالي (3) اسابيع. ويقترح السيد فيليس كيرك البحث عن شركة تأمين خارج نطاق البنك من اجل التامين على الحياة والتي تكون أرخص سعرا بنحو من
20 – 30%.

التأمين على المباني. والذي يعد شرطا مسبقا لكل الرهونات العقارية، والذي يمكن الحصول عليه عادة داخل نطاق البنك ” المقرض” حيث تكون الأسعار واحدة.

” بمجرد حصولك على الموافقة المسبقة فإنه يمكنك البدء في البحث في الوحدات الفردية،” يقول السيد فيليس كيرك. ” لا تلقِ فقط نظرة على الأسعار.

وانما ضع في اعتبارك ايضا تكاليف الصيانة. وسيكون من المناسب تماما التحدث الى شخص ما من القاطنين بالفعل في العقار او التحدث الى المطور حيث يمكنك استشعار حجم تكاليف الخدمة وكيف تتم إدارة تلك التكاليف”.

4- توقيع مذكرة تفاهم:

إذا كنت مقتنها بكل تلك الأمور وموافقا على عرض البيع فإن الخطوة التالية هي توقيع مذكرة تفاهم (memorandum of understanding (MoU)) والتي يتم من خلالها تحديد تكلفة البيع ومتى يتم تفعيله بجانب كل التفاصيل الصغيرة الأخرى.

وتعد تلك الخطوة خادعة على وجه الخصوص لمن يشتري لأول مرة لان الكثير من المعلومات هي معلومات فنية وإذا لم تلتزم بموعد نقل الملكية فان الدفعات التي وضعتها تحت الحساب تكون على المحك.

قم تعيين شركة نقل ملكية مستقلة – والتي يكون قد تم تأسيسها خصيصا للتعامل مع الجوانب القانونية لشراء العقارات – من اجل التأكد من أن التفاصيل الواردة بمذكرة التفاهم صحيحة حيث ستساعدك مثل تلك الشركة على عبور تلك المرحلة بسلاسة، السيد فيليس كيرك مقترحا. وربما سيستغرق ذلك الامر يوما أو يومين.

5- التقييم وصولا الى شهادة عدم الممانعة:

بمجرد انتهاء جميع الخطوات السابقة، يطلب المشتري تقييما على العقار، حيث يستغرق ذلك الامر ثلاثة او أربعة أيام. ثم يبدأ البنك في وضع العقد النهائي لعرض البيع وبمجرد توقيعه وبافتراض عدم وجود رهن عقاري على العقار، فان البائع يطلب الحصول على شهادة عدم ممانعة لإثبات عدم مديونيته على العقار. وعند صدور الشهادة، فإن المشتري يقوم بإرسال نسخة منها الى المقرض التابع له والى جميع الأطراف القائمة على تنسيق موعد نقل الملكية، كما يقول السيد فيليس كيرك. ويستغرق تقديم العرض في صورته النهائية ما بين يومين الى سبعة أيام بينما يستغرق إصدار شهادة عدم الممانعة ما بين ثلاثة الى خمسة أيام.

اما في حالة وجود رهن عقاري مسبق على العقار، فان المقرض سيطلب من البائع تقديم خطاب مديونية (وهو بالأساس بيان تسوية يحدد ماهية المديونية الموجودة على العقار) وذلك قبل قيام البنك بتقديم خطاب العرض النهائي. وسيستغرق ذلك ما بين ثلاثة الى خمسة أيام من اجل تقديم ذلك الخطاب على ان يتم توجيهه للبنك التابع له المشتري، والذي سيقوم بتقديم عقد البيع النهائي للمشتري من اجل توقيعه.

وبمجرد قيام البنك والمشتري بذلك، فانهما سيقومان بأخذ الشيك الي البنك التابع له البائع من اجل سداد الرهن العقاري حيث سيقوم البنك التابع له البائع بالإفراج عن سندات الملكية في خلال مدة تتراوح من سبعة الى عشرة أيام، يقول السيد فيليس كيرك.

بمجرد تحصيل الرهن بواسطة المقرض الجديد، فان البائع يمكنه التقدم بطلب اصدار شهادة عدم الممانعة مثلما هي الإجراءات مع العقار بدون رهن عقاري، حيث يقوم المشتري بإرسال نسخة من تلك الشهادة الى المقرض التابع له وإلى جميع الأطراف القائمة على تنسيق موعد نقل الملكية. حيث تضيف كل تلك الإجراءات مجتمعة حوالي عشرة ايام الى عملية البيع/الشراء.

6- النقل وسندات الملكية:

خلال عملية النقل، يقوم البنك بإحضار النقود التي يقدمها للصفقة ويقوم المشتري بإحضار شيكات المدير، وهي نوع من الحوالات البنكية لا يمكن ردها، الى رصيد الحساب لصالح البائع ودائرة دبي للأراضي او المطور في الامارات الأخرى خلاف دبي.

” بمجرد حدوث ذلك سيحصل البنك على سندات الملكية، سواء في نفس ذات اليوم او على الأرجح في اليوم التالي وهذه هو كل شيء. لقد تم الامر بالنسبة لك على نحو جيد،” يقول السيد فيليس كيرك. ” لقد صار العقار الآن ملكا لك”.

خطوات شراء عقار في الإمارات:

دفعة نقدية مقدمة (حوالي 25%)
نسبة مصروفات تمثل 7.5% -الوكيل العقاري، البنك، دائرة الأراضي او المطور.
طلب موافقة مسبقة على الرهن العقاري: من 5 – 7 أيام.
البحث عن عقار والموافقة على صفقة البيع.
البدء في شراء وثيقة تامين على الحياة: امنح تلك الخطوة 3 أسابيع.
مذكرة التفاهم – تعيين شركة نقل ملكية مستقلة – يوم واحد او نحو ذلك.

التقييم من جانب المشتري: 3 – 4 أيام
إذا لم يكن لدى البائع رهن عقاري – يتم تجهيز عقد البيع النهائي من جانب البنك، يقوم البائع بالحصول على شهادة عدم الممانعة، يرسل نسخة منها الى المشتري من اجل ان يقوم بتقديمها للبنك التابع له. 5 – 12 يوم.
اذا كان لدى البائع رهن عقاري – يحصل البائع على بيان تسوية/ خطاب مديونية، البنك التابع له المشتري يقوم بسداد الرهن العقاري للبنك التابع له البائع، يقوم البائع بتقديم طلب الحصول على شهادة عدم ممانعة ( 10 أيام إضافية).

تحديد تاريخ نقل الملكية.
يقوم المشتري بإحضار شيكات المدير من اجل نقل الملكية، ويقوم البنك بإحضار النقود.
سندات الملكية – في نفس يوم نقل الملكية او اليوم التالي.