صدور عقد شراء الأرض المشفوع فيها قبل تسجيل عقد الجار وفقاً للقانون المصري – تطبيقات قضائية
الطعن 122 لسنة 23 ق جلسة 13 / 12 / 1956 مكتب فني 7 ج 3 ق 140 ص 986 جلسة 13 من ديسمبر سنة 1956
برياسة السيد عبد العزيز محمد رئيس المحكمة، وبحضور السادة: محمد فؤاد جابر، ومحمد عبد الرحمن يوسف، واحمد قوشه، وابراهيم عثمان يوسف المستشارين.
————-
(140)
القضية رقم 122 سنة 23 القضائية
(أ) شفعة. “الجوار”. إثبات. تسجيل.
صدور عقد شراء الأرض المشفوع فيما قبل تسجيل عقد الجار المثبت لملكيته لما يشفع به. عدم اعتباره مالكا لما يشفع به وقت شراء الأرض المشفوع فيها. م 935، 936 مدني. ما يرد في عقد المشترى من أن الأرض المذكورة محدودة بملك الشفيع. لا يعول عليه في إثبات ملكية الشفيع.
(ب) استئناف “شكله”. قوة الأمر المقضي. نقض.
الدفع أمام محكمة الاستئناف بعدم قبول الاستئناف شكلا لبطلان عريضة الاستئناف والحكم برفضه. الدفع بعد ذلك بعدم قبول الاستئناف لرفعه بعد الميعاد والحكم برفضه أيضا. عدم الطعن بالنقض على الحكم الأول والاقتصار في الطعن على الحكم الثاني. اعتبار الحكم الأول قد حاز قوة الأمر المقضي ولو كان الحكم الثاني قد تناول القول في الدفع ورفضه.
(ج) دعوى “تقدير قيمتها”.
محكمة الموضوع. سلطتها في تقدير وحدة السبب في الدعوى التي تتضمن طلبات متعددة ناشئة عن سبب قانوني واحد. المادة 41 مرافعات.
————
1 – مجرد التعاقد على البيع ينشأ عنه حق للجار في الأخذ بالشفعة بشرط أن يكون مالكا وقت البيع لما يشفع به وفقا للمادتين 935، 936 من القانون المدني. فإذا كان عقد شراء الأرض المشفوع فيها سابقا على تاريخ تسجيل عقد الجار المثبت لملكيته لما يشفع به فإنه لا يكون مالكا لما يشفع به وقت شراء الأرض المشفوع فيها ولا يعول في إثبات هذه الملكية على ما يرد في عقد المشترى من أن الأرض المذكورة محدودة بملك الشفيع.
2 – إذا دفع أمام محكمة الاستئناف بعدم قبول الاستئناف شكلا لبطلان عريضة الاستئناف فقضت محكمة الاستئناف برفضه ثم دفع أمامها بعد ذلك بعدم قبول الاستئناف شكلا لرفعه بعد الميعاد فقضت أيضا برفضه، ولم يطعن في الحكم الأول بطريق النقض واقتصر التقرير على الطعن في الحكم الثاني – فإن الحكم الأول يكون قد حاز قوة الأمر المقضي. ولا يجدى التمسك بأن الحكم المطعون فيه قد أعاد القول في الدفع بعدم قبول الاستئناف ورفضه.
3 – إذا تضمنت الدعوى طلبات متعددة ناشئة من سبب قانوني واحد فإن لمحكمة الموضوع – عند تقدير قيمة هذه الدعوى طبقا للمادة 41 مرافعات – تقدير وحدة السبب ولا رقابة المحكمة النقض عليها ما دامت قد حصلت هذه الوحدة بناء على أسباب واقعية سائغة.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
… من حيث إن الطعن قد استوفى أوضاعه الشكلية.
ومن حيث إن الوقائع تتحصل – كما يبين من الحكم المطعون فيه ومن سائر أوراق الطعن – في أن المطعون عليه الأول أقام الدعوى رقم 200 سنة 1951 مدنى كلى الجيزة على الطاعنين وباقي المطعون عليهم بعريضة أعلنت في 9 من مايو سنة 1951 طالبا الحكم بأحقيته في قطعة أرض معدة للبناء مساحتها 1 ط و23 س تعادل 344 م و80 س مربعا كائنة بزمام ناحية “الطالبية” مقسمة إلى قطعتين مبينة الحدود والمعالم بعريضة الدعوى مبيعة إلى الطاعنين من المطعون عليهما الثاني والثالث مستندا إلى أنه يجاورها من الجهة البحرية، فدفع الطاعنان الدعوى بجملة دفوع منها أن الأرض المشفوع فيها والأرض المشفوع بها كلتاهما من الأراضي الزراعية وبأن الشفيع جار من حد واحد، وبتاريخ 27 من يناير سنة 1952 حكمت محكمة الجيزة الابتدائية برفض الدعوى استنادا على أن الأرضين هما من الأراضي الزراعية. استأنف المطعون عليه الأول هذا الحكم وقيد استئنافه برقم 144 سنة 69 ق استئناف القاهرة وتحدد لنظر استئنافه كما ورد بأصل عريضته جلسة 8 من أبريل سنة 1952 أمام الدائرة السادسة وفى هذه الجلسة لم يحضر أحد من المستأنف عليهم وأجلت الدعوى لجلسة 13 من مايو سنة 1952 لتبادل المذكرات وفى 23 من أبريل سنة 1952 أعلن المستأنف خصومه بمذكرة شرح فيها أسباب الاستئناف وفى 8 من مايو سنة 1952 أودع الطاعنان مذكرة طلبا فيها الحكم ببطلان عريضة الاستئناف وبالتالي اعتبار الاستئناف غير مقبول لأنهما لم يعلما بحصول الاستئناف إلا من المذكرة المعلنة إليهما وعلى أن الصورتين المسلمتين إليهما من إعلان صحيفة الاستئناف جاءتا خلوا من بيان تاريخ الجلسة المحددة لنظره ومن بيان رقم الدائرة التي تقرر نظره أمامها. وبجلسة 13 من مايو سنة 1952 حضر الطرفان وطلبا التأجيل للصلح فتأجل الاستئناف لهذا الغرض ولما لم يتم الصلح حجزت المحكمة القضية للحكم في الدفع – وفى 21 من يونيه سنة 1952 حكم برفض الدفع وباعتبار عريضة الاستئناف صحيحة وبتحديد جلسة لسماع أقوال الخصوم فيما عدا الدفع وبتاريخ 25 من نوفمبر سنة 1952 صدر حكم بقبول الاستئناف شكلا وقبل الفصل في الموضوع بندب مكتب الخبراء بوزارة العدل للانتقال إلى محل النزاع ومعاينة الأرض وبيان ما إذا كانت زراعية أو معدة للبناء وقد قدم الخبير تقريره مثبتا فيه أن الأرض معدة للبناء، وتمسك الطاعنان في مذكرتهما الختامية بأربعة دفوع أولها عدم قبول الاستئناف شكلا لرفعه بعد الميعاد وثانيها بعدم اختصاص المحكمة الابتدائية بنظر الدعوى بالنسبة للمقدار المبيع إلى المستأنف عليه الرابع (الطاعن الثاني) لأن قيمته تقل عن نصاب المحكمة الابتدائية وثالثها بعدم أحقية المطعون عليه الأول في الأخذ بالشفعة لأنه لم يكن مالكا وقت بيع الأرض المشفوع فيها ورابعها عدم أحقية الشفيع في أخذ الأرض المشفوع فيها لأنها أرض زراعية ولا يجاورها إلا من حدّ واحد، وبتاريخ 10 من مارس سنة 1953 حكمت محكمة الاستئناف برفض الدفع بعدم قبول الاستئناف وبقبوله شكلا وفى موضوع الاستئناف أولا: برفض الدفع بعدم اختصاص المحكمة وباختصاصها بنظر الدعوى وثانيا: بإلغاء الحكم المستأنف وبأحقية المستأنف (المطعون عليه الأول) لأخذ قطعتي الأرض بالشفعة فقرر الطاعنان الطعن فيه بالنقض في 9 من مايو سنة 1953 وقدما مذكرة شارحة لطعنهما كما قدم المطعون عليه الأول مذكرة طلب فيها رفض الطعن وأبدت النيابة العامة رأيها بنقض الحكم المطعون فيه ولما عرض هذا الطعن على دائرة فحص الطعون بجلسة 6 من يونيه سنة 1956 قررت إحالته على هذه الدائرة.
ومن حيث إن الطاعنين طعنا على الحكم الصادر في 10 من مارس سنة 1953 بانيين طعنهما على أربعة أسباب يتحصل أولها في أن الحكم إذ قضى برفض الدفع بعدم قبول الاستئناف شكلا قد أخطأ في تطبيق القانون وقالا في بيان ذلك إن أول علم لهما بقيام الاستئناف تم بإعلانهما بالمذكرة المقدمة لجلسة 13 من مايو سنة 1952 وبعد هذا الإعلان أول إجراء صحيح ومتى كان الثابت أن الحكم المستأنف أعلن في 19 من فبراير سنة 1952 فإن ميعاد الاستئناف يكون قد انقضى لمرور أكثر من عشرة أيام ولكن الحكم قضى برفض الدفع لنفس الأسباب التي قضى بها رفض الدفع ببطلان صحيفة الاستئناف وهذا خلط بين دفعين لكل منهما كيانه القانوني وذاتيته المستقلة.
وحيث إن هذا السبب مردود بأن الطاعنين سبق أن دفعا أمام محكمة الاستئناف ببطلان إعلان عريضة الاستئناف واعتبارها كأن لم تكن وبالتالي اعتبار الاستئناف غير مقبول، وفى 21 من يونيه سنة 1952 أصدرت محكمة الاستئناف حكمها بأنه “وقد زال البطلان الذى شاب عريضة الاستئناف بحضور المستأنف عليهما الثالث والرابع (الطاعنين) فيكون الدفع ببطلان عريضة الاستئناف واعتبارها كأن لم تكن وبالتالي اعتبار الاستئناف غير مقبول دفعا على غير أساس من القانون ويتعين رفضه”. ولكن الطاعنين لم يطعنا في هذا الحكم بطريق النقض واقتصر التقرير على الطعن في حكم 10 من مارس سنة 1953 وعلى ذلك يكون حكم 21 من يونيه سنة 1952 قد حاز قوة الأمر المقضي ولا يجدي الطاعنين أن يكون الحكم المطعون عليه منهما الصادر بتاريخ 10 من مارس سنة 1953 قد أعاد القول في الدفع بعدم قبول الاستئناف ثم رفضه ذلك لأن الحكم الأول هو الذى حاز الحجية ولم يكن الحكم الأخير إلا تكرارا لأمر استقرت حجيته.
ومن حيث إن السبب الثاني من الطعن يتحصل في أن الحكم المطعون فيه قد أخطأ في تطبيق القانون إذ قضى برفض الدفع بعدم اختصاص المحكمة الابتدائية بنظر الدعوى بالنسبة للطلب الموجه إلى الطاعن الثاني كما أخطأ في التسبيب وقالا بيانا لذلك إنه وإن كان العقد الابتدائي الصادر في 27 من نوفمبر سنة 1950 قد صدر لهما ببيع 350 مترا إلا أن الثابت من هذا العقد أن كلا منهما اشترى نصيبا مفرزا محددا وتحرر لكل منهما عقد نهائي مستقل قام بتسجيله مما يفيد اعتبار البيعين مستقلين وقد رفض المطعون عليه الأول في دفاعه أمام محكمة الاستئناف الاعتراف بالعقد الابتدائي كما أنه عندما رفع الدعوى أمام محكمة أول درجة وكذلك في عريضة الاستئناف طلب الحكم بالشفعة بالنسبة للقطعتين وأورد حدود كل منهما وأنه ترتيبا على ذلك تكون الدعوى تضمنت طلبين للشفعة أحدهما قيمته قيمة العقد الأول ومقدارها 262 ج والآخر قيمته قيمة العقد الثاني ومقدارها 88 جنيها وتمسك الطاعن الثاني أمام محكمة أول درجة بعدم الاختصاص ولكن المحكمة المذكورة قضت برفض الدفع ولما عاود التمسك به أمام محكمة الاستئناف قضت هي الأخرى برفضه.
وحيث إن هذا النعي مردود بأنه لما كان الحكم المطعون فيه قد أسس قضاءه برفض الدفع على أن طلب الأخذ بالشفعة قد قام على أن السبب القانوني للأخذ بالشفعة في القطعتين هو سبب واحد وهو العقد الابتدائي المؤرخ 27 من نوفمبر سنة 1950 الذى باع بمقتضاه المالكان الأصليان للطاعنين قطعتي الأرض وأن تحرير عقد نهائي مستقل لكل من المشترين لا يخل بالحقيقة الواقعة وهو قيام سبب واحد وأنه يؤكد ذلك أن العقدين النهائيين حررا معا في وقت واحد وصدق عليهما في مكتب توثيق واحد الأمر الذى يحقق أنها صفقة واحدة بحكم مولدها بالعقد الأول المشترك وبحكم نهايتها المشتركة على هذا الوجه لما كان ذلك وكانت المادة 41 من قانون المرافعات تنص على أنه إذا تضمنت الدعوى طلبات متعددة ناشئة عن سبب قانوني واحد كان التقدير باعتبار قيمها جملة. ولما كان لمحكمة الموضوع تقدير وحدة السبب ولا رقابة لمحكمة النقض عليها ما دامت قد حصلت هذه الوحدة بناء على أسباب واقعية سائغة كما هو الحال في هذا النزاع لما كان ذلك وكانت جملة قيمة قطعتي الأرض موضوع الشفعة تبلغ 350 جنيها مما يدخل في اختصاص المحكمة الابتدائية فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى برفض الدفع بعدم الاختصاص لا يكون أخطأ في القانون.
ومن حيث إن السبب الثالث من أسباب الطعن يتحصل في أن الحكم المطعون فيه أخطأ في تطبيق القانون إذ اعتبر أن ملكية المطعون عليه الأول سابقة على عقد شراه الطاعنين وفى تبيان ذلك قال الطاعنان إن المطعون عليه الأول صرح في دعواه بأنه يشفع بناء على عقده المسجل في 11 من يناير سنة 1951 وقد تمسك الطاعنان بأن عقد مشتراهما الصادر في 27 من نوفمبر سنة 1950 كان سابقا على عقد الشفيع المسجل وبأنه كان يسق أيضا عقده الابتدائي الذى تم في 10 من ديسمبر سنة 1950 والذى قال المطعون عليه الأول أنه وإن كان خلوا من التاريخ إلا أنه ورد به أن مقدم الثمن دفع بموجب شيك مؤرخ في 10 من ديسمبر سنة 950 ولا يمكن أن يسبق العقد دفع مقدم الثمن وقد رفض الحكم المطعون فيه الأخذ بدفاع الطاعنين مستندا في ذلك إلى سببين أولهما – أن تحرير الشيك قد يكون مصحوبا بخطأ في تاريخه والثاني – أنه ورد في العقد الابتدائي الخاص بالطاعنين أن الحد البحري هو الدكتور أحمد عز الدين واستخلصت محكمة الاستئناف من ذلك أن عقد الشفيع الابتدائي هو الأسبق ولم يبين الحكم المطعون فيه علة قوله باحتمال الخطأ في تاريخ تحرير الشيك كما أن ما ورد في عقد الطاعنين من أن الحد البحري هو الدكتور أحمد عز الدين لا يفيد أن هذا الحد هو ملك الدكتور، ويضيف الطاعنان إلى ما ذكر أنه لو صح شراء المطعون عليه الأول قبل مشتراهما فإن هذا لا يشفع له في طلب الشفعة لأن عقد الشراء الابتدائي لا يرتب حقوقا عينية ولا ينقل ملكية ولما كان المطعون عليه الأول قد استند في طلب الشفعة إلى عقده المسجل وكان مشترى الطاعنين بعقدهما العرفي المؤرخ في 27 من نوفمبر سنة 1950 الذى اعتمده الحكم المطعون فيه عند الرد على الدفع بعدم اختصاص المحكمة بنظر الدعوى. لما كان ذلك فان المطعون عليه الأول لم يكن مالكا وقت شراء الطاعنين للأرض المشفوع فيها.
ومن حيث إن المادة 935 من القانون المدني نصت على أن الشفعة “رخصة تجيز في بيع العقار الحلول محل المشترى في الأحوال وبالشروط المنصوص عليها في المواد التالية م 936 (هـ) للجار الملك في الأحوال الآتية…” وحاصل هذا النص أن مجرد التعاقد على البيع ينشأ عنه حق للجار في الأخذ بالشفعة بشرط أن يكون مالكا وقت البيع لما يشفع به. ولما كان يبين من الحكم المطعون فيه أنه ورد به “وحيث إنه بالنسبة للأمر الثالث وهو القول بأن شراء المستأنف للأرض المشفوع بها متأخر عن شراء المستأنف عليهما الثالث والرابع للأرض المشفوع فيها فانه مردود بما جاء في عقد شراء المستأنف عليهما المؤرخ 27 من نوفمبر سنة 1950 من أن الحد البحري للأرض المبيعة لهما هو الدكتور أحمد عز الدين وهو المستأنف الأمر الذى يؤكد أنه اشترى الأرض المشفوع بها قبل شراء المستأنف عليهما ولا يلتفت بعد ذلك إلى ما جاء بعقد شراء المستأنف العرفي من أن جزءا من الثمن دفع بشيك مؤرخ 10/ 12/ 1950 والاستنتاج بأن هذا هو تاريخ عقده لأن العقد بغير تاريخ إذ أنه لا يجوز اللجوء إلى الاستنتاج من واقعة قد تكون مشوبة بخطأ في هذا التاريخ أو مقصودا بها تأجيل الصرف من البنك إلى تاريخ متأخر عن وقت الشراء أمام صراحة ما جاء بعقد المستأنف عليهما أنفسهما من أن الأرض المبيعة لهما محدودة بملك المستأنف وهو ما لا يدع مجالا للشك أنه مالك للأرض المشفوع بها من قبل بيع الأرض المشفوع فيها إلى المستأنف عليهما ولما كان الحكم المذكور قد استند إلى ما ورد بعقد مشترى الطاعنين في بيان حدهما البحري وأورد أنه “ملك” المطعون عليه الأول مع أن الوارد بالعقد هو “البحري الدكتور أحمد عز الدين” دون توضيح لما إذا كان هذا الحد مملوكا له أو غير مملوك له مع أن هذا العقد لم يكن معدا لإثبات الملكية بل المعول في إثباتها على العقد المسجل الذى آلت به الملكية للشفيع ومن ثم يتعين قبول هذا السبب ونقض الحكم المطعون فيه.
ومن حيث إن الموضوع صالح للفصل فيه ولما كان عقد شراء القطعتين المشفوع فيهما صادرا في 27 من نوفمبر سنة 1950 وكان عقد الشفيع المثبت لملكيته لما يشفع به مسجلا في 10 من يناير سنة 1951 فانه لا يكون بذلك مالكا لما يشفع به وقت شراء الطاعنين لقطعتي الأرض المشفوع فيهما ومن ثم يتعين رفض الطلب الشفعة ويتعين لهذه الأسباب تأييد الحكم المستأنف.
اعادة نشر بواسطة محاماة نت .
اترك تعليقاً