زيادة القيمة الايجارية مقابل تحسين صُقع المكان – القانون المصري

“التصقيع”
* هل يستحق المُؤجر زيادة في الأجرة مُقابل تحسين صُقع المكان؟
قد يتحسن صقع المنطقة التي تقع بها العين المُؤجرة عما كان عليه عند تأجيرها نتيجة قيام الدولة بتوسيع الشوارع أو إنشاء مراكز تجارية أو صناعية فيها أو إزدهار العمران بها أو إدخال المرافق إليها …الخ.
كما قد يسوء صقع المكان عما كان عليه، كما كان حال مدن القنال إبان حرب الاستنزاف.
فهل يجوز تصقيع المكان وإعادة تقدير أجرة العين المؤجرة وزيادتها في حالة تحسن الصقع أو تخفيضها في حالة سوءته؟؟
1 – الوضع في قوانين إيجار الأماكن
رأيان في الفقه:
للإجابة على هذا التساؤل، نذكر أن هناك رأيان في الفقه:
الرأي الأول: يرى فيه بعض الفقهاء( 1 ) أن تحسين صقع المكان يُعتبر في حكم “التحسينات” فإذا كان المكان المؤجر قد تحسن صقعه كثيراً، فيحسب هذا التحسين في الصقع كميزة للمستأجر يجب تقويمها كما تُقوم التحسينات والمزايا الأخرى وتضاف قيمتها إلى أجرة الأساس.
ذلك أن تحسين الصقع ميزة لا يصح أن ينفرد بها المستأجر بل يجب أن تُقوم حتى يُشارك فيها المُؤجر، كما هو الأمر في تصقيع الحكر، إذ تقضي المادة 1004 مدني بأنه: “لا يجوز التحكير بأقل من أجرة المثل. وتزيد هذه الأجرة أو تنقص كلما بلغ التغيير في أجرة المثل حداً جاوز الخمس زيادة أو نقصاً، على أن يكون قد مضى ثماني سنوات على آخر تقدير”. كما أن المُؤجر قد يتحمل في بعض الأحيان بضريبة إضافية مقابل تحسين الصقع تسمى بضريبة “التحسين”. وإذا لم تكن هناك أجرة فعلية أو تعذر إثباتها، تعين الرجوع إلى أجرة المثل، لأن ما طرأ على العين من تصقيع يجب أن يُعد من عناصر المماثلة التي تراعى في تقدير أجرة المثل.
كما يذهب بعض أنصار هذا الرأي إلى وجوب تطبيق هذا المبدأ نزولاً في الحالة العكسية، أي الحالة التي تنخفض فيها صقع المكان المُؤجر، كأن يكون واقعاً في شارع تجاري هام فتتحول التجارة من هذا الشارع إلى شارع آخر غيره في منطقة أخرى، فيلزم إعادة تقدير أجرة مثل المكان المُؤجر في هذا الصقع المنخفض.
الرأي الثاني: ويذهب رأي آخر( 2 ) في الفقه إلى أن المؤجر لا يستحق زيادة في الأجرة على أجرة الأساس في حالة تحسين صقع المكان المؤجر، إلا إذا فرضت الدولة عليه مقابلاً لتحسين صقع المكان المؤجر، إذ في هذه الحالة تزيد التزامات المؤجر زيادة لم تكن موجودة في شهر الأساس فيستحق بسببها زيادة في الأجرة. أما في غير هذه الحالة فلا يستحق المؤجر زيادة في الأجرة لمجرد تحسين صقع المكان كما لا يحق للمستأجر طلب إنقاص الأجرة عند سوء حالة صقع المكان.
حيث أن نصوص القانون لا تحتمل تفسيرها على النحو الذي ذهب إليه الرأي الأول، لأن تحسين صقع المكان المؤجر أو سوء حالته لا يعتبر شرطاً أو التزاماً جديداً يفرض على المؤجر أو المستأجر إلا إذا فرضت الدولة مقابلاً لتحسين صقع المكان فتزيد الأجرة بزيادة أعباء المؤجر، وفي غير هذه الحالة لا تزيد أعباء ولا تنقص وكذلك الحال بالنسبة للمستأجر، فلا محل لقياس هذه الحالة على التحسينات والإصلاحات والالتزامات الجديدة التي تشكل عبئاً على أحد المتعاقدين والتي قصد واضع القانون بسببه أن يعيد التوازن بين حقوق المؤجر وحقوق المستأجر فنص على تقويم كل شرط أو التزام جديد في حساب الأجرة. هذا إلى أن واضع القانون لم يقصد أن يقتضي المؤجر زيادة من المستأجر عن أية ميزة يحصل عليها المستأجر ولا يد للمؤجر فيها، كقربه من المواصلات إذا امتدت إليه أو رواج بضاعته إذا كثر عدد الناس من حوله، كما لم يقصد إنقاص الأجرة إذا زالت مثل هذه المزايا. ومنطق الرأي السابق يقتضي عمل حساب هذه المزايا إذا استحدثت أو زالت، وهو ما يؤدي إلى اضطراب العلاقات بين المؤجر والمُستأجر( 3 ).
اتجاه محكمة النقض:
أما محكمة النقض فلم تأخذ بأي من الرأيين السابقين، وذهبت في حكم (غير منشور) لها صادر بتاريخ 28/11/1984 في الطعن بالنقض المدني رقم 659 لسنة 49 قضائية إلى أن:
“تحسين صقع المكان لا يعتبر شرطاً أو التزاماً جديداً يفرض على المؤجر أو المستأجر، ومن ثم لا يسوغ قياس الزيادة في صقع المكان على التحسينات والإصلاحات التي تشكل عبئاً على عاتق أحد المتعاقدين، إذ من المُقرر أن قوانين إيجار الأماكن من القوانين الاستثنائية والتي يتعين تفسيرها في أضيق الحدود”. (المصدر: “موسوعة الفقه والقضاء والتشريع” – للمستشار/ محمد عزمي البكري – جزء: “أجرة الأماكن القديمة وما طرأ عليها” – الطبعة الثالثة، طبعة نادي القضاة بالقاهرة – البند 32 – صـ 106 و 107).
الخلاصة:
في ظل قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية التي حددت بقواعد قانونية آمره متعلقة بالنظام العام عقود الإيجار الخاضعة لأحكامها، لا سيما من حيث الأجرة والمدة، فلا مجال للحديث فيها عن “تصقيع” العين المؤجرة وزيادة أجرتها أو تخفيضها بسبب التصقيع، لكون المشرع هو الذي تولى تحديد أجرة تلك الأماكن (تخفيضاً وزيادة) بقواعد قانونية آمرة متعلقة بالنظام العام لا يجوز مخالفتها وكل مخالفة لها تعتبر باطلة.
2 – الوضع في القانون المدني
في عقود الإيجار الخاضعة للقانون المدني، يلتزم الطرفان فيها بالأجرة المحددة في العقد والتي اتفق عليها وتراضى بها الطرفان. ولا يجوز للمؤجر بإرادته المنفردة زيادة القيمة الايجارية لتلك العين بزعم تحسن صقع المكان الواقع فيه العين المؤجرة، كما لا يجوز للمستأجر بإرادته المنفردة تخفيض القيمة الإيجارية لتلك العين بزعم سوء صقع المكان الواقع فيه العين المؤجرة.
حيث أن المادة 147/1 من القانون المدني تنص على أن: “العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين، أو للأسباب التي يقررها القانون”. ومفاد ذلك أنه يمتنع على أحد العاقدين نقض العقد أو إنهاؤه أو تعديله على غير مُقتضى شروط العقد ما لم يُتَفَق على ذلك مع أطراف العقد الآخرين، كما يمتنع ذلك على القاضي. (المرجع: “التقنين المدني في ضوء الفقه والقضاء” – للأستاذ الدكتور/ محمد كمال عبد العزيز – الجزء الأول (في الالتزامات) – طبعة 1980 القاهرة – ص 412 : 413).
ومن المُقرر في قضاء محكمة النقض أن: “العقد شريعة المُتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يُقررها القانون، مما مؤداه التزام المُستأجر باحترام الشروط الواردة في عقد الإيجار”. (الطعن بالنقض المدني رقم 939 لسنة 45 قضائية – جلسة 7/5/1979).
الخلاصة:
في ظل القانون المدني، فإن الأجرة المتفق عليها في عقد الإيجار تكون هي الملزمة للطرفين، فلا يجوز للمؤجر طلب الزيادة ولا يجوز للمستأجر طلب التخفيض، ما لم يتفق الطرفان على الزيادة أو التخفيض بالتراضي فيما بينهما.
3 – الوضع بالنسبة إلى الاحكار
تنص المادة 1004 من القانون المدني على أنه: “لا يجوز التحكير بأقل من أجرة المثل. وتزيد هذه الأجرة أو تنقص كلما بلغ التغيير في أجرة المثل حداً جاوز الخُمس زيادة أو نقصاً، على أن يكون قد مضى ثماني سنوات على آخر تقدير”.
كما تنص المادة 1005 من القانون المدني على أنه: “يرجع في تقدير الزيادة أو النقص إلى ما للأرض من قيمة ايجارية وقت التقدير، ويراعى في ذلك صقع الأرض ورغبات الناس فيها بغض النظر عما يوجد فيها من بناء أو غراس، ودون اعتبار لما أحدثه المحتكر فيها من تحسين أو إتلاف في ذات الأرض أو صقع الجهة، ودون تأثر بما للمحتكر على الأرض من حق القرار”.
كما تنص المادة 1006 من القانون المدني على أنه: “لا يسري التقدير الجديد إلا من الوقت الذي يتفق الطرفان عليه، وإلا فمن يوم رفع الدعوى”.
فالقانون المدني نظم الحكر، وأقر بالتصقيع فيه (زيادة أو نقصان) بشرط أن تكون الأجرة قد (زادت أو نقصت) بما يجاوز الخمس، مع قواعد التقدير الذي حددتها المادة 1005 سالفة الذكر، وبشرط أن يكون قد مرت ثماني سنوات على الأقل على آخر تقدير أو تصقيع للعين المحكرة، وحتى في هذه الحالة يشترط اتفاق الطرفين على قيمة الزيادة أو النقصان فالعملية تتم باتفاق الطرفين وليس بالإرادة المنفردة لأيهما. وفي حالة عدم الاتفاق يتم رفع الأمر إلى القضاء للفصل فيه وتقدير الزيادة أو النقصان وإلزام الطرفين بها.
وإذا كان عقد التحكير الخاضع للقانون المدني قد اتفق فيه الطرفان على شروط أخرى بأن يكونا مثلاً قد اتفقا وتراضيا على أن يكون للمالك المؤجرة الحق في تصقيع الأجرة كل فترة زمنية محددة (تزيد أو تنقص عن الفترة التي حددها القانون المدني) وبقبول المحتكر لتلك الزيادة بدون مناقشة أو معارضة أو اعتراض منه، ففي هذه الحالة يكون من حق المؤجر المحكر أن يصقع العين المؤجرة المحكرة كل فترة وبالقدر الذي اتفقا عليه في عقد الحكر، وإلا فتطبق القواعد سالفة الذكر.
مع الأخذ في الاعتبار أنه لا عبرة (قانوناً) بزيادة أجرة المثل التي تكون ناشئة عن بناء المحتكر أو غراسه، وإنما العبرة بالزيادة الراجعة إلى الأرض في ذاتها لكثرة رغبات الناس في صقعها. (المصدر: “الوافي في شرح القانون المدني” – للدكتور/ سليمان مرقس – الجزء الثالث: في العقود المسماة – المجلد الثاني: عقد الإيجار – الطبعة الرابعة 1993 القاهرة – بند رقم 331 – صـ 921 وهامش رقم 16 بذات الصفحة).
حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض: “أن يكون التقدير على اعتبار أن الأرض حرة خالية من البناء، وأن لا يلاحظ في التقدير سوى حالة الصقع الذي فيه الأرض المحكرة ورغبات الناس فيها وأن يُصرف النظر عن التحسين اللاحق بذات الأرض وبصقع الجهة بسبب البناء الذي أقامه المحتكر، وأن لا يكون لحق البقاء والقرار الذي للمحتكر تأثير في التقدير”. (نقض مدني 14 يونيه 1934 المجموعة 35-512-207. المصدر: المرجع السابق – صـ 926 : 928).
ولا يسري التقدير الجديد إلا من الوقت الذي يتفق الطرفان عليه، وإلا فمن يوم رفع الدعوى (المادة 1006 مدني).
وتكون الأجرة مستحقة الدفع في نهاية كل سنة ما لم ينص عقد التحكير على غير ذلك (المادة 1003 مدني).
الخلاصة:
بالنسبة للاحكار يجوز للمحكر إعادة تصقيع العين المحكرة كل ثماني سنوات وزيادة قيمة أجرة الحكر إذا كان صقع المكان قد تحسن وزادت أجرة المثل بقدر الخمس عن أجرة الحكر وشريطة موافقة المستحكر على تلك الزيادة (سواء موافقة سابقة أو لاحقة على التصقيع) وإلا لجأ المحكر للقضاء لطلب تقدير تلك الزيادة وإلزام المستحكر بها.
أحكام محكمة النقض في تصقيع الحكر:
* “يلتزم المحتكر بمقتضى المواد 1003 ، 1004 ، 1005 من القانون المدنى بأداء المقابل المتفق عليه إلى المحكر وعلى أن يكون هذا المقابل مستحق الدفع فى نهاية كل سنة ما لم ينص عقد التحكير على غير ذلك وبزيادة المقابل وفقاً لأجر المثل وصقع المكان وذلك بخلاف إيجار الوقف إذ العبرة فيه بأجرة المثل وفقاً لنص المادة 632 من القانون المدنى بالوقت الذى أبرم فيه عقد الإيجار فلا يتقيد بما يستجد من ظروف إقتصادية بعد ذلك ترفع من قيمة المقابل”. (نقض مدني في الطعن رقم 1074 لسنة 53 قضائية – جلسة 20/6/1984 مجموعة المكتب الفني – السنة 35 – صـ 1700 – فقرة 3).
* “القاعدة الصحيحة الواجبة الإتباع فى تقدير أجرة الحكر عند طلب تصقيعه هى – على ما قررته محكمة النقض – أخذاً من المبادىء الشرعية – فى حكمها الصادر فى 14 من يونيو سنة 1934 وجرى عليه قضاؤها – أن يكون التقدير على إعتبار أن الأرض حرة خالية من البناء وأن لا يلاحظ فيه سوى حالة الصقع الذى فيه الأرض المحكرة ورغبات الناس فيها وأن يصرف النظر عن التحسين اللاحق بذات الأرض وبصقع الجهة بسبب البناء الذى أقامه المحتكر، وأن لا يكون لحق البقاء والقرار الذى للمحتكر تأثير فى التقدير. وقد صرحت محكمة النقض فى حكمها سالف الذكر بأنها ترفض الأخذ بنظرية “النسبة” التى تقضي بالمحافظة على النسبة بين أجرة الحكر وقت التحكير وقيمة الأرض فى ذلك الوقت و قالت عنها إنه لا أصل لها فى الشريعة الإسلامية وأن أجرة الحكر يجب أن تكون دائما هى أجرة المثل. و لقد أخذ التقنين المدنى بالقاعدة التى قررتها محكمة النقض وقننها بما نص عليه فى المادة 1005 منه ونبذ نظرية النسبة وذلك على ما يبين من الأعمال التحضيرية وإذا كانت المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدى قد تضمنت عبارات صريحة تفيد الأخذ بهذه النظرية وإسنادها خطأ إلى محكمة النقض فقد نسخ ذلك ما جرى بعدها من تعديلات أدخلتها لجنة الشيوخ على النص الذى كان وارداً فى المشروع التمهيدى وما ظهر جليا من إتجاه هذه اللجنة إلى عدم الأخذ بنظرية النسبة وفات واضعوا المشروع بعد إدخال هذا التعديل أن يصححوا على مقتضاه ما تضمنته المذكرة فى هذا الخصوص”. (نقض مدني في الطعن رقم 382 لسنة 29 قضائية – جلسة 15/4/1964 مجموعة المكتب الفني – السنة 15 – صـ 556 – فقرة 3. ونقض مدني قس الطعن رقم 442 لسنة 35 قضائية – جلسة 27/1/1970 مجموعة المكتب الفني – السنة 21 – صـ 202 – فقرة 2).
* “ما تشترطه المادة 1004 من القانون المدنى القائم لقبول تعديل أجرة الحكر من مضى ثمانى سنوات على آخر تقدير هو حكم مستحدث وليس فى أحكام الشريعة الإسلامية ولا فى القواعد التى قررها الفقة والقضاء قبل صدور هذا القانون ما كان يقيد طلب تصقيع الحكر بوجوب مضى مدة معينة على آخر تقدير بل إن ما تقضى به أحكام الشريعة هو أن المحتكر تلزمه الزيادة كلما زادت أجرة المثل زيادة فاحشة. ولقد كان من المقرر فى ظل القانون المدنى الملغى أن تقدير ما إذا كان التغيير الذى طرأ على أجرة المثل بلغ الحد الذى يبرر طلب الزيادة أو لم يبلغه من مسائل الواقع التى يستقل بها قاضى الموضوع”. (نقض مدني في الطعن رقم 382 لسنة 29 قضائية – جلسة 15/4/1964 مجموعة المكتب الفني – السنة 15 – صـ 556).
* “القاعدة الصحيحة الواجبة الإتباع فى تقدير أجرة الحكر عند طلب تصقيعة هى – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أخذاً من المبادئ الشرعية أن يكون التقدير على إعتبار أن الأرض المحكرة حرة خالية من البناء، وأن لا يلاحظ فيه سوى حالة الصقع الذى فيه الأرض المحكرة ورغبات الناس فيها، وأن يصرف النظر عن التحسين اللاحق بذات الأرض وبصقع الجهة بسبب البناء الذى أقامه المحتكر، وأن لا يكون لحق البناء والقرار الذى للمحتكر تأثيره فى التقدير، و أنه لا محل للأخذ بنظرية “النسبة” التى تقضى بالمحافظة على النسبة بين أجرة الحكر وقت التحكير وقيمة الأرض فى ذلك الوقت، إذ لا أصل لها فى الشريعة الإسلامية، و أن أجرة الحكر يجب أن تكون دائماً هى أجرة المثل. وقد أخذ المشرع بهذه القاعدة و قننها فى المادة 1005 من القانون المدنى”. (نقض مدني في الطعن رقم 268 لسنة 36 قضائية – جلسة 5/1/1971 مجموعة المكتب الفني – السنة 22 – صـ 9).
* “تقديم القيمة الإيجارية للأرض المحكرة طبقاً لنص المادة 1005 من القانون المدنى لا يكون إلا على إعتبار أنها حرة خالية من البناء أو الغراس ولا يراعى فيه غير صقع الأرض ورغبات الناس فيها، ولا يجوز أن يتأثر بما للمحتكرين عليها من حق القرار”. (نقض مدني في الطعن رقم 442 لسنة 36 قضائية – جلسة 8/4/1971 مجموعة المكتب الفني – السنة 22 – صـ 467).
* “أجرة الحكر ـــ طبقاً لأحكام الشريعة الإسلامية التى رفعت الدعوى فى ظلها ـــ تتغير تبعاً لتغير أجرة المثل متى بلغ هذا التغيير حداً كبيراً زيادة أو نقصاً فهى بطبيعتها قابلة للتغيير”. (نقض مدني في الطعن رقم 411 لسنة 37 قضائية – جلسة 13/6/1972 مجموعة المكتب الفني – السنة 23 – صـ 1121 – فقرة 3).
* “إن ما قرره الشرع والقانون (لائحة الأوقاف) من أن تقدير أجرة الحكر يكون على مثل أرض الوقف يقتضى معرفة ماذا كانت عليه حالة أرض الوقف عند التحكير. والمحتكر هو المكلف بإثبات حالتها تلك القديمة. وقاضى الموضوع متى تحرى وتحقق وقرر للأرض حالة أصلية خاصة، أو متى قدر الخبير لها حالة خاصة وإعتمدها القاضى، وبين فى حكمه علة إعتباره إياها على هذه الحالة الخاصة فى مبدأ التحكير، كان رأيه فى ذلك من مسائل الموضوع التى لا رقابة عليه فيها لمحكمة النقض”. (نقض مدني في الطعن رقم 94 لسنة 3 قضائية – جلسة 14/6/1934 مجموعة عمر 1ع – صـ 439 – فقرة 2).
* “إن حق القرار الذى للمحتكر لا تأثير له فى تقدير قيمة الحكر، لكن البناء الذى يقيمه المحتكر فى أرض الوقف من شأنه أن يقلل من هذه القيمة وهى أجر المثل، إذا كان له دخل ما فى تحسين صقع الجهة التى فيها أرض الوقف، بحيث إن قاضى الموضوع متى إقتطع من أجر المثل قدراً ما، مقرراً أنه ثبت له أن بناء المحتكر قد زاد فى الصقع بقدر هذه الحطيطة التى يقتطعها، فلا رقابة لأحد عليه”. (نقض مدني في الطعن رقم 94 لسنة 3 قضائية – جلسة 14/6/1934 مجموعة عمر 1ع – صـ 439 – فقرة 3).
* “الدعوى بطلب الزيادة فى مربوط الحكر كالدعوى بأصل الحكر تقدر على إعتبارها دعوى بإيراد مؤبد. فهى دعوى ينطوى فيها بحث ماهية الإستحكار وأثر تغير صقع الأرض المحكرة فى قيمة الحكر المقدر، وأثر فعل المستحكر فى تحسين الصقع، مما هو فى صميم الحكر ومرتبط بأصله”. (نقض مدني في الطعن رقم 74 لسنة 8 قضائية – جلسة 26/1/1939 مجموعة عمر 2ع – صـ 485).
* “إن حكم القانون فى تقدير أجرة الحكر – على ما سبق أن قررته محكمة النقض – هو أنه لا يعتبر فيه بحق البقاء والقرار الذى للمحتكر. فإن حق البقاء والقرار هو فى مقابل أجرة الأرض المحكرة وصاحبه لا يحصل عليه إلا بهذا المقابل، فلا يمكن أن يكون لهذا الحق أثر فى تقدير المقابل له. ومن ثم يكون المحتكر ملزماً دائماً ولا بد بأجرة المثل كاملة غير منقوصة. أما القول بتقدير القيمة على أساس نسبة الثلث إلى الثلثين من قيمة الأرض، على ما ورد فى قانون رسم الأيلولة على التركات، فمحله إنما يكون عند تقدير قيمة حق كل من المحكر والمحتكر بعد أن يكون المحتكر قد حصل على حق البقاء والإستقرار مقابل الأجر سواء لتحصيل الضريبة المستحقة عليهما أو فى حالة إستبدال الأرض المحكرة”. (نقض مدني في الطعن رقم 61 لسنة 15 قضائية – جلسة 11/4/1946 مجموعة عمر 5ع – صـ 150).

هذا، والله أعلى وأعلم،،،

( 1 ) السنهوري صـ 931 وما بعدها – مرقس صـ 247 وما بعدها – محمد علي عمران صـ 71. المصدر: “موسوعة الفقه والقضاء والتشريع – أجرة الأماكن القديمة وما طرأ عليها من تخفيضات وزيادات” – للمستشار/ محمد عزمي البكري – الطبعة الثالثة القاهرة – بند 32 – صـ 102 وما بعدها.
( 2 ) العطار – صـ 161 وما بعدها.
( 3 ) وهذا الرأي يسانده ما ذهب إليه قضاء محكمة مصر الابتدائية في 16/3/1955، ومحكمة أسوان الكلية في 17/5/1966 في القضية رقم 155 لسنة 1965 كلي والذي أيدته محكمة استئناف أسيوط في 15/3/1967 في الاستئناف رقم 60 لسنة 41 قضائية والذي رفض زيادة الأجرة لتحسن الصقع في أسوان، لأن القول بذلك يؤدي إلى زيادة الأجرة في جميع أماكن مدن الجمهورية لازدهارها كلها، وبالتالي تعطيل أحكام التشريع الاستثنائي. المصدر: “موسوعة الفقه والقضاء والتشريع – أجرة الأماكن القديمة وما طرأ عليها من تخفيضات وزيادات” – للمستشار/ محمد عزمي البكري – الطبعة الثالثة – طبعة نادي القضاة بالقاهرة – بند 32 – هامش 1 صـ 105.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .