قراءة قانونية في الدفع بعدم التنفيذ والحق في حبس باقي الثمن

الدفع بعدم التنفيذ واستعمال الحق في حبس باقي الثمن:

تنص المادة 246/1 من القانون المدني على أنه: “لكل من التزم بأداء شيء أن يمتنع عن الوفاء به ما دام الدائن لم يعرض الوفاء بالتزام مترتب عليه بسبب التزام المدين ومرتبط به، أو ما دام الدائن لم يقم بتقديم تأمين كاف للوفاء بالتزامه هذا”.
كما تنص المادة 161 من القانون المدني على أنه: “في العقود الملزمة للجانبين، إذا كانت الالتزامات المتقابلة مستحقة الوفاء، جاز لكل من المتعاقدين أن يمتنع عن تنفيذ التزامه إذا لم يقم المتعاقد الآخر بتنفيذ ما التزم به”.
كما تنص المادة 457/2 و 3 من القانون المدني على أنه: “إذا تعرض أحد للمشتري … جاز له … أن يحبس الثمن … ويسري حكم الفقرة السابقة، في حالة ما إذا كشف المشتري عيباً في المبيع”.
هذا، ومن المقرر في قضاء محكمة النقض أن: “المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن مفاد نص المادة 457/2 من القانون المدني أن المشرع أجاز للمشترى الحق فى حبس الثمن إذا تبين له وجود سبب جدي يخشى معه نزع المبيع من تحت يده، وتقدير جدية السبب الذي يولد الخشية فى نفس المشترى من نزع المبيع من تحت يده هو من الأمور التي تستقل بها محكمة الموضوع دون رقابة عليها فى ذلك متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة تكفى لحمله”.

(نقض مدني في الطعن رقم 1455 لسنة 53 قضائية – جلسة 14/6/1987 مجموعة المكتب الفني – السنة 38 – صـ 822 – فقرة 6).

كما تواتر قضاء محكمة النقض على أنه: “إذا وجدت أسباب جدية يخشى مها ألا يقوم البائع بتنفيذ التزامه، كان من حق المشتري أن يقف التزامه بدفع الثمن، حتى يقوم البائع من جهته بتنفيذ التزامه”.

(نقض مدني في الطعن رقم 1758 لسنة 59 قضائية – جلسة 31/7/1990).

وهدياً بما تقدم، وبالبناء عليه، ولما كانت الشركة البائعة (المنذر إليها) قد تقاعست عن تسليم الشقق السكنية المبيعة للمشتري (ولجميع مشترين الوحدات السكنية بالعقار الكائن به تلك الشقق) على الرغم من حلول موعد التسليم، وعلى الرغم من استيفائها لكامل الثمن من العديد من مشترين تلك الشقق، إلا إنها تقاعست عن تسليم تلك الشقق وملحقاتها من المرافق العمومية الأساسية من قبيل المياه والكهرباء والصرف الصحي مما حرم جميع المشترين من استعمال تلك الشقق والانتفاع بها في الغرض الذي تم الشراء لأجله (وهو سكناها)، وإذ قام العديد من المشترين بإنذار الشركة البائعة بضرورة استكمال توصيل المرافق العمومية الأساسية للوحدات المبيعة لهم مراراً وتكراراً إلا إنها أصرت دوماً على عدم الامتثال وعدم تنفيذ التزامها بتسليم المبيع بجميع ملحقاته والتزامها بضمان انتفاع المشترين بالشقق السكنية المبيعة لهم والتزامها بضمان العيوب الموجودة بتلك الشقق وهي أهم التزاماتها الناشئة عن عقد البيع، ومن ثم يحق للمشتري (المنذر) – والحال كذلك – التمسك بحقه في حبس باقي الثمن وعدم سداد باقي الأقساط عند حلول أجلها، وذلك إلى حين قيام الشركة البائعة (المنذر إليها) بتنفيذ التزامها بتسليم الشقة المبيعة للمشتري (المنذر) بكافة ملحقاتها ومرافقها العمومية وضمان انتفاعه بها وإصلاح العيوب الموجودة بها، طبقاً لصحيح القانون.

لذلك فالمشتري (المنذر) ينذر الشركة البائعة (المنذر إليها) بضرورة المبادرة إلى الوفاء بكامل التزاماتها الناشئة عن عقد بيع الشقة السكنية المبينة بصدر هذا الإنذار، لا سيما التزامها بتسليمه ملحقات تلك الشقة الأساسية ومرافقها العمومية وبالخصوص المياه والكهرباء والصرف الصحي لكي يتسنى للمشتري حيازتها فعلياً والانتفاع بها في الغرض الذي خصصت له وعلى الوجه الذي أبرم العقد من أجله، وكذلك الوفاء بالتزامها بضمان انتفاع المشتري بالشقة المبيعة له وأيضاً ضمانها للعيوب الموجودة بها، وذلك كله خلال شهر واحد (ثلاثون يوماً) من تاريخ إعلانها قانوناً بهذا الإنذار، مع تحميلها بكافة التعويضات والتضمينات المناسبة جراء تقاعسها عن الوفاء بالتزاماتها سالفة الذكر. وإلى ذلك الحين فإن المشتري (المنذر) ينذر الشركة البائعة (المنذر إليها) بأنه لن يقوم بسداد باقي أقساط ثمن الشقة المبيعة له عند حلول أجالها، استعمالاً للدفع بعدم التنفيذ وحقه في حبس باقي الثمن إلى حين وفاء الشركة البائعة (المنذر إليها) بالتزاماتها سالفة الذكر.

وفي حال عدم امتثال الشركة المنذر إليها لما جاء بهذا الإنذار فـإن المنذر سيضطر آسفاً إلى اتخاذ كافة الإجراءات القانونية والقضائية ضدها، بما في ذلك تحريك الدعوى الجنائية ضدها بجنحة عدم التسليم المنصوص عليها في المادة 23/2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 والتي تنص على أنه: “يعاقب بعقوبة جريمة النصب المنصوص عليها في قانون العقوبات المالك الذى … ويعاقب بذات العقوبة المالك الذى يتخلف دون مقتض عن تسليم الوحدة فى الموعد المحدد، فضلاً عن إلزامه بأن يؤدى إلى الطرف الآخر مثلي مقدار المقدم، وذلك دون إخلال بالتعاقد وبحق المستأجر فى استكمال الأعمال الناقصة … ويكون ممثل الشخص الاعتباري مسئولا عما يقع منه من مخالفات لأحكام هذه المادة”. كل ذلك مع حفظ حق الطالب في إلزام الشركة المنذر إليها بكافة التضمينات والتعويضات المناسبة.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .