صورية تصرف المستأجر في العين المؤجرة وفقاً للقانون المصري – صورية العقد

صورية تصرف المستأجر في العين المؤجرة وفقاً للقانون المصري – صورية العقد ،،

الطعن 6308 لسنة 64 ق جلسة 19 / 11 / 1995 مكتب فني 46 ج 2 ق 232 ص 1189

برئاسة السيد المستشار/ محمد عبد المنعم حافظ نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ خلف فتح الباب، حسام الدين الحناوي، محمد شهاوي عبد ربه ومحمد محمود عبد اللطيف نواب رئيس المحكمة.
——–
– 1 إيجار ” تشريعات إيجار الأماكن . الإخلاء للتنازل عن الإيجار والتأجير من الباطن”. صورية ” صورية تصرف المستأجر في العين المؤجرة”. عقد ” صورية العقد”.
توقيع الجزاء بالإخلاء وفسخ عقد الإيجار في مجال أسباب الإخلاء الواردة في قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية . مناطة . ثبوت وقوع المخالفة المبررة للأخلاء على وجه اليقين . مؤداه . أن يكون العقد الصوري الذى يصدر من المستأجر بالتنازل للغير عن العين المؤجرة أو تأجيرها من الباطن بغير إذن صريح من المؤجر. لا يقوم به سبب الإخلاء المنصوص عليه بالفقرة ج م 18 ق 136 لسنة 1981.
البين من استقراء المراحل التشريعية لقوانين إيجار الأماكن المتعاقبة أرقام 121 لسنة 47، 52 لسنة 69، 136 لسنة 81 أن المشرع قد قيد حق المؤجر في طلب إنهاء أو فسخ عقد الإيجار إلا لأحد الأسباب المبينة بتلك القوانين التي وردت فيها على سبيل الحصر لا على سبيل البيان وهو حصر أملته اعتبارات النظام العام وأوجب المشرع في بعض الأسباب وهي استعمال المكان المؤجر أو السماح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة أن تكون ثابتة بحكم قضائي نهائي للتيقن من ثبوت وقوع المخالفة فإذا ما ثبت وقوع المخالفة المبررة للإخلاء وجب الحكم به ولا أثر لعدول المستأجر عنها في توقيع الجزاء ومتى كان ثبوت المخالفة المبررة للإخلاء على وجه اليقين هو المناط في توقيع الجزاء بالإخلاء وفسخ عقد الإيجار فلازم ذلك أن يكون العقد قد انعقد صحيحاً جدياً لا صورياً لترتيب هذا الجزاء ومن ثم فإن التصرف الصوري الذي يصدر من المستأجر بالتنازل للغير عن العين المؤجرة أو تأجيرها له من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المؤجر لا يقوم به سبب الإخلاء المنصوص عليه في الفقرة جـ من المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 ـ وما يقابلها من نصوص القوانين السابقة ـ إذ العقد الصوري لا وجود له قانوناً ولا ينتج أثراً فهو والعدم سواء وبالتالي لا تثبت المخالفة المبررة للإخلاء بمقتضاه ولا وجه للتحدي بأحقية المؤجر ـ باعتباره من دائني المستأجرة ـ متى كان حسن النية في التمسك بالعقد الصوري طبقاً لنص الفقرة الأولى من المادة 244 من القانون المدني إذ لا محل لإعمال هذا النص العام في مجال أسباب الإخلاء الواردة في قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية على سبيل الحصر والتي تتعلق بالنظام العام لما هو مقرر من أن الحكم الخاص يقيد العام هذا إلى أن القول بتوقيع الجزاء بالإخلاء أخذا بالعقد الصوري فيه استحداث لسبب جديد للإخلاء لم ينص عليه القانون.
– 2 إثبات ” طرق الإثبات . الإثبات بالبينة “. إيجار ” القواعد العامة في عقد الإيجار . إثبات عقد الإيجار”.
حق المستأجر في إثبات صورية التصرف الصادر منه ولو كان طرفاً فيه بكافة طرق الإثبات . إثبات ذلك . أثره . لا محل للقضاء بالإخلاء ولو كان المؤجر حسن النية لا يعلم بتلك الصورية .
للمستأجر أن يثبت صورية التصرف الصادر منه للغير ولو كان طرفا فيه بكافة طرق الإثبات فإذا ما نجح في ذلك كان لا محل للقضاء بالإخلاء ولو كان المؤجر حسن النية لا يعلم بصورية هذا التصرف ودون اعتبار لتمسكه به في هذه الحالة.
– 3 دعوى ” نظر الدعوى أمام المحكمة : الدفاع في الدعوى . وتقديم المستندات والمذكرات”.
إغفال الحكم بحث دفاع جوهري للخصم . أثره . قصور في أسباب الحكم الواقعية موجب لبطلانه .
إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهريا ومؤثرا في النتيجة التي انتهى إليها إذ يعتبر ذلك الإغفال قصور في أسباب الحكم الواقعية ومن ثم يكون معيبا بالقصور المبطل.
——-
الوقائع
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن المطعون ضدهم أقاموا على مورث الطاعنين الدعوى رقم 308 سنة 1981 مدني الجيزة الابتدائية بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/5/1940 وطرده من العين المؤجرة المبينة بالصحيفة وقالوا بيانا لها إنه بموجب هذا العقد استأجر من مورثهم قطعة أرض فضاء لإقامة بناء عليها لاتخاذه مسكنا له لقاء أجرة مقدارها خمسة وعشرون قرشا شهريا وقد حظر عليه تأجير العين من الباطن أو شغلها بمفرقعات أو مواد قابلة للالتهاب وقد استلمها وأقام بناء عليها لسكناه ولكنه عاد بعد ذلك وأنشأ به محلا أجره للغير لاستعماله ورشة لطلاء السيارات مخالفة شروط عقد الإيجار. فأقاموا الدعوى بطلبيهما سالفي البيان وندبت المحكمة خبيرا في الدعوى – قدم تقريرا، كما أحالتها للتحقيق واستمعت إلى شهود الطرفين، ثم حكمت برفضها – استأنف المطعون ضدهم هذا الحكم لدى محكمة استئناف القاهرة بالاستئناف رقم 4538 لسنة 101 قضائية – بتاريخ 11 من مارس سنة 1987 حكمت بتأييد الحكم المستأنف – طعن المطعون ضدهم في هذا الحكم بطريق النقض بالطعن رقم 1468 لسنة 57 القضائية – بتاريخ 22 من جمادى الأول سنة 1414 هـ الموافق 7 من نوفمبر سنة 1993 نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه فيما قضى به من رفض الدعوى بسبب التأجير من الباطن – عجل المطعون ضدهم السير في الاستئناف، وبتاريخ 9 من مايو سنة 1994 حكمت بإلغاء الحكم المستأنف وإخلاء الطاعنين من أرض التداعي المبينة بالصحيفة والعقد – طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة العامة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
——
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن مما ينعاه الطاعنون على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقولون إنهم تمسكوا في مذكرتهم المقدمة لمحكمة الاستئناف بجلسة 13/4/1994 بأن عقد الإيجار من الباطن المؤرخ 1/12/1979 والصادر من مورثهم المستأجر الأصلي لعين النزاع لابنه الطاعن الثاني هو عقد صوري لم يحرر بقصد إنشاء رابطة عقدية يلتزم الأول بمقتضاها بتمكين الأخير من الانتفاع بالحجرة موضوعه مقابل أجرة نقدية دورية حسبما ورد به، وإنما كان الغرض الحقيقي من تحريره اتخاذه وسيلة لاستكمال إجراءات استصدار رخصة باسم هذا الابن لممارسة مهنة دهان الدوكو في الحجرة التي خصصها له والده ليقوم فيها بهذا النشاط دون مقابل وباعتبار ذلك صورة من صور انتفاع الأب المستأجر وأسرته بالمنزل الذي أقامه على الأرض المؤجرة إليه لا يتوافر بها في حقه واقعة التأجير من الباطن بالمخالفة للحظر الوارد في العقد وأن المطعون ضدهم يعلمون بصورية هذا العقد وقد طلبوا من محكمة الاستئناف إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات صورية ذلك العقد الذي يحتج به المطعون ضدهم إلا أن الحكم التفت عن هذا الدفاع الجوهري وطلبهم هذا إيرادا وردا مما يعيبه.
وحيث إن هذا النعي في محله، ذلك بأن البين من استقراء المراحل التشريعية لقوانين إيجار الأماكن المتعاقبة أرقام 121 لسنة 47، 52 لسنة 69، 136 لسنة 81 أن المشرع قد قيد حق المؤجر في طلب إنهاء أو فسخ عقد الإيجار إلا لأحد الأسباب المبينة بتلك القوانين التي وردت فيها على سبيل الحصر لا على سبيل البيان وهو حصر أملته اعتبارات النظام العام وأوجب المشرع في بعض الأسباب وهي استعمال المكان المؤجر أو السماح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة أن تكون ثابتة بحكم قضائي نهائي للتيقن من ثبوت وقوع المخالفة فإذا ما ثبت وقوع المخالفة المبررة للإخلاء وجب الحكم به ولا أثر لعدول المستأجر عنها في توقيع هذا الجزاء ومتى كان ثبوت وقوع المخالفة المبررة للإخلاء على وجه اليقين هو المناط في توقيع الجزاء بالإخلاء وفسخ عقد الإيجار فلازم ذلك أن يكون العقد قد انعقد صحيحاً جدياً لا صورياً لترتيب هذا الجزاء ومن ثم فإن التصرف الصوري الذي يصدر من المستأجر بالتنازل للغير عن العين المؤجرة أو تأجيرها له من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المؤجر لا يقوم به سبب الإخلاء المنصوص عليه في الفقرة جـ من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 – وما يقابلها من نصوص القوانين السابقة – إذ العقد الصوري لا وجود له قانوناً ولا ينتج أثراً فهو والعدم سواء وبالتالي لا تثبت المخالفة المبررة للإخلاء بمقتضاه ولا وجه للتحدي بأحقية المؤجر – باعتباره من دائني المستأجرة – متى كان حسن النية في التمسك بالعقد الصوري طبقاً لنص الفقرة الأولى من المادة 244 من القانون المدني إذ لا محل لإعمال هذا النص العام في مجال أسباب الإخلاء الواردة في قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية على سبيل الحصر والتي تتعلق بالنظام العام لما هو مقرر من أن الحكم الخاص يقيد العام هذا إلى أن القول بتوقيع الجزاء بالإخلاء أخذا بالعقد الصوري فيه استحداث لسبب جديد للإخلاء لم ينص عليه القانون. وترتيبا على ذلك فإنه يحق للمستأجر أن يثبت صورية التصرف الصادر منه للغير ولو كان طرفا فيه بكافة طرق الإثبات فإذا ما نجح في ذلك كان لا محل للقضاء بالإخلاء ولو كان المؤجر حسن النية لا يعلم بصورية هذا التصرف ودون اعتبار لتمسكه به في هذه الحالة لما كان ذلك وكان الطاعنون قد تمسكوا في مذكرتهم المقدمة لمحكمة الاستئناف بجلسة 13/4/1994 بأن عقد الإيجار المؤرخ 1/12/1979 الذي حرره مورثهم المستأجر الأصلي لابنه – الطاعن الثاني صوري
صورية مطلقة قصد من تحريره مجرد الحصول على ترخيص للأخير من الجهة الإدارية لمزاولة مهنته في الحجرة التي خصصها له والده في العين المؤجرة محل النزاع وأن المطعون ضدهم يعلمون حقيقة الواقع وطلبوا من المحكمة تمكينهم من إثبات ذلك بإحالة الدعوى إلى التحقيق وكان الحكم المطعون فيه قد أغفل هذا الدفاع الجوهري، وكان من المقرر – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهريا ومؤثرا في النتيجة التي انتهى إليها إذ يعتبر ذلك الإغفال قصورا في أسباب الحكم الواقعية ومن ثم يكون معيبا بالقصور المبطل بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن.
وحيث إن الطعن للمرة الثانية وانتهت المحكمة إلى نقض الحكم المطعون فيه مما يتعين معه الفصل في الموضوع عملا بنص الفقرة الأخيرة من المادة 269 مرافعات وكانت أوراق الدعوى ومستنداتها غير كافية لتكوين عقيدتها فإنها تقضي قبل الفصل في الموضوع بإحالة الدعوى للتحقيق بشأن صورية عقد الإيجار من الباطن على نحو ما ورد بالمنطوق.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .