مقال عن كيفية تحويل العقار المرهون إلى مبلغ نقدي

هناك ثلاث صور في تحول العقار المرهون إلى مبلغ نقدي يحصل الدائن المرتهن منه على دينه :

1- تعويض نزع ملكية العقار المرهون للمنفعة العامة :
يعد تعويض نزع ملكية العقار المرهون ثمناً له , بغض النظر عما إذا كان هذا التعويض يمثل القيمة الحقيقية للعقار أم لا .

ويستوفي الدائن المرتهن من ثمن العقار الذي نزعت ملكيته حقه , كما يستوفيه من ثمن العقار إذا بيع بالمزاد العلني .

وقد حمى القانون الدائنين المرتهنين في حال استملاك عقارات مدينهم , حيث على المالكين المدينين الذين تنزع ملكية عقاراتهم للمنفعة العامة الإعلان عن أسماء الدائنين المرتهنين الذين لهم حقوق على عقاراتهم المستملكة .

2- تعويض هلاك أو تلف العقار المرهون :
عند هلاك أو تلف العقار المرهون , نتيجة لخطأ من الغير وتحمل هذا الغير المسؤولية عن خطئه , وبالتالي دفعه التعويض عن ذلك , فإن حق الدائن المرتهن يجب أن يتقدم على هذا التعويض وفقاً لمبدأ الحلول العيني , ذلك لأن الخطأ الذي اقترفه الغير لم يضر بمالك العقار المرهون وحده , و إنما أضر بكل من له حق على هذا العقار .

ولم ينص التشريع السوري بشكل صريح على هذا الانتقال , وإن كان يفهم ذلك من المادة 1098 من القانون المدني .كذلك بالتشريع اللبناني.بينما نص التشريع المصري على ذلك .

وفي التشريع الفرنسي لم يرد نص عام على الحلول العيني .

والفقه و القضاء الفرنسيان يميلان إلى عدم تطبيق المبدأ في غياب القاعدة العامة إلا بورود نص صريح في حالات معينة أو باتفاق أصحاب العلاقة .

ومع ذلك فقد أقر المشرع الفرنسي انتقال الحق إلى التعويض في حالتين فقط , هما :
1 ـ حالة التعويض المستحق عن الحريق الناتج عن خطأ المستأجر .
2 ـ حالة التعويض المستحق عن الحريق الناتج عن فعل الجار .
وفيما عدا هاتين الحالتين يتساوى أصحاب التأمينات العينية مع الدائنين العاديين عند استيفائهم حقوقهم من مبلغ التعويض .

3- تعويض التأمين ضد الحريق :
ينتقل حق الدائن المرتهن إلى التعويض ضد الحريق المستحق للمدين الراهن بمقتضى عقد التأمين .

والآلية القانونية في امتداد التأمين العقاري إلى المبلغ النقدي في هذه الحالة تظهر من خلال الحلول العيني , كما في حق التقدم الذي يمارس على التعويض عن التأمين ضد الكوارث وغيرها .

وبطبيعة الحال يتعين على المؤمن ضد الحريق أي شركة التأمين , أن يمتنع عن دفع ما في ذمته للمؤمن له أو المدين الراهن , إلا برضاء الدائنين المرتهنين . وإذا ما دفع المؤمن التعويض إلى مالك العقار المرهون , دون رضاء هؤلاء الدائنين , يعد مخطئاً , ويلزم بدفع التعويض ثانية إليهم .

كما أنه في صور التأمين الأخرى , غير التأمين ضد الحريق , كما في التأمين ضد الفيضانات مثلاً , فإن دفع مبلغ التعويض عنها إلى مالك العقار المرهون , دون رضاء الدائنين المرتهنين , يعد خطأ من شركة التأمين يلزمها بالدفع ثانية إلى الدائنين المرتهنين , حيث تعتبر الشركة عالمة بتسجيل التأمين العقاري وإمكانية انتقاله إلى مبلغ التعويض . ويعتبر افتراض علم المؤمن أو الشركة بالتأمين العقاري عن طريق السجل العقاري عقبة في طريقه ويحمّله من أمره عسراً بإلزامه بالعودة للسجل العقاري كلما أراد التأمين على عقارمن العقارات.,

وقد اعتبر المشرع المصري أن مجرد شهر الرهن الرسمي ( التأمين العقاري ) في السجل العقاري يغني عن إعلان شركة التأمين بوجوده . وهناك من يقول بتقرير مسؤولية المؤمن أو الشركة عن دفع التعويض إلى مالك العقار المرهون إذا أخطره الدائن المرتهن بوجود التأمين العقاري مسبقاً وإلا فإن هذا الدفع لا يبرأ ذمته في مواجهة الدائنين المسجلين .

وفي التشريع اللبناني لم يأخذ المشرع موفقاً صريحاً من هذه المسألة , ويتعين على الدائن المرتهن أن يحجز التعويض تحت يد شركة التأمين . ويميل الاتجاه الفقهي في لبنان إلى اعتماد مبدأ الحلول العيني في التعويضات كما في التعويض عن الاستملاك للمنفعة العامة .

أما في التشريع الفرنسي فقد تقرر منح الدائن المرتهن قيمة التعويض الذي تدفعه شركةالتأمين . وقيمة التعويض ضد نزع الملكية للمنفعة العامة . وغالباً ما يطلب الدائن المرتهن في فرنسا من مدينه الراهن أن يؤمن على العقار المرهون ضد الحوادث التي يمكن أن تضر به .

والقضاء الفرنسي ذهب بعيداً بحكمه أن للدائن حقاً خاصاً تجاه شركة التأمين يمكنه من رفع الدعوى المباشــــــرة لتحصيله , دون الحاجة إلى إعلان دينه ليتمكن من الاستفادة من تعويض التأمين . ومع ذلك في الواقع العملي الدائن المرتهن يبلغ شركة التأمين بوجود التأمين العقاري , وخاصة أن الشركة غير ملزمة بالاطلاع على صحيفة العقار في السجل العقاري ومعرفة وضعه القانوني . وهذا ما قضى به القضاء الفرنسي بخصوص رهن مركبة.

إعادة نشر بواسطة محاماة نت