تحديد طبيعة العين المؤجرة وقت ابرام العقد – القانون المصري ،،
الطعن 314 لسنة 51 ق جلسة 25 / 9 / 1989 مكتب فني 40 ج 2 ق 301 ص 823
برئاسة السيد المستشار/ مصطفى زعزوع نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ كمال نافع، يحيى عارف، كمال مراد، والهام نوار.
————-
– 1 اختصاص “الاختصاص القيمي”.
تعلق المنازعة في الدعوى بامتداد عقد الإيجار امتدادا قانونيا من عدمه. اعتبار الدعوى غير مقدرة القيمة وانعقاد الاختصاص بنظرها للمحكمة الابتدائية المادتان 8/37، 41 مرافعات.
إذ كان المطعون ضدهما أقاما الدعوى الراهنة بطلب الحكم بإخلاء بالعين المؤجرة لانتهاء مدة الإيجار بالتنبيه الصادر منهما للطاعن بحسبان أن علاقة الإيجار انصبت على أرض فضاء ولا تخضع لأحكام الامتداد القانوني لعقد الإيجار بينما جرى دفاع الطاعن على أن عقد الإيجار يمتد قانوناً لوروده على مكان يخضع لقانون إيجار الأماكن ، ومن ثم فإن مثار النزاع في الدعوى يدور حول ما إذا كان العقد يمتد قانوناً وفق دفاع الطاعن أم أن هذا الامتداد ينحسر عنه لورود الإيجار على أرض فضاء و لما كانت المادة 8/37 من قانون المرافعات تقضى بأنه إذا كانت الدعوى الراهنة متعلقة بامتداد العقد كان التقدير باعتبار المقابل النقدي للمدة التي قام النزاع على امتداد العقد إليها وكانت المدة في دعوى المطروحة غير محددة فإن قيمة الدعوى تعد زائدة عن خمسمائة جنيه طبقاً للمادة 41 من ذات القانون فينعقد الاختصاص بنظرها للمحكمة الابتدائية.
– 2 إيجار ” القواعد العامة في الإيجار . بعض أنواع الإيجار”.
عقد إيجار الأرض الفضاء. خضوعه للقواعد العامة في القانون المدني. العبرة في وصف العين بحقيقة الواقع وقت إبرام العقد. فسخ العقد أو انتهائه وإبرام عقد جديد بين ذات المتعاقدين. وجوب تحديد طبيعة العين وقت إبرام العقد. فسخ العقد أو انتهائه وإبرام عقد جديد بين ذات المتعاقدين. وجوب تحديد طبيعة العين وقت إبرام العقد الأخير. إقامة مبان أبان سريان العقد السابق. اعتبار العقد الجديد واردا على مكان خاضعا لقوانين إيجار الأماكن وممتدا إلى اجل غير مسمى دون اعتداد بالمدة الاتفاقية في العقد.
تشريعات إيجار الأماكن وقد صدرت لمواجهة أزمة الإسكان فقد حرصت جميعاً على استثناء الأرض الفضاء من نطاق تطبيقها ومن ثم يخضع عقد إيجارها للقواعد العامة الواردة في القانون المدني وإذ كانت العبرة في تحديد طبيعة العين محل التعاقد هي بحقيقة الواقع وقت إبرام العقد دون اعتداد بما تؤول إليه إبان سريانه ، إلا أنه إذا فسخ العقد أو انتهى وأبرم عقد جديد بين ذات المتعاقدين فإنه يجب النظر إلى طبيعة العين محل التعاقد وقت إبرام العقد الأخير بحيث إذا كانت قد أقيمت عليها مبان إبان سريان العقد السابق – آلت إلى مالك الأرض بحكم الالتصاق يجعلها مكاناً فإن العقد الجديد – وهو ليس امتداد إلى أجل غير مسمى التزاماً بأحكام تلك القوانين دون اعتداد بالمدة الاتفاقية الواردة بالعقد.
– 3 حكم ” عيوب التدليل: القصور . ما يعد كذلك”.
إغفال الحكم المطعون فيه دفاع الطاعن الجوهري إقامة مبان على الأرض المؤجرة جعلتها مكانا قبل إبرام العقد الأخير. قصور.
إذ كانت الدعوى قد أقيمت بطلب إخلاء الطاعن لانتهاء مدة العقد الخاضع للقانون المدني باعتبار أن محله أرض فضاء، وكان الطاعن قد أثار أمام محكمة الموضوع دفاعاً حاصله أنه استأجر أرض التداعي بعقود متتالية بدأ أولها في سنة 1967 و حرر آخرها سنة 1973 وأنه أبان سريان العقود السابقة أقيمت مبان على الأرض جعلتها مكاناً قبل إبرام العقد الأخير وكان هذا الدفاع جوهري إذ من شأنه – لو صح – أن يخضع عقد إيجار التداعي لقوانين إيجار الأماكن وتمتد مدته إلى أجل غير مسمى دون اعتداد بالمدة الاتفاقية فإن الحكم المطعون فيه إذ أغفل هذا الدفاع إيراداً ورداً فإنه يكون مشوباً بالقصور في التسبيب.
———–
الوقائع
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن – تتحصل في أن المطعون ضدهما أقاما الدعوى رقم 3980 سنة 1978 المنصورة الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء قطعة الأرض الفضاء المؤجرة للطاعن بموجب العقد المؤرخ 1/10/1971 بغرض استعمالها ورشة نجارة والتسليم، لانتهاء مدة الإيجار في أخر أكتوبر سنة 1978 بالتنبيه عليه بعدم تجديد العقد. حكمت المحكمة برفض الدعوى. استأنف المطعون ضدهما بالاستئناف رقم 608 سنة 31 ق المنصورة، ندبت المحكمة خبيرا، وبعد أن قدم تقريره قضت في 10/12/1980 بإلغاء الحكم المستأنف وإخلاء الطاعن من عين النزاع والتسليم. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض على المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
———–
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الطعن أقيم على أربعة أسباب حاصل النعي بالأول منها مخالفة القانون، ذلك أنه لما كانت الدعوى الراهنة تقدر قيمتها طبقا للمادة 37/8 من قانون المرافعات بمدة العقد وهي شهر واحد فإن الاختصاص بنظرها يكون معقودا للمحكمة الجزئية، وإذ تصدت المحكمة الابتدائية للفصل فيها وسايرتها محكمة الاستئناف رغم أن الاختصاص القيمي يتعلق بالنظام العام والدفع به يعد مطروحا على المحكمة، فإن الحكم المطعون فيه إذ لم يتعرض لهذا الدفع يكون معيبا بما يوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في غير محله، ذلك أن المطعون ضدهما أقاما الدعوى الراهنة بطلب الحكم بإخلاء العين المؤجرة لانتهاء مدة الإيجار بالتنبيه الصادر منهما للطاعن بحسبان أن علاقة الإيجار انصبت على أرض فضاء ولا تخضع لأحكام الامتداد القانوني لعقد الإيجار بينما جرى دفاع الطاعن على أن عقد الإيجار يمتد قانوناً لوروده على مكان يخضع لقانون إيجار الأماكن، ومن ثم فإن مثار النزاع في الدعوى يدور حول ما إذا كان العقد يمتد قانوناً وفق دفاع الطاعن أم أن هذا الامتداد ينحسر عنه لورود الإيجار على أرض فضاء ولما كانت المادة 37/8 من قانون المرافعات تقضي بأنه إذا كانت الدعوى متعلقة بامتداد العقد كان التقرير باعتبار المقابل النقدي للمدة التي قام النزاع على امتداد العقد إليها، وكانت المدة في الدعوى المطروحة غير محددة، فإن قيمة الدعوى تعد زائدة عن خمسمائة جنيه طبقاً للمادة 41 من ذات القانون فينعقد الاختصاص بنظرها للمحكمة الابتدائية. ولما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد التزم هذا النظر فإن النعي يكون على غير أساس.
وحيث إن حاصل النعي بالسبب الرابع الخطأ في تطبيق القانون وفي بيانه يقول الطاعن، أن الحكم المطعون فيه اعتد بما أورده الخبير في تقريره من أن عين النزاع كانت أرضا فضاء عند بدء الإيجار دون أن يفطن إلى أن العلاقة الإيجارية بدأت في سنة 1967 وأن عقود إيجار متتالية حررت بين المتعاقدين عن ذات عين النزاع وأنه أبان سريانها أقيمت مبان على الأرض بحيث أصبحت مكانا قبل إبرام عقد الإيجار الأخير في سنة 1973 بحيث تخضع لقوانين إيجار الأماكن، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وطبق أحكام القانون المدني فإنه يكون معيبا بما يوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله، ذلك أن تشريعات إيجار الأماكن وقد صدرت لمواجهة أزمة الإسكان فقد حرصت جميعها على استثناء الأرض الفضاء من نطاق تطبيقها ومن ثم يخضع عقد إيجارها للقواعد العامة الواردة في القانون المدني وإذ كانت العبرة في تحديد طبيعة العين محل التعاقد هي بحقيقة الواقع وقت إبرام العقد دون اعتداد بما تؤدي إليه إبان سريانه، إلا أنه إذا فسخ العقد أو انتهى وأبرم عقد جديد بين ذات المتعاقدين فإنه يجب النظر إلى طبيعة العين محل التعاقد وقت إبرام العقد الأخير بحيث إذا كانت قد أقيمت عليها مبان أبان سريان العقد السابق آلت إلى مالك الأرض بحكم الالتصاق يجعلها مكاناً، فإن العقد الجديد – وهو ليس امتدادا للعقد السابق – يكون واردا على مكان ويخضع بالتالي لقوانين إيجار الأماكن ويمتد إلى أجل غير مسمى التزاما بأحكام تلك القوانين دون اعتداد بالمدة الاتفاقية الواردة بالعقد، لما كان ذلك وكانت الدعوى قد أقيمت بطلب إخلاء الطاعن لانتهاء مدة العقد الخاضع للقانون المدني باعتبار أن محله أرض فضاء، وكان الطاعن قد أثار أمام محكمة الموضوع دفاع حاصلا أنه استأجر أرض التداعي بعقود متتالية بدأ أولها في سنة 1967 وحرر آخرها سنة 1973 وأنه أبان سريان العقود السابقة أقيمت مبان على الأرض جعلتها مكاناً قبل إبرام العقد الأخير، وكان هذا الدفاع جوهري إذ من شأنه لو صح أن يخضع عقد إيجار التداعي لقوانين إيجار الأماكن وتمتد مدته إلى أجل غير مسمى دون اعتداد بالمدة الاتفاقية، فإن الحكم المطعون فيه إذ أغفل هذا الدفاع إيراداً ورداً فإنه يكون مشوباً بالقصور في التسبيب مما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.
اعادة نشر بواسطة محاماة نت .
اترك تعليقاً