عرض قانوني لضمانات الوفاء بالتعويض المستحق للباني

اذا استحق الباني تعويضا عما اقامه من بناء على ارض الغير فانه يصبح دائنا لصاحب الارض بهذا التعويض. وله بطيبعه الحق في ان ينفذ على العقار او الارض والبناء اذا لم يف المالك بالتعويض . والضمانه الاساسيه التي يتمتع بها الباني تتمثل في حقه في حبس المنشآت حتى يستوفي التعويض المستحق. فبالرغم من عدم وجود نص بخصوص حاله الالتصاق الا انه بالرجوع الي الماده 318 من القانون المدني امكن التوصل لاعطاء الباني حق الحبس . فتنص تلك الماده على انه (( لكل من التزم باداء شيئ ان يمتنع عن الوفاء به , ما دام الدائن لم يعرض الوفاء بالتزام عليه مستحق الاداء , ومرتبط بالتزام المدين, او ما دام الدائن لم يقدم تامينا كافيا للوفاء بالتزامه. ومع ذلك لا يجوز لحائز الشيئ او محرزه ان يمتنع عن رده حتى يستوفي ما هو مستحق له من مصروفات انفقها على الشيئ اذا كان التزامه بالرد ناشئا عن عمل غير مشروع ))فالالتصاق يؤدي الي تملك صاحب الارض للبناء , ومن ثم يلتزم الباني بتسليم المنشآت الي صاحب الارض, فالباني يلتزم اذن باداء شيئ في مفهوم الماده 318. وفي نفس الوقت يلتزم مالك الارض بالوفاء بالتعويض ويكون الباني دائنا بهذا التعويض . وبهدذا يتحقق الارتباط بين التزام الباني بالتسليم وحقه في التعويضض قبل مالك الارض وتتوافر بالتالي شروط الحق في الحبس . كما انه اذا كان يحق للحائز ان يمارس في الحبس لاستيفاء ما هو مستحق له من مصروفات على الشيئ فانه يحق من باب اولى لمن انشا الشيئ ان يمارس حق الحبس لاستيفاء مقابل انشاء الشي نفسه .

واذا كان لا صعوبه في حق الباني حسن النيه في حبس المنشىت الا ان الخلاف قد ثار لمعرفه ما اذا كان يحق للباني سيئ النيه حبس المنشات . ويرجع اساس الخلاف الي ان الماده 318\ 2 لا تجيز للحائز ممارسه الحق في الحبس اذا كان التزامه برد الشيء ناشئ عن عمل غير مشروع . فذهب راي في الفقه المصري الي ان حق الحبس لا يكون الا للحائز حسن النيه دون الحائز سيئ النيه ذلك ان الحائز سيئ النيه يكون قد حصل على الشيئ بعمل غير مشروع والمشرع استثنى من حق الحبس حاله ما يكون الالتزام ناشئا عن عمل غير مشروع . وذهبت غالبيه الفقه الى اعطاء الباني سواء كان حسن النيه او سيئ النيه الحق في الحبس فالتزام الباني برد المنشآت لمالك الارض لا ينشا عن عمل غير مشروع, بل هو ناشيئ عن تملك صاحب الارض للمنشآت نتيحه اقامه المنشآت اي وفقا لاحكام الالتصاق وقامه المنشآت في ارض الغير بسوء نيه لا يتعبر عملا غير مشروع في مفهوم الماده 318 . ويضيف البعض انه لا يجوز الخلط بين الالتزام برد الارض والالتزام برد البناء, وايا كان وجه الراي حول الالتزام برد الارض , فان الالتزام بتسليم البناء ينشا عن تطبيق احكام الالتصاق ولا ينشا عن عمل غير مشروع. ويبدو ان هذا الاتجاه الاخير هو الذي اعتنقه محكمه النقص المصريه عندما نقضت الحكم الذي يبحث القدر الواجب للباني حبسه من الريع بالنسبه الي التعويض المستحق الذي يختلف مقداره بحسب حسن او سوء نيه الباني .. وحق الحبس يسري كلك على ريع المنشآت . فللباني ان يحبس الريع المستحق من المنشآت حتى يستوفي ما يستحقه من تعويض عن هذه المنشآن ولكن لا يحق حبس الريع المقابل لايجار الارض. وطبقا للقواعد العامه في حق الحبس لا يحق للباني حبس المنآت الا اذا كان حقه في التعويض مستحق الاداء, فاذا منح القاضي لمالك الارض اجلا للوفاء بالتعويض لا يكون لصاحب المنشآت الحق في حبسها فالتعويض يكون حينئذ غير حال الاداء .

وليس لصاحب المنشآت حق امتياز عليها . والامتياز لا يقرر الا بنص وهذا ما لم يقرره المشرع . كما ان مجرد الحق في الحبس الشيئ لا يعطي الحابس حق امتياز عليه طبقا للماده 320 من القانون المدني