اخلاء المستأجر لتغيير واساءة استعمال العين المؤجرة في القانون المصري

الطعن 1615 لسنة 58 ق جلسة 13 / 1 / 1993 مكتب فني 44 ج 1 ق 38 ص 203

برئاسة السيد المستشار/ محمد جمال الدين شلقاني نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ السيد خلف نائب رئيس المحكمة، فؤاد شلبي، محمد خيري أبو الليل ومحمد يسري زهران.
———–
– 1 إيجار ” تشريعات إيجار الأماكن : أسباب الإخلاء . الإخلاء في حالة إقامة المستأجر مبنى مكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية”.
إعمال نص المادتين 8/ 1 ق 49 لسنة 1977 ، 22/ 2 ق 136 لسنة 1981 . مناطه . أن يكون المبنى الجديد الذى أقامه المستأجر أو المسكن المحتجز واقعاً في ذات المدينة الكائن به مسكنه المؤجر . علة ذلك .
النص في الفقرة الأولى من المادة الثامنة من القانون رقم 49 لسنة 1977 والفقرة الثانية من المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر – يدل وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – على أن مناط إعمال الحكم الوارد بالنصين أن يكون المبنى الذى أقامه المستأجر أو المسكن المحتجز واقعا في ذات المدينة التي يوجد بها مسكنة المؤجر باعتبار أن هذه المدينة وحدة لها كيانها المستقل عن الوحدات الأخرى المجاورة لها وفقا للتقسيم الإداري الوارد بالقرار الجمهوري رقم 1755 لسنة 1960 .
– 2 إثبات ” اجراءات الاثبات : ندب الخبراء .تقدير عمل الخبير”. محكمة الموضوع ” سلطتها بالنسبة لمسائل الإثبات – تقدير عمل الخبير
لمحكمة الموضوع تقدير تقرير الخبير والأدلة الأخرى في الدعوى والمفاضلة بينها. عدم التزامها بإجابة طلب ندب خبير آخر متى وجدت في أوراق الدعوى ما يكفى لتكوين عقيدتها للفصل فيها .
لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تقدير عمل الخبير باعتباره عنصرا من عناصر الإثبات في الدعوى، والموازنة بين الأدلة المقدمة فيها والمفاضلة بينها وأنها غير ملزمة بإجابة الخصم إلى طلب إعادة المأمورية إلى الخبير أو ندب خبير آخر متى رأت في الدعوى ما يكفى لتكوين عقيدتها للفصل فيها .
– 3 إيجار ” تشريعات ايجار الاماكن : اسباب الاخلاء . الاخلاء لتغيير واساءة استعمال العين المؤجرة “. حكم ” عيوب التدليل : الخطأ في تطبيق القانون . ما يعد كذلك”. قانون ” سريان القانون من حيث الزمان”. نظام عام ” القواعد المتعلقة بالنظام العام :القواعد الموضوعية الامرة . القواعد المتعلقة بقوانين ايجار الاماكن”.
وجوب ثبوت الإضرار بسلامة المبنى كسبب لإخلاء المستأجر . م 18 ق 136 لسنة 1981 قاعدة موضوعية تتعلق بالنظام العام . سريانها بأثر فورى على المراكز القانونية التي لم تستقر بحكم نهائي . اشتراط الحصول على حكم نهائي لإثبات الاستعمال الضار بسلامة المبنى . لا يمس ذاتية القاعدة الآمرة . سريانه من تاريخ نفاذ القانون المذكور دون أن يكون له أثر على الوقائع السابقة عليه سواء رفعت بها الدعوى أو لم ترفع قبل صدوره . وجوب استظهار تاريخ الإضرار .
المقرر – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن المشرع استحدث بالتعديل الوارد بالمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981، أمرين أولهما انه عدل سبب الإخلاء الذى كان مقررا بالمادة 31/ج من القانون رقم 49 لسنة 1977 بأن جعله مقصورا على حالة الإضرار بسلامة المبنى بعد أن كان الإضرار بالمؤجر وهو أعم وأشمل وهو مناط الإخلاء في مجال تطبيق الحالة وهو أمر يتصل بقاعدة موضوعية آمرة ومتعلقة بالنظام العام ومن ثم فإنها تسرى بأثر مباشر على المراكز القانونية القائمة والتي لم تستقر بحكم نهائي وقت العمل به ولو كانت قد نشأت في ظل القانون السابق، والأمر الثاني أنه حدد وسيلة الإثبات القانونية لواقعة الاستعمال الضار بالمبنى أمام محكمة الإخلاء بصدور حكم نهائي بذلك وهو أمر لا يمس ذاتية القاعدة الأمرة ولا يغير من حكمها بل يضع شرطا لإعمالها ومن ثم فإنه لا يسرى إلا من تاريخ نفاذ القانون الأخير والعمل به دون أن يكون له أثر على الوقائع السابقة عليه سواء رفعت بها الدعوى أو لم ترفع قبل صدوره وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه برفض طلب الإخلاء في هذا الخصوص على أن الطاعنة لم تستصدر حكما قضائيا نهائيا بثبوت الإضرار بسلامة المبنى من جراء التعديلات التي اجراها المطعون عليه بالعين المؤجرة دون أن يستظهر تاريخ إجراءها وموقعها من العين وأثرها على المبنى فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون .
———
الوقائع
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن – تتحصل في أن الطاعنة أقامت الدعوى رقم 5651 لسنة 1981 مدني الزقازيق الابتدائية ضد المطعون عليه بطلب الحكم بإخلاء العين المؤجرة له والمبينة بالأوراق والتسليم، وقالت بياناً لها إنه استأجر منها تلك العين لسكناه بموجب عقد مؤرخ 1970/10/1 وقد أقام مبنى مملوكاً له مكوناً من أكثر من ثلاث وحدات سكنية واحتجز لنفسه وحدة به، وأجرى تعديلات بالعين بالمخالفة لشروط عقد الإيجار الأمر الذي يسوغ لها طلب الحكم بإخلائها، وبتاريخ 1987/1/13 رفضت المحكمة الدعوى استأنفت الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم 208 لسنة 30 ق لدى محكمة استئناف المنصورة – مأمورية الزقازيق – التي حكمت بتاريخ 1988/2/6 بتأييد الحكم المستأنف. طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض. وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم وعرض الطعن على هذه الدائرة في غرفة مشورة فرأت أنه جدير بالنظر وحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
———–
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الطعن أقيم على سببين تنعي الطاعنة بالوجهين الأول والثالث من السبب الأول والسبب الثاني على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وتفسيره والفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب ذلك أنها تمسكت أمام محكمة الموضوع بأن المبنى الذي أقامه المطعون عليه كائن بمدينة الزقازيق الواقع بها العين محل النزاع وينفرد بملكيته ويتكون من ثمان وحدات سكنية مستدلة على ذلك بما ورد بعقد شرائه للأرض المقام عليها المبنى وما ثبت من تحقيقات الشكوى رقم 1905 لسنة 1981 إداري بندر الزقازيق من إشرافه على البناء وطلبت إعادة المأمورية إلى الخبير المنتدب في الدعوى لتحقيق هذا الدفاع، إلا أن الحكم أطرح دفاعها وأقام قضاءه برفض طلب الإخلاء على ما خلص إليه من تقرير الخبير والشهادة الصادرة من الإدارة الهندسية لبلدة بيشة فايد التابعة لمركز الزقازيق من أن شقيق المطعون عليه يمتلك نصف المبنى وأنه كائن بمدينة أخرى غير المدينة الواقع بها العين محل النزاع.
وحيث إن هذا النعي غير سديد، ذلك أنه لما كانت الفقرة الأولى من المادة الثامنة من القانون رقم 49 لسنة 1977 تنص على أنه “لا يجوز للشخص أن يحتجز في البلد الواحد أكثر من مسكن دون مقتضى” كما تنص الفقرة الثانية من المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه “وإذا أقام المستأجر مبنى مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات في تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بمسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذي أقامه بما لا يجاوز مثلي الأجرة المستحقة له عن الوحدة التي يستأجرها منه” يدل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – على مناط إعمال الحكم الوارد بالنصين أن يكون المبنى الذي أقامه المستأجر أو المسكن المحتجز واقعاً في ذات المدينة التي يوجد بها مسكنه المؤجر باعتبار أن هذه المدينة وحدة لها كيانها المستقل عن الوحدات الأخرى المجاورة لها وفقاً للتقسيم الإداري الوارد بالقرار الجمهوري رقم 1755 لسنة 1960، وكان لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تقدير عمل الخبير باعتباره عنصراً من عناصر الإثبات في الدعوى، والموازنة بين الأدلة المقدمة فيها والمفاضلة بينها وإنها غير ملزمة بإجابة الخصم إلى طلب إعادة المأمورية إلى الخبير أو ندب خبير آخر متى رأت في الدعوى ما يكفي لتكوين عقيدتها للفصل فيها، وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض الدعوى على ما خلصت إليه محكمة الموضوع من واقع ما ورد بتقرير الخبير والشهادة الصادرة من الجهة الإدارية المختصة من أن العين محل النزاع تقع في مدينة أخرى غير التابع لها العقار وذلك بناء على أسباب سائغة تتفق وصحيح القانون بما يكفي لحمل قضائه فإن ما تثيره الطاعنة بشأن ملكية المطعون عليه للمبنى وعدد وحداته لا يعدو أن يكون جدلاً موضوعياً في تقدير محكمة الموضوع للدليل مما لا يجوز إثارته أمام محكمة النقض.
وحيث إن حاصل النعي بالوجه الثاني من السبب الأول الخطأ في تطبيق القانون ذلك أن الحكم أقام قضاءه برفض طلب الإخلاء المؤسس على إجراء تغييرات بالعين المؤجرة بالمخالفة لعقد الإيجار على أن الطاعنة لم تستصدر حكماً قضائياً بثبوت الإضرار بالمبنى طبقاً لما تقضي به الفقرة (د) من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن إيجار الأماكن حال أن الثابت أن تلك التغييرات أجريت قبل سريان هذا القانون.
وحيث إن هذا النعي في محله ذلك أن المقرر – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن المشرع استحدث بالتعديل الوارد بالمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981، أمرين أولهما أنه عدل سبب الإخلاء والذي كان مقرراً بالمادة 31/ج من القانون رقم 49 لسنة 1977 بأن جعله مقصوراً على حالة الإضرار بسلامة المبنى بعد أن كان الإضرار بالمؤجر وهو أعم وأشمل وهو مناط الإخلاء في مجال تطبيق الحالة وهو أمر يتصل بقاعدة موضوعية آمرة ومتعلقة بالنظام العام ومن ثم فإنها تسري بأثر فوري مباشر على المراكز القانونية القائمة والتي لم تستقر بحكم نهائي وقت العمل به ولو كانت قد نشأت في ظل القانون السابق، والأمر الثاني أنه حدد وسيلة الإثبات القانونية لواقعة الاستعمال الضار بالمبنى أمام محكمة الإخلاء بصدور حكم نهائي بذلك وهو أمر لا يمس ذاتية القاعدة الآمرة ولا يغير من حكمها بل يضع شرطاً لإعمالها ومن ثم فإنه لا يسري إلا من تاريخ نفاذ القانون الأخير والعمل به دون أن يكون له أثر على الوقائع السابقة عليه سواء رفعت بها الدعوى أو لم ترفع قبل صدوره. وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضائه برفض طلب الإخلاء في هذا الخصوص على أن الطاعنة لم تستصدر حكماً قضائياً نهائياً بثبوت الإضرار بسلامة المبنى من جراء التعديلات التي أجراها المطعون عليه بالعين المؤجرة دون أن يستظهر تاريخ إجراءها وموقعها من العين وأثرها على المبنى فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا الوجه.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .