الشروط القانونية لنفاذ الرهن العقاري في حق الغير

الشروط القانونية لنفاذ الرهن العقاري في حق الغير

ماده 114 – يشترط لنفاذ الرهن العقاري في حق الغير الي جانب انتقال الحيازه ان يقيد عقد الرهن وتسرى على هذا القيد لاحكام الخاصه بقيد الرهن الرسمي

النصوص العربيه المقابله :

هذه الماده تقابل في نصوص القانون المدني بالاقطار العربيه ,لمواد التاليه : ماده 1118 ليبي و1062 سوري و1048 كويتي و1402 اردني وو882 سوداني

راي الفقه : –

بعض انواع الرهن الحيازي وهي رهن العقار , ورهن الدين المنقول , ورهن الدين . وقد خصص الفرع الاول للاحكام الخاصه برهن العقار وبدا هذا الفرع بالماده 882 مدني سوداني التي بينت حكم نفاذ رهن العقار في حق الغير , ومؤداها انه لا يكفي لسريان رهن الحيازه العقاري على الغير بانتقال الحيازه ’ اذ هي من ناحية قد تتعدد اغراضها وبالتالي لا تجعل الغير على بينه من وجود الرهن. ومن ناحية اخرى لا بد من اساس التفضيل بين الدائنين المرتهنين اذا تعددوا , كما هو الحال في حيازه العقار بواسطه شحص يتفق عليه المتعاقدين كحساب اكثر من دائن مرتهن . لذلك استلزم المشروع , الي جانب انتقال حيازه المرهون الي الدائن المرتهن تسجيل الرهن لسريانه في حق الغير .والرهن لا تكون له مرتبه الا من الوقت الذي يتوفر فيه التسجيل وانتقال الحيازه معا فاذا تخلف احدهما امتنع على الدائن ان يحتج برهنه في مواجهه الغير . وشان الرهن الحيازي في ذلك شان غيره من سائر التامينات العينيه الوارده على العقار اذ لا تسرى في حق الغير الا اذا سجلت وان كان الرهن الحيازي يختلف عنها ممن ناحيه انه يتطلب انتقال الحيازه علاوهه على التسجيل وتسرى على هذا التسجيل الاحكام الخاصه بتسجيل الرهن التاميني

2- بالنسبه لنفاذ الرهن في مواجهه الغير , فان الرهن العقاري لا ينفذ الا بانتقال الحيازه الي المرتهن وقيد الرهن وهذا ما تنص عليه الماده 1114 مدني. وفيما يتعلق بانتقال الحيازه فهناك حكم خاص بالرهن العقاري يجوز بمقتضاه ان يحتفظ الراهن بالحيازه عند العقد او ان تعود اليه الحيازه اثناء العقد بصفه مستاجر للعقار المرهون بشرط ذكر ذلك في القيد او التاشير به على هامش العقد

3- اورد المشرع في شان الرهن الحيازي العقاري نصوص المواد 1114 و 1115 و1116 مدني , وتعرض الماده الاولى منها لبيان الشروط الواجبه لسريان الرهن الحيازي العقاري في مواحهه الغير وهي ان تنحصر في انتقال الحيازه ووجوب القيد كما تقرر ان قيد الرهن يجري وفقا للاحكام الخاصه بقيد الراهن الرسمي

احكام تاجير الدائن المرتهن العقار الي الراهن :

مادة 1115 – يجوز للدلئن المرتهن لعقار ان يؤجر العقار الي الراهن دون ان يمنع ذلك من نفاذ الرهن في حق الغير . فاذا اتفق على الايجار في عقد الرهن وجب ذلك في القيد ذاته اما اذا اتفق عليه بعد الرهن وجب ان يؤشر به في هامش القيد , الا ان هذا التاشير لا يكون ضروريا اذا جدد الايجار تجديدا ضمنيا

الخصوص العربيه االمقابله : هذه الماده تقابل نصوص القانون المدني بالاقطار العربيه , المواد التاليه

ماده 1119 ليبي و 1069 سوري و 1150 لبناني و1049 كويتي و 1403 اردني و883 سوداني

الاعمال التحضيريه : ينظر – لاحقا – االتعليق بالاعمال التحضيريه الوارد على نص الماده 1116 مدني

راي الفقه : –

استثناء من حكم الماده 866 مدني سوداني التي تقضي بانقضاء اذا رجع الشي المرهون الي حيازه الراهن اجاز هذا النص للدائنن المرتهن ان يؤجر كالشي المرهون اذا كان عقارا الي الراهن دون ا ن يمننع ذلكك من نقاذ الرهن في حق الغير , بشرط ان يشهر الايجار , اما ببيان بيان ذلك في السجل عند تسجيل الرهن اذا اتفق على الايحار في عقد الرهن, واما باثباته في السجل اذا اتفق عليه بعد انعقاد الرهن ولا يكون الرهن نافذا في حق الغير الا بعد هذا الاثبات في السجل وقد راعي المشروع في تقرير هذا الاسثنناء مصلحه الراهن والمرتهن بتسير استغلال العقار المرهون وخاصه اذا كان من الاراضي الزراعيه , اذ قد يتعذر على الدائن المرتهن استغلاله بنفسه او ان يجد من يستاجره خلاف الراهن. وتاجير العقار المرهون للمدين الراهن فضلا عن انه يحقق مصلحه للدائن المرتهن والمدين الراهن على النحو المتقدم فانه لن يؤدي الي خداع الغير ما دام منصوصا عليه في السجل عند تسجيل الرهن في حاله الاتفاق عليه في عقد الرهن ذاته او مؤشرا باثبات هذا الايجار في السجل اذا كان الايجار قد اتفق عليه بعد انعقاد الرهن وفي امكان الغير ان يعمل عن طريق دفاتر التسجيل ان الراهن باق لم ينقص وان وجود العقار تحت يد المدين الراهن سنده عقد الايجار

2- تبين الماده1115 مدني الحكم الخاص بجواز تاجير العقار المرهون رهنا حيازيا للراهن دون ان يمنع ذلك من نفاذ الرهن, بشرط ان يذكرر في القيد اذا حصل الاتفاق على الايحار في عقد الرهن او ان يؤشر به في هامش القيد في حاله الاتفاق عليه بعد الرهن