إمتداد عقد إيجار محدد المدة – حكم محكمة الاستئناف المصرية

امتداد عقد ايجار محدد المدة

بإسم الشعب
محكمة / الجيزة الابتدائية
الدائرة / 16 مدنى نستأنف
حـــــكــــم

بالجلسة المدنية المنعقدة علناً بسراى المحكمة فى يوم الموافق / /

برئاسة السيد الأستاذ / ( رئيس المحكمة )
عضوية الأســــــتاذين / ( الــــقـــاضيـــان )
بحضور السيـــــــــــــد / ( أمـــين الــســـر )
صدر الحكم الاتى
فى الدعوى المرفوعة من /

السيد / – –
و محله المختار مكتب الأستاذ صابر سليم أحمد – المحامى – 57 شارع الخليفة المأمون
– مصر الجديدة – القاهرة .

ضــــــــــــــــــــد
– – .

و فى الاستئناف الوارد بالجدول العمومى برقم 178 لسنة 2009 مدنى مستأنف الجيزة .
و ذلك إستئنافاً للحكم رقم 304 لسنة 2008 مدنى جزئى بولاق الدكرور .

المحـكمـــــة
بعد سماع المرافعة و مطالعة الأوراق و المداولة قانوناً :-
حيث ان واقعات الدعوى المستأنف حكمها و مستنداتها و أوجه دفاع و دفوع الخصوم فيها سبق
و ان احاط بها و بينها تفصيلاً الحكم المطعون عليه بما لا حاجه معه لإعادة سردها ثانية
درءاً للتكرار و المحكمة تحيل إليه بصدد ذلك و تعتبره جزءاً متمماً و مكملاً لقضائها هذا بيد
أنه ووصلا لإجرءات التقاضى بما يعين على الفهم تعود لتوجزها وقائعها بالقدر اللازم لحمل
هذا القضاء فى أن المستأنف ضدها كانت قد أقامت دعواها ابتداءا بموجب صحيفة مستوفاة
لكافة شرائطها القانونية قيدت بقلم كتاب محكمة بولاق الدكرور تحت رقم 304 لسنة 2008
مدنى جزئى بولاق الدكرور و أعلنت قانوناً طلبت فى ختامها الحكم : بإخلاء العين المؤجرة
للمدعى عليه و المبنية و بصدر صحيفى افتتاح الدعوى و تسليمها لها خالية من الاشخاص
و الشواغل و سليمة من التلف و بالحالة التى كانت عليها وقت التعاقد مع الزامه بالمصاريف
و الاتعاب وقالت شارحة لدعواها ما حاصلة انه و بموجب عقد الايجار المؤرخ 2/9/1998 . كان المدعى عليه قد استأجر منها ما هو الشقة رقم 3 و الكائنة بالدور الثانى فوق الارضى من العقار رقم 5ش محمد السيد المتفرع من شارع احمد عبد السلام – خلف جامع من شارع ابو زيد بدر من شارع العشرين – فيصل – الجيزة . و ذلك بغرض السكنى و لقاء اجره شهرياً قدرها – 180 و لمدة تسع سنوات تبدأ من 1/12/1998 و تنتهى فى 30/11/2007 و انه كان قد تضمن فى البند الثانى منه النص على انه اذا رغب احد المتعاقدين إنهاء العلاقة الايجارية فى نهاية المدة المتعاقد عليها وجب ان يعلن الطرف الأخر قبل انتهاء مدة التعاقد بثلاثة شهور و إنهاء و إزاء رغبتها فى إنهاء العلاقة الإيجارية موضوع هذا التعاقد كانت قد انذرت المدعى عليهن بذلك و ذلك بموجب الانذار المؤرخ 29/7/2007 الا انه لم يمتثل لذلك مما دعاها الى اقامة دعواها ناشدة اجابتها الى طلباتها سالف البيان و قدمت سنداّ لدعواها و ابان تداولها عدد حافظتى مستندات طويتها اصل عقد الايجار المؤرخ 2/9/1998، اصل الانذار المؤرخ 8/7/2007 صورة ضوئية من الانذار المؤرخ 9/6/2008. هذا و قد تداول نظر الدعوى امام المحكمة على نحو ما هو ثابت بمحاضر الجلسات حيث مثل طرفاها كل بوكيل عنه محام و ابان ذلك قدم الحاضر عن المدعية مذكرة بدفاعه كما قدم الحاضر عن المدعى عليه عدد مذكرتين بدفاعه و حافظة مستندات طويت أصل إنذار عرض الاجره المؤرخ 14/10/2008 . و بجلسة 31/12/2008 قضت تلك المحكمة فيها قبولاً .
و لم يصادف ذلك القضاء قبولاً لدى المدعى عليه فطعن عليه بالإستئناف الراهن و ذلك بموجب صحيفة مستوفاة لكافة /شرائطها القانونية قيدت بقلم كتاب هذه المحكمة فى 7/2/2009 و اعلنت قانوناً للمستأنف ضدها طلب فى ختامها الحكم : اولاً بقبول الإستئناف شكلاً لرفعه فى الميعاد القانونى .
ثانياً : بإلغاء الحكم المستأنف و القضاء مجدداً بإمتداد عقد الإيجار المؤرخ فى 2/9/1998 لمده مماثلة مع إلزام المستأنف ضدها بالمصاريف و مقابل أتعاب المحاماه عن درجتى التقاضى و ساق لإستئنافه اسباب جاء حاصلها ان الحكم المطعون عليه كان قد جاء معيبا بعيب الخطأ فى تطبيق القانون ذلك انه كان اورد بمذكرة دفاعه المقدمة بجلسة 5/11/2008 دفعاً بعدم إختصاص المحكمة قيمياً بنظر الدعوى تأسيساً على ان طلبات الدعوى غير قابله للتقدير المادى مما يخرجها من نطاق اختصاص المحكمة الجزئية و يجعلها فى اختصاص المحكمة الابتدائية و ان القضاء المذكور قد اخطأ فى ذلك بتجاهله للطلبات الواردة بصحيفة إفتتاح الدعوى متناولاً ما ورد بصدر الصحيفة من قيمة الايجار الشهرى طوال مدة التعاقد متجاوزاً ما ورد بالطلبات الختامية دون وجه حق و التى اقتصرتن على الاخلاء و التسليم دون ورود اية مطالبات مالية او مقدرة مالياً . و انه قد جاء ايضاً معيباً بعيب القصور فى التسبيب و الفساد فى الاستدلال ذلك ان محكمة اول درجة كان قد اسست قضائها على الانذار رقم 17329 محضرين بولاق الدكرور و الموجه اليه من المستأنف ضدها و المتضمن ابداء الرغبة فى انهاء العلاقة الايجارية و المزعوم بأنه قد اعلن له بتاريخ 7/8/2007 قد جاء منعدم الاثر لعدم علمها به الا بعد صدور الحكم المستأنف اذ انه و بمطالعته يبين انه كان قد وجه على العنوان 49 شارع عبد المنعم محمود – خلف جامع ضو من شارع ابو زيد بدر من شارع العشرين – فيصل – الجيزة . و الذى هو جهة إقامة المستأنف ضدها و هو الامر الذى معه يكون قد جاء وليد غش من قبل المستأنف ضدها و انه فى الوقت ذاته فأنه المستأنف ضدها كانت قد اعلنت بصحيفة افتتاح الدعوى المستأنف حكمها على عنوان اقامته الفعلية و الذى هو شقة التداعى و ان القضاء المذكور كان قد جاء ايضاّ معيباً بعيب الفساد فى الإستدلال ذلك انه قد اغفل الإنذار الموجه اليه من المستأنف ضدها و المتضمن مطالبته بقيمة استهلاك المياه المتأخرة عن المده من 1/10/2005و حتى 31/5/2008 بما يستفاد منه اتجاه رغبة المستأنف ضدها الى تجديد العقد لمدة مماثلة و ان هذا التجديد يستفاد ايضاً من مقدمى الايجار المدفوع و البالغ قدرها – و 16000ج و الثابت بالبند الرابع من العقد و الذى يلزم لاستنفاذه فوات عدده 177 شهراً بما يدلل على ان مدة العقد تزيد على مدة التسع سنوات المتفق عليها فى العقد بما يعادل ست سنوات اضافية و ان المستأنف ضدها تعلم ذلك و اقرت به ووافقت عليه عند التوقيع على عقد الايجار .
هذا و قد تحدد لنظر الاستئناف جلسة 12/3/2009 و بتلك الجلسة تخلف المستأنف عن الحضور سواء بنفسه او بوكيل عنه

بينما مثلت المستأنف ضدها بوكيل عنها محام و انسحب تاركاً الإستئناف للشطب فقررت المحكمة شطب الاستئناف .
و بموجب صحيفة مستوفاة لكافة شرائطها القانونية تأشر بها بجدول هذه المحكمة و اعلنت قانوناً قام المستأنف بتجديد استئنافه من الشطب لجلسة 26/4/2009 حيث مثل طرفى الاستئناف كل بوكيل عنه محام و الحاضر عن المستأنف دفع ببطلان قضاء اول درجة لإرتكانه على انذار باطل قانوناً لورود عشر و تدليس فى إعلانه و قدم مذكره بدفاعه خلص فيها الى طلب الحكم .
أولاً : بقبول الإستئناف شكلاً .
ثانياً : أصلياً الغاء الحكم المستأنف فيما قضى به و القضاء مجدداً بعدم إختصاص المحكمة قيمياً بنظر الدعوى .
ثالثاً : احتياطياً : برفض الدعوى لأبنتائها على غير سند من الواقع او القانون .
رابعاً : من باب الإحتياط الكلى : بإحالة الدعوى برمتها الى مكتب خبراء وزارة العدل لتحقيق عناصرها و الوقوف على وجه الحقيقة فيها و قد تمسك فى مادتها بذات اسباب الاستئناف كما تمسك بأحقيته فى تجديد مدة الإيجار لمدد مماثلة طبقاً للبند الاول من عقد الايجار سند التداعى و الحاضر عن المستأنف ضدها قرر بأن المستأنف كان قد مثل امام قضاء اول درجة و لم ينعى على الانذار بثمة منعى كما قدم مذكرة بدفاعه خلص فيها الى الدفع بعدم جواز الاستئناف لإنتهائية النصاب و عدم توافر الحالات التى تنص عليها المشرع فى المادة 221 مرافعات على سبيل الحصر و احتياطياً : طلب رفض الاستئناف و تأييد الحكم المستأنف و تأييد الحكم المستأنف و بذات الجلسة قررت المحكمة حجز الاستئناف ليصدر فيه الحكم بجلسة اليوم امتداد و ابان فترة حجز الاستئناف للحكم تقدم وكيل المستأنف بطلب لفتح باب المرافعة شفعة بحافظة مستندات تلتفت عنهما المحكمة ولا تجيب مقدمها الى طلبه و حسبها فى ذلك ان الاوراق بحالتها صالحة للفصل فيها .
و حيث انه و عن شكل الاستئناف فانه و لما كان الثابت بالاوراق انه كان قد اقيم بميقاته مستوفياً في القانون اوضاعه فمن ثم فهو مقبول شكلاً عملاً بنص المادتين 213/1 ، 227/1 من قانون المرافعات .
و حيث انه و عن كل من الدفع المبدى من المستأنف ضده بعدم جواز الاسئناف لإنتهائية النصاب و السبب الاول من اسباب الاستئناف و التعليق بالدفع بعدم اختصاص اول درجة قيمياً بنظر الدعوىالمستأنف حكمها فانه من المقرر قضاءاً انه و لما كان من المقرر عملاً بنص المادة 37/8 من قانون المرافعات انه اذا كانت الدعوى متعلقة بإمتداد عقد الإيجار كان التقدير بإعتبار المقابل النقدى للمده التى قام النزاع على امتداد العقد اليها – و كان طلب انهاء عقد الايجار موضوع الدعوى – و غير الخاضع للإمتداد القانونى – لانتهاء المدة المتفق عليها هو طلب بعدم امتداد العقد – و كان الثابت من مدونات الحكم ان عقد الإيجار قد خلا من بيان مدته و ان الأجره مشاهرة بواقع ……….. فانه و عملا بالمادة 563 من القانون المدنى يكون الإيجار منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة و تكون قيمته ” نقض 8/1/1978 س38 ص 81 .”
و حيث انه و متى كان ما تقدم و كان الثابت بالأوراق ان المستأنف ضدها كانت قد عقدت خصومه اول درجة ناشدة القضاء بإخلاء المدعى عليه من العين موضوع عقد الإيجار المؤرخ 2/9/1998 و تسليمها لها خالية … الخ و ذلك تأسيساً على قول حاصلة بأن العقد المذكور كان قد انتهى انتهاء مدته و انها كانت قد انهت على المستأنف برغبتها فى انهاء العلاقة الإيجارية موضوع ذلك العقد و عدم تجديدها ثانية بموجب الانذار المؤرخ 29/7/2007…. الخ لما كان ذلك و كانت الطلبات الأنف الاشارة اليها فى حقيقتها هى طلب بعدم امتداد عقد الدعوى وعليه تكون العبرة فى تقدير قيمة هذا الطلب و الدعوى موضوعه تبعاً له بإعتبار المقابل النقدى للمدة التى قام النزاع على امتداد العقد اليها و متى كان ذلك و كان الثابت بعقد الدعوى ان مدته هى تسع سنوات و ان الاجرة الشهرية الثابته به هى مبلغ – 180ج عن الشهر الواحد و كانت المدة التى قام نزاع الدعوى على امتداد العقد اليها هى مدة مماثلة لمدته الأولى نوعية تحتسب قيمة الدعوى على النحو التالى – “180ج” قيمة
الاجرة الشهرية “عدد 12 شهر x عدد 9 سنوات = 10440 ” تسعه عشر ألفاً و اربعمائة و اربعون جنيهاً ” و هو ما يدخل فى حدود الاختصاص القيمى لقضاء اول درجة و يجاوز حدود النصاب الانتهائى له و يكون الدفع بعدم جواز الاستئناف و الحال كذلك قد جاء فى غير محله خليق برفضه كما يكون الدفع بعدم اختصاص قضاء اول درجة قيمياً بنظر الدعوى بدوره قائماً على غير سند صحيح من الواقع و القانون خليق بدوره برفضه .
و حيث انه و عن السبب الثانى من اسباب الاستئناف و المتعلق بالنعى على انذار التنبيه بانتهاء العلاقة الإيجارية فانه من المقرر قضاءاً ان ” قاعدة الغش يبطل التصرفات هى قاعدة قانونية سليمة و لو لكم يجربها نص خاص فى القانون و تقوم على اعتبارات خليقة اجتماعية فى محاربة الغش الخديعة و الاحتيال و عدم الانحراف عن جادة حسن النية الواجب توافرها فى التصرفات و الاجراءات عموماً صيانة لمصلحة الافراد و الجماعات و لذا يبطل اليه لمنعه من الدفاع فى الدعوى …” نقض 23/1/198 – طعن 9 سنة 55ق – سنة 39 ص 278 .”
و يخضع التمسك ببطلان إجراءت الإعلان لحكم المادة 108 من قانون المرافعات سواء من حيث كيفية الدفع به او وقت ابداء هذا الدفع و تطبيقاً لذلك يجوز لمن لم يحضر امام محكمة الاستئناف او يقدم مذكرة بدفاعه ان يتمسك امام محكمة النقض ببطلان اعلانه ب ….. ” نقض 28/4/1983 –طعن 395 سنة 52ق – سنة 34 ص 1089 .”
السابق ” الطعن رقم 594س 51ق جلسة 3/3/1958 ”
و حيث انه و متى كان ما تقدم و كان الثابت بالأوراق ان المستأنف كان قد مثل بوكيل عنه محام أبان تداول الدعوى امام قضاء اول درجة و انه كان قد تقدم بمذكرتين بدفاعه امام ذلك القضاء و لم يضمنها ثمة نعى على الانذار المذكور و من ثم يكون قد سقط و الحال كذلك حقنه فى النعى الانذار المذكور بالبطلان امام هذه المحكمة طواعية لنص المادة 108 من قانون المرافعات .
و حيث انه و فيما يتعلق بالسبب الاخير من اسباب الاستئناف و ما تمسك به المستأنف من احقيته فى تجديد العقد لمدة مماثلة فى ضوء مقدم الايجار المدفوع و ما ورد بالبند الاول من العقد سند التداعى . فأنه من المقرر قانوناً و فقاً لنص المادة (558) من القانون المدنى ان ” الايجار عقد يلزم المؤجر بمقتضاه ان يمكن المستأجر من الانتفاع بشئ مدة معينة لقاء اجر معلوم .”
و قد جرى نص المادة “598” من ذات القانون على انه ” ينتهى الايجار بانتهاء المدة المعينة فى العقد دون حاجة الى تنبيه بالإخلاء .” و عقد الايجار . عقد رضائى . خضوعه لمبدأ سلطان الارادة … فهو متى قام صحيحاً يلزم عاقديه بما يرد الاتفاق عليه فلا يجوز نقضه او تعديله الا باتفاق عاقديه .” جلسة 11/4/2001 الطعن 517لسنة 63ق .”
و هو عقد يلتزم بمقتضاه المؤجر ان يمكن المستأجر من الانتفاع بشئ معين مدة معينه لقاء اجر معلوم و يتميز بأنه عقد رضائى ملزم للجانبين و يرد على الانتفاع بالشئ و هو عقد مده اى زمنى اذ الزمن فيه عنصر جوهرى و يجب ان يكون مؤفقاً . و المدة فى الايجار هى التكملة الضرورية لمنفعة الشئ المؤجر و تأتى بعدها مباشرة حتى تكمل صورة المنفعة و التعاقدان فى الايجار يتفقان عادة على المدة اذا لمده ركن لا يتم الايجار الا به و المتعاقدان يستطيعان تحديد اى مدة للايجار ما دامت هذه المده لا تجعل الايجار مؤبداً او فى حكم المؤيد و فى جميع الاحوال يشترط الا تزيد مدته على ستين سنة . فيجوز ان يكون الايجار لمدة حياة المستأجر و حينئذ مؤبداً لأن حياة الانسان مؤقته فإذا قيست بها بقى الايجار كمؤقتاً … و قد يكون الايجار لمدد متوالية يمتد اليها بالتعاقب الى ان ينبه المستأجر بتنبيه يرسله الى المؤجر فيكون الايجار مثلاً لمدة ثلاث سنوات يمتد بعدها الى ثلاث سنوات اخرى و هكذا الى ان ينهى المستأجر الايجار بالتنبيه و قد يكون الاتفاق على ان المؤجر هو الذى بيده انهاء الايجار بالتنبيه على المستأجر و المهم ان يكون امر انهاء الإيجار موكولاً الى ارادة احد الطرفين دون الطرف الاخر و يشترط فى جميع الاحوال الا تزيد مدته على ستين سنة .” مؤلف الوسيط فى شرح القانون المدنى – الجزء السادس – طبعة نادى القضاه عام 2004 للدكتور / السنهورى ”
و محكمة الموضوع لها السلطة التامة فى تحصيل فهم الواقع فى الدعوى … و تفسير لعقود و المحررات بما تراه او فى نية عاقديها .شرطه الا تخرج عن المعنى الظاهر لعبارتها …”

“الطعن رقم 3924 لسنة 60ق . جلسة 30/11/1998″.
و حيث انه و متى كان ما تقدم و كان البين للمحكمة من مطالعتها لعقد التداعى انه كان قد تضمن فى البند الاول منه النص على ان ” مدة الايجار هى تسع سنوات تتجدد بموافقة المستأجر و تبدأ من 1/12/1998 و تنتهى فى 30/11/2007 و التجديد لمدد مماثلة دون الوقوف على رغبة المالك . كما تضمن فى البند الرابع منه النص على انه ” تقاضى الطرف الاول من الطرف الثانى مبلغ و قدره – و 16000ج مقدم إيجار يتم خصم نصف القيمة الايجارية المشار اليها فى البند الثالث الى ان ينفذ … ” و قد تضمن البند الثالث النص على ان الاجرة المتفق عليها هى مبلغ – 180ج شهرياً ، و عليه فأن المحكمة و الحال كذلك تعمل سلطتها فى تفسير عبارة العقد فى البنود السالف الاشارة اليها و تخلص من ذلك الى ان ارادة العاقدين فى هذه العقد كانت قد اتجهت الى ابرامه ليسرى فيما بينهما لمدة تسع سنوات و ليتجدد لمدد مماثلة و انهما كانا قد علقا امرا نهائيه على ارادة الطرف المستأجر فيه و دون الوقوف على رغبة الطرف المالك المؤجر و عليه تكون العلاقة الايجارية موضوعه قد تجددت لمده ثانية و تكون لازالت قائمة لم تنته و تكون الدعوى المستأنف حكمها بذلك قد اضحت قائمة على غير سند صحيح من الواقع و القانون خليقة بالرفض . و اذا خالف الحكم المطعون عليه هذا النظر قضى فيها قبولاً فانه و الحال كذلك يكون قد جاء على غير محله خليق بالالغاء و ذلك على نحو ما سيرد بالمنطوق .
و حيث انه و عن المصاريف فالمحكمة تلزم بها المستأنف ضدها عملا بنص المادتين 184/1 ،240 من قانون المرافعات ،187 من القانون رقم 17 لسنة 1983 و المستبدلة بالقانون رقم 10 لسنة 2002 .

فلهذه الاسباب

حكمت المحكمة :-
اولاًُ:- بقبول الاستئناف شكلاً .
ثانياً:- و فى موضوعه : بإلغاء الحكم المستأنف و القضاء مجدداً برفض الدعوى المستأنف حكمها و الزمت المستأنف ضدها بالمصاريف و بمبلغ مائة جنيه مقابل اتعاب المحاماه .