مجموعة من الأحكام و الإجتهادات القضائية السورية

المختار من الأحكام

القضية : 80 أساس لعام 2010
قرار : 480
تاريخ 22/7/2010(*)
باسم الشعب العربي في سورية
محكمة الصلح المدنية بدرعا
القاضي السيد محمد عبد الله المقداد
المساعد : السيد كاظم خبيز .
المبدأ : إيجارية – إخلاء لعلة الهدم والبناء – شروطه – رخصة – البحث في صحتها من عدمه – قاصرين – بلوغهم سن الرشد في أثناء المحاكمة – لا ضرورة لتبليغهم .

1 – إن شروط دعوى الإخلاء لعلة الهدم هي : أن يكون المدعي مالكاً ، وأن يكون العقار مؤجراً ، وأن تكون مدة العقد الأصلية قد انتهت ، وأن يحصر المالك على رخصة مسبقة بالبناء ، وأن يكون المقصود هو هدم البناء القديم ، وأن يكون البناء الجديد كاملاً ، وألا يطرأ مانع على البناء قبل الحكم بالإخلاء .
2 – ليس هناك ما يمنع من إقامة دعوى واحدة بطلب إخلاء العقار الذي يشغل أجزاءه عدة مستأجرين
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
(*) صُدق هذا القرار من لدن محكمة النقض – الغرفة الإيجارية بموجب قرارها رقم 607 تاريخ 3/4/2011 أساس 646 لعام 2011 (القرار المرفق) بتعليل مفاده : ناقشت محكمة الموضوع الخصومة والتمثيل وردت على كافة الدفوع الواردة … وأجرت عدة خبرات فنية بالدعوى لتطبيق الرخصة على الواقع … وعلّلت أسباب اعتمادها تعليلاً قانونياً وسليماً … وإن كافة أسباب الطعون لا تنال من سلامة القرار … (المجلة) .

لإقامة بناء جديد ولو كانت عقودهم مختلفة وأبرمت بأزمنة مختلفة .
3 – الاستحصال على رخصة بإقامة بناء جديد تغني عن الاستحصال على رخصة منفصلة بهدم البناء القديم ، ويجب أن تكون رخصة البناء شاملة كامل المأجور المطلوب إخلاؤه ، وعلى المحكمة التأكد من ذلك بالخبرة الفنية .
4 – إن اشتراك مالك العقار المأجور مع شخص آخر بضم عدة عقارات ، واستصدار رخصة واحدة لهدمها والبناء عليها لا يمنعه من مداعاة المستأجر بالإخلاء .

5 – إن تجديد البناء هو حق يتعلق بالملكية ، ولا يُسأل المالك عن حقه في هذا الشأن ، ولا يلزم بالتعويض عن استعماله لحقه استعمالاً مشروعاً ما دام لم يلحق ضرراً بالغير .
6 – للمستأجر أن يدفع بتعديل المخطط بما ينسجم مع عودته إلى المأجور .

7 – ليس للقضاء الناظر بدعوى الإخلاء لعلة الهدم والبناء مناقشة مدى قانونية الرخصة الصادرة عن المرجع المختص .
8 – إن مجرد إقامة الدعوى بطلب إبطال رخصة البناء أمام القضاء الإداري لا يسوغ وقف نظر دعوى الإخلاء لعلة تجديد البناء ما لم يصدر عن المحكمة ما يشعر بوقف تنفيذ الرخصة .

9 – القانون تكفّل بإيراد ضمانات للمستأجر إذا ما قُضي بإخلائه من العين المؤجرة ، وأخصها العودة للمأجور مع التعويض .
10 – بلوغ القاصرين سن الرشد في أثناء نظر
الدعوى لا يستدعي تبليغهم شخصياً لحضور الدعوى ما داموا ممثلين بوكالة وكيلهم ، بحسبان أن بلوغ سن الرشد ينهي الوصاية الجبرية عنهم ، ولا ينهي وكالة وكيلهم لأن وكالة المحامي في هذه الحالة تنصرف إلى القاصر لا إلى وليه ، ولأن البطلان من جهة أخرى يتعلق بمصلحة القاصر لا ضده .
11 – إن تبدل صفة القاصرين في الدعوى وبلوغهم سن الرشد لا يُخل بصحة التمثيل .
12 – إن إبلاغ دائني المستأجر بدعوى الإخلاء ليس شرطاً ملزماً للمؤجر لأنه لم ينص عليه قانون الإيجار ، وهو قانون خاص .
الجهة المدعية : عيسى … بالوكالة عن ولده أحمد وبالوصاية على أحفاده القاصرين أحمد وزكريا وموسى أولاد أيوب وبالوصاية على حفيديه عبد الله وخديجة من ولده خالد وبالوكالة عن مريم … وبالوكالة عن صبحة … يمثلهم المحامي عيسى …
الجهة المدعى عليها :
1 – يوسف …
2 – عبد القادر …
3 – يوسف … وكيلهم المحامي محمد …
4 – محمد … وكيله المحامي حسان …
5 – فؤاد … وكيله المحامي جميل .
6 – عبد الرحمن وعبد الناصر ولدي قاسم … الجميع من درعا المحطة وكيلتهم المحامية زهور …
في الادعاء :
بتاريخ 23/11/2005 تقدم وكيل الجهة المدعية باستدعاء دعوى من هذه المحكمة تضمن ما ملخصه أن الجهة الموكلة تملك كامل العقارين (2079-2077) درعا العقارية المشاد عليهما عدداً من المحلات التجارية . وبما أن كلاً من المدعى عليهم مستأجرين لإحدى المحلات المذكورة وأن الجهة المالكة ترغب بإقامة بناء جديد بدلاً من البناء القائم . وحيث إنها حصلت على رخصة بإقامة هذا البناء الجديد بتاريخ 27/9/2005 من مجلس مدينة درعا لذلك فهو يلتمس ووفقاً لنص المادة (8) ف (و) من القانون رقم (6) لعام 2001 :
1 – دعوة الطرفين للمحكمة وبعد الثبوت ،
2 – إلزام المدعى عليهم بإخلاء المحلات المستأجرة من قبلهم وإعطائهم مهلة لذلك .
3 – تضمين المدعى عليهم الرسوم والمصاريف والأتعاب .
وبالمحاكمة الجارية علناً .
وبعد الاطلاع على استدعاء الدعوى الأصلي واستدعاءها المقدم بتاريخ 5/3/2008 بعد التجديد بعد اعتبارها مسألة مستأخرة ، وعلى كافة الأوراق والمرفقات وتلاوتهما . وبعد أن حضر ممثلي الطرفين جلسات المحاكمة وكررا أقوالهم وتبادلوا المذكرات والدفوع والطلبات وبعد أن أبرز وكيل الجهة المدّعية إخراج قيد عقاري مؤرخ في 8/10/2008 للعقارين موضوع الدعوى وكذلك رخصتين بناء مؤرّختين في 14/10/2009 وفي 27/9/2005 وكذلك إخراج قيد عقاري مؤرخ في 28/9/2005 ومخطط مساحي مؤرخ في 9/8/2009 للعقارين موضوع الدعوى وصور عن وكالات عامّة مؤرخة في 29/10/2008 وصورة عن قرار وصاية صادر عن المحكمة الشرعية وصورة عن الأذن الشرعي عن القاصرين في الدعوى مؤرخ في 21/9/2006 صادر عن المحكمة الشرعية بدرعا وقد دفعت الجهة المدّعى عليها الدعوى بالدفوع التالية :
1 – دفع المحامي حسان الدعوى بأن البناء متين ولا يحتاج لأكثر من تدعيم في زاوية البناء وأنّ هناك كيدية في الدعوى للإضرار بالجهة الموكلة كون هناك اتفاق على تجديد البناء مقابل التعويض على المدعى عليهم .
2- دفع المحامي محمد بأنّ هناك اتفاق على أسس لإقامة بناء جديد مع الجهة المدعية وأن يعوض عليهم المالك خلال فترة التوقف أثناء إشادة البناء .
3- البناء متين ويمكن البناء عليه حسب نصّ المادة 8 ف (و) إيجارات ولا يمكن إخلاء الشاغلين إلا إذا أصبحت العين المؤجرة في حالة لا تصلح معها للانتفاع الذي أجرت من أجله أو نقص الانتفاع نقصاناً كبيراً .
4 – رخصة البناء هي المعوّل عليها وتعتبر رخصة الهدم شرطاً لازماً حسب ما استقرّ عليه اجتهاد هذه المحكمة .
– صدر قرار بوقف الخصومة عن هذه المحكمة بتاريخ 31/5/2007 واعتبار الدعوى مستأخرة بناءً على الدعوى الإدارية التي رفعت بطلب إبطال رخصة البناء المبرزة بالدعوى الذي خلص إلى أن وقف تنفيذ الرخصة غير مستوف لشرائطه القانونية وذلك بالقرار رقم بلا تاريخ 11/2/2008 .
– تمّ إجراء الكشف الحسي والخبرة الفنية على العقارين موضوع الدعوى بمعرفة الخبير عبد الله الذي تقدّم بخبرته إلى هذه المحكمة بتاريخ 18/5/2010 الذي تضمّن بأنّ العقارات المكشوف عليها هي العقارات نفسها موضوع الدعوى وأنّ الترخيص المرفق بالدعوى للبناء المراد هدمه يشمل كامل العقارين موضوع الدعوى كما هو وارد بالترخيص المصدّق من قبل مجلس المدينة بدرعا بتاريخ 14/10/2009 .
– تقدم وكيل الجهة المدّعية بقرار صادر عن المحكمة الشرعية باعتبار أنّ المستدعي عيسى ولياً مجبراً على حفيديه زكريا وخديجة بالقرار المؤرخ في5/3/2009 مع الإذن بإدارة شؤونهما .
– أبرز وكيل الجهة المدعية القرار رقم 165 المؤرخ في 9/9/2003 المتضمّن الموافقة على هدم البناء المشاد على العقارين 2076-2077 درعا العقارية بعدها ختم الأطراف أقوالهم وتقرر رفع الأوراق للتدقيق وحجز القضية للحكم واتخاذ القرار التالي :
في القانون :
ولما كان قد تبيّن من مجمل وقائع الدعوى وأدوار المحاكمة أن الجهة المدعية تستهدف من دعواها إلى طلب إلزام الجهة المدّعى عليها بإخلاء المحلات المؤجرة لهم الموصوفة بالعقارين رقم 2076-2077 درعا العقارية مؤسسة دعواها لهذه الجهة على الحالة المتعلقة بالإخلاء لعلة الهدم وتجديد البناء المنصوص عنها بالمادة 8 ف (و) من القانون 6 لعام 2001 ولما كان يجوز الحكم بالتخلية (إذا أراد مالك العقار المبني إقامة بناء جديدة كامل بدل البناء القديم) م 8 ف (و) من القانون رقم 6 لعام 2001 ولما كان هناك مصادقة على العلاقة الإيجارية فيما بين أطراف الدعوى مستنتج من عدم إنكار الجهة المدعى عليها لهذه العلاقة الأمر الذي يقطع بثبوت العلاقة الإيجارية فيما بين أطراف الدعوى ولما كانت العلاقة الإيجارية سابقة على صدور القانون رقم 6 لعام 2001 علاوة على أن العقارات مؤجرة لغايات غير سكنية مما يجعل الأسس الذي بنت عليه الجهة المدعية دعواها داخلاً ضمن نطاق الحالات المنصوص عنها في القانون المذكور ولما كانت المحكمة وفي معرض البحث في هذه الدعوى قد رأت أنه من العدالة السير على هدى اجتهادات محكمة النقض لجهة تحقق شروط دعوى الإخلاء لعلّة الهدم وذلك في ظلّ ورود النصّ بشكل مقتضب ولما كان الاجتهاد قد أورد هذه الشرائط على الشكل التالي (إنّ شروط الإخلاء لعلّة الهدم هي أن يكون المدعي مالكاً وأن يكون العقار مؤجراً وأن تكون مدة العقد الأصلية قد انتهت وأن يحصل المالك على رخصة مسبقة بالبناء وأن يكون المقصود هو هدم البناء القديم وأن يكون البناء الجديد كاملاً وأن لا يطرأ مانع على البناء قبل الحكم بالإخلاء) قرار النقض – غرفة المخاصمة رقم 300 تاريخ 16/5/1995 منشور في مجلة القانون لعام 1993- 1995 ص442 .
ولما كانت المحكمة وقبل البحث في الدعوى قد رأت أن تتحقق من صحّة التمثيل خاصّة لجهة القاصرين في هذه الدعوى خشية لوقوع اللبس في هذا الشأن ولما كان بلوغ القاصرين في الدعوى سن الرشد أثناء النظر فيها لا يستدعي تبليغهم شخصياً لحضور الدعوى طالما أنّهم ممثلون بوكالة وكيلهم وبحسبان أن سن الرشد ينهي الوصاية الجبرية عنهم ولا ينهي وكالة وكيلهم لأن وكالة المحامي في هذه الحالة تنصرف إلى القاصر لا إلى وليه ولأن البطلان من جهة أخرى يتعلّق بمصلحة القاصر لا ضده (قرار أساس مخاصمة 360 قرار 18 تاريخ 24/1/1995 القاعدة رقم 110 ص261 موسوعة الأستاذ الدركزلي الجزء الأول) .

ولما كان تبدل صفة القاصرين في هذه الدعوى وبلوغهم سن الرشد لا يُخلّ بصحّة التمثيل (نقض مدني رقم 182 تاريخ 26/3/1962 مجلة المحامون ص78 لعام 1962) ولما كان وبإسقاط الشروط التي وضعتها محكمة النقض لجهة هذه الدعوى قد تبيّن أن المالك لكامل سهام العقار المأجور موضوع الدعوى وفقاً للقيد العقاري المبرز بالدعوى 8/10/2008 هو الجهة المدعية في هذه الدعوى ولما كان العقارين موضوع الدعوى مؤجرين لأطراف الجهة المدعى عليها في الدعوى (وأنه ليس ثمّة ما يمنع من إقامة دعوى واحدة بطلب إخلاء العقار الذي يشغل أجزاءه عدّة مستأجرين لإقامة بناء جديد ولو كانت عقودهم مختلفة وأبرمت بأزمنة مختلفة) قرار محكمة النقض رقم 1784 تاريخ 29/12/1970 منشور في القاعدة 3231 من المدونة القضائية للأستاذ الكيلاني ولما لجهة انقضاء مدّة العقد الأصلية ولما كانت العلاقة الإيجارية هي علاقة قديمة وهي سابقة على القانون رقم 6 لعام 2001 بعشرات السنين ولما كانت العلاقات الإيجارية الناشئة في ظلّ المرسوم رقــم 111 لعــام … تعتبر مدّة عقدها الأصلية هي سنة واحدة تجدد تلقائياً وأنه يعود للقاضي استنتاج انتهاء هذه المدعى بحسبان أنه من المستحيل أن تكون مدّة العقد الأصلية لا تزال قائمة وأن القاضي يتحقّق من ذلك دون انتظار إثارة ذلك من قبل الخصوم الأمر الذي يجعل مدّة العقد الأصلية للعلاقة الإيجارية في هذه الدعوى منتهية إنّما هي مجددة حكماً وهو السبب الذي جعل المدعي يلجأ إلى طلب الإخلاء في هذه الدعوى ولما كان المدعي قد حصل على رخصة مسبقة بإقامة بناء جديد مؤرخة في 14/10/2009 ومصدّقة أصولاً من قبل مجلس مدينة درعا بتاريخ 15/10/2009 .

ولما كانت الرخصة بإقامة بناء جديد تغني عن الاستحصال على رخصة منفصلة بهدم البناء القديم (قرار نقض رقم 1788 تاريخ 26/8/1978 منشور في مجلة المحامون لعام 1978 ص556 (ولما كان يجب أن تكون رخصة البناء شاملة كامل المأجور المطلوب إخلاؤه) وفق اجتهاد محكمة النقض رقم 562 تاريخ 25/4/1973 المحامون عام 1973 ص1145 (ولما كان على المحكمة الناظرة في دعوى الإخلاء التأكد عن طريق خبرة فنية من أنّ رخصة البناء تشمل كامل المأجور) نقض رقم 1701 تاريخ 24/7/1978 ولما كانت المحكمة قد تأكّدت من هذه النقطة من الخبير عبد الله في معرض التكليف بذلك في معرض الخبرة حيث جاء في تقرير خبرته أنّ الترخيص المبرز بالدعوى يشمل كامل العقارين موضوع الدعوى ولما كان اشتراك مالك العقار المأجور مع شخص آخر بضمّ عدّة عقارات واستصدار رخصة واحدة لهدمها والبناء عليها لا يمنع المالك المؤجر من مداعاة المستأجر بالإخلاء) غرفة المخاصمة – النقض رقم 274 تاريخ 31/5/1994 منشور في مجلة القانون لعام 1994- 1995 ص447 ولما كانت المحكمة قد تحققت من أن الهدم يشمل كامل البناء القائم من خلال رخصة البناء إضافة إلى مخطط البناء الجديد وفق اجتهاد محكمة النقض رقم 454 تاريخ 31/5/1975 ولما كانت لجهة الدفوع التي أثارتها الجهة المدعى عليها بكافة أطرافها فتفريعاً عن ذلك في الدفع الذي يقول إنّ البناء متين ولا يحتاج لأكثر من تدعيم زوايا البناء (وحيث إنّه لا يشترط كون المأجور في حال التداعي إذ لا يصحّ الدفع بأن المأجور في حالة جيدة باعتبار أنّ تقدير ضرورة التجديد تعود لمطلق إرادة المالك وحده ولا يحقّ للمستأجر منازعته في هذا الشأن طالما أن للمالك وحده يعود تقدير موجبات تجديد البناء المطلوب إخلاؤه) (نقض رقم 574 تاريخ 19/10/1972 ونقض رقم 693 تاريخ 19/4/1966 منشور في القاعدة رقم 3397 المدونة القضائية للأستاذ الكيلاني) ولما كان لا يجوز للمحكمة كذلك وهي تنظر في الدعوى منازعة المالك في حقّه في البناء باعتبار أنّ الغاية من البناء الجديد هي تفريج أزمة السكن .

ولما كان لجهة الاتفاق على التعويض على المستأجرين الذي دفع به المدعى عليهم خلال فترة التوقّف أثناء إشادة البناء فإنّ هذا الدفع غير منتج في الدعوى وهو غير ذي محل باعتبار أنّ تجديد البناء هو حقّ يتعلّق بالملكية ولا يسأل المالك عن حقه في هذا الشأن ولا يلزم بالتعويض عن استعماله لحقه استعمالاً مشروعاً أوجبه له القانون طالما أنه لم يلحق ضرراً للغير (المادة 5 من القانون المدني) سيّما وأنّ لمالك الشيء وحده في حدود القانون حقّ استعماله واستغلاله والتصرُّف فيه المادة 768 من القانون المدني وأن القول بغير ذلك يشكل افتئاتاً على حقّ الملكية الذي صانه القانون له هذا إضافة إلى أنّ الاتفاق المدعى به بقي في مرحلة المفاوضات التي لم تصل إلى مرحلة التعاقد الملزم لعاقديه الذي مناطه الإيجاب والقبول (المادة 92 من القانون المدني) ولما كان لجهة الدفع المتعلق بأنه لايجوز الإخلاء إلا في حالة كون العين المؤجرة في حالة لا تصلح معها للانتفاع الذي أجرت من أجله أو نقص نقصاً كبيراً وفق نص المادة 8 ف (و) من القانون رقم 6 لعام 2001 فإنّ مناط النصّ هنا يخص فقط حالة إخلاء العقارات المؤجرة للجهات العامّة في حالة هلاكها هلاكاً كلياً أو جزئياً ولا ينسحب إلى غيرها من العقارات وفق مايشير إليه النصّ القانوني ولا يحقّ الشطط بالنص إلى غير مراده ولما كان لجهة الدفع بالكيدية في هذه الدعوى وبما أنّ الكيدية المقصودة في هذه الدعوى تنصرف إلى الحالة التي يقوم المالك فيها بوضع مخطط للبناء الجديد بشكل يحول دون عودة المستأجر له وأن للمستأجر الدفع أثناء ذلك وحين تحققه في معرض النظر بالدعوى بحيث له الحق بالمطالبة بتعديل المخطط بما ينسجم مع عودته إليه (غرفة المخاصمة رقم 299 لعام 1994 مجلة القانون لعام 1994-1995 ص441 باعتبار أنّ المالك الذي يضع مخطط للبناء الجديد بسوء نيّة بحيث يحول دون عودة المستأجر إلى البناء الجديد اعتبره القانون متعسفاً في استعمال حقه وأعطى للمستأجر الحق في دعوى الإخلاء إثبات سوء نيّة المؤجر لهذه الجهة فحسب) نفس الاجتهاد المذكور رقم 299 ولما كان لا يحقّ للقضاء الناظر بدعوى الإخلاء هذه مناقشة قانونية الرخصة الصادرة عن المرجع المختص (نقض رقم 336 تاريخ 29/2/1964 مجلة القانون 336 (ولما كان إن مجرّد إقامة دعوى بطلب إبطال رخصة البناء أمام القضاء الإداري لا يسوغ وقف نظر دعوى الإخلاء لعلّة تجديد البناء ما لم يصدر عن المحكمة مايشعر بوقف تنفيذ الرخصة) (نقض محامون لعام 1978 ص) 556 ولما كان القرار الصادر عن المحكمة الإدارية العليا المؤرخ في 11/2/2008 الذي خلص إلى وقف تنفيذ الرخصة غير مستوفٍ لشرائطه القانونية مما يجعل من قرار وقف الخصومة في الدعوى واعتبارها مستأخرة في غير محله القانوني (ولما كان الدفع المتعلّق بعدم جدية المالك في إشادة البناء الجديد غير مسموع من المستأجر لا لشيء إنّما لأن الرأي الراجح في الاجتهاد القضائي قد اعتبر أنّ مجرد الحصول على الترخيص بإقامة البناء الجديد هو دليل كافٍ على الجدية) مجلة القانون لعام 1996 القسم الثاني ص 689 إضافة إلى أن القانون قد تكفل بإيراد ضمانات للمستأجر إذا ما قُضي بإخلائه من العين المؤجرة وأخصها العودة للمأجور مع التعويض إضافة إلى أنّ المالك لا يكلف نفسه هذا الجهد وهذه النفقات إلا إذا كان قد اعتزم حقيقة إقامة البناء الجديد (منشور في مجلة القانون لعام 1996 ص689) .

ولما كانت الرخصة قد شملت في مخططها على أنّ الطابق الأرضي من البناء يشمل على محلات مما ينفي الكيدية في هذه الدعوى وهو دليل على الجدية (وبما أنّ دعوى الإخلاء لعلّة الهدم وإضافة البناء ليست من دعاوى تثبيت الحق الإيجارية ولا من أغراضها إثبات حالة المأجور قبل الهدم وإعداد الدليل للمستأجر مستنداً إلى حقّ العودة) نقض غرفة إيجارية قرار 343 لعام 13/3/2006 منشور في مجلة المحامون العدد 3 و4/2008 (وبما أنّه لا يجوز البحث في هذه الدعوى في أحقّية المستأجر بالعودة إلى البناء الجديد طالما أنّها محل دعوى أخرى غير دعوى التخلية) منشور في مجلة القانون لعام 1977 ص 221 وبما أنّه لم يطرأ أي مانع من البناء يحول دون الحكم بالإخلاء وقبل الحكم به مما يجعل من شروط هذه الدعوى محققة وموجبة للإخلاء (ولما كانت المحكمة غير ملزمة بتتبع الخصوم في مناحي أقوالهم وحججهم والرد استقلالاً على كل قول أو حجة أو طلب أثاروه في مرافعاتهم ما دام أنّ الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها فيه التعليل الضمني المسقط لتلك الأقوال والحجج والطلبات) هيئة عامة قرار رقم 12 لعام 1994 مجلة القانون لعام 2009 ولما كانت الدعوى بوضعها الراهن قد أصبحت جاهزة للنطق بالحكم .

لذلك وعملاً بالمواد 11 – 16 – 63 – 75 – 200 وما بعدها أصول مدنية والمواد 5 – 92 – 768 من القانون المدني والقانون رقم 6 لعام 2001 والمر . ت رقم 111 لعام 1952 وتعديلاته والمر . ت رقم 105 لعام 1953 وتعديلاته أقرر :
1- الحكم بإلزام المدعى عليهم في هذه الدعوى وهم : يوسف … عبد القادر … حسين … محمد … فؤاد … عبد الرحمن … عبد الناصر… بإخلاء المحلات المستأجرة من قبلهم الموصوفة بالعقارين رقم (2076-2077) درعا العقارية وتسليمها للجهة المدعية خالية من الشواغل .
2 – إعطاء المدعى عليهم في الفقرة الأولى مهلة ثلاثة أشهر اعتباراً من تاريخ اكتساب القرار الدرجة القطعية تنفيذاً للفقرة الأولى .
قراراً وجاهياً وبمثابة الوجاهي صدر بتاريخ 10 شعبان 1432 هـ موافق لـ 22/7/2010 قابلاً للطعن بالنقض تُلي علناً وأفهم حسب الأصول .
القاضي

القضية : 646 أساس لعام 2011
قرار : 607
تاريخ 3/4/2011

باسم الشعب العربي في سورية
الهيئة الحاكمة : الغرفة المدنية الإيجارية لدى محكمة … المؤلفة من السادة :
طالب الدنيفات : رئيساً
سمير حليوي وفريد محمد شعبو كردي : مستشارين .
الطاعن :
1 – يوسف … درعا ، وكيله المحامي حسان .. بطعنه المؤرخ في 6/9/2010 .
2- فؤاد … درعا ، وكيل المحامي جميل .. بطعنه المؤرخ في 5/9/2010 .
3 – محمد … درعا ، يمثله المحامي حسان .. بموجب الطعن المؤرخ في 6/9/2010 .
4 – عبد القادر … وحسين ، وكيلهم المحامي محمد .. بطعنه المؤرخ 20/9/2010 .
5 – عبد الرحمن وعبد الناصر … درعا ، وكيلهم المحامية زهور .. بموجب الطعن المؤرخ في 12/10/2010 .
المطعون ضده :
– عيسى … بالوكالة عن ولده محمد .
– وبالوكالة عن مريم …
– وبالوكالة عن صبحة …
– وبالوصاية عن أحفاده القاصرين أحمد وزكريا وموسى أولاد أيوب .
– وبالوصاية عن حفيده عبد الله وخديجة ولدي خالد .
جميعهم من قرية صيدا – ويمثلهم جميعاً المحامي عيسى .
القرار المطعون فيه :
صادر عن محكمة الصلح المدني في درعا .
قرار 480
تاريخ 22/7/2010
أساس 80
المتضمن :
إخلاء المدّعى عليهم (الطاعنين) من المأجور موضوع الدعوى وتسليمه للجهة المدعية خالياً من الشواغل وإعطائهم مهلة ثلاثة أشهر اعتباراً من تاريخ اكتساب القرار الدرجة القطعية … إلخ وفوق ما ورد بالقرار المطعون فيه .
أسباب الطعن المقدم من فؤاد … :
1 – المحكمة لم ترد على دفوعنا لتأمين حقّ الطاعن بإيجاد محل تجاري بنفس المواصفات وتحديد مدّة زمنية لتسليم الموكل المحل الجديد وفي حال عدم الالتزام بالتسليم الحكم على المدعي بالتعويض .
2 – القرار لم يتطرّق لهذه الحقوق مخالفاً القانون والاجتهاد .
أسباب الطعن المرفوع من يوسف … :
1 – المحل غير مشغول من الطاعن بل هو مستأجر من قبل شقيقه رضوان ومشغول من قبله وهناك عقد إيجار مصدق أصولاً وهو مبرم بين المالك السابق محمد … ورضوان … والقرار لم يلحظ ذلك .
2 – عدم صحّة الخصومة بالدعوى وعيسى … هو ولي مجبر ونصّب نفسه وصياً وهو ليس كذلك .
3 – بطلان إجراءات بعض جلسات المحاكمة على النحو المبين باستدعاء الطعن .
أسباب الطعن المرفوع من محمد … :
1 – عدم صحّة الخصومة بالدعوى والمدعي لم يختصم كافة المستأجرين والمستأجر هو رضوان … بموجب العقد رقم 478 تاريخ 9/10/1990 بينما المدعى عليه هو يوسف .
2 – في عدم صحة التمثيل – القرار الصادر عن القاضي الشرعي بدرعا بخصوص منح الإذن للمدعي عيسى بالحصول على الرخصة بالعقارين 2076 و2077 موضوع الدعوى – فإنّ الإذن غير صادر باسم الشعب العربي في سورية – أي معدوم وإضافة إلى أنّ الادعاء مقدّم من الجد بصفته وصياً عن أحد أحفاده بينما هو ولي مجبر وهذا مخالف للقانون .
3 – عدم صحّة طلب تجديد الدعوى حيث الطلب مقدم من أحمد وكيله المحامي عيسى في حين أنّ الأستاذ عيسى عيّن وكيلاً عن زكريا أي أنّ طلب التجديد مقدم من غير المالكين .
طلب التجديد مخالف لأحكام المادة 94 أصول مدنية ولم يتضمن المعلومات والبيانات المطلوبة .
4 – الاستناد إلى الرخصة – رغم بطلانها لأن البناء المنوي إنشاؤه يشمل على غرف أقل مما عليه البناء الحالي – كما أنّ الاستناد الرخصة رغم وجود دعوى ببطلانها أمام القضاء الإداري .
5 – القرار لم يراعِ أحكام المادة 74 من قانون التجارة رقم 33/2007 لعدم إعلام دائني المستأجر (التاجر) بالدعوى .
6 – عدم كفاية مهلة الإخلاء .
7 – بطلان إجراءات المحاكمة على النحو المبين باستدعاء الطعن .
8 – الكيدية بالدعوى وقد أثبتنا ذلك بكتب السلامة الإنشائية وبأقوال الشهود .
أسباب طعن عبد القادر … وحسين … :
1 – القرار لم يرد على دفوعنا .
2 – القرار لم يرد على طلبنا بسماع الشهود إكمالاً لنصاب الشهادة .
3 – الخطأ بصحّة الخصومة حيث إنّ هناك مستأجر اسمه رضوان والادعاء مقدّم من يوسف .
4 – عدم صحّة التمثيل وانعدام الإذن الشرعي.
5 – انتفاء الشروط القانونية لصحّة طلب التجديد .
6 – في خطأ المحكمة بالاستناد إلى الرخصة .
7 – مخالفة القرار لأحكام المادة 74 من قانون التجارة .
8 – عدم كفاية المهلة الممنوحة للمحكوم عليهم بالإخلاء .
النظر بالدعوى قانوناً :
يتبيّن من تدقيق كافة أوراق الدعوى وكافة لوائح الطعن وكافة القرارات الصادرة بها أنّ الجهة المدّعية ممثلة بوكيلها القانوني المحامي عيسى وقد تقدّمت إلى محكمة الصلح المدني بدرعا بدعواه هذه والمؤرخة في 23/11/2005 بمواجهة المدعى عليهم:
1 – يوسف …
2 – عبد القادر …
3 – يوسف …
4 – محمد …
5 – فؤاد …
6 – عبد الرحمن وعبد الناصر …
تقول فيها إنها تملك العقارين 2076 و2077 من منطقة درعا العقارية والمشاد عليهما عدد من المحلات التجارية وكل من المدعى عليهم مستأجر لإحدى هذه المحلات وهي ترغب بهدم هذه المحلات وإعادة بنائها وأنها حصلت على رخصة بذلك من مجلس مدينة درعا لذلك فهي تطلب إلزام المدعى عليهم بإخلاء المدعى عليهم من هذه المحلات … وفقاً لأحكام المادة 8 /و من القانون 6/2001 وبتاريخ 31/5/2007 صدر قرار محكمة الصلح المدني بدرعا رقم 66/248 باعتبار هذه الدعوى مستأخرة لوجود نزاع إداري على الرخصة منظور أمام القضاء الإداري – فطعن بهذا القرار من قبل الجهة المدعية حيث صدر قرار محكمة النقض رقم أساس 2118 قرار 2138 تاريخ 5/10/2009 المتضمن رفض الطعن وصدر قرار المحكمة الإدارية العليا رقم 103/10/ع تاريخ 11/2/2008 والذي تضمن إلغاء قرار وقف التنفيذ وجددت الدعوى .
ومن حيث النتيجة صدر قرار محكمة الصلح المدني بدرعا رقم أساس 80 قرار 480 تاريخ 22/7/2010 المتضمن ما خلاصته : إلزام المدعى عليهم بإخلاء المحلات المستأجرة من قبلهم ، وتسليمهم للجهة المدعية خالية من الشواغل ، وإعطائهم مهلة ثلاثة أشهر للإخلاء تبدأ اعتباراً من تاريخ اكتساب الحكم الدرجة القطعية فطعن كل من المدعى عليهم بهذا القرار بطعن مستقل وللأسباب المبينة في استدعاء طعنه .
حيث طعن المدعى عليه يوسف .. بهذا القرار بموجب طعنه المؤرخ في 6/9/2010 وكيله المحامي حسان .. وطعن المدعى عليه فؤاد .. بهذا القرار بموجب الطعن المؤرخ في 6/9/2010 وكيله المحامي جميل .. وطعن وكيل المدعى عليه عبد القادر وحسين .. وكيلهم المحامي محمد .. بهذا القرار بموجب الطعن المؤرخ في 20/9/2010 وطعن وكيل المدعى عليهم عبد الرحمن وعبد الناصر ولدي قاسم .. المحامية زهور .. بهذا القرار بموجب استدعاء الطعن المؤرخ في 12/10/2010 وصدر قرار محكمة النقض رقم أساس 4356 قرار 4374 تاريخ 19/12/2010 برد طعن كل من عبد الرحمن وعبد الناصر ولدي قاسم .. وأُعيد ملف الدعوى إلى مرجعه محكمة الصلح المدني بدرعا قبل البت ببقية الطعون – أعيد ملف الدعوى إلى محكمة النقض مرة ثانية للبت ببقية الطعون . وتصحيح بعض الأخطاء المادية والكتابية الواردة بالقرار .
وحيث إنّ الدعوى مؤسسة على طلب الإخلاء لعلّة الهدم وإعادة البناء وتستند إلى أحكام المادة 8 فقرة (و) من قانون الإيجار رقم 6/2001 .
وحيث إنّ الخصومة والتمثيل بالدعوى صحيحان وقد ناقشت محكمة الموضوع ذلك وردت على كافة الدفوع الواردة حول ذلك .
وحيث إنّ العلاقة الإيجارية ثابتة بين الجهة المدعية وكل من المدعى عليهم وذلك بموجب عقد إيجار مبرم مع كل منهم وبصورة مستقلة . وأنّ جميع هذه العقود خاضعة لأحكام التمديد الحكمي وتعود إلى ما قبل صدور القانون 6/2001 كما أنّ المدّة العقدية الأولى قد انتهت .
وحيث إنّ الاجتهاد القضائي مستقر على : لاشيء يمنع من إقامة المالك دعوى الإخلاء لعلّة الهدم وإعادة البناء على عدّة مستأجرين بدعوى واحدة. وذلك لوحدة السبب والموضوع وخشية عدم صدور قرارات متناقضة .
وجاء في اجتهاد محكمة النقض مخاصمة رقم 278 تاريخ 19/3/1996 « تجوز إقامة دعوى واحدة على كافة المستأجرين الذين يشغلون العقار الواحد لعلّة الهدم وإعدة البناء ولو كانت عقودهم مختلفة » .
وحيث إنّ الجهة المدّعية هي الجهة المالكة لكامل العقارين موضوع الدعوى ، وحصلت على رخصة بالهدم ورخصة بالبناء تشمل كامل العقارات المستأجرة وهذه الرخصة باسم المالكين .
– وصادرة عن مرجعها المختصّ وسارية المفعول ولم يتم إلغاؤها .
– وإنّ المحكمة قد أجرت عدّة خبرات فنية بالدعوى لتطبيق الرخص على الواقع وتمّت مناقشة هذه الخبرات من قبل محكمة الموضوع وقد أخذت محكمة الموضوع بهذه الخبرة الأخيرة .
وعللت لأسباب اعتمادها تعليلاً قانونياً وسليماً وردت على كافة الدفوع حوله .
– وحيث إنّه حقّ الملك بالتصرف بعقاره واستعماله واستغلاله على الوجه الأمثل الذي يحقق له أقصى درجات الانتفاع به هو حقّ صانه الدستور وحفظته القوانين كافة ولا يجوز حرمانه من هذا الحق ما دام في حدود القانون .
– وحيث إنّ القانون 6/2001 قد أعطى المالك الحقّ بإخلاء المستأجر من عقاره إذا أراد هدم المأجور وإعادة بناءه وحدد لذلك شروط وقد توافرت جميعها في دعوى الجهة المدعية هذه على النحو الذي نصّ عليه القانون وكرسه الاجتهاد القضائي .
– وحيث إنّ محكمة النقض بقرارها رقم 4356/4374 تاريخ 19/12/2010 قد ردّت الطعن المقدّم من عبد الرحمن وعبد الناصر ولدي قاسم .. فلا موجب للبحث فيه .
– وحيث إنّ أسباب الطعون المقدّمة من محمد وعبد القادر ورفاقه هي متماثلة ومتطابقة وتتعلق بصحّة الخصومة وصحّة تجديد الدعوى وبطلان الرخصة .
– وحيث إنّ الخصومة كما أوضحنا صحيحة ومقامة من المالك على مستأجري هذا المأجور وفقاً لعقود الإيجار المبرمة والدفع بأن هناك مستأجرين آخرين هو دفع غير منتج وغير مقبول من المدعى عليهم لأنّه يتعلّق بهم وصاحب المصلحة فيه هو المستأجر الغير مقامة عليه الدعوى في حال ثبوت ذلك.. والتمثيل في الدعوى صحيح ويستند إلى وكالات سليمة وقرار وصاية سليم صادرة عن القاضي الشرعي وهو قرار ولائي سليم ولا شيء يمنع الولي المجبر من أن يكون وصياً شرعياً ووجود بعض العيوب في ضبط بعض جلسات المحاكمة والتي لم يتم فيها إجراءات جوهرية لا تنحدر بالقرار إلى البطلان والانعدام كما أنّ الجهة المدّعى عليها لم تثبت الكيدية وسلامة البناء الإنشائية لا تعني حرمان المالك من هدمه وإشادة بناء حديث يحقق له منفعة بدلاً عنه .
– وتقييم الأدلة ووزنها هو من إطلاقات محكمة الموضوع التي حددت الأدلة التي اعتمدتها وأخذت بها وناقشتها كما ناقشت بقية الأدلة والدفوع وردّت عليها مما يستوجب ردّ هذين الطعنين .
– وحيث إنّ حقّ العودة أو التعويض هي موضوع مستقلة ولها شروطها وهي غير مرتبطة بدعوى الإخلاء لعلة الهدم والقانون حدد مدة للمالك ليقوم بالبناء وإعادة المستأجر أو التعويض عليه ونصّ على مؤيدات قانونية وتطرح بدعوى العودة للمأجور .
مما يستوجب ردّ أسباب الطعن المتعلقة بذلك .
– وحيث المهلة التي حددتها المحكمة لتسليم المأجور هي خمس المدة التي حددها القانون وهي تتراوح بين ثلاثة أشهر وستّة أشهر وللمحكمة الحق في تحديد المهلة ضمن هذه المدّة وليس في ذلك مخالفة للقانون .

– وحيث إنّ إبلاغ دائني المستأجر بدعوى الإخلاء ليس شرطاً ملزماً للمؤجر الذي لا يعلم من هم – ولم ينص عليه قانون الإيجار – وهو قانون خاص – مما يتعيّن الالتفات عن هذا السبب وردّ كافة أسباب طعون يوسف وفؤاد .
وتأسيساً على ذلك فإنّ كافّة أسباب الطعون لا تنال من سلامة القرار .
لذلك تقرّر بالاتفاق :
1 – رفض كافة الطعون موضوعاً وإعادة ملف الدعوى لمرجعه أصولاً .
2 – مصادرة كافة التأمينات لصالح الخزينة العامة .
3 – تضمين الطاعنين الرسوم والمصاريف .
قراراً صدر بتاريخ 29/4/1432 هـ والموافق لـ 3/4/2011م .
المستشار المستشار الرئيس