مذكرة دفاع في دعوى طرد بالغصب
(مذكـــرة بدفــاع وأقوال)
السيد /…………….. (مستأنف)
ضـــــــــــد
السيد……………………… (مستأنف ضدها)
السيد / ………………………(خصم مدخل)
في الاستئناف رقم لسنة
والمحدد لنظرها جلسة …الموافق ../ ../2012م
أمام الدائرة ……مدني مستأنف
الوقـــــائع:
حرصا علي ثمين وقت عدالة المحكمة فإننا نحيلها إلي صحيفة الدعوي.
الدفوع القانونية
أولاً: بطلان حكم أول درجة لصدوره من محكمة غير مختصة ( عدم اختصاص محكمة أول درجة بنظر الدعوى نوعيا ً).
ثانياً: اعتبار عقد الإيجار سند الدعوى منعقداً لأقصى مدة تجيزها أحكام القانون المدني .
ثالثاً: اعتبار عقد الإيجار سند الدعوى منعقد للمدة الحقيقية التي قصدها المؤجر والمستأجر.
رابعاً: عدم قبول الدعوى ـ بسبب شاهرة عقد الإيجار ـ لمخالفة المواعيد المنصوص عليها بالمادة ( 563) من القانون المدني .
خامساً: تجدد العقد لمخالفة المستأنف ضده للميعاد الاتفاقي للتنبيه بالإخلاء .
سادساً: عدم استهلاك مقدم الإيجار المدفوع من المستأنف كمقدم إيجار واجب الخصم من القيمة الإيجارية.
سابعاً: وجود إيصالات إستلام قيمة إيجارية بعد تاريخ الإنذار بإنتهاء عقد الإيجار .
ثامناً: مخالفة حكم أول درجة للواقع والقانون .
تاسعاً: الإخلال بحق الدفاع .
ونوالي شرح الدفوع بالتفصيل
أولاً: بطلان حكم أول درجة لصدوره من محكمة غير مختصة ( عدم الاختصاص النوعي ):ـ
حيث أن الواقعة المعرضة علي عدالة المحكمة وبحسب صحيفة الدعوى المقامة من المستأنف ضده هي دعوي طرد للغصب ( غصب الحيازة) وهذه الدعوى بحسب القانون تختص بنظرها المحكمة الابتدائية التي يقع في دائرتها العقار الوارد عليه الدعوى.
وقد نصت المادة (109) من قانون المرافعات المنية والتجارية علي :
أن الدفع بعدم اختصاص المحكمة لانتفاء ولايتها أو بسبب نوع الدعوى أو قيمتها تحكم به المحكمة من تلقاء نفسها.
كما تنص المادة (110) من قانون المرافعات المنية والتجارية علي انه:
“علي المحكمة اذا قضت بعدم اختصاصها أن تأمر بإحالة الدعوى بحالتها إلي المحكمة المختصة…..”
وهذا الاختصاص متعلق بالنظام العام الأمر الذي يجعل للمحكمة أن تقضي بعدم الاختصاص والإحالة من تلقاء نفسها حتى ولو لم يدفع الخصوم بهذا الدفع .
فإذا دفع ذي المصلحة بهذا الدفع فانه يكون مجرد تنبيه للمحكمة بانعدام الاختصاص ويجوز التمسك بعدم الاختصاص في أية حالة كانت عليها الدعوى .
وبتطبيق ذلك الدفع علي الدعوى الماثلة تجد أن المستأنف ضده قد أقام تلك الدعوى أمام محكمة مدني عين شمس الكائن مقرها بمجمع محاكم مصر الجديدة الجزئية وهي محكمة جزئية في حين انه كان من الواجب ابتداء إقامة هذه الدعوى أمام محكمة شمال القاهرة الابتدائية وهي المحكمة الابتدائية التي يقع في دائرتها العقار سند الدعوى.
وعلي ذلك تكون المحكمة التي تم أقامة الدعوى بها غير مختصة من الأساس بنظر الدعوى ويكون الحكم الصادر منها مخالف لصحيح الواقع والقانون .
ثانياً: اعتبار عقد الإيجار سند الدعوى منعقداً لأقصى مدة تجيزها أحكام القانون المدني :
حيث تنص المادة 563 من القانون المدني علي انه:
(إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة ، وينتهي بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد الآتي بيانها :
( أ ) في الأراضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر. يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر ، فإذا كانت المدة أقل من ذلك ، وجب التنبيه. قبل نصفها الأخير ، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر في المحصول وفقا للعرف.
( ب ) في المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما الى ذلك إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير.
( جـ ) في المساكن والغرف المؤثثة وفى أي شئ غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر ، وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر فإذا كانت أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير .
الشروح المتعلقة بالدفع :
المشاهرة تعني الإيجار لمدة ستون عاما
أن عقد الإيجار المحرر في ظل القانون المدني ، وقد وعبر المتعاقدان ” المؤجر والمستأجر”عن مدته بكلمة مشاهرة يمتد لا طول مدة يمتد إليها عقد الإيجار ، وهي مدة ستون عاما
قياسا علي مدة حق الحكر الواردة بالمادة 999 من القانون المدني ؛ للأسباب والأسانيد الآتية:ـ
أولاً:ـ إن عقود الإيجار ظلت ولفترة طويلة خاضعة لأحكام القوانين الاستثنائية وكان امتداد يتم بقوة القانون ، والتحول من إعمال أحكام قوانين الإيجارات الاستثنائية إلي أحكام القانون المدني، باعتبارها القواعد العامة استتبع ظهور بعض المشكلات العملية أهمها مطلقا حرص المستأجر علي تدوين كلمة مشاهرة رغبة من المتعاقدين وعلي الأخص المستأجر في التعاقد لمدة طويلة وليس لمدة شهر.
ثانياً: أن كلمة مشاهرة والتي يوردها المتعاقدان المؤجر والمستأجر في عقدهما المحرر في ظل القانون 4 لسنة 1996م ـ القانون المدني ـ يقصد حتماً أمضى مدة إيجار ممكنة يدعم ذلك ظروف التعاقد وطبيعة الظروف الاجتماعية والاقتصادية والشخصية ، باعتبار عقد الإيجار عقد ذي صبغة أسرية لا شخصية.
ثالثاً: أن تفسير كلمة المشاهرة يجب أن يتم بما يتفق مع قواعد حسن النية في التعامل وظروف كل تعاقد علي حدة ، فالمادة 148 من القانون المدني تنص علي انه :ـ
( 1 ) يجب تنفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية.
( 2 ) ولا يقتصر العقد على إلزام المتعاقد بما ورد فيه.
ولكن يتناول أيضا ما هو من مستلزماته ، وفقا للقانون والعرف والعدالة بحسب طبيعة الالتزام.
خلاصة القول في الدفع باعتبار كلمة المشاهرة تعني إيجار لمدة ستون سنة:
أن كلمة مشاهرة يلزم أن تفسر علي إنها أمضى مدة يمتد إليها عقد الإيجار وهي ستون عاماً قياساً علي امتداد حق الحكر كما ورد بالمادة 999 مدني؛فعقد الإيجار لأحكام القانون المدني وان كان يتسم بصفة التأقيت في مدنه إلا أن المشرع لم يعين مدة كحد أقصى لفترة الإيجار الخاضع لأحكام ذلك القانون، كما لم يحدد حد أدنى ، ومن ثم تجب إعمال إرادة المتعاقدين في شأن تلك المدة والتي ترد بالعقد ما دامت لم تخالف نصاً في القانون ، كأن يكون المؤجر ليس له حق الإيجار إلا لمدة معينة كما في حالة من يملك حق للإدارة فقط ؛ وإذا ورد عقد الإيجار مؤبدا ( لاجل غير مسمي ) فانه لا يجوز ان تزيد مدته في اية حالة علي سنتين و الا انقضي اليها اخدا بنظام مدة الحكر .
ثالثاً: اعتبار عقد الإيجار سند الدعوى منعقداً للمدة الحقيقية التي قصدها المؤجر والمستأجر:ـ
حيث تنص المادة 563 من القانون المدني علي انه:
(إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة ، وينتهي بإنقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد الآتى بيانها :
( أ ) في الأراضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر. يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر ، فإذا كانت المدة أقل من ذلك ، وجب التنبيه. قبل نصفها الأخير ، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر في المحصول وفقا للعرف.
( ب ) في المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير.
( جـ ) في المساكن والغرف المؤثثة وفى أي شئ غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر ، وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر فإذا كانت أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير .
الشروح المتعلقة بالدفع:
المشاهرة عبارة في حاجة إلي تفسير وصولاً إلي حقيقة إرادة المتعاقدين
لا جدال إن بقاء العلاقة الايجارية خاضعة ولفترة طويلة لأحكام قوانين الإيجارات الاستثنائية كان السبب المباشر في نشوء هذا الخلاف حول بيان المقصود بالمشاهرة؛ مرد ذلك ، أن قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية لم تعني بمدة عقد الإيجار ، فكان عقد الإيجار يمتد ويتجدد من تلقاء نفسه وبقوة القانون ، ونعني قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية.
الآن في ظل تطبيق أحكام وقواعد القانون المدني بموجب القانون رقم 4 لسنة 1996م لا يصح القول بان كلمة مشاهرة يراد بها ، شهراً، كما لا يصح القول بأنه يراد بها امضى مدة ينعقد بها عقد إيجار وهي مدة ستون ، والصحيح انه يتحتم تحديد المقصود بكلمة مشاهرة في ضوء المادتين 598، 563
من القانون المدني ؛ينتهي عقد الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد .
ومقتضى صراحة نص المادة 598 من القانون المدني انتهاء عقد الإيجار بانتهاء مدته.
ومدة العقد علي هذا النحو تصح أن تكون مدة ما دون التقيد بحد أدنى أو بحد أقصى وانتهاء المدة كسبب لانتهاء العقد يقتضي بداهة أن تكون معينة ومعلومة ، ذات بداية ونهاية ، بمعني تاريخ لبدء العقد ، تاريخ لانتهاء العقد.
وتنص المادة 563 من القانون المدني ـ فقرة أ ؛ إذا عقد الإيجار دون اتفاق علي مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة ، اعتبر الإيجار منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة.
والواضح من نص المادة 563 فقرة أ من القانون المدني أن المشرع تعرض لثلاث مشكلات ، واوجد لها جميعاً حلاً ؛ اما عن المشكلات فهي:
المشكلة الأولى: مشكلة عقد الإيجار الخالي من بيان المدة.
المشكلة الثانية: مشكلة عقد الإيجار غير معين المدة.
المشكلة الثالثة: مشكلة تعذر إثبات مدة عقد الإيجار.
أما عن حل تلك المشكلات الثلاث وكما أراد المشرع ، فيتمثل في إيجاد تاريخ اعتباري أو تقديري هو مدة دفع الأجرة ؛ ففي الحالات الثلاث السابقة ، ونعني الثلاث مشكلات السابقة ، يعد عقد الإيجار منعقداً لذات مدة دفع القيمة الايجارية.
وفي ذلك تنص المادة 563 من القانون المدني:
(إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاه اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة ، وينتهي بإنقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد الآتي بيانها :
( أ ) في الأراضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر. يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر ، فإذا كانت المدة أقل من ذلك ، وجب التنبيه. قبل نصفها الأخير ، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر في المحصول وفقا للعرف.
( ب ) في المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير.
( جـ ) في المساكن والغرف المؤثثة وفى أي شئ غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر ، وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر فإذا كانت أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير .
والتساؤل الذي يعد مدخلاً صحيحاً لبيان ماهية المشاهرة ومعناها الصحيح
1ـ هل عقد الإيجار المتضمن كلمة المشاهرة يعد خالياً من بيان المدة…؟
2ـ هل عقد الإيجار المتضمن كلمة المشاهرة يعد معقوداً لمدة غير معينة…؟
3ـ هل عقد الإيجار المتضمن كلمة المشاهرة يتعذر إثبات مدته…؟
إعمال نص المادة 563 من القانون والخاص بتعيين نهاية زمنية لعقد الإيجار تقتضي أن يكون عقد الإيجار إما خالياً من بيان المدة (مدة العقد) وإما معقوداً لمدة غير معينة وإما يتعذر إثبات مدته.
والمستفاد من نص المادة 563 من القانون المدني أن عقد الإيجار قد يعقد دون بيان مدة العقد ( خلو العقد من بيان مدته) وقد يعقد كذلك دون مدة معينة ، وأخيراً
فأن نص المادة 563 من القانون المدني أجازت إثبات مدة عقد الإيجار بعيداً عن صلب عقد الإيجار ذاته .
يستفاد ذلك من عبارة النص …. و تعذر إثبات المدة المدعاة … أي مدة عقد الإيجار ، فمسألة مدة عقد الإيجار هي مسألة يجوز إثباتها ونفيها إذا بعيداَ عن صلب الإيجار.
إذاً
فمدة عقد الإيجار من الأمور التي يجوز التصدي لها قضاءاً من حيث تحديد تاريخ انتهاء مدة العقد ، فللقاضي في ضوء ظروف كل دعوى علي استقلال أن يحدد متى ينتهي عقد الإيجار.
تفسير كلمة المشاهرة في ضوء ما سبق:
في ضوء ما سبق يصبح الحكم المسبق علي كلمة مشاهرة بأنها تعني شهراً أو تعني امضى مدة لعقد إيجار ، حكماً غير صحيح قانوناً؛ بل الصحيح هو تحديد معنى كلمة مشاهرة في ضوء كل حالة تعاقد حدة، لأن كلمة المشاهرة بحاجة إلي تفسير ، والتفسير ورغم عمومية قواعده إلا انه لا يصح إلا بصدد كل حالة منفردة بذاتها.
إذن في بعض عقود الإيجار قد تعني كلمة مشاهرة أن مدة عقد الإيجار شهراً ، ويكون ذك هو المعنى الحقيقي الذي أراده طرفي العقد المؤجر والمستأجر ؛ وفي عقود إيجار أخري قد يكون لكلمة مشاهرة معنى امضى مدة لعقد الإيجار في ظل قواعد وأحكام القانون المدني وهي مدة ستون عاماً قياس علي امتداد حق الحكر الواردة بالمادة999 من القانون المدني ؛ والمسألة أولاً وأخيرا إ ثبات ونفي.
محكمة الموضوع وتفسير كلمة المشاهرة:
التفسير احد وسائل وطرق تطبيق القانون ؛ والقاضي ملزم في تفسير العقود تحديداً ـومنها عقد الإيجار ـ بالأخذ بما أراده المتعاقدين حقيقة دون أن يتقيد بالألفاظ والعبارات التي استعملاها ، صحيح انه لا تفسير مع صراحة اللفظ والعبارة إلا أن ذلك رهــين ومشروط بأن تكون الألفاظ والعبارات التي دونت بصلب العقد تعبر وبصدق عما أراده المتعاقدين ( المؤجر ـ المستأجر) بالفعل ، فالعبرة باللفظ أو العبارة التي تعبر عن الإرادة وما اتجهت إليه فإذا أراد المتعاقدان شيء محدد ولم تعبر الألفاظ والعبارات التي استعملاها عنه ، أو أدت لمعنى لذلك تحتم الأخذ بالإرادة الحقيقية للمتعاقدات ، اى “المؤجر والمستأجر” .
التأصيل القانون الصحيح لضرورة الوصول إلي حقيقة إرادة المتعاقدان:
يقول السنهوري : في تفسير العقود يمكن القول أن التقنين المدني قد أخذ من طريق غير مباشر بالإرادة الظاهرة في العقود التي تكون عبارتها واضحة ، فقد نص في المادة 150 علي انه:ـ
” إذا كانت عبارة العقد واضحة ، فلا يجوز الانحراف عنها من طريق تفسيرها للتعرف علي إرادة المتعاقدين”
صحيح أن عبارة العقد للتعرف علي إرادة المتعاقدين التزام للإرادة الحقيقية ، وفي التزام هذه العبارة للتعرف علي إرادة المتعاقدين التزام للإرادة الحقيقية لا الإرادة الظاهرة ، ولكن وراء هذا الافتراض حقيقة ملموسة هي أننا إنما نستخلص الإرادة الحقيقية من الإرادة الظاهرة ، ولا يجوز لنا أن نحرف عن هذه للتعرف علي تلك ، فنحن في الواقع من الأمر نأخذ بالإرادة الظاهرة ، وان كنا نفعل ذلك تحت ستار أن الإرادة الظاهرة هي الإرادة الحقيقية ذاتها (وسط السنهوري ـ المجلد الأول ـ ص74 طبعة نقابة المحامين).
ويقول السنهوري:
ويتبين مما قدمناه أن التقنين المدني قد أخذ بالإرادة الظاهرة في بعض الفرض ، سواء كان ذلك في تكوين العقد أو في أثناء تفسيره ، فساغ له من وجه أن ينص في المادة 89 علي أن العقد يتم ” بمجرد أن يتبادل طرفان التعبير عن إرادتين طرفان التعبير عن إرادتين متطابقتين” فجعل التعبير هو طريق التعرف علي الإرادتين ومت يقوم بينهما من تطابق ، ولكن لا يجوز السير في هذا الطريق إلي مدي ابعد مما تحملته النصوص ،فليس صحيحاً أن التقنين المدني أخذ بالإرادة الظاهرة كقاعدة عامة ، وإذا كان قد أخذ بها في بعض الفروض ، فقد صدر ذلك عن اعتبار مشروع هو تحقيق استقرار التعامل ، وهو إذا جعل التعبير طريق التعرف علي الإرادة فإنما أراد عن طريق هذه العلاقة المادية التعرف علي الإرادة الحقيقة بالقدر الذي يمكن التعرف عليها ، ولم يرد الأخذ بالإرادة الظاهرة التي تقف عند ظاهر التعبير، وإلا فالواضح أن التقنين المدني قد أخذ بالإرادة الباطنة ، أي الإرادة الحقيقة للمتعاقدين؛ كقاعدة عامة ، وفي مواطن شتي سواء كان ذلك عند تكوين العقد أو عند تفسيره.
ففي تكوين العقد ، لم يعتد بالإرادة إلا في معدنها الحقيقي ، حرة مختارة غير مضللة ولا واهمة ، فمحصها من الغلط والتدليس والإكراه والاستغلال ، بان انه تعقيها في مظان ما قد تخضع له من ضغط كما فعل في عقود الإذعان ، ثم سار في استصفاء الإرادة الحقيقية واستنكاه ما تتجه إليه من غايات مستترة إلي مدي أبعد ،إذ اعتد لا بالإرادة وحدها بل بالباعث الذي كان دافعا لها ، وهذه هي نظرية السبب أخذ التقنين المدني بها كاملة ، وفي الأخذ بهذه النظرية انحياز واضح للإرادة الباطنة .
وفي تفسير العقد، اخذ التقنين المدني أيضاً بالإرادة الباطنة ، إذا كانت عبارة العقد غير واضحة ، فنص في الفقرة الثانية من المادة 150 علي انه : ” ،إذا كان هناك محل لتفسير العقد ، فيجب البحث عن النية المشتركة للمتعاقدين دون الوقوف عند المعنى الحرفي للألفاظ ، مع الاستهداء في ذلك بطبيعة التعامل ، وبما ينبغي أن يتوافر من أمانة وثقة بين المتعاقدين. وفقا للعرف الجاري في المعاملات ، اى تلمس الإرادة الحقيقية ، وإذا كان التقنين المدني يضع معايير موضوعية للبحث عما هذه الإرادة الحقيقية كطبيعة التعامل والعرف الجاري ، فان هذه المعايير ليست إلا طرقا للنفاذ في الإرادة الحقيقية للمتعاقدين علي نحو منضبط يمكن الاطمئنان إليه .
من قضاء محكمة النقض في بيان التأصيل القانوني الصحيح لضرورة الوصول إلي حقيقة إرادة المتعاقدين :
قضت محكمة النقض ؛ لمحكمة الموضوع السلطة المطلقة في تفسير جميع العقود والشروط بما تراه أو في بمقصود المتعاقدين منهما دون أن تتقيد بألفاظهما مستعينة في ذلك بجميع ظروف الدعوى وملابستها ولها أن تستعين بالبينة والقرائن في ذلك.
( نقض369 لسنة 49ق ـ جلسة 23/5/1981).
التعليق علي الحكم: أرست محكمتنا العليا مبدأ سلطان قاضي الموضوع في تفسير العقد بما تراه أو في بما إرادة المتعاقدين المؤجر والمستأجر ؛ والفرض أن المتعاقدين أرادا شيء محدداً إلا أن الألفاظ والعبارات التي ساقها للتدليل علي ذلك أم تؤدي المعنى المطلوب ، ففهم العقد علي غير الإرادة الحقيقية لمنشئيه، وقد بأن قضاء النقض سلطة محكمة الموضوع في الاستعانة بظروف الحال والبينة والقرائن من أجل التوصل للإرادة الحقيقية للمتعاقدين.
كما قضت محكمة النقض: في تفسير العقود يجب التزام عباراتها الواضحة علي هدى من حسن النية
(نقض 111 لسنة 60 ق ـ جلسة 2/2/ 1999).
التعليق علي الحكم : مبدأ حسن النية في تفسير العقود يعني وكما يتضح من حكم النقض علي محكمة الموضوع أن تلتزم عبارات العقد الواضحة شريطة أن تكون تلك العبارات والألفاظ المستخدمة في العقد تعبر وبصدق عما أراده المتعاقدان .
كما قضت محكمة النقض : القاضي ملزم بان يأخذ عبارة المتعاقدين واضحة كما هي ، فلا يجوز له تحت ستار التفسير الانحراف بالمعنى إلي معنى آخر وإذا أراد حمل العبارة علي معنى مغاير في ظاهرها أن يبين في حكمة الأسباب المقبولة التي تبين هذه المسلك وتبرره ويخضع لقضاء محكمة النقض.
( نقض 4352 لسنة 65 ق ـ جلسة 17/2/ 1997).
التعليق علي الحكم : حق قاضي الموضوع في تفسير العقد بما يراه أو في بإرادة المتعاقدين لا يخوله حق الانحراف بالمعنى الواضح إلي معنى آخر إلا بان بحكمة أسباب ذلك ، فحرية القاضي مقيدة ببيان الأسباب التي ارتكن إليها ؛ ومعنى ذلك هو تأكيد لحق المحكمة الموضوع في إقرار ما تراه أو في بإرادة المتعاقدين ولو خالف صريح اللفظ والعبارات ، القيد الوحيد هو تسبب هذا المسلك ، وتبرير هذا المسلك يكون من خلال ما أدركته محكمة الموضوع لحقيقة الأمر من خلال تحقيقاتها في الموضوع وظروف الدعوى وما تجمع لديها من أدلة وقرائن.
( يتبع الجزء الثاني )
من قضاء محاكم الموضوع
في بيان ضرورة الوصول إلي حقيقة إرادة المتعاقدين
بتاريخ 12ـ 2ـ 1997 أصدرت محكمة بنها الابتدائية ـ مأمورية قليوب الكلية ـ حكماً قضائياً أقرت من خلاله مبدأ قضائياً هاماً هو سلطة محكمة الموضوع في التفسير وصولاً لحقيقة إرادة المتعاقدين
” المؤجر والمستأجر” وانتهت إلي القول نصاً بأن ” الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدني وأن كان يتسم بصفته التأقيت في مدته إلا أن المشرع لم يعين مدة معينة كحد أقصى لفترة الإيجار الخاضع لأحكام ذلك القانون كما لم يحدد حد أدنى ومن ثم يجب إعمال إرادة المتعاقدين في تلك المدة والتي ترد بالعقد ما دام لا تخالف تلك المدة نصاً في القانون كأن يكون المؤجر ليس له حق الإيجار إلا لمدة معينة كما في حالة أن يملك حق الإدارة فقط .
وإذا ورد عقد الإيجار مؤبداً فإن كان لأجل غير مسمى فإنه لا يجوز ان تزيد مدته في ابة حالة علي ستين سنة إلا انقضى إليها أخذاً بنظام مدة الحكر”.
ولأهمية هذا الحكم فإننا نورده كاملاً علي النحو التالي:
الحكم الصادر في الدعوى رقم 1143 لسنة 97 إيجارات كلي محكمة قليوب الكلية والمؤيد إستئنافياً تحت رقم 576لسنة 30ق ـ جلسة 15/ 4/ 1998 ـ دائرة (14) إيجارات
المحكمة ؛ بعد سماع المرافعة والإطلاع علي الأوراق والمداولة قانوناً.
حيث أن واقعات الدعوى حسبما يبين من أوراقها ومستنداتها تخلص في أن الدعي عقد لواء الخصومة فيها قبل المدعي عليه بموجب صحيفة أودعت قلم كتاب محكمة القناطر الخيرية في 3/12/1996 وأعلنت قانوناً قال فيها شرحاً لدعواه انه وبموجب عقد إيجار مؤرخ 19/10/1989 يستأجر منه المدعي عليه ما هو شقة مبينة الحدود والمعالم بالصحيفة والكائنة بناحية كفر الشرفا الغربي والتي لا يسري عليها أحكام قانون إيجار الأماكن من حيث امتداد عقد الإيجار وإنما يطبق عليها القواعد العامة في القانون المدني ، ولما كانت الأجرة الشهرية هي (45) جنيه ومن ثم ينعقد لمدة دفع الأجرة وقد قام المدعي بإنذار المدعي عليه بإخلاء العين المؤجرة طبقاً للمادة 563 مدني إلا انه لم يمتثل الأمر حدا بالمدعي لإقامة دعواه الماثلة ابتغاء الحكم بإنهاء عقد الإيجار سند التداعي وإخلاء المدعي دعواه الماثلة ابتغاء الحكم بإنهاء عقد الإيجار سند التداعي وإخلال المدعي عليه من العين محله وتسليمها للمدعي خالية مما يشغلها وإلزامه بالمصروفات والأتعاب بحكم مشمول بالنفاذ المعجل طليق الكفالة .
وحيث ساند المدعي دعواه بحافظة مستندات طويت علي:
1ـ أصل عقد الإيجار سند التداعي.
2ـ أصل إنذار علي يد محضر معلن من المدعي عليه في 13/11/1996 معلن له فيه رغبته في إنهاء عقد الإيجار ابتداء من 1/ 12/1996.
وحيث تداول نظر الدعوى أمام المحكمة محكمة القناطر علي المحو المبين بمحاضر جلساتها والتي مثل بها التداعي كل بوكيله وقدم الحاضر عن المدعي شهادة يفيد عدم خضوع قرية كفر الشرفا الغربي لأحكام قانون إيجار الأماكن وقدم الحاضر عن المدعي عليه بمذكرة بدفاعه
وحيث انه بجلسة 31/7/1997 قضت محكمة القناطر الخيرية الجزئية بعدم اختصاصها قيمياً بنظر الدعوى وبإحالته إلي هذه المحكمة.
وأسست قضاؤها علي سند من أن الثابت بعقد الإيجار سند التداعي أن مدته لأجل غير مسمى بما يصبح غير محدد المدة وتضحي فيه الدعوى بطلب فسخه وإنهاؤه غير مقدرة القيمة وينعقد للمحكمة الكلية.
وحيث تداول نظر الدعوى أمام هذه المحكمة علي النحو المبين بمحاضر جلساتها والتي مثل بها طرفي التداعي كل بوكيله وبجلسة 8/10/1997 قرر الحاضر عن المدعي انه لم يطعن علي الحكم القضائي بعدم اختصاص محكمة القناطر قيمياً بنظر الدعوى وإحالته إلي هذه المحكمة وطلب الحاضر عن المدعي بندب خبير في الدعوى .
وبذات الجلسة قررت المحكمة أن يصدر حكمها في الدعوى بجلسة اليوم.
وحيث أن المحكمة تشير تقديماً لقضائها إلي انه من المقرر قانوناً وفقاً لمفهوم المادة (110) من قانون المرافعات علي أن “….. وتلتزم المحكمة المحال إليها في الدعوى تلزم بنظر الدعوى ولا يجوز لها أن تعيد بحث اختصاصها وإنما عليها التسليم لهذا الاختصاص ولو كان الحكم في نظرها خاطئاً بل إنما تتقيد بأسباب التي بني عليها الحكم الصادر بعدم الاختصاص والإحالة والمترتبة بمنطوقة ارتباطاً لا يقبل التجزئة ، فإذا كانت المحكمة قد قضت بعدم اختصاصها قيمياً بنظر الدعوى علي أساس أن نتيجة الدعوى مبلغ معين لا يدخل في اختصاصها فإنها تتقيد بالقيمة التي أوردتها للدعوى وسند ذلك التقدير ـ راجع في ذلك الدفوع في قانون المرافعات فقهاً وقضاءاً للمستشار عزمي البكري طبعة 1996 ص 240 ـ ( طعن رقم 338 لسنة 37ق جلسة72 ـ طعن رقم 499 لسنة 41ق جلسة 29/3/ 76 ـ طعن رقم 1511 لسنة 48ق لسنة 24/6/81) .
ومن ثم فان ذلك الحكم بمنطوقة بالإحالة وبالأسباب المرتبطة بذلك المنطوق ارتباطاً وثيقاً والتي كانت سبباً في تقدير الدعوى وفيها أسس وسند ذلك التقدير تكون ذات حجة أمام المحكمة المحال إليها طالما لم يطعن علي ذلك الحكم واو كان قد بني علي قاعدة قانونية غير صحيحة لان قوة الأمر المقضي به تعلو علي اعتبارات النظام العام ( طعن رقم 649 لسنة 54 ق جلسة 29/12/87) وقضي انه متى كانت محكمة بندر الفيوم الجزئية قد قضت بعدم اختصاصها قيمياً بنظر الدعوى وإحالتها إلي المحكمة الابتدائية تأسيساً علي أن عقد الإيجار عين النزاع قد انعقد لمدة غير محددة ومن ثم أصبحت الدعوى غير مقدرة القيمة…. وقد صار ذلك الحكم نهائياً بعدم استئنافه ومن ثم فانه يجوز قوة الأمر المقضي بالنسبة لمنطوقة وما أقيم عليه بغير أسباب مرتبطة به ويتعين علي المحكمة المحال إليها الدعوى أن تتقيد به حتى ولو كان قد .
فإذا استوفت الحكم الصادر في الدعوى من المحكمة المحال إليها ” المحكمة الابتدائية “وقضي استئنافياً بعدم جواز الاستئناف لصدره في دعوى لكل بينهما عن النصاب الإنتهائي المحكمة التي أصدرته المحكمة الابتدائية فان ذلك الحكم يكون قد خالف القانون بما يوجب نقض حالة إهداره لقوة الأمر المقضي به التي جازها قضاء المحكمة الجزئية في خصوص قيمة الدعوى ـ ( طعن رقم 2861 لسنة 59 ق جلسة 4/6/ 1990).
هذا ومن المقرر قانوناً أن منطوق الحكم هو الذي يحدد حجية المحكوم به الا انه إذا كانت الأسباب التي أدت للمنطوق مرتبطة به ارتباطا وثيقا بحيث لا يقوم له قائمة إلا بها فان تكون معه وجدة لا يتجزأ ويرد عليها ما يرد عليه من قوة الأمر المقضي ، ( مفهوم الطعن 1346 لسنة 51 ق جلسة 3/4/1986).
كما انه من المقرر قانونا أن عقد الإيجار الخاضع لأحكام قانون إيجار الأماكن عقد قانونا ولو انتهت مدته.
كما أن الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدني وان كان يتسم بصفته التأقيت في مدته إلا أن المشرع لم يعين مدة معينة كحد أقصى لفترة الإيجار الخاضع لأحكام ذلك القانون كما لم يحدد حد أدنى ومن ثم يجب إعمال إرادة المتعاقدين في تلك المدة والتي ترد بالعقد مادام لا تخالف تلك المدة نصاً في القانون كأن يكون المؤجر ليس له حق الإيجار إلا لمدة معينة كما في حالة أن يملك حق الإدارة فقط ، وإذا ورد عقد الإيجار مؤبدا فان كان لأجل غير مسمى فانه لا يجوز أن تزيد مدته في أية حالة علي ستين سنة إلا انقضى إليها أخذاً بنظام مدة الحكر ” راجع في ذلك المفهوم ـ الوسيط في شرح القانون المدني للسنهوري ـ الجزء السادس ـ الإيجار والعارية ـ المجلد الأولى ـ طبعة 88 ص 197 وما بعدها”.
وحيث انه لما كان ما تقدم وكان المدعي قد أقام دعواه الماثلة ابتغاءٍ الحكم بإنهاء عقد الإيجار سند التداعي المؤرخ في 19/1/1989 حالة عدم خضوعه لأحكام قانون إيجار الأماكن ورغبته في ذلك الإنهاء لإنتهاء مدته الشهرية ـ مدة دفع الأجرة ـ وكانت الدعوى وقد نظرت أمام محكمة القناطر الخيرية والتي قضت بعدم اختصاصها قيمياً بنظر الدعوى وأسست قضاؤها بذلك المنطوق علي أسباب وثيقة به ومرتبطة به ارتباطاً لا يقبل التجزئة حاصلها أن الثابت بعقد الإيجار انه قد انعقد لمدة غير محددة إذ انعقد لأجل غير مسمى فانه وأخذاً بحجية ذلك الحكم منطوقاً وأسباباً ولجواز أن ينعقد عقد الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدني لا مضي مدة فان جاءت تلك المدة بما لا يزيد عن ستون عاماً وهو مدة لم يصل عقد الإيجار سند التداعي في مدته إليها بعد فضلاً عن أعمال شريعة المتعاقدين في ذلك العقد بانعقاده لأجل غير مسمى مما تضحي معه دعوى المدعي الماثلة بإشهاره لكونه قد انعقد مشاهرة وقد خالفه صحيح القانون والواقع متعيناً معه والحال كذلك القضاء في موضوع هذه الدعوى بالرفض وذلك علي النحو المبين بمنطوق هذه الحكم . وحيث انه وعن المصروفات شاملة اتعاب المحاماة فتلزم بها المحكمة المدعي وقد خسر التداعي عملاً بمفهوم المادتين (184) مرافعات ، (187) من قانون المحاماة 17 لسنة 83.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة ؛ برفض الدعوى وألزمت المدعي بالمصروفات وعشرة جنيهات مقابل اتعاب المحاماة.
سكرتير الجلسة رئيس المحكمة
…………………………………………..
ما يستفاد من الحكم السابق في تأييد الدفع بوجوب إعمال إرادة المتعاقدين في تحديد مدة عقد الإيجار ، إذا شاب هذا التحديد خطأ ما:
تسلم أولاً بأن عقد الإيجار عقد زمني ، بمعني أن المدة احد عناصر هذا العقد واحد مكوناته ، فيجب إذنٍ أن يكون لهذا العقد مدة ، مدة محددة ، تبدأ وتنتهي ، وأن الصحيح حال تحرير عقد الإيجار إيضاح البيانات الآتية:
البيان الأول : تاريخ بدء العلاقة الايجارية.
البيان الثاني: تاريخ نهاية العلاقة الايجارية.
لكنه يجب التسليم في ذات اللحظة أن عقد الإيجار عقداً رضائياً محضاً ، بمعني أن ما اتفق عليه أطرافه هو قانونهم النافذ ،و شريعتهم الغالية.
ونسلم اخيرا ، وهو الأهم أن العبرة في العقود بمضمونها لا بألفاظها ، وأن الخطأ في التعبير عن الإرادة يواجه قانوناً من خلال مجموعة النصوص القانونية الحاكمة للتفسير،هذه النصوص التشريعية ، أوردها المشرع بالمواد من 148 إلي 151 من القانون المدني .
ونحن نطرح هذا التساؤل الشائك:
هل يعد ترتيب نصوص القانون المدني ترتيباً علمياً منطقياً مقصوداً ، أم علي العكس ترتيب عشوائي غير علمي …….؟
الإجابة بالتأكيد أن نصوص القانون المدني رتبت ترتيباً علمياً ومنطقياً ، هذه حقيقة ، بل مسلمة بديهية .
والتساؤل التالي : ما فائدة أن نقر أن نصوص القانون المدني رتبت ترتيباً علمياًً ومنطقياً..؟
الفائدة انه يجب التعامل مع هذه النصوص بذات المنطق ، بمعني وجوب إعمال النصوص وفق ترتيبها العلمي المنطقي ، وطبقا لهذا النهج فانه لا يجوز إعمال النصوص الخاصة بعقد الإيجار بعيداً عن إعمال النصوص الخاصة بالنظرية العامة للعقد والتي خصصها المشرع اثنان وسبعون مادة كاملة ” المواد من 89 إلي 161″.
ومن هذه النصوص ، النصوص الخاصة بتفسير العقد ، والتي أوردها المشرع المواد من 148 الي 151 من القانون المدني .
والتساؤل الهام: ما أهمية إعمال النصوص الخاصة بالتفسير في مجال الخطأ في تحديد المدة في عقد الإيجار…؟
نسلم أولاً: بان عقد الإيجار عقد كسائر العقود يخضع من حيث تكوينه وإنشائه وتفسير نصوصه لأحكام النظرية العامة للعقد ، ونسلم ثانياً : أن المتعاقدان وهما “المؤجر والمستاجر” ، مجرد متعاقدان وأن الخطأ في التعبير عن إرادتهما وارد غير مستبعد ، ونسلم ثالثاً: واخيراً بان الإعمال خير من الإهمال ومن ثم وجب إعمال النصوص الخاصة بالتفسير حال ورود خطأ في البند الخاص بالمدة في عقد الإيجار ما دام مرد هذا الخطأ هو الخطأ في التعبير عن الإرادة ، فالعقود ليست مصائد للأخطاء ، وإنما مصدراً للالتزام وتحقيق النفع المشروع المتبادل بين أطرافها ، وفي إعمال النصوص التشريعية يجب النظر إليها كمنظومة قانونية مكتملة ، فمن الخطأ الجسيم غير المغتفر الوقوف بالنصوص عند حد ولا تقربوا الصلاة دون إكمال للنص يوضح حقيقة حكمه ، وليس بمقدور احد الإضافة إلي ما قرره شارع القانون المدني المغفور له الدكاترة/ عبد الرازق السنهوري والذي قرر بوسيطه في شرح أحكام القانون المدني انه: أن التقنين المدني قد اخذ بالإرادة الظاهرة في بعض الفروض ، سواء كان ذلك في تكوين العقد أو في أثناء تفسيره ، فساغ له من وجه أن ينص في المادة (89 ) علي أن العقد يتم ” بمجرد أن يتبادل طرفان التعبير عن إرادتين متطابقتين” فجعل التعبير هو طريق التعرف علي الإرادتين وما يقوم بينهما من تطابق ، ولكن لا يجوز السير في هذا الطريق إلي مدي أبعد مما تحملته النصوص ،فليس صحيحاً أن التقنين المدني اخذ بالإرادة الظاهرة كقاعدة عامة ، وإذا كان قد اخذ بها في بعض الفروض ، فقد صدر ذلك عن اعتبار مشروع هو تحقيق استقرار التعامل ، وهو إذا جعل التعبير طريق التعرف علي الإرادة فإنما أراد عن طريق هذه العلاقة المادية للتعرف علي الإرادة الحقيقية بالقدر الذي يمكن التعرف عليها ، ولم يرد الأخذ بالإرادة الظاهرة التي تقف عند ظاهر التعبير ، وإلا فالواضح أن التقنين المدني قد اخذ بالإرادة الباطنة ، اى الإرادة الحقيقية للمتعاقدين ؛ كقاعدة عامة ، وفي مواطن شتي سواء كان ذلك عند تكوين العقد أو عند تفسيره.
ففي تكوين العقد ، لم يعتد بالإرادة إلا في معدنها الحقيقي ، حرة مختارة غير مضللة ولا واهمة ، فمحصها من الغلط والتدليس والإكراه والاستغلال ، بان انه تعقيها في مظان ما قد تخضع له من ضغط كما فعل في عقود الإذعان ، ثم سار في استصفاء الإرادة الحقيقية واستنكاه ما تتجه إليه من غايات مستترة إلي مدي أبعد ،إذ اعتد لا بالإرادة وحدها بل بالباعث الذي كان دافعا لها ، وهذه هي نظرية السبب أخذ التقنين المدني بها كاملة ، وفي الأخذ بهذه النظرية انحياز واضح للإرادة الباطنة .
وفي تفسير العقد، اخذ التقنين المدني أيضاً بالإرادة الباطنة ، إذا كانت عبارة العقد غير واضحة ، فنص في الفقرة الثانية من المادة 150 علي انه : ” ،إذا كان هناك محل لتفسير العقد ، فيجب البحث عن النية المشتركة للمتعاقدين دون الوقوف عند المعنى الحرفي للألفاظ ، مع الاستهداء في ذلك بطبيعة التعامل ، وبما ينبغي أن يتوافر من أمانة وثقة بين المتعاقدين. وفقا للعرف الجاري في المعاملات ، اى تلمس الإرادة الحقيقية ، وإذا كان التقنين المدني يضع معايير موضوعية للبحث عما هذه الإرادة الحقيقية كطبيعة التعامل والعرف الجاري ، فان هذه المعايير ليست إلا طرقا للنفاذ في الإرادة الحقيقية للمتعاقدين علي نحو منضبط يمكن الاطمئنان إليه .
( وسط السنهوري ـ المجلد الأول ـ ص75، 76 ـ طبعة نقابة المحامين ).
خلاصة القول :
إن الخطأ ـ خطأ المؤجر والمستأجر ـ في تحديد مدة عقد الإيجار ، هو مجرد خطأ في التعبير عن الإرادة ، وان حل هذا المشكل يتأتي حله من خلال الرجوع إلي حقيقة إرادة المتعاقدين ، فيجب كما تقرر المادة 148 من القانون المدني :
( 1 ) يجب تنفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية.
( 2 ) ولا يقتصر العقد على إلزام المتعاقد بما ورد فيه.
ولكن يتناول أيضا ما هو من مستلزماته ، وفقا للقانون والعرف والعدالة بحسب طبيعة الالتزام.
تبقي كلمة هامة ، أو تساؤلاً هاما:
لماذا تمتنع المحاكم عن قبول الدفع بالخطأ في تحديد مدة عقد الإيجار ، وتستبعد بالتالي جميع الأحكام الخاصة بنظرية العقد ، ومنها، وهو الأهم الأحكام الخاصة بالتفسير ، وتطبق بشكل شبه آلي أحكام المادة 653 من القانون المدني ، والإجابة تكمن ببساطة في يسر تطبيق هذه المادة فيكفي للحكم بالقبول أن تذكر المحكمة أن البند الخاص بالمدة في عقد الإيجار سند الدعوى غير معين المدة أو غير محدد ، في حين أن الاستجابة إلي الدفع يوجب علي المحكمة تحمل أعباء الإثبات والنفي ، لكن هذه المبررات ليست كافية ، فالمنصة العالية ، لا تعلو حقيقة إلا بالجهد الذي تبذله وصولاً إلي الحق.
رابعاً: عدم قبول الدعوى لمخالفة المواعيد المنصوص عليها بالمادة ( 563) من القانون المدني:
حيث تنص المادة 563 من القانون المدني :
(إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة ، وينتهي بإنقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد الآتي بيانها :
( أ ) في الأراضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر. يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر ، فإذا كانت المدة أقل من ذلك ، وجب التنبيه. قبل نصفها الأخير ، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر في المحصول وفقا للعرف.
( ب ) في المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير.
( جـ ) في المساكن والغرف المؤثثة وفى أي شئ غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر ، وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر فإذا كانت أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير.
الشروح المتعلقة بالدفع:
حق المؤجر في المطالبة بالإخلاء طبقا للمادة 563 من القانون المدني تحكمه منظومة دقيقة من المواعيد ، والتنبيه بانتهاء مدة عقد الإيجار عمل قانوني من جانب واحد يتحقق أثره بمجرد أن يعلن موجهه عن إرادته في إنهاء العقد إلي المتعاقد الآخر فتنحل تبعا لذلك الرابطة العقدية التي كانت قائمة بينهما بعد مدة معينة ، هذه المدة أشار إليها المشرع بالمادة 563 من القانون المدني ، وهي ثلاث فروض تفترق في طبيعة المكان المؤجر:
الفرض الأول : ويواجه حالة إيجار الأراضي الزراعية والأراضي البور.
طبقا لصريح نص الفقرة أ من المادة 563 من القانون المدني فانه في حالة إيجار الأراضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر. يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر ، فإذا كانت المدة أقل من ذلك ، وجب التنبيه. قبل نصفها الأخير ، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر في المحصول وفقا للعرف.
الفرض الثاني : ويواجه حالة إيجار المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن.
طبقا لصريح نص الفقرة ب من القانون المدني فانه في حالة إيجارالمنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير.
الفرض الثالث :ويواجه حالة إيجار المساكن والغرف المؤقتة وفي اى شيء غير ما تقدم .
طبقا لصريح نص الفقرة ج من المادة القانون المدني فانه في حالة ايجارالمساكن والغرف المؤثثة وفى أي شئ غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر ، وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر فإذا كانت أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير.
من قضاء النقض:
1ـ التنبيه بانتهاء مدة عقد الإيجار هو – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – عمل قانوني من جانب واحد، يتحقق أثره بمجرد أن يعلن مُوجهه عن إرادته في إنهاء العقد إلى المتعاقد الآخر، فتنحل تبعاً لذلك الرابطة العقدية التي كانت قائمة بينهما بعد مدة معينة
(لطعن رقم 8529 لسنة 65 ق مكتب فني 47صفحة رقم1616 – بتاريخ 22/12/1996).
2ـ التنبيه بالإخلاء هو تصرف قانوني صادر من جانب واحد يتضمن رغبة صاحبه استنادا إلى إرادته في انتهاء الإيجار ويتحقق أثره بمجرد أن يعلن عن هذه الإرادة في انتهاء العقد إلى المتعاقد الآخر فتنحل تبعاً لذلك الرابطة العقدية التي كانت قائمة بينهما بعد فترة معينة.
(الطعن رقم 735 لسنة 54 ق مكتب فني صفحة رقم بتاريخ 29/1/1989).
3ـالأصلفي عقود الإيجار الخاضعة لحكم القانون المدني أنها تنقضي بانتهاء المدةالمحددة فيها ، و أن التنبيه بالإخلاء الصادر من أحد طرفي عقد الإيجارللطرف الآخر في المواعيد المبينة بالمادة 563 من القانون المدني يؤدى إلىانحلال الرابطة العقدية التي كانت قائمة بينهما بعد فترة معينة .
( الطعن رقم 229لسنة 50 مكتب فني 38 صفحة رقم 460 جلسة 26/3/ 1987)
4ـ مفاد النص في المادتين 558، 563 من القانون المدني ـ يدل ـ وعلي ما جري به قضاء محكمة النقض وهيئتها العامة ـ علي أن المشرع استلزم توقيت عقد الإيجار واعتبر المدة ركنا فيه وانه إذا عقد دون اتفاق علي ميقات ينتهي فيه الإيجار أو تعذر إثبات المدة المدعاة أو عقد لمدة معينة بحيث لا يمكن معرفة تاريخ انتهاء الإجارة علي وجه التحديد كان ربط انتهاؤها بأمر مستقبل غير محقق الوقوع تعين اعتبار العقد منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة ويكون لكل من المتعاقدين الحق في انتهاء العقد بعد الآخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بنص المادة 563 سالفة الذكر.
( الطعن رقم 1503 لسنة 60 مكتب فني 45 ص رقم 1208 بتاريخ 14/7/ 1994).
4ـ أن المشرع استلزم توقيت الإيجار واعتبر المدة ركنا فيه وانه كلما تعذر معرفة الوقت الذي جعله المتعاقدان ميقاتا ينتهي إليه العقد بان لم تحدد له مدة ينتهي بانتهائها أو عقد لمدة غير معينة بحيث لا يمكن معرفة التاريخ الذي ينتهي إليه علي وجه التحديد أو ربط انتهاء بأمر مستقبل غير محقق الوقوع أو استحال معرفة التاريخ الذي قصده المتعاقدان أن يستمر إليه ففي هذه الحالات لا يمكن معرفة مدة العقد ، وحالة لما يكون أن ينشأ عن ذلك من منازعات تدخل المشرع بالنص علي اعتبار العقد منعقدا لفترة المحددة لدفع الأجرة ولم يقف المشرع عند حد تعيين المدة علي النحو بل رخص لكل من طرفيه ـ المؤجر والمستأجر ـ الحق في إنهاء العقد إذا نبه احدهما علي الآخر بالإخلاء في الميعاد القانوني المبين في المادة 563 سالفة البيان .
( الطعن رقم 1653 لسنة 57 مكتب فني 750 بتاريخ 25/ 2/ 1993).
خامساً: تجدد العقد لمخالفة المستأنف ضده للميعاد الاتفاقي للتنبيه بالإخلاء :
تنص المادة 563 من القانون المدنى علي انه:
(إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاه اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة ، وينتهي بإنقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد الآتي بيانها :
( أ ) في الأراضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر. يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر ، فإذا كانت المدة أقل من ذلك ، وجب التنبيه. قبل نصفها الأخير ، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر في المحصول وفقا للعرف.
( ب ) في المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير.
( جـ ) في المساكن والغرف المؤثثة وفى أي شئ غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر ، وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر فإذا كانت أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير .
الشروح المتعلقة بالدفع:
يصح تكييف التنبيه بالإخلاء بأنه تصرف قانوني صادر من جانب واحد هو جانب المؤجر يتضمن رغبة صاحبه في إنهاء الإيجار ، والتساؤل: متي ينتج هذا الإعلان أثره القانوني ….؟
الإجابة ؛؛؛ ينتج التنبيه بالإخلاء أثره القانوني بمجرد إعلان الرغبة في انتهاء العقد إلي المتعاقد الآخر ـ المستأجرـ فتنحل تبعاً لذلك الرابطة العقدية التي كانت قائمة بينهما بعد فترة معينة .
والتساؤل : هل المواعيد المشار إليها بالمادة 563 من القانون المدني من النظام العام ، بمعني انه لا يجوز الاتفاق بين المؤجر والمستأجر علي مخالفتها…؟
مواعيد التنبيه بالإخلاء ليست من النظام العام،وبالتالي فيجوز الاتفاق علي خلافها في الإيجار ، ويراعي أن تحديد هذه المدة ـ أو المدد حسب نوع المكان المؤجر ـ مقرر لمصلحة الطرف الموجه إليه التنبيه ـ المستأجر ـ وذلك حتي لا يفاجأ بما لم يكن في حسبانه قبل أن يتهيأ لمواجهة ما يترتب علي ذلك من وضع جديد.
لذا يصح الاتفاق علي مواعيد مختلفة التنبيه بالإخلاء ، وهو ما اصطلح علي تسميته بالمواعيد الاتفاقية / والتساؤل : ما هو اثر مخالفة المؤجر لهذه المواعيد الاتفاقية ، يمكننا القول أن عدم التزام المؤجر بالمهلة المتفق عليها في العقد للتنبيه بالإخلاء يترتب عليه إلا ينتج هذا التنبيه أثره ويتجدد عقد الإيجار طبقا لما تقرره المادة 599 فقرة أولي من القانون المدني والتي تقرر انه:
“إذا انتهى عقد الإيجار وبقى المستأجر منتفعا بالعين المؤجرة بعلم المؤجر ودون اعتراض منه ، اعتبر الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى ولكن لمدة غير معينة، وتسرى على الايجار اذا تجدد على هذا الوجه أحكام المادة 563.
ويقصد بالنظام العام في دولة ما مجموعة الأصول والقيم العليا التي تشكل كيانها المعنوي وترسم صورة الحياة الإنسانية المثلي فيها وحركتها نحو تحقيق أهدافها ، سياسية كانت أو اجتماعية أو اقتصادية أو خلقية ، و هي بهذه المثابة مبادئ وقيم تفرض نفسها علي مختلف أنواع العلاقات القانونية في الدولة ، وجوداً وأثراً ،غالبا في صورة قواعد قانونية آمرة تحكم هذه العلاقة ، والمظهر العملي لهذه القواعد والوظيفة التي تؤديها هو بطلان كل عمل إرادى يأتيه المخاطب بها بالمخالفة لها ، عقداً كان هذا العمل أو عملاً منفرداً من ناحية ، وعدم جواز النزول عن الحقوق والمراكز القانونية التي تقررها للبعض منهم قبل البعض الآخر.
وقد قضت محكمة النقض في حكم مطابق تماما لواقع الدفع:
التنبيه هو تصرف قانوني صادر من جانب واحد يتضمن رغبة صاحبه استناداً إلي إرادته في إنهاء الإيجار ويتحقق أثره بمجرد أن يعلن عن هذه الإرادة في انتهاء العقد إلي المتعاقد الآخر فتنحل تبعا لذلك الرابطة العقدية التي كانت قائمة بينهما بعد فترة معينة ، وكانت مواعيد التنبيه بالإخلاء كما أوردتها المادة 563 من القانون المدني ليست من النظام العام فيجوز الاتفاق علي خلافها في عقد الإيجار ، وكان تحديد هذه المدة مقررا لمصلحة الطرف الموجه إليه التنبيه حتي لا يفاجأ بما لم يكن في حسبانه قبل أن يتهيأ لمواجهة ما يترتب علي ذلك من وضع جديد فان عدم التزام المؤجر بالمهلة المتفق عليها في العقد للتنبيه بالإخلاء يترتب عليه ألا ينتج هذا التنبيه أثره ويتجدد العقد.
( الطعن رقم 735 لسنة 54 مكتب فني 40 ص رقم 329 بتاريخ 29/1/ 1989).
وعملاً: فانه يجب حال التعاطي مع هذا الدفع التدقيق في البند الخاص بالمدة في عقد الإيجار سند الدعوى ، تحديداً في وجود أو عدم وجود ميعاد تم الاتفاق عليه للتنبيه بالإخلاء ، فإذا ورد اتفاق خاص بذلك فيعمل هذا الاتفاق احتراماً لإرادة المتعاقدين ، فعقد الإيجار عقد رضائي يحتل فيه الرضا المتبادل احتراماً فائقاً اعمالاً لمبدأ سلطان الإرادة في العقود ، فالعقد شريعة المتعاقدين وقانونهم النافذ ؛ ما لم تخالف هذه الإرادة نصاً قانونيا ملزماً ، فتهدر الإرادة ويعمل بحكم النص ، كما هو الحال في تحديد مدة عقد الإيجار وعدم جواز جعلها متعلقة بأمر مستقبلي غير متحقق الوقوع.
سادساً: عدم استهلاك مقدم الإيجار المدفوع من المستأنف ليد المستأنف ضده:
حيث أن الواقع يؤكد أن المستأجر دائماً ما بدفع مقدم إيجار أياً كان هذا المقدم ويتم الاتفاق بين المؤجر والمستأجر علي كيفية تصفية هذا المقدم والطريقة المتبعة هي الخصم من القيمة الايجارية فيدفع جزء من الأجرة وتخصم جزء من المقدم إلي حين تصفية أو إنهاء هذا المقدم فيصير المستأجر ملتزماً بدفع كامل الإيجار دون خصم وسواء أثبتت هذه المبالغ ـ المقدم ـ بصلب العقد أو بورقة ملحقة فإنها تُعد في جميع الأحوال دين أجرة مستقبلي في ذمة المؤجر واجب السداد بالطريقة التي تم الاتفاق عليها وهذا يعني وجوب امتداد عقد الإيجار ولو كانت مدة العقد شاهرة لحين انتهاء المبالغ المدفوعة كمقدم إيجار.
والمشكلة انه قد يتم دفع هذه المبالغ دون أن تثبت لا في صلب عقد الإيجار ولا في ورقة ملحقة بالعقد وتؤيدنا في هذه الحالة المواد 62، 63 من قانون الإثبات.
فتنص المادة 62 علي انه :
” يجوز الإثبات بشهادة الشهود فيما كان يجب إثباته بالكتابة إذا وجد مبدأ ثبوت الكتابة “.
كما تنص المادة 63 علي انه:
” يجوز كذلك الإثبات بشهادة الشهود فيما كان يجب إثباته بدليل كتابي .
(أ) إذا وجد مانع مادي أو أدبي يحول دون الحصول على دليل كتابي .
(ب) إذا فقد الدائن سنده الكتابي بسبب أجنبي لا يد له فيه “.
وقد صدر في ذلك الحكم الصادر في الطعن رقم 2272 لسنة 75ق وذلك الخاص بمدة عقد الإيجار طبقاً لأحكام القانون المدني .
سابعاً: وجود إيصالات استلام قيمة إيجارية بعد تاريخ الإنذار بانتهاء عقد الإيجار:
فقد سبق وتقدم المستأنف أمام محكمة أول درجة بإيصالي استلام قيمة ايجارية عن شهري ( 4، 5/ 2009) وهي تواريخ لاحقة علي الإنذار المقدم من المستأنف ضده المؤرخ 3/ 9/2009 وتمسك بها المستأنف وقام المستأنف ضده بالطعن عليها بالتزوير وظل المستأنف متمسكاً بها حتى تاريخ إغلاق باب المرافعة في الدعوى ومازال متمسكا بها حتى الآن.
وهي إن دلت علي شيء فإننا ندل رغبة المستأنف ضده في امتداد عقد الإيجار وسقوط الإنذار بالطرد واعتباره كان لم يكن .
ثامناً: مخالفة حكم أول درجة للواقع والقانون :
فالثانية من حوافظ المستندات المقدمة من المستأنف أمام محكمة أول درجة وأمام عدالة المحكمة أن القيمة الايجارية هي 75 جنيها ؛ فهل توجد شقة إيجارها 75 جنيها ؟
وثابت ذلك من التفقيط المثبت علي ظهر إيصالات القيمة الايجارية .
وكذلك عقود إدخال عداد كهربائي وتليفون أرضي.
فالمعرف انه شركة الكهرباء ترفض إدخال عداد كهربائي للشقق الخاضعة لإحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 إذا كانت المدة تقل عن 9 سنوات مما يثبت أن عقد الإيجار الخاص بالشقة سند الدعوى لا يخضع لذلك القانون وإلا كان المستأنف ضده الأول قد اعترض علي إدخال العداد الكهربائي باسم المستانف وكذلك التليفون الأرضي.
كما تجد أن محكمة أول درجة وبعد إن أحالت الدعوى للتحقيق لسماع شاهدي المستأنف لإثبات واقعة تقاضي مبالغ مالية من المستأنف ضده كمقدم إيجار عادت من تلقاء نفسها ورفضت سماع شاهدي المستأنف بالرغم من وجودهما وبالرغم من إصرار وكيل المستأنف علي سماع شهادتهما مما بعد معه الحال كذلك إخلال بحق الدفاع.
وفي هذا الشأن قضت محكمة النقض بأنه:
الطلبات
من كل تقدم فان المستأنف بطلب مجدداً:
أصلياً: القضاء مجدداً بإلغاء حكم أول درجة ورفض الدعوى.
إحتياطياً: إحالة الدعوى إلي التحقيق لإثبات تقاضي المستأنف ضده مقدم إيجار من المستأنف وعدم استهلاكه حتى تاريخه.
علي سبيل الاحتياط الكلي : إحالة الدعوى إلي مصلحة الخبراء لإثبات قيام المستأنف بتشطيب الشقة محل الدعوى علي نفقته الخاصة .
والله هو الذي يحق الحق بكلماته
وكيل المستأنف
اترك تعليقاً