إجراءات دعوى الشفعة في المحاكم السعودية

بواسطة باحث قانوني
إجراءات الشفعة في السعودية
دعوى الشفعة في السعودية – محاماة نت

الشفعة
_ تكثر قضايا الشفعة في منطقة الرياض والقصيم وحائل وتقل في غيرها من المناطق.
_ تسمع دعوى الشفعة في بلد المدعى عليه لا بلد العقار .
_ تشرع الشفعة لدفع الضرر عن الشريك ولذا تثبت في العقارات المشتركة دون المنقولات عند الجمهور .( )
1- إذا ثبتت الشفعة للشريك فينزع العقار من المشتري جبراً من غير اختياره بالثمن نفسه الذي اشترى به.
الإجراءات :
1. تضبط دعوى المدعي ويذكر العقار وموقعه وحدوده وأطواله ومساحته وصك الملكية إن وجد وأنه شريك فيه وحصته من الشركة ويشير إلى أن المدعى عليه اشترى حصة الشريك ويحدد تاريخه ومقدار ثمنه وأنه شافع على المشتري وقت علمه بالشراء ويطلب الحكم بالشفعة له .
2. تضبط إجابة المدعى عليه فإن صادق على دعوى المدعي فيحكم عليه بثبوت الشفعة وانتزاع المشفوع فيه منه وعلى المدعي تسليم الثمن الذي سلمه المشتري .
3. يتم السؤال عن سريان مفعول صك الملكية وصلاحيته للإفراغ من مصدره .
4. يصاغ الحكم بما يلي ( فبناء على ما تقدم من الدعوى والإجابة، وبناء على البينة التي أحضرها المدعي لذا فقد ثبت لدي شفعة …. في نصيب شريكه ….. الذي اشتراه المدعى عليه … وعليه يكون نصيبه ملكا للمدعي … ويدفع المدعي للمدعى عليه ثمن المبيع وقدره … وبذلك حكمت ) .

مسائل:
الأولى: لو ادعى الشريك الشفعة فدفع المشتري بأن الشريك يعلم بالبيع ولم يبادر بالشفعة على الفور في حينه فحينئذ يطلب من المشتري البينة على ذلك فإن أحضرها وكانت موصلة صرف النظر عن طلب الشريك الشفعة , لتخلف شرط المبادرة بالمطالبة بالشفعة على الفور ، وإن لم يكن له بينة أو كانت بينته غير موصلة حلف المدعي على نفي علمه بالبيع وأنه بادر بالشفعة حينما علم بذلك ويحكم له بالشفعة.
الثانية : لو أبدى البائع رغبته في البيع على آخر , وسأل شريكه عن رغبته في شراء شقصه فأبدى عدم الرغبة ثم باع نصيبه على غيره فأقام الشريك دعوى يطالب فيها بالشفعة فتسمع دعواه .
الثالثة:يشترط المبادرة بالمطالبة بالشفعة فور العلم ببيع نصيب الشريك فإذا علم الشريك ببيع شريكه لنصيبه ولم يبادر بطلب الشفعة فيسقط حقه في الشفعة وقد ورد في الأثر ( الشفعة كحل العقال ) . ( )
الرابعة : لو كان الشركاء أكثر من واحد فثبتت الشفعة لهم جميعاً , فيشفع كل واحد منهم حسب نصيب عند الجمهور.
فلو كانوا ثلاثة للأول الربع وللثاني الربع وللثالث النصف فباع الأول نصيبه فلصاحب النصف ثلثي نصيب الأول ولصاحب الربع الثلث الباقي وهكذا .
والقول الثاني: أن الشفعة بين الشركاء تكون على حسب رؤوسهم ، وهو مذهب الحنفية .
وعليه يكون لصاحب النصف نصف نصيب الأول ولصاحب الربع النصف الباقي .
الخامسة : لو تقدم الشريك الأول بدعوى الشفعة وأثناء نظرها تقدم الشريك الثاني فهل يدخل في الدعوى أو يصرف النظر عن طلبه حتى تنتهي الدعوى الأولى أو توقف دعواه حتى تنتهي دعوى الشريك الأول ؟ هنا للقضاة منهجان :
الأول : يصرف النظر عن طلبه حتى تنتهي دعوى الشريك الأول.
ويحق له بعد انتهاء دعوى الشريك الأول أن يتقدم بدعوى الشفعة .
الثاني: يدخل الشريك الثاني طرفاً ثالثاً في الدعوى وتسمع دعوى الشفعة منهما جميعا، فإن ثبتت لأحدهما فيحكم بها له ، وإن ثبتت لهما فيحكم بها لهما، وهذا ما جرى به العمل به عندي وهو الأظهر لاتحاد السبب والموضوع في الدعوى .
السادسة : لو طلب الشريك الأجرة مدة بقاء المشتري في العقار محل الشفعة فلا تسمع دعواه لأنه انتفع به مدة ملكه فلا أجرة عليه .
السابعة : من الحيل لإسقاط الشفعة أن يدعي المشتري أنه أوقف العقار محل النزاع.فيطلب من المشتري البينة على الوقف , فإذا لم يثبت الوقف أُخذ ثمن العقار من الشفيع وبذل في وقف آخر للمشتري , ومكِّن الشفيع من الشفعة لأنه لم تثبت دعوى المشتري الوقفية , إذ لو فتح هذا الباب لتحايل الناس على إسقاط الشفعة بذلك . ( )
الثامنة : تثبت الشفعة للجار إذا اشتركا في المنافع كالطريق ومجرى الماء ونحوها . وهو المعمول به خلافاً للمذهب.