العلاقة بين المسوغين والمتسوغين للمحلات ذات الاستعمال التجاري
أو الصناعي أو المستعملة في الحرف

تمــــــــــــــــــهيد :

العلاقة بين المسوغين والمتسوغين للمحلات ذات الإستعمال التجاري أو
الصناعي أو المستعملة في الحرف نظمها القانون عدد 37 لسنة 1977
الذي أقر حماية خاصّة للملكية التجارية. المؤرخ في 25/5/1977

* ميدان تطبيقه :

تنطبق أحكام هذا القانون على :
– عقود تسويغ العقارات والمحلات التي يستغل بها ملك تجاري طيلة عامين
متتاليين لتاجر أو صاحب صناعة أو صاحب حرفة.
– عقود تسويغ المحلات أو العقارات إذا كان استعمالها لابد منه لإستغلال
الملك التجاري وعندما تكون على ملك مالك المحل أو العقار الذي به المحل
الأصلي.
– عقود تسويغ الأراضي البيضاء التي أقيمت عليها بعد التسويغ بناءات
لإستعمال تجاري أو صناعي أو حرفي بشرط موافقة مالك العقار موافقة
صريحة أو ضمنية.
– عقود تسويغ المحلات المستغلة بها مؤسسات تعليم خاص.
– عقود تسويغ العقارات أو المحلات المستغلة لمصالح البلديات بموافقة
صريحة أو ضمنية من طرف المالك.
– عقود تسويغ العقارات أو المحلات التي هي على ملك الدولة أو البلديات أوالمؤسسات العمومية أو التي هي ذات مصلحة عمومية والعقارات المعدة من طرف المجموعات لأشغال ذات مصلحة عمومية.

* ملاحظة :
هذا القانون لا ينطبق على رخص الأشغال الوقتية التي تمنحها الإدارة ك
“رخصة المقهى” أو المجموعة العمومية ك”رخصة الإنتصاب” ولا على
الحرف ذات الصبغة المهنية أو الشخصية وهي المهن التي تتسم بطابع
غيرتجاري كمهنة الطبيب والمحامي وعدل التنفيذ وعدل الإشهاد ونحوهم…

إجراءات تنهية الكراء بالنسبة للمحلات التجارية:

* بالنسبة للمالك :
كيفما كانت علاقة الكراء شفوية أو كتابية فإنه لا تنتهي أكرية المحلات
التجارية إلا بتنبيه بالخروج يقدم في أجل ستة أشهر من قبل يبلغ بواسطة
عدل تنفيذ ويشتمل على الأسباب التي من أجلها وقع التنبيه بالخروج ويذكر
عبارات الفصل 27 وإلا يقع إلغاؤه.

* بالنسبة للمتسوغ :
-إذا تلقى تنبيها بالخروج مع رفض أو عرض التجديد عليه أن يرفع دعوى
في الثلاثة أشهر الموالية لتاريخ تلقي التنبيه :
=لدى محكمة الناحية أو المحكمة الإبتدائية بحسب معين الكراء السنوي إذا أراد المنازعة في أسباب الإمتناع من التجديد.
=لدى المحكمة الإبتدائية الكائن بها مقر المالك المحكمة الإبتدائية بالجهة الكائن بها العقارإذا أراد طلب غرامة الحرمان.
=لدى المحكمة الإبتدائية بالجهة الكائن بها العقارإذا أراد النزاع في
الثمن أو المدة أو الشروط الثانوية أو جملة هذه الاسباب.

* ملاحظة :
-عند مضي أجل الثلاثة أشهر من بلوغ التنبيه للمتسوغ فإنه يفقد حق
الإلتجاء إلى المحكمة ويعتبر إما أنه عدل عن التجديد أو عن التحصيل على
غرامة الحرمان أو أنه قبل الشروط الجديدة المعروضة عليه.
– يبقى المتسوغ على حقه في منازعة التنبيه في غير الصور المبيّنة كيفما
تقدم وذلك وفق قواعد وآجال القانون العام.

رفض التجــــــــــديد

المبـــــــــــــدأ :
رفض التجديد من طرف المالك يوجب عليه دفع غرامة حرمان للمتسوغ المحروم تساوي الضرر الحاصل بسبب عدم التجديد وتشمل بالخصوص :
– قيمة الأصل التجاري عند التعامل
– المصاريف اللازمة للنقل والإنتصاب
– المصاريف اللازمة لتحرير وتسجيل العقد الواجب دفعها في صورة شراء أصل تجاري آخر له نفس القيمة.

* الإستثناءات :

أولا : بإمكان المالك رفض التجديد بدون أن يدفع أية غرامة :

-إذا أثبت وجود سبب خطير وشرعي ضد المتسوغ كالإقدام على تغيير صبغة المكرى بغير موافقته.
-إذا اتضح أن العقار يجب هدمه كليا أو جزئيا حيث صار مضرا للصحة
أو صار لا يمكن شغله بدون خطر.

ثانيا : بإمكان المالك رفض التجديد أو إرجاءه لكن عليه دفع منحة مساوية ل :

1-اربع سنوات كراء لتجديد بناء العقار.

2-غرامة تعويضية لا يتجاوز مقدارها 3 سنوات كراء لتعلية العقار ان كانت توجب حرمان المتسوغ.

3-5 سنوات كراء لإسترجاع المخل للسكن.

4-4 سنوات كراء لبناء محل سكن بالاراضي المسوغة.

5-غرامة تعويضية كراء لإنتزاع العقار للمصلحة العامة.

مطلب التجديد وطلب التعديل:

* التجديد :
عند عدم التنبيه بالخروج يجب على المتسوغ الذي يريد أن يحصل على
تجديد الكراء أن يقدم مطلبا عن طريق عدل منفذ إما في الستة أشهر السابقة
لإنتهاء الكراء أو في أي وقت طيلة التجديد يتضمن التنبيه على المالك
بوجوب إعلامه بامتناعه أو بقبوله للتجديد في بحر ثلاثة أشهر من الإعلام
بالتجديد.

ملاحظة :
إن لم يعلم المالك بنواياه في أجل الثلاثة أشهر يعد قابلا لتجديد الكراء
بنفس الشروط ولنفس المدة.

* التعديل :
يمكن تعديل معين الكراء بطلب من أحد الطرفين.
يجب أن يقدم المطلب بواسطة عدل منفذ وفي صورة عدم الإتفاق بين
الطرفين خلال الثلاثة أشهر الموالية فإن مطلب التعديل يقع الحكم في شأنه
من طرف رئيس المحكمة الإبتدائية بالجهة الكائن بها العقار أو من الحاكم
الذي ينوبه طبق أحكام الفصلين 28 و 29 من هذا القانون.

شروطه:

*لايمكن تقديم مطلب التعديل إلا بعد مضي ثلاث سنوات على الأقل من تاريخ استغلال المتسوغ للمحل أو بعد الشروع في التسويغ المجدد.

*لايمكن علاوة على الشرط الأول قبول مطلب التعديل إلا إذا طرأت تغييرات على الأحوال الإقتصادية بلغت حدا من شأنه أن يدخل تغييرات تتجاوز ربع قيمة الأماكن المسوغة.

*وإذا كان عقد التسويغ يتضمن شرطا يتعلق بالسلم المتغير فإن التعديل يمكن أن يطلب كلما اعترى معين الكراء من جراء الشرط المذكور زيادة أو نقص يتجاوزان الربع بالنسبة للثمن المعين سابقا.

معين الكراء

إن معين الكراء ينبغي أن يكون مطابقا لقيمة كرائية عادلة يمكن تعيينها
بالخصوص بناءا على:

1) كامل المساحة الحقيقية المخصصة لإستقبال العموم أو للإستغلال مع
اعتبار حالة القدم والتجهيز التي عليها المحلات الموضوعة من طرف المالك
تحت تصرف المستغل من جهة ومن جهة أخرى نوع المحلات والغرض
المعدة له تلك المحلات وتوابعها وعامة مرافقها ويمكن اعتبار مساحة الأبواب
والنوافذ على الشارع بالنسبة لكامل مساحة المحل.

2) كامل المساحة الحقيقية للمحلات الفرعية المعدة عند الإقتضاء لسكنى
المستغل أو لسكنى أعوانه.

3) العناصر التجارية أو الصناعية مع مراعاة أهمية المدينة والحي والنهج
والموقع من جهة ومن جهة أخرى نوع الإستغلال والمرافق المعروضة
لمباشرة ما ذكر كما يجب اعتبار التكاليف المفروضة على المتسوغ .
ولتقدير القيمة الكرائية العادلة تلتجأ المحاكم إلى الإعتماد على عناصر ثلاثة
هي
-عنصر التنظير بالمقارنة مع محلات تقارب محل النزاع من حيث الموقع و المساحة و الاهمية التجارية .
-عنصر غلاء المعيشة بالإعتماد على مؤشر الاسعار المعد من طرف وزارة التجارة لضبط نسبة ارتفاع الاسعار بين اخر ترفيع في الكراء و عرض التجديد.
-مدخول العقار على قيمته أرضا وبناء وباعتماد 10 % من هذه القيمة راجعة للمالك.

معدل هذه العناصر=القيمة الكرائية العادلة

حق أولوية الكراء

للمتسوغ الذي وقع إخراجه من المحل إما لإعادة بنائه أو لتجديده حق
أولوية الكراء إن شمل العقار الجديد محلات تجارية معروضة للتسويغ.

* إجراءاته :

– بالنسبة للمتسوغ :
لممارسة هذا الحق يجب على المتسوغ عند مبارحته للمحل أو في الثلاثة
أشهر الموالية لذلك على أقصى تقدير أن :

* يعلم المالك برغبته في التمتع بذلك الحق عن طريق عدل منفذ.
* يبين له مقره الجديد كما يجب عليه أن يعلمه بنفس الطريقة بكل تغيير
في مقره وإلا سقط حقه.

– بالنسبة للمالك :
* يجب على المالك الذي اتصل بمثل ذلك الإعلام أن يعلم المتسوغ بنفس
الطريقة وقبل تسويغ المحل الجديد بأنه مستعد للتسويغ له من جديد وإن لم يقع
الإتفاق بينهما على شروط التسويغ يقع تعيينها طبق الفصل 28 من نفس
القانون.
* على المتسوغ أن يقرر ما يراه أو للقيام لدى المحكمة ذات النظر في أجل
ثلاثة أشهر وعند انتهاء هذا الأجل يمكن للمالك أن يتصرف في محله.
* هذا الأجل يجب بيانه في الإعلام الموجه من المالك وإلا فإنه لا يعمل به.
* المالك الذي لا يمتثل لأحكام الفقرات السابقة يكون ملزما بدفع غرم الضررللمتسوغ (غرامة حرمان).

*إذا كان العقار المعاد بناؤه له مساحة تفوق مساحة العقار القديم فإن حق
الأولوية مقصور على المحلات التي لها مساحة تساوي المحلات المشغولة
سابقا أو التي من شأنها تسديد الحاجيات التي سددتها الأخيرة.
* إذا كان العقار المعاد بناؤه لا يسمح بإرجاع جميع الشاغلين فإن الأولوية
للمتسوغين أصحاب أقدم تسويغ إذا أعربوا عن رغبتهم في شغل المحلات.

===المراجع القانونية :
القانون ع 37 دد لسنة 1977 المؤرخ في 25 ماي 1977 والمتعّلق بتنظيم العلاقات بين المسوغين والمتسوغين فيما يخص تجديد كراء العقارات أو المحلات ذات الإستعمال التجاري أو الصناعي أو المستعملة في
الحرف.