قانون تنظيم مهنة البعث العقاري بتونس

 

قانون عدد 47 لسنة 1977 مؤرخ في 2 جويلية 1977 يتعلق بتنظيم مهنة البعث العقاري بتونس
الفصل 1 : البعث العقاري مهنة تساهم في انماء التراث القومي العقاري.
ويتمثل بالخصوص وحسب نص هذا القانون في تشييد عقارات او مجموعات من العقارات المخصصة للسكنى بنسبة 3/4 على الاقل من مساحة السقف المزمع بناؤها قصد البيع او الكراء ويكون البناء على مساحات قد تم اقتناؤها وتهيئتها.
الفصل 2 : لا يمكن ان يمارس هاته المهنة الا الاشخاص ذو الجنسية التونسية والذوات المعنوية في اطار شركات تونسية للبعث العقاري
وبهذا العنوان فالشخص او الذوات المعنوية يطلق عليه اسم باعث عقاري ويتعين عليه ان يخضع الى ما جاء به هذا القانون من الالتزامات وله ان يتمتع بالامتيازات التي نص عليها.
الفصل 3 : كل شخص او ذات معنوية يطلب من باعث عقاري ان يبني له مسكنا فيلبي طلبه يسمى مقتنيا.
ويجب ان تضبط شروط اقتناء ذلك المسكن بعقد اول يسمى عقد وعد بالبيع.
ويجب ان يكون هذا العقد الاول والعقد النهائي للبيع الناتج عند مطابقين لبنود كراس الشروط العامة للبعث العقاري المنصوص عليه بالفصل الثامن من هذا القانون.
الفصل 4 : تخضع ممارسة مهنة الباعث العقاري لموافقة مسبقة من وزير التجهيز بعد اخذ راي لجنة استشارية للبعث العقاري يحدد تركيبها ونظام سيرها بامر.
الفصل 5 : لكي يحظى المترشح لمهنة باعث عقاري بالمصادقة يجب عليه ان يثبت انه :
– ذو جنسية تونسية
– ذو اخلاق طيبة
– له راس مال كاف
– له مقدرة مهنية او انه يلتزم بان يستعين باهل الذكر من اصحاب الفن.
تضبط معايير الموافقة على الباعثين العقاريين المشار اليها اعلاه بقرار من وزير التجهيز يؤخذ باقتراح من اللجنة الاستشارية المشار اليها بالفصل الرابع من هذا القانون.
الفصل 6 : ينتفع العقاري الموافق عليه طبقا لهذا القانون مدة الخمس سنوات الاولى من نشاطه الفعلي بما يلي :
1- تسجيل عقود تكوين المؤسسة وعقود تحوير راس مالها الاول وتحرير التغييرات التي تدخل على القانون الاساسي والادماج واضافات الاسهم بالمعلوم القار.
2- تخفيض جبائي على المداخيل او على الارباح المستثمرة بالاكتتاب في راس المال الاصلي للمؤسسة وزياداته ويركز هذا التخفيض على نصف قيمة السند ويوظف على :
– جميع المداخيل السنوية للاشخاص الخاضعين للضريبة الشخصية للدولة في حدود 30 بالمائة من المداخيل الخاضعة للضريبة عندما لا تتجاوز هاته المداخيل اربعة الاف وثلاثمائة دينار.
ويرفع هذا الحد الى 50 بالمائة لجزء الدخل الذي يتجاوز اربعة الاف وثلاثمائة دينار.
– الارباح السنوية للذوات المعنوية الخاضعين للباتيندة او للاداء على ارباح المهن غير التجارية.
الفصل 7 : يعرض الباعث العقاري لزوما وقبل الشروع في الانجاز كل مشروع بعث عقاري على وزير التجههيز للموافقة عليه.
ويقع التصريح بالموافقة او بالرفض على المشروع من طرف وزير التجهيز بعد اخذ راي اللجنة الاستشارية المشار اليها بالفصل الرابع من هذا القانون واعلام الباعث العقاري بذلك في ظرف ستين يوما على الاكثر ابتداء من تاريخ ايداع ملف المشروع مكونا تكوينا تاما.
يسمى مشروعا حسب هذا القانون كل دراسة موضوعها انجاز مجموعة بناءات مخصصة للسكنى بنسبة 3/4 على الاقل في تقسيم او جزء من تقسيم (قطع صغيرة او قطع كبيرة من الارض) او حي سكني او قطعة ارض منفردة.
الفصل 8 : للحصول على الموافقة يتعين على مشروع البعث العقاري :
1) ان يستجيب للشروط التي تضمنتها كراس الشروط العامة للبعث العقاري الذي تقع الموافقة عليه بمقتضى امر.
2) ان يشتمل على تبيين لتمويل المشروع يحتوي على 30 بالمائة على الاقل كتمويل ذاتي.
غير انه يسمح للمؤسسات التي لا يمكنها اثبات التمويل الذاتي باكثر من 20 بالمائة ان تقدم ضمانا بنكيا في الفارق.
ولا يمكن ان يتجاوز هذا الضمان 10 بالمائة من قيمة المشروع المقدم.
وفي صورة مشروع بناء مساكن من النوع الضاحوى والريفي يمكن ان يقتصر التمويل الذاتي على حد ادنى قدره 10 بالمائة.
الفصل 9 : يمكن ان ترتب التمويلات المتعلقة بكل مشروع وقعت الموافقة عليه باقتراح صادر عن اللجنة التي نص عليها الفصل الرابع من هذا القانون باحد الاصناف الاتية :
الصنف أ : ترتب بهذا الصنف التمويلات المتعلقة بمشروع مساكن من النوع الضاحوي والريفي تعد على الاقل عشرين وحدة سكنية.
كما ترتب في هذا الصنف التمويلات المتعلقة بمشروع لا يقل عن خمس عشرة وحدة سكنية لا يتجاوز معدل مساحة المسكن فيها ثمانين مترا مربعا من السقف دون ان تتعدى مساحة الواحد منها مائة وعشرين مترا مربعا.
ولا يمكن ان يتجاوز عدد المساكن التي تفوق مساحة الواحد منها ثمانين مترا مربعا سقفا 20 بالمائة من مجموع المساكن المقررة بالمشروع.
الصنف ب : ترتب بهذا الصنف التمويلات المتعلقة بمشروع لا يقل عن ستة مساكن لا يتجاوز معدل مساحة المسكن فيها مائة وعشرين مترا مربعا من السقف دون ان تتعدى مساحة الواحد منها مائة وستين مترا مربعا.
ولا يمكن ان يتجاوز عدد المساكن ذات المساحة التي تفوق مساحة الواحد منها مائة وعشرين مترا مربعا سقفا 20 بالمائة من مجموع المساكن المقررة بالمشروع.
الفصل 10 : يتمتع اصحاب التمويلات المرتبة حسب الفصل 9 اعلاه بالاعفاء من الاداء النسبي للضريبة على الرخصة (الباتيندة) طيلة الخمسة اعوام الاولى للنشاط الفعلي لغاية :
50 بالمائة من الارباح الخاضعة للضريبة فيما يتعلق بالتمويلات من الصنف ” أ ” .
25 بالمائة من الارباح الخاضعة للضريبة فيما يتعلق بالتمويلات من الصنف “ب”.
في صورة ما اذا قامت مؤسسة البعث العقاري بانجاز تمويلات تتعلق بالصنف ” أ ” وتمويلات تتعلق بالصنف ” ب ” يتعين عليها ان تمسك حسابات المؤسسة طبقا للتعليمات الواردة بالمجلة التجارية وان تميز بصفة واضحة العمليات والنتائج المتعلقة بكل من الصنفين.
وفي صورة عدم وجود ذلك فالاعفاء من الاداء النسبي على الباتيندة يحمل على 25 بالمائة من الارباح الجملية السنوية الخاضعة للضريبة.
ان انجاز المشاريع مدة الاعفاء بتمويلات لا ترتب في احد الصنفين ” أ ” و “ب” ينجر عنه الغاء كل الاعفاءات الممنوحة بداية من تاريخ التعهد بانجاز تلك التمويلات.
ومع ذلك فالباعثون العقاريون المصادق عليهم طبقا للقانون 59 لسنة 1974 المؤرخ في 20 جوان 1974 يمكنهم التمتع بالاعفاءات اعلاه طيلة خمسة اعوام ابتداء من تاريخ نشر هذا القانون في خصوص تمويلاتهم
الفصل 11 : يتمتع الباعثون العقاريون المصادق عليهم والذين وقعت الموافقة على مشاريعهم ورتبت التمويلات المتعلقة بها بتسجيل عقود القرض بالاداء القار من جهة وبالترسيم والتشطيب للرهون المتعلقة بالتمويل المسبق للمشاريع بالاداء القار ومقداره خمسة دنانير من جهة اخرى.
الفصل 12 : التمويلات التي لا تتوفر فيها شروط صنفي ” أ ” و “ب” كما وقع تحديدها بالفصل التاسع اعلاه والتمويلات المتعلقة ببناء مساكن فاخرة كما وقع ضبطها بكراس الشروط العامة للبعث العقاري والتمويلات الخاصة ببناء المساكن المعدة للتسويغ والتمويلات الخاصة بالمحلات ذات الاستعمال التجاري والاداري والمهني والصناعي تعتبر غير مرتبة.
لا يترتب عن الموافقة على المشاريع غير المرتبة بالنسبة للباعث العقاري اي حق للتمتع بالامتيازات المرتبطة بالمشاريع المرتبة في صنفي ” أ ” و “ب” والمذكورة في الفصلين 10 و11 من هذا القانون.
الفصل 13 : اولا : يمكن للاشخاص او للذوات المعنوية من بين الفلاحين والصناعيين والتجار والمؤسسات العمومية الذين يخصصون البعض او لكل من ارباحهم لانجاز مشاريع سكنية من الصنف الاقتصادي لا يتجاوزفيها مساحة المسكن بالنسبة للسقف مائة وعشرة امتار مربعة والمعدة للبيع بثمن التكلفة الى مستخدميهم من غير المساهمين في حصص راس المال التمتع لفائدة مشاريعهم الموافق عليها من طرف وزير التجهيز بعد اخذ راي اللجنة الاستشارية للبعث العقاري بتخفيض في الاداءات بالنسبة للارباح المرصودة لهذه المشاريع حسب الشروط الاتية :
1) يقع التخفيض لفائدة الذوات المعنوية على المعلوم النسبي للباتيندة بنسبة اقصاها 50 بالمائة من الأرباح السنوية الخاضع لذلك الاداء.
2) يقع التخفيض لفائدة الاشخاص على الضريبة الشخصية للدولة ويحمل على الدخل السنوي العام الخاضع لها في حدود 30 بالمائة الخاضعة للضريبة عندما لا يتجاوز أربعة آلاف وثلاثمائة دينارا ويرفع هذا الحد الى 50 بالمائة لجزء الدخل الذي يتجاوز اربعة الاف وثلاثمائة دينار.
ثانيا : وللتمتع بهذا الاجراء :
1) يجب على الاشخاص والذوات المعنوية المتعاطين للمهن الصناعية والتجارية والصناعية التقليدية مسك حسابات منتظ
الفصل 14 : يحدد كراس الشروط العامة الظروف التي تعرض فيها الملفات للموافقة على المشاريع وامكانية ترتيبها من طرف وزير التجهيز بعد اخذ راي اللجنة الاستشارية للبعث العقاري ويضبط التزامات الباعث العقاري تجاه الادارة ونحو المقتني وكذلك التزامات المقتني تجاه الباعث العقاري.
الفصل 15 : لا يمكن للباعث العقاري قبض مال بصفة مباشرة او غير مباشرة على سبيل التسبقة من ثمن البيع والا تعرض للعقوبات التي نص عليها بالفصل 19 من هذا القانون.
غير انه يمكن للمقتني ان يقدم تسبقة تجمد بحساب لدى مؤسسة ادخار او قرض موافق عليها.
ويقع تحديد كيفية رفع التجميد على هذه التسبقة لفائدة الباعث العقاري بكراس الشروط العامة المنصوص عليه بالفصل الثامن من هذا القانون.
الفصل 16 : يمكن للمقتنين الذين وقع تعريفهم بالفصل الثالث من هذا القانون التمتع عند الاستظهار بعقد الوعد بالبيع بالقروض التي يمنحها الصندوق القومي للادخار السكني او الصندوق القومي للتقاعد والحيطة الاجتماعية او كل مؤسسة اخرى في نطاق التشريع الجاري به العمل الذي يخول الى تلك المؤسسات منح قروض معدة لبناء مساكن.
الفصل 17 : ينجر عن عدم امتثال الباعث العقاري الى احكام هذا القانون او باحد تعهداته او التزاماته سحب المصادقة او توقيف كل الامتيازات التي يمنح اياها في نطاق هذا القانون او جزءا منها.
وزير التجهيز مؤهل للتصريح بالسحب او بالتوقيف المشار اليه اعلاه بعد اخذ راي اللجنة الاستشارية للبعث العقاري.
الفصل 18 : يمكن ان يترتب عن عدم احترام الاجل المتفق عليه لتسليم مفاتيح المسكن موضوع الوعد للبيع تسليط غرامات تضبط بكراس الشروط العامة للبعث العقاري ما لم يكن سبب هذا التاخير القوة القاهرة.
الفصل 19 : استعمال التسبقات التي نص عليها الفصل الخامس عشر من هذا القانون لاغراض ليس لها علاقة بتمويل انجاز المشروع المتمتع بالتسبقات يعتبر جنحة ويعاقب عليها على النحو المنصوص عليه في الفصل 291 من المجلة الجنائية.
الفصل 20 : الغيت كل المقتضيات السابقة المخالفة لهذا القانون وخاصة القانون عدد 59 لسنة 1974 المؤرخ في 20 جوان 1974 المتعلق بتنظيم مهنة الباعث العقاري.
الفصل 21 : تبقى نافذة المفعول المصادقات على الباعثين العقاريين التي تمت عملا بالقانون عدد 59 لسنة 1974 المؤرخ في 20 جوان 1974 .
تبقى نافذة المفعول البرامج التي وقعت المصادقة عليها طبقا لاحكام القانون عدد 59 لسنة 1974 المؤرخ في 20 جوان 1974 المشار اليها اعلاه.
كما تتمادى البرامج المرتبة في الانتفاع بالامتيازات التي اسندت اليها.