صيغة و نموذج مرافعة المدعي في دعوى فسخ عقد ايجار

لدى محكمة صلح حقوق ___ الموقرة

مرافعة خطية من وكيل المدعي في القضية الصلحية الحقوقية رقم

صاحب الشرف الرفيع ،،،

كان المدعى عليه يستأجر من المدعي العقار موضوع الدعوى بموجب عقد إيجار خطي يبدأ بتاريخ 1/1/2001 ولمدة عشرين سنة قابلة للتجديد بموافقة المؤجر وببدل أجرة سنوية مقدارها ألف وخمسمائة دينار أردني فقط تدفع على أربعة أقساط متساوية تستحق في 1/1 و 1/4 و 1/7 و 1/10 من كل عام وهذه الواقعة ثابتة لمحكمتكم الموقرة من خلال عقد الايجار موضوع الدعوى ومن خلال البند الأول من اللائحة الجوابية للمدعى عليه .

لقد تأخر المدعى عليه عن دفع القسط المستحق في 1/1/2012 وهذه الواقعة ثابتة لمحكمتكم الموقرة من خلال مشروحات قلم أجرة محكمة __ والايصالات التي تقدم بها المدعى عليه كبينة له .

وقد قام المدعي بتوجيه الإنذار العدلي رقم 3131/2012 للمدعى عليه والذي تبلغه حسب الأصول بتاريخ 4/3/2012 والذي أنذره فيه المدعي باختياره فسخ العقد وضرورة تسليم المأجور ودفع الأجور والذمم المستحقة بذمته وهذه الواقعة ثابتة لمحكمتكم الموقرة من خلال بينة المدعي المتمثلة بالانذار العدلي رقم 3131/2012 و علم وخبر تبليغه ومن خلال تسليم المدعى عليه باستلامه الانذار العدلي موضوع الدعوى من خلال البند الثاني الوارد في لائحته الجوابية .

إن عقد الايجار موضوع هذه الدعوى قد ابتدأ بتاريخ 1/1/2001 وعليه فإن شروط عقد الايجار المتفق عليها هي التي تطبق على هذا العقد سندا للمادة ( 5/ب/1) من قانون المالك التي تنص على أنه : “اما عقود الايجار المبرمة بتاريخ 31/8/2000 وما بعده فتحكمها شروط العقد المتفق عليه سواء اكان العقار مخصصا للسكن او لغيره ، وينقضي عقد الايجار بانتهاء المدة المتفق عليها.”

وعليه فقد نص البند السادس من عقد الايجار موضوع هذه الدعوى على أنه : إذا امتنع أو تأخر المستأجر عن دفع قسط من الأقساط في ميعاد استحقاقه فتصبح الأقساط الأخرى مستحقة الاداء وللمؤجر أيضا الحق والخيار بفسخ هذا العقد واستلام المأجور ولو أن مدة الإجارة لم تنته …”

صاحب الشرف الرفيع ،،،

إن المدعى عليه قد تأخر في دفعه للقسط الأول المستحق بتاريخ 1/1/2012 وعليه فإن المدعي قد اختار فسخ العقد معه وفقا لما تخولّه إياه المادة السادسة من عقد الايجار موضوع الدعوى .

صاحب الشرف الرفيع ،،،

إن ما أثاره المدعى عليه في لائحته الجوابية فيما يخص بطلان الإنذار العدلي فإنه حتى وإن كان الإنذار العدلي باطلا – مع عدم التسليم – فإن عقد الايجار في مادته الثانية عشر قد نصت على انه : ” لا حاجة لتبادل أي اخطار أو انذار بين الفرقاء في هذا العقد الا في الحالات التي نص فيها العقد على ذلك ” ، لطفا انظر قرار محكمة التمييز الموقرة رقم ( 270/2005 ) .

صاحب الشرف الرفيع ،،،

إن المدعي قد تقدم ببيناته المتمثلة بـ :

1- سند تسجيل للعقار موضوع الدعوى .

2- مخطط أراض للعقار موضوع الدعوى .

3- عقد ايجار خطي.

4- الانذار العدلي رقم ( 3131/2012 ) وعلم وخبر تبليغه .

5- مشروحات قلم أجرة محكمة بداية شرق عمان التي تفيد بتأخر المدعى عليه عن دفع القسط المستحق في 1/1/2012.

6- مشروحات قلم أجرة محكمة بداية عمان التي تفيد بأن المدعى عليه لم يدفع أي قسط فيها منذ بداية عام 2012 .

ثانيا: في القانون :

صاحب الشرف الرفيع ،،،

تنص المادة ( 5/ب/1 ) من قانون المالكين والمستأجرين رقم 11 لسنة 1994 وتعديلاته على أنه : ” اما عقود الايجار المبرمة بتاريخ 31/8/2000 وما بعده فتحكمها شروط العقد المتفق عليه سواء اكان

العقار مخصصا للسكن او لغيره ، وينقضي عقد الايجار بانتهاء المدة المتفق عليها.”

كما نص عقد الايجار موضوع الدعوى في البند السادس منه على أنه : ” اذا امتنع أو تأخر المستأجر عن دفع قسط من الاقساط في ميعاد استحقاقه فتصبح جميع الأقساط الأخرى مستحقة الأداء حالا وللمؤجر ايضا الحق والخيار بفسخ هذا العقد واستلام المأجور ولو أن مدة الإجارة لم تنته بعد ” .

كما نص عقد الايجار في بنده الثاني عشر على أنه : ” لا حاجة لتبادل أي اخطار أو انذار بين الفرقاء في هذا العقد الا في الحالات التي نص فيها العقد على ذلك “.

ثالثا : في الاجتهاد القضائي :

صاحب الشرف الرفيع ،،،

* في العقود الملزمة للجانبين اذا لم يوف احد العاقدين بما وجب عليه في العقد جاز للعاقد الاخر بعد اعذاره ان يطالب بتنفيذ العقد او فسخه وفقا لما تقضي به المادة 246/ 1 من القانون المدني .

وعليه فان عدم وفاء المستاجر بالتزاماته بدفع الاجرة المستحقة رغم الانذار يرتب للمالك الحق بطلب الفسخ وتسليم الماجور ، وان دفع الاجرة المستحقة اثناء المحاكمة وقبل اقفال باب المرافعة والنطق بالحكم لا يؤثر على حق المالك بطلب الفسخ واستلام الماجور ما دام قد توفرت اسباب الفسخ .

1 . اذا كانت الدعوى ليست دعوى اخلاء مأجور بل دعوى فسخ عقد فان احكام القانون المدني هي الواجبة التطبيق عليها وليس احكام قانون المالكين والمستأجرين .وبالرجوع الى عقد الايجار فان الطرفين قد تنازلا عن تبادل أي اخطار او انذار حيث نص البند الثاني عشر من العقد على انه لا حاجة لتبادل أي اخطار او انذار بين الفرقاء في هذا العقد في الحالات التي نص عليها العقد على ذلك . لهذا فان ما توصلت اليه محكمة الاستئناف اعتمادا على احكام المادة 246 من القانون المدني من وجوب قيام المدعين بتوجيه انذار الى المدعى عليهما ، وان الدعوى لهذا سابقة لاوانها اذ ان من حق المدعين عملا بشروط عقد الايجار اقامة الدعوى بطلب فسخ العقد دون توجيه الانذار لان العقد شريعة المتعاقدين .

1 . يجوز الاتفاق على أن يعتبر العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائي عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه وهذا الاتفاق لا يعفي من الأعذار إلا إذا اتفق المتعاقدان صراحة على الإعفاء منه كما تقضي بذلك المادة 245 من القانون المدني . وفي الحالة المعروضة فإن عقد الإجارة موضوع الدعوى موقع بين الطرفين بتاريخ 3/9/2002 أي بعد سريان تعديل قانون المالكين والمستأجرين بموجب القانون رقم 30 لسنة 2000 النافذ المفعول من 31/8/2000 وبذلك فإن الدعوى بحقيقتها هي دعوى فسخ عقد إجارة وليست دعوى إخلاء مأجور . وإن المتعاقدين قد اتفقا صراحة على الإعفاء من الأعذار كما يتضح من المادة العشرين من شروط العقد ، وبذلك فإن الدعوى ليست سابقة لأوانها . “

كما قررت محكمة التمييز الموقرة في قرارها رقم 270/2005 انه : ” 1 . في حال تخلف المستأجر عن تنفيذ التزامه في دفع الأجور المستحقة عليه ورغب المالك – المؤجر – بإخلائه من المأجور خلال سريان مدة العقد فإن الدعوى في هذه الحالة هي دعوى فسخ عقد إيجار ويكون من حق المؤجر المطالبة بفسخ العقد خلال مدة سريانه .

2 . اذا لم ينص العقد على توجيه الإنذار فإن مطالبة المدعي بالأجور والفسخ لا تحتاج أن يسبقها توجيه إنذار عدلي قبل إقامة الدعوى .”

صاحب الشرف الرفيع ،،،

لما تقدم ذكره أعلاه ولما تراه محكمتكم الموقرة من أسباب ألتمس إصدار القرار بفسخ عقد الايجار موضوع هذه الدعوى وتضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة .