عقد إيجار جديد مكتوب فيه إشهار

بواسطة mohamedf
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته

انا عندي شقة اجرتها من سنة 2002 حتي الان بعقد ايجار جديد مكتوب فيه كلمة (إشهار) بمقدم ايجار 7000 جنيه بواقع 75 جنيه شهريا يدفع 40 جنيه ويخصم 35 جنيه من مقدم الايجار واستمر الوضع علي ماهو عليه الا ان الساكن امتنع عن سداد سنتين 2011 و2012 ورفعت عليه قضية ومازالت في التأجيل. وفوجئت ان الساكن قام بدفع 10 شهور مقدماً مدفوعة حتي شهر 3/2013 في خزينة المحكمة ولم يدفع اي شىء من المبلغ القديم

فما الحل في هذه الحالة !!!

هل يحق طرده بموجب القانون علما ان العقد مكتوب فيه بند (يفسخ العقد من تلقاء نفسه في حالة عدم الدفع لمدة 3 شهور ) ؟

او ممكن اقوم بدفع باقي المبلغ اللي فاضل من المقدم وبكده اكون انهيت الايجار ويفسخ العقد؟

وماذا لو الساكن دفع المبلغ المتأخر ؟

ومامعني كلمة اشهار؟

وشكرا جزيلا لكم

الإجابة

رأيى الشخصى 

من أحد المواقع الالكترونيه

تختلف اهمية بنود عقود الايجار حسب نوع وخصائص العقد

عقد الايجار
أولا: تعريفه.
ثانيا: خصائصه.
ثالثا: أحكامه.
رابعا: أركانه.
خامسا: صيغه (أنواعه).

ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

أولا: تعريف عقد الإيجار.
هو عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يُمَكّن المستأجر من الانتفاع بشيء معين لمدة معينة لقاء أجر معلوم.
أو …
هو عقد يُمَكّن المؤجر بمقتضاه المستأجر من الانتفاع بشيء لمدة محددة مقابل بدل إيجار معلوم. ويكون الثمن في الأصل مالا، إلا أنه يجوز أن يكون هذا البدل تقديم عمل.
و كما يعرف على انه:
عملية الاستفادة من وحدة عقارية لمدة مقدرة مقابل نقد أو عين.

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

ثانيا: خصائص عقد الإيجار.
يتسم عقد الإيجار بخصائص تميزه عن العقود الأخرى و هي:
1. عقد رضائي: يكفي لانعقاده توافق الإيجاب والقبول بين طرفيه وهما المؤجر و المستأجر.
2. عقد زمني أو مؤقت: يعني أن الزمن عنصراً جوهرياً فيه, بمعنى أن الزمن يعد هو المعيار المستخدم لتحديد محل العقد. حيث تحدد الأجرة على أساس زمن الانتفاع بالعين المؤجرة. وأيضاً يتحدد التزام المؤجر بالتمكين من الانتفاع بالعين على أساس مدة الإيجار المتفق عليها.
3. عقد معاوضة: أن عقد الإيجار يرد على منفعة الشيء دون ملكيته, حيث يأخذ كل من المؤجر و المستأجر مقابلاً لما يعطيه, و تظل ملكية العين للمؤجرة دون أن تنتقل بهذا العقد إلى المستأجر.
4. عقد ملزم للجانبين: لأنه يترتب في ذمة كلاً من المؤجر والمستأجر التزامات اتجاه الأخرى.

ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

ثالثا: أحكام عقد الإيجار.

يقصد بأحكام عقد الإيجار آثاره و هي مجموعة الحقوق والالتزامات الناشئة عنه.وعليه سنتطرق إلى التزامات المؤجر ثم التزامات المستأجر:

§ التزامات المؤجر:

يلتزم المؤجر بعدة التزامات وهي:

1. الالتزام بتسليم العين المؤجرة:يلتزم المؤجر بتسليم العين المؤجرة التي تم الاتفاق عليها ولا يجوز له تسليم شيء آخر حتى وان كان أفضل إلا إذا وافق المستأجر عليها و يلتزم كذلك المؤجر بتسليم ملحقات العين المؤجرة بمعنى مستلزماتها.

2. التزام المؤجر بالصيانة: على أن المؤجر ملزم بصيانة العين المؤجرة لتبقى على الحالة التي سلمت بها وأن يقوم بجميع الترميمات الضرورية دون الترميمات الخاصة بالمستأجر والترميمات الضرورية إما أن تكون ضرورية لحفظ العين المؤجرة أو ضرورية للانتفاع بها على الوجه المقصود من العقد.

3. التزام المؤجر بالضمان: الالتزام بضمان التعرض الشخصي, الالتزام بضمان تعرض الغير المبني على سبب قانوني و ضمان العيوب الخفية التي تكون في العين المؤجرة.

§ التزامات المستأجر:

يلتزم المستأجر بعدة التزامات وهي:

1. الالتزام باستعمال العين فيما أعدت له و المحافظة عليها: حيث تفرع هذا الالتزام إلى أربع التزامات وهي:

أ‌- وجوب استعمال العين المؤجرة فيما أعدت له, و عدم التغيير فيها تغييراً يضر بالمؤجر.
ب‌- أخطار المؤجر بكل ما يستوجب تدخله.
ت‌- المحافظة على العين.

2. الالتزام بالوفاء بالأجرة: يقابل هذا الالتزام عدة ضمانات يلتزم المستأجر بدفع الأجر في الميعاد المتفق عليه أو الذي حدده المؤجر.
3.الالتزام برد العين المؤجرة عند انتهاء عقد الإيجار: إن رد العين المؤجرة إلى المؤجر عند انتهاء عقد الإيجار هو النتيجة الطبيعية للعلاقة الإيجارية, لذلك يُلزم المستأجر برد العين للمؤجر لمجرد انتهاء مدة العقد.

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

رابعا: أركان عقد الإيجار.

1. الأهلية: يخضع الإيجار للقواعد العامة في الأهلية إذ يشترط في انعقاده واكتماله أهلية طرفي العقد.
2. المحل: يقصد به في عقد الإيجار العملية القانونية المراد تحقيقها منه, وتتجسد هذه العملية في تمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة مقابل بدل الإيجار أو الأجرة.
3. عنصر الأجرة أو بدل الإيجار: هو المبلغ المالي الذي يلتزم المستأجر بدفعه في مقابل حصوله على المنفعة.
4. المدة: تعد المدة من العناصر الجوهرية في عقد الإيجار لأنه من العقود الزمنية التي تتخذ فيه التزامات و حقوق الطرفين تبعاً لمدة العقد.

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

خامسا: أنواع عقد الإيجار.

1.الإيجار المنتهي بالتملك: تنتقل ملكية العقار مقابل مبلغ نقدي يتقاضاه البائع بعد زمن يتفق عليه.
2.إيجار الوقت: عملية الاستفادة من وحدة عقارية لمدة معينة في السنة لعدد من السنين.
3.التقبيل: عملية استلام عين عقارية بما تحتويه من مواد وتقبل المستلم لجميع الشروط التي تنطبق على المسلم فيما يتعلق بالعين وما فيها مقابل مبلغ نقدي أو عيني.
4.الصبْرة: إيجار منفعة لمدة معينة.
5.الوقف: هو حبس عين لمنفعة خيرية.
6.المنَح: أراضي توزعها الدولة على المواطنين.
7.الهبات: ما يعطى دون مقابل لشخص أو هيئة أو جمعية خيرية أو غيرها.
اسباب انتهاء العلاقه الايجاريه ( اسباب الفسخ ) في عقد الايجار
( فى القانون رقم 4 لسنة 1996 )
سريان القانون رقم 4 لسنة 1996من حيث الزمان والمكان
حدد المشرع فى القانون رقم 4 لسنة 1996 فى مواده الاربعة نطاق سريانه زمانا ومكانا على النحو التالى بيانه:
أولا : سريان القانون 4 لسنة 1996 من حيث الزمان
يسرى هذا القانون على عقود الايجارالمبرمة ابتداء من تاريخ العمل بالقانون فى يوم 31 / 1 / 1996
وبهذا يخرج من تطبيق احكام هذا القانون العقود المبرمة قبل هذا التاريخ ايا كان العقد خاضع للقانون المذكور ام يخضع لقوانين الايجار الاستثنائية.•
فاذا علق الايجار على شرط واقف فان العقد يكون منعقدا فى تاريخ ابرامه وليس فى تاريخ تحقق الشرط , وارجاء تنفيذ العقد الى وقت معين وهو الالتزام المضاف الى اجل فانه وعلا بالمادة 274 من القانون المدنى لا يكون نافذا الا فى الوقت الذى ينقضى فيه الأجل وبالتالى فليس لحلول الاجل الواقف اثر رجعى كما هو الحال بالنسبة لتحقق الشرط الواقف , فلا يعتبر الحق نافذا من وقت التعاقد وانما من وقت وطول الاجل , مما يعنى ان صدور القانون رقم 4 لسنة1996 قبل حلول هذا الاجل من شانه سريانه على ذلك العقد الذى لم يصبح نافذا الا بتحقق الاجل فى ظل سريانه.
ثانيا :- سريان القانون 4 لسنة 1996 من حيث المكان
(1) يسرى هذا القانون على الاماكن التى تم انشاؤها قبل العمل بالقانون فى 31 / 1 / 1996 وأجرت بعد العمل به – او التى تنشا بعده.
(2) جميع الاماكن التى انتهت عقود ايجارها وانقضت قبل صدور القانون او بعده ثم قام المالك بتاجيرها الى مستأجر جديد بموجب عقد ايجار جديد بعد صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 وبالتالى فان التنازل عن الايجار أو الايجار من الباطن فى الحالات التى يجوز فيها للمستاجر ذلك بموافقة المالك فى عقد الايجار او الموافقة اللاحقة وتحرير عقد الايجار لمن تنازل له المستاجر او الاجازة الضمنية لا يخضع هذا التنازل للقانون الجديد طالما كان عقد الايجار الاصلى مبرم فى كل القانون الاسثنائى وخاضع للقوانين الاستثنائية فلا يسرى عليها هذا القانون.
(2)
أسباب إنهاء عقد الايجار
أولا: احالة الى القانون المدنى بشأن اسباب انهاء عقد الايجار الخاضع للقانون 4 لسنة 1996
أحال المشرع فى القانون رقم 4 لسنة 1996م الى اقواعد المنظمة لاحكام عقد الايجار المنصوص عليها القانون المدنى ولن يعمل احكام التشريعات الاستثنائية على عقد الايجار المبرم بعد 30 / 1 / 1996 ولذلك فان اسباب انهاء عقد الايجار يرجع فى شانها الى قواعد القانون المدنى , والاصل ان القانون المدنى يؤخذ بمبدا سلطان الارادة وان العقد دائما قانون المتعاقدين وشريعتهم مالم يتعرض ذلك مع قواعد النظام العام والاداب الامرة الملزمة حتى مع وجود عقد يخالفه وعلية يختلف عقد الايجار الخاضع للقانون المدنى عن عق الايجار الخاضع للقوانين الاستثنائية لان الاخيرة تفيد حرية المتعاقدين وتلزمهم بضوابط وقيوم معينة تتميز بالصرامة والخروج عليها يساوى البطلان المطلق النتعلق بالنظام العام نظرا للطبيعة الامره لاحكام القوانين الاستثنائية اذ لا يجوز للمؤجر ان يطلب اخلاء المستاجر من المكان المؤجر اذا كان عقد الايجار مما يخضع لتشريع استثنائى لان احكام هذا التشريع وحدها بما صدرت من قواعد معينة دون ارادة المتعاقدين هى التى تكون سارية على عقد الايجار وما ينجم عنه من مشكلات او نزاعات مما بنعدم معه الارادة الحرة الكاملة للمتعاقدين خاصة المؤجر فى انها عقد الايجار وتكون مواد هذا التشريع الاستثنائى وحدها وعلى سبيل الحصر هى التى تحدد سبب الاخلاء المنطبق على واقعة النزاع وتكون احكام القانون المدنى المبينة لاسباب عامة وخاصة لانهاء العقد واخلاء المستاجر معطلة لحساب تطبيق التشريعات الاستثنائية السارية على العلاقة الايجابية حتى ان تحقق شرط فاسخ صريح كسبب من اسباب الانهاء المنصوص عليها فى القانون المدنى يكون تطبيق واعمال اثاره يكون محكوما مقيدا بما نص عليه هذا التشريع الاستثنائى او ذاك وهو الطريق الوعر الملئ بالعقبات امام حرية المتعاقدين ايا كانوا فى الانهاء خاصة المؤجر وهذا ما يؤكد اهمية صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 حيث قلل من النتائج الضارة لتطبيق التشريعات الاستثنائية الصارمة واعاد الروح للتشريع المدنى فيما بين المتعاقدين فى مكانها اللائق والمحترم وترسيخ المبدأ الابدى المتعلق بسلطان ارادة المتعاقدين فى ظل قاعدة العقد قانون المتعاقدين وشريعتهم
ثانيا: اسباب إنهاء الإيجار حسب القانون المدنى
تنتهى عقود الايجار وفقا للقواعد العامة فى العقود اما عن طريق :-
(1) إبطال العقد أو طريق فسخه
والفسخ يعد سببا لإنهاء العقد ويخضع فسخ عقد الايجار فى اسبابه للقواعد العامة فى العقود بصفة عامة ومنها:-
(ا) اتفاق العاقدين على انهاء العقد
(ب) تحقق شرط فاسخ صريح.
(ج) اتحاد الذمة
(د) الفسخ لعدم وفاء احد المتعاقدين بالتزاماته
(هـ) هلاك العين المؤجرة
(و) إبطال سند ملكية المؤجر او فسخه
(2) هذا بالإضافة إلى أن هناك أسباب خاصة يحق للمؤجر او المستاجر فسخ العقد حسب ما هو منصوص عليه فى الاحكام المنظمة لعقد الايجار فى القانون المدنى
ويترتب على فسخ العقد او ابطالة اعادة العين الى المؤجر لانه ان كان فسخ العقد الزمنى كالايجار لا ينسحب أثره على الماضى لان ما نفذ منه لا يمكن إعادته وتبقى المده التى انقضت من العقد قبل فسخه محتفظة باثارها
فلا يمتد اثر الفسخ بعد البدء فى تنفيذ العقد الى وقت التعاقد وانما ينتج الفسخ اثره من وقت وقوعه
لان الفسخ هنا بمثابة إلغاء للعقد فى حقيقة الواقع فينتهى به حق المستاجر فى الانتفاع بالعين المؤجرة من وقت تحقق بل وتنقلب يده على العين اذا استمرت خلالها فى يد غاصبه
وقد نظم المشرع عقد الإيجار فى المواد 855 الى 436 من القانون المدنى
وقسم هذة المواد الى قسمين :
الاول فى الايجار بوجه عام (585 / 609 )
والثانى فى بعض انواع الايجار المواد ( 610 / 634 )
تناول فى ايجار الاراضى الزراعية والمزارعة وايجار الوقف وبجانب النصوص الخاصة بعقد الايجار فان هذا العقد يخضع كغيره من العقود للقواعد العامة فى نظرية الحق المنصوص عليه فى المواد ( 89 / 161 ) مدنى
مع العلم ان احكام الايجار فيها احالة الى احكام عقد البيع فيما يتفق مع طبيعة عقد الايجار .
(3)
اثبات عقد الايجار الخاضع للقانون رقم 4 لسنة 1996
عقد الإيجار من العقود الرضائية , ولا يشترط لانعقاده شكل خاص ومتى تم التراضى بين المؤجر والمستاجر انعقد العقد ,
وقد يكون بالكتابة او اللفظ او الاشارة الصريحة او الضمنية.
وقد يكتب المتعاقدين عقد الايجار , ولا يشترط فى الكتابة شكل خاص . فقد تكون عبارات عقد الايجار مطبوعة , وموقع على العقد من المتعاقدين كما هو الغالب فعلا ,
او مكتوبا من احد المتعاقدين او غيرهم.وقد تقتصر الكتابة على اقرار صادر من احد المتعاقدين مقترن بقبول المتعاقد الاخر.
ويخضع عقد الايجار الخاضع للقانون رقم 4 لسنة 1996 للقواعد العامة الواردة فى قانون الاثبات – والمقرر حسب الأصل في القواعد العامة: جواز اثبات العقد بالبينة والقرائن اذا لم تجاوز قيمتة خمسمائة حنيه , او كان عقد الايجار تجاريا , وبوجوب الاثبات بالكتابة او بما يقوم مقامها من اقرار او يمين حتى جاوزت قيمة العقد خمسمائة جنيه او كانت قيمته غير محددة , وبعد جواز اثبات ما يخالف الايجار الثابت بالكتابة او ما يقوم مقامها.ويجوز اثبات العقد بالبينة او بالقرائن استثناء اذا وجد المسوغ لذلك قانونا كمبدا ثبوت بالكتاية , أو مانع أدبي حال دون الحصول على دليل كتابى , او مانع مادى كفقد سند الايجار بسبب اجنبى لان فيه لمن يتمسك بالايجار.وما تقدم هو ما ورد فى المواد 60 و 62 و 63 من قانون الاثبات.والمعول عليه فى تقدير قيمة العقد جملة الاجرة عن مدة الاجازة كلها ولو كانت الاجرة تدفع اقساط ,
ولا عبرة فى ذلك بقيمة العين المؤجرة ,
واذا كانت مدة الايجار قابلة للامتداد مدد اخرى الى ان يخطر احد المتعاقدين الاخر برغبته فى وضع حد العقد , كعقد الايجار المشاهرة, ففى هذه الحالة ارى وفقا لاتجاه محكمة النقض المستحدث من اعتبار العقد منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة
, فاذا كانت القيمة الايجارية التى تدفع شهريا تزيد عن خمسمائة جنيه فلا يجوز اثبات عقد الايجار بغير الكتابة
. مع مراعاة ما ورد بالمادة 62 , 63 اثبات. عقد الايجار عقد رضائى ولقد كان عقد الايجار عقدا رضائيا يخضع فى قيامه لمبدا سلطان الارادة فلا يشترط لانعقاده شكلا خاصا . ويجوز استخلاصه ضمنا , الا انه لا يجوز التوسع فى استخلاص الرضاء الضمنى , فهو لا يكون الا اذا فهم بوضوح ان الطرفين يريد ان حقيقة تصرفهم فى ظروف معينة ان يعقدا ايجار ومجرد انتفاع شخصى بشئ بغير رضاء من مالكه لا يجعله مستاجرا له ويلتزم المنتفع فى هذه الحالة ان يدفع تعويضا للمالك اجرة المثل.(1)
العلاقة الايجارية الخاضعة للقانون المدنى
, جواز اثباتها بشهادة الشهود متى فقد الدائن السند الكتابى بسبب اجنبى :-
لما كان الثابت ان العلاقة الايجارية محل النزاع عن محل تجارى بالجدل ولم ينازع الطاعن فى ذلك فانها لا تخضع لقوانين ايجار الاماكن الاستثنائية بل تخضع لاحكام القانون المدنى والمادة 63 / ب من قانون الاثبات والتى للخصم الاثبات لشهادة الشهود فى حالة فقد السند الكتابى بسبب اجنبى لا يدله فيه واذا قررت المطعون ضدها بفقد لنسخة عقد الايجار الاصلية بسبب اجنبى لا يد لها فيه فان الحكم المطعون فيه لا يكون قد خالف القانون (2)
الأصل انه يجب على المدعى اثبات جميع عناصر الايجار وهى , التراضى والعين المؤجرة ومدة الانتفاع بها والاجرة المتفق عليها لذلك, وقد اجاز المشرع فى القانون المدنى الذى احال ايه القانون 4 لسنة 1996 الاستغناء عن اثبات مقدار الاجرة , ونص فى المادة 562 منه على انه: اذا تعذر وجب اعتبار اجرة المثل , كما اجاز الاستغناء عن اثبات مدة الايجار . اذ نص فى المادة 563 على انه اذا تعذر ذلك اعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة واصبح يكتفى بالرضا بالاجارة.
(4)
انتهاء عقد الايجار بانتهاء مدته
أولا: النص التشريعى: –
نصت المادة 563 من القانون المدنى على انه ( اذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة او لمدة غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاة , اعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة , وينتهى بانقضاء هذة الفترة بناء على طلب احد المتعاقدين اذا هويته على المتعاقد الاخر بالاخلاء فى المواعيد الاتى بيانها:-
(أ‌) فى الاراضى الزراعية والاراضى البور اذا كانت المدة المعينة لدفع الاجرة ستة اشهر او اكثرة يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة شهور , فاذا كانت المدة اقل من ذلك , وجب التنبيه فبل نصفها الاخير , وكل هذا مراعاة حق المستاجر فى الحصول وفقا للعرف.
(ب‌) فى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما الى ذلك اذا كانت الفترة المعينة لدفع الاجر اربعة شهور او اكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين , فاذا كانت الفترة اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الاخير.
(ت‌) فى المساكن والغرف وفى اى شئ غير ما تقدم اذا كانت الفترة المعينة شهرين او اكثر , وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر, فاذا كانت اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الاخير. )
ثانيا : الاتفاق على تحديد مدة الايجار:-
*1- عقد الايجار بطبيعتة عقد موقوت :-
اذ ان المؤجر يلتزم بتاجير المستاجر من الانتفاع بالعين المؤجرة لمدة معينة نظير اجر معلوم , ولذلك يجب الاتفاق على تحديد مدة المنفعة محل العقد , فاذا اتفق الطرغان على مدة الايجار , فاما ان تكون المدة المتفق عليها معينة واما ان تكون غير معينة . وتكون المدة المتفق عليها معينة , اذا كان لا نهاية معلومة كتعينها بحلول اجل معين . وعلى ذلك يجوز للمتعاقدين تحديد م\ة الايجار حسب رغيتها وقد اتجة الفقه على انه ينبغى الا تزيد مدة الايجار حسب رغبتها وقد اتجه الفقه على انه لا ينبغى ان تزيد مدة الايجار على ستين سنة قياسا على حق اللحكم المنصوص عليه فى المادة 999 مدنى , على ان عقد الايجار الوارد على عقار اذا كانت مدته تزيد عن تسع سنوات يشترط لنفاذه فى حق الغير فى حدود مدته ان يكون مسجلا ولا يكتفى ثبوت تاريخه , وعلى ذلك فان المتعاقدين لها تحديد المدة التى يتفقا عليها لعقد الايجار , ويصبح هذا الاتفاق طالما انه محدد بمدة معينة , ويمكن ان تكون عشر سنوات او عشرين سنه , او اكثر او اقل بشرط الا تزيد المدة عن ستين سنة ولا يجوز ان تزيد مدته عن هذة المدة استناداالى حق الحكم الذى لا يجوز ان تزيد مدته عن ستين سنة , بحيث لا يصبح عقد الايجار عقدا مؤبدا , واذا تعذر تحديد المدة او علقت المدة على مشيئة المستاجر , او بانها طوال حياة المستاجر كان ينص على عدم جواز انهاء العقد طالما كان المساجر قائما بسداد الاجرة , ففى هذة الحالات يعتبر العقد منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة.
*2- تقسيم المدة الى آجال :-
حيث تتفق المؤجر والمستاجر على ان مدة الايجار هى تسع سنوات وقسمت المدة الى ثلاث اقسام كل منها بثلاث سنوات بحيث يجوز لاى من المتعاقدين ان يطلب انهاء الايجار قبل انتهاء اى مدة بشرط اخطار الطرف الاخر بوثت كاف , ففى هذة الحالة يكون الايجار محدد المدة بتسع سنوات وانتهاء اى مد\ة دون اخطار الطرف الاخر بالرغبة فى الانهاء , فان العقد لا يكون قد تجرد عند كل مدة بل يعد مستمرا فى مدة واحدة وهى مدة التسع سنوات , والتنبيه بالخلاء الذى يجوز لاى من المتعاقدين اولاحدهما ان يقوم به , يعتبر شرطا فاسخا ويكون انقضاء الايجار نتيجة لتحقق هذا الشرط.
*3- التنبيه بالاخلاء فى عقد الايجار الغير محدد المدة :-
اذا كان عقد الايجار مؤقت وان المدة ركن فيه , ولكن قد يعتبر عقد الايجار ولا يتفق المتعاقدين على مدة الايجار فى العقد وقد نصت المادة 563 مدنى على انه :- اذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة او عقد لمدة غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاة , اعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة ويعد عقد الايجار معقودا دون اتفاق على مدة اذا سكت المتعاقدان عن ذكر المدة اصلا , ففى هذة الحالة يعتبران انهما قد أحالا الى المدة التى يعينها القانون عند عدم الاتفاق على ما يخالفها ويكون الايجار معقودا لمدة غير معينة اذا اتفق الطرفان على مدة دون ان يعينا ضابطا يحدد نهايتها كما هو الشان ان يذكر عند نهاية مدة الايجار انه معلق على مشيئة المستاجر , او مشاهرة , او ما دام المستاجر يدفع الاجرة , او الى المدة التى يريدها المستاجر , او المؤجر , او الذى يدوم بدوام العين المؤجرة , ففى هذة الحالات جميعها لا يعتبر العقد محدد المدة وقد ذهب الفقه ان الموت يعتبر ضابطا ثابتا ويعتر المدة الحدد به او بحياة المستاجر , او المؤجر – معينة وهذا الايجار لا يعد مؤبدا بشرط الا تجاوز مدته عن ستين سنة حتى لو بقى من علق العقد على حياته زادت عن ستين سنة , فاذا كان بحياة المستاجر فانه بوفاة المستاجر ينتهى الايجار ولا ينتقل الى ورثته , وتكون المدة متعذرا اثباتها اذا اقر الطرفان انهما عينا للايجار مدة معينة ولكنهما تنازعا على مدى هذة المدة ولم يتمكن احدهما من اثبات ادعائه.(3)
والمشرع لم يقصر عند تعيين المدة فى العقد غير مجدد المدة بالمدة التى تدفع عنها الاجرة فقط , بل اعتبر هذة المدة قابلة للامتداد لمدة اخرى مساوية لها اذا لم يبدا احد من العاقدين ما يدل على عدم رغبتة فى هذا الامتداد بعد حق معين وقد نظمت ذلك المادة 5636 مدنى فاذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة او عقد لمدة غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاه , اعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة وينتهى بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب امر المتعاقدين اذا هو نبه على المتعاقد الاخر بالاخلاء ففى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما الى ذلك اذا كانت الفترة المعينة لدفع الاجرة اربعة اشهر او امثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين فاذا كانت الفترة اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الاخير , وفى المساكن والفرق المؤثثه او اى شئ غير ما تقدم اذا كانت الفترة المعينه لدفع الاجرة شهرين او اكثر , وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر , فاذا كانت اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الاخير .
شكل التنبيه بالاخلاء :
لا يشترط فى التنبيه اى شكل خاص فقد يكون بانذار على يد محضر , او الخطاب او شفاهة , ومن يد على الحصول التنبيه ان ثبت ذلك , هذا ما لم يتفق الطرفان على شكل خاص للتنبيه ففى هذه الحالة ينبغى ان يكون وفق ما اتفق عليه بين الطرفين.
ثالثا: أثر فسخ المستاجر الاجارة قبل انقضاء المدة :-
متى اوفى المؤجر بالتزامه فلا يجوز للمستاجر ان يتحلل من التزامه ويطلب فسخ العقد من تلقاء نفسه الا فى الحالات التى يجيز فيها القانون ومن ذلك نظرية الظروف الطارئة او العذر الطارئ فعلى ذلك اذا انهى المستاجر ارادته المنفردة عقد الايجار دون موافقة المالك حق للاخير طلب التعويض عند انهاء العقد قبل انتهاء مدته وغالبا يقدر القاضى التعويض بالاجرة المستحقة على المستاجر حتى يجد المؤجر من يقبل استئجار العين منه.
وننوه بان محل التزامات المؤجر هو يمكن المستاجر م هو دفع الاجرة . وتعتبر التزامات كلا من العاقدين سببا فى التزامات المتعاقد الاخر . ويوجد بين التزامات الطرفين ارتباط بحيث اذا اخل اى طرف بالتزامه جاز للاخر ان يجبره على تنفيذ التزامه او يطلب الفسخ ليتحلل منه . لذلك فالالتزامات المتبادلة متعددة فى العلاقة بين المؤجر والمستاجر . وتوجب الفسخ مع التعوبض , او التعويض عن الفسخ بدون مبرر.
(5)
تطبيقات قضائية فى تحديد مدة عقد الإيجار
*مفاد ما نصت عليه المادة 563 من القانون المدنى من انتهاء الايجار المنعقد للفترة المعينة لدفع الاجرة بانقضاء هذة الفترة بناء على طلب احد المتعاقدين اذا هو نبه على المتعاقد الاخر بالاخلاء فى المواعيد البينية بالنص : ان التنبيه بالاخلاء هو تصرف قانونى صادر من جانب واحد يتضمن رغبة صاحبه استنادا الى ارادته فى انهاء الايجار ويكفى لتحقيق الاثر المترتب على هذا التنبيه دلالة عبارته فى عمومها على القصد منه وهو ايداء الرغبة فى اعتبار العقد متهيا فى تاريخ معين اعمالا لحقق المستمد من العقد فلا يقوم من بعد الا بايجاب وقبول جديدين واذا افصح موجه التنبيه عن هذا السبب دون سواه والنظر فى الدعوى على هذا الاساس ومن ثم فلا ينمر ذلك الاثر الا اذا اعتبر موجه التنبيه السبب الذى صدرت عنه ارادته فى طلب الاخلاء يستوى فى ذلك ان تصميم الدعوى بالاخلاء اما القضاء المستعجل او القضاء الموضوعى , او ** الدعوى المستعجلة بالدعوى الموضوعة واذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتبر فى لخصوص هذة الدعوى بالتنبيه الذى وجه الطاعن فى الدعوى المستعجلة والمقدم بحافظة مستندات المطعون ضدهما امام محكمة اول درجة والذى انصح فيه الاخر عن رغيتهما فى اعتبار العقد منتهيا بانقضاء مدته فانه يكون قد التزم صحيح القانون , ويكون النص عليه بهذه الاسباب على غير اساس. (4)
• انقضاء عقد الايجار مشاهرة وتعليق على مشيئة المستاجر , وجوب اعتباره منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة :
ثبوت انعقاد عقد الايجار محل النزاع مشاهرة وان المستاجر وحده طلب انهائه وجوب اعتباره بعد انتهاء مدته الاولى منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة لكل من المتعاقدين الحق فى انهائه بالتنبيه على الاخر فى الميعاد . م 563 مدنى . قيام المطعون ضدها بالتنبيه على الطاعن بانهاء العقد فى الميعاد , اثره بانقضاء العلاقة الايجارية التزام الحكم المطعون فيه هذا النظر , لاخطأ (5)
• انعقاد عقد الايجار لمدة محددة تتجدد تلقائيا لمدة مماثلة طالما كان المستاجر قائما بتنفيذ التزاماته. تخويله وحده دون المؤجر حق انهائه . اثره وجوب اعتبار العقد بعد انتهاء المدة الاتفاقية منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة , انقضاؤه بالتنبيه بناء على طلب احد المتعاقدين فى المواعيد المبينة بنص المادة 563 مدنى . (6)
حكم الهيئة العامة بالعدول عن رأيها السابق واعتبار العقدالمعلق على مشيئة المستاجر منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة:-
*وحيث ان المشرع قد نص فى المادة 558 من القانون المدنى على ان الايجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه ان يمكن المستاجر من الانتفاع بشئ معين.
والنص فى المادة 563 من هذا القانون على انه اذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة او عقد لمدة غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاة اعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة وينتهى بانقضاء هذة الفترة بناء على طلب احد المتعاقدين اذا هو نبه على المتعاقد الاخر بالاخلاء فى المواعيد الاتى بيانها….. يدل على ان المشرع استلزم توقيت عقدى الايجار واعتبر المدة ركنا فيه وانه اذا عقد العقد دون اتفاق على ميقات ينتهى فيه الايجار او تعذر اثبات المدة المدعاة او عقد لمدة غير معينة بحيث لا يمكن معرفة تاريخ انتهاء الاجارة على وجه التحديد كان ربط انتهاؤها بامر مستقبل غير محقق الوقوع ** العقد منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجره ويكون لكل من المتعاقدين الحق فى انهاء العقد بعد التنبيه على الاخر بالاخلاء فى المواعيد المبينة بنص المادة 563 مدنى سالفة البيان , ولما كان النص فى عقد الايجار على انعقاده لمدة محددة تتجدد تلقائيا لمدد اخرى مماثلة طالما كان المستاجر قائما بتنفيذ التزاماته واحقية الاخر وحده دون المؤجر فى ابداء الرغبة فى انهائه يؤدى الى اعتبار العقد بعد انتهاء المدة المتفق عليها متجددا تلقائيا عدد اخرى مماثلة لا يعرف على وجه التحديد تاريخ انتهائها , اذا نهايتها منوطه بمخض مشيئة المستاجر وحده او خلفه العام ولا يعرف متى يبدى ايهما الرغبة فى انهاء العقد , وخاصة ان الاصل فى عقد الايجار انه لا ينتهى عمالا لنص المادة 601 من القانون المدنى بوفاة المستاجر وتنصرف اثاره الى خلفه العام عملا بنص المادة 145 من ذات القانون مالم يتبين من العقد او طبيعة التعامل او نص القانون ان هذا الاثر لا ينصرف اليهم.
ومن ثم فان عقد الايجار يعتبر فى هذه الحالة منعقدا لمدة غير معينة ويتعين اعمال نص المادة 563 مدنى واعتباره بعد انتهاء مدته الاولى المتفق عليها متحدا الفترة المحددة لدفع الاجرة , وينتهى بانقضائها بناء على طلب احد المتعاقدين اذا هو نبه على المتعاقد الاخر بالاخلاء فى المواعيد المبينة بنص هذه المادة , فان لم يحصل التنبيه تجدد العقد للمدة المحددة لدفع الأجرة لمدة مماثلة وهكذا الى ان يحصل التنبيه تجدد العقد للمدة المحددة لدفع الاجرة ثم لمدة مماثلة هكذا الى ان يحصل التنبيه ولا يسوغ استبعاد نص المادة 563 مدنى والقول بانتهاء العقد بموت المستاجر الذى لم يبدى الرغبة فى حياته فى انتهائه , اذ يتعذر تطبيق هذا القول فى حالة ما اذا كان المستاجر شخصا اعتباريا , اذا انقضاء الشخصية الاعتبارية امر غير محقق الوقوع , كما لا محل للقول ايضا بوجوب تدخل القاضى لتحديد مدة العقد او انتهاء العقد بمعنى ستون عاما قياسا على حق الحكم ذلك ان الاصل انه يمتنع على القاضى اعمالا لنص المادة 147 مدنى التدخل لتعديل ارادة المتعاقدين الا لسبب يقره القانون ولو ارتأى المشروع ان يتدخل القاضى لتحديد مدة العقد او تحديد حد اقصى للمدة فى عقد الايجار , كما فى حق الحكم ينص على ذلك صراحة , ومن ثم فلا محل للقياس والاجتهاد مع وجود نص المادة 563 مدنى سالف البيان .
ويؤيد هذا النظر ان المشروع التمهيدى للتقنين المدنى الحالى كما ينص فى الفقرة الاولى من المادة 760 على انه ( اذا عقد الايجار لمدة تزيد على ثلاثين سنة او اذا كان مؤبدا جاز ان ينتهى بعد انقضا ثلاثين سنة يناء على طلب المتعاقدين مع مراعاة المواعيد القانونية المنصوص عليها فى المادة التالية…) وقد حذفت لجنة الشئون التشريعية بمجلس النواب هذا النص بعد ان كانت قد اقرته لجنة المراجعة دون ان تشير الى هذا الحذف فى تقريرها وبذلك تركت المساله للقواعد العامة الواردة فى المادة 563 مدنى لما كان ذلك وكانت الاحكام السابق صدورها من دوائر المواد المدنية فى طعون ارقام 591 سنة 49 ق جلسة 5 / 3 / 1980 و 664 سنة 56 ق جلسة 20 / 11 / 1986 و 15 سنة 53 ق جلسة 6 / 5 / 1987 و 2528 سنة 55 ق جلسة 2 / 12 / 1987 و 1760 سنة 54 ق جلسة 6 / 5 / 1987 و 2440 سنة 54 ق جلسة 5 / 4 / 1990 قد التزمت هذا النظر فانها تكون قد صادفت صحيح القانون ويتعين العدول عما يخالفها من مبادئ وذلك بالاغلبية المنصوص عليها فى المادة 4/2 من قانون السلطة القضائية رقم 46 لسنة 1972 واذ أناطت هذه المادة بهذه الهيئه الفصل فى الدعوى المحالة اليها فانه يتعين عليها الفصل فى الطعنين .
وحيث ان الطعنين استوفيا اوضاعهما الشكلية ,
وحيث ان حاصل ما ينعاه الطاعنون فى الطعن رقم 766 لسنة 56 ق على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون وفى بيان ذلك يقولون ان الحكم المطعون فيه بعد ان انتهى الى ان انتقال عقد الايجار الى المطعون ضدهم كخلف لمورثهم المستاجر الذى كان انهاء عقد الايجار رهينا بمحض مشيئته وحده يجعل العقد فى حكم المؤبد – عمد الحكم الى التدخل فى تحديد مدة العقد تحديدا تحكميا لثلاثين عاما اخذا فى الاعتبار ما انفق المستاجر فى سبيل استغلال العين المؤجرة فى حين انه كان يتعين اعمال ما نصت عليه المادة 563 من القانون المدنى من اعتبار العقد بعد انتهاء مدته الاولى منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة مما يعيبة ويستوجب نقضه .
وحيث ان هذا النعى فى محله ذلك انه وقد انتهت الهيئة- وعلى ما سلف بيانه الى انه اذا انعقد الايجار لمدة محددة تجدد لمددة اخرى مماثلة طالما كان المستاجر قائما بتنفيذ التزاماته وللاخير وحده دون المؤجر الحق فى ابداء الرغبة فى انهاء العقد يؤدى الى اعتبار العقد بعد انتهاء ندته الاولى منعقدا للمدة المحددة لدفع الاجرة اعمالا لنص المادة 563 من القانون المدنى ويحق لكل من عاقديه طلب انهائه اذا نبه على الاخر بالاخلاء فى المواعيد المحددة بنص سالف الذكر وكان الثابت ان عقد الايجار محل النزاع المؤرخ 20 / 12 /1964 قد انعقد لمدة خمس سنوات تتجدد طالما كان المستاجر قائما بسداد الاجرة وله وحده الحق فى طلب انهائه وان الاجرة مبلغ 180 حنيه تدفع شهريا فانه مع وجود هذ الشرط يعتبر العقد بعد انتهاء مدته الاولى منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة وهى شهر يتجدد ويقول لاى من المتعاقدين الحق فى انهاء العقد اذا نبه على الاخر قبل النصف الاخير من الشهر اعمالا لنص المادة 563 مدنى واذا كان الطاعنون قد نبهوا على المطعون ضدهم فى 27 / 1 / 1983 بانهاء العقد فان العلاقة الاجارية تكون قد انفصمت بهذا التنبيه واذا خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وعمد الى تحديد مدة الاجارة تحديدا تحكميا بثلاثين عاما فانه يكون قد اخطأ فى تطبيق القانون بما يستوجب نقضه . (7)
*النص فى البند الرابع من عقد الايجار سند الدعوى” مدة الايجار مشاهرة تبدا من 1 / 2 / 1971 وتنتهى 28 / 2 / 1971 قابلة للتجديد مدة بعد اخرى مالم يطلب المستاجرين انهاء هذا العقد من جانبهم ” يدل على ان الايجار وان بدا سريانه لمدة معينة الى انه قد لحقه الامتداد مدة بعد اخرى وفقا لشروطة ولا يتوقف انتهاء الايجار على مجرد انقضاء المدة التى امتد اليها العقد بل لابد من ان ينبه المستأجرون على المؤجرين بانتهاء الايجار وعدم رغبتهم فى استمراره مالم يحصل هذا التنبيه امتد العقد مدة بعد اخرى واصبح الايجار غير محدد المدة اذ يتعذر معرفة التاريخ الذى ينتهى اليه العقد على وجه التحديد لأن شروطه جعلت نهاية مدته منوطه بمحض مشيئة المستاجرين وحدهم دون اى ضابط اخر مما يحعل هذه المدة غير مجددة بحد معين ولما كانت العلاقة الايجابية يحكمها العقد والنصوص القانونية التى وضعها المشرع مكملة لاحكامة او منظمة لشروطة فان المادة 563 مدنى اصبحت هى الواجبة التطبيق وهى تحدد مدة الايجار وحق الطرفين المؤجر والستاجر فى انهائه واذ جاء النص صريحا يتعين تطبيقه ولا محل للقول بان العقد ينعقد لمدة يحددها القاضى تبعا لظروف وملابسات التعاقد او ان الايجار ينتهى بوفاة المستاجر او انقضاء ستين عاما على ابرام عقد الايجار قياسا على احكام الحكر اذ لا محل للاجتهاد او القياس وهناك نص قانونى يحكم الواقعة , لما كان ذلك , وكان الحكم المطعون فية قد عول فى قضائه بانهاء العقد على التنبيه الحاصل من المؤجرين فانه يكون قد انتهى الى النتيجة الصحيحة اذ يستمد المؤجر هذا الحق من القانون مباشرة .(8)
الهوامش:-
1- الطعن رقم 661 لسنة 53 ق جلسة14 / 6 / 1993م . والطعن رقم 11 لسنة 58 ق جلسة 11 / 4 / 1993م.
2- .( الطعن رقم 3439 لسنة 58 ق جلسة 25 / 11 / 1993.)
3-(د / سليمان مرقس ص____ 154 عقد الايجار. د / السنهورى ص____ 194 عقد الايجار والعارية.)
4- ( الطعن رقم 86 لسنة 63 ق جلسة 15 / 1 / 1997 )
5- ( الطعن رقم 1402لسنة 64 ق جلسة 20 / 5 / 1998م )
6- ( الطعن رقم 1402 لسنة 64 ق جلسة 20 / 5 / 1998 )
7-(”’الطعنان 766 و773 لسنة 56 ق هيئة عامة 23 / 2 / 1993 س 39 ع 2 ص 866 و الطعن رقم 564 سنة 61 ق جلسة 12 / 7 / 1995 والطعن رقم 935 لسنة 60 ق جلسة 29 / 12 / 1994 والطعن رقم 3602 لسنة 59 ق جلسة 23 / 3 / 1994 .”’)
8- (”’الطعن رقم 2440 لسنة 54 ق جلسة 5 / 4 / 1990 س 41 ص 926- الطعن رقم 86 لسنة 63 ق جلسة 15 / 1 / 1997”’ ).

3-معنى الإشهار

كلمة مشاهرة التى تشير الى مدة العقد كان متعارف عليها فى عقود الايجار الخاضعة لقانون ايجار الأماكن باعتبار أن القانون يعطى حق الامتداد للعقد وقد تعارف عليها باعتبار انه لا مجال للخلاف حول مدة عقد الايجار فى ظل اعمال هذا القانون .

أما عند تطبيق احكام القانون المدنى بعد تطبيق القانون 4 لسنة 96 على عقود الايجار فهناك احكام لمحكمة النقض استقرت على أن كلمة مشاهرة تعنى شهريا وهناك احكام اخرى للنقض انتهت الى انه فى حالة عدم تحديد مدة العقد تكون المدة بحسب سداد الاجرة فاذا كانت شهرية يكون مدة العقد شهرا . وكان هذا هو المعمول به فى الغالب .