الاجتهادات القضائية الصادرة بخصوص القانون رقم (188) الناظم بتنظيم العلاقة بخصوصه
السجل العقاري 188 /الباب الأول: أحكام عمومية/الفصل الأول: السجل العقاري/مادة 1/
147 ـ عقار ـ سجل ـ تحديد وتحرير ـ حدود ـ مخطط مساحي ـ رسوم الطائرات:
إن الرسوم المصورة بواسطة الطيارات هي من الوثائق التي يتألف منها السجل العقاري. بحيث يتوجب اعتماد الحدود التي تشير إليها إذا لم يكن هناك وثائق أو مخططات أخرى اعتمدها القاضي العقاري حين إصدار قراره النهائي.
المناقشة:
حيث أن دعوى المطعون ضدها تقوم على طلب إلزام المدعين الطاعنين بقيمة خمسة أمتار مربعة من الأرض تجاوز بها عقار المدعى عليهم على عقار المدعين.
وحيث أن الجهة الطاعنة تدفع الدعوى بأن الحد الفاصل بين عقاري الطرفين هو مستقيم وليس بشكل منحني قائلة إن مخطط التحديد والتحرير المصور جواً والذي يعتمد أساساً لأعمال المساحة يؤيد قولها. وإن ظهور انحناء في الحد الفاصل بين العقارين كان نتيجة خطأ من فرقة المساحة أثناء قيامها بإعادة الحدود بين العقارين في عام 1967 بناء على طلب المالك الأساسي للعقار 791 وذلك لأن فرقة المساحة قامت بعملية المسح استناداً إلى مراصد وضعت على الطريق بدلاً من وضعها على الأسطحة كما تم المسح السابق وذلك نتيجة لتعديل الأسطحة عن وعضها السابق خلال المسح الأساسي.
وحيث أن الحكم المطعون فيه عندما رد استئناف الجهة الطاعنة ذهب إلى أن العبرة في تحديد التجاوز إنما هو للمخطط المساحي النهائي. وهو لم يلحظ أن افتراض الحدود الواردة في الخارطة المساحية صحيحة بمقتضى المادة الثامنة من القرار 188 لا يمنع من تصحيح ما جاء في الخارجة وفقاً للحدود المثبتة بموجب قرار القاضي العقاري. (نقض 82 تاريخ 8 شباط 1972 و69 تاريخ 5 / 4 / 1950).
وحيث أن الرسوم المصورة بواسطة الطيارات هي من الوثائق التي يتألف منها السجل العقاري بحيث يتوجب اعتماد الحدود التي تشير إليها إذا لم يكن هناك وثائق أو مخططات أخرى اعتمدها القاضي العقاري حين إصدار قراره النهائي. وحيث أن رأي أكثرية الخبراء لم يكن واضحاً بالنسبة لهذه النقطة. كما أن المحكمة أغفلت مناقشتها.
وحيث أنه كان على المحكمة استجلاء هذا الغموض أو إجراء خبرة جديدة لهذه الناحية من أثر في تكوين قناعتها.
(نقض سوري رقم 1717 أساس مدني 1603 تاريخ 30 / 12 / 1978 مجلة المحامون ص 134 لعام 1979)
السجل العقاري 188 /الباب الأول: أحكام عمومية/الفصل الأول: السجل العقاري/مادة 1/
148 ـ خارطة مساحية ـ صحيفة عقارية ـ سجل عقاري ـ قوة ثبوتية:
الخارطة المساحية تكمل الصحيفة العقارية وتشكل معها الوثائق المعتبرة في السجل العقاري ويتوجب الأخذ بقوتها الثبوتية على هذا الأساس.
المناقشة:
حيث أن محل الخلاف بين الطرفين تلك الإشارة التي وردت في الخارطة بالنسبة لجزء من المحضر رقم (263 / ف) والذي في واقعه الطبيعي يؤلف امتداداً هوائياً للجزء المبني من المحضر رقم (263 / ف) وهو يعلو المحضر رقم 263 / ب الأراضي.
وحيث أن استعانة القاضي مصدر الحكم المطعون فيه بالخبرة الفنية من قبل مهندس للتعرف على الواقع الفعلي لهذا الجزء من القسم (263 / ف) وصلته بالقسم رقم (263 / ب) بالكشف عليه سواء على الطبيعة أو على الخارطة وملاحظة ما ذكر في القيد العقاري مما لا يتعارض مع حكم المادة 138 من قانون البينات لأن الخبرة على هذا الأساس تبدو ضرورية ولها مستندها في موضوع الخلاف ووثائقه المبرزة في الملف.
ومن حيث أنه من الرجوع إلى شهادة القيد العقاري للقسم رقم (263 / ف) يثبت أن من مشتملاته مدخل مسقوف وصالون وخمس غرف ـ وفسحة هوائية.
وحيث أن وجود هذا القيد في الصحيفة العقارية لفسحة الهواء ومن ثم وجود إشارة لها كطبقة هوائية تعلو العقار (263 / ب) على الخارطة لا يؤلف تعارضاً بين منطوق الصحيفة العقارية والخارطة. وإنما انسجاماً تغدو الخارطة معه في مثل هذه الحالة عنصراً مكملاً للصحيفة العقارية ويتوجب الأخذ بقوتها الثبوتية على هذا الأساس. وإن وجهة النظر هذه تتفق مع حكم المادة الأولى من القرار رقم 188 لعام 1926 المتعلق بإنشاء السجل العقاري والأسباب الموجبة للقرار رقم 45 في 30 / 4 / 1932 المعدل له، وفيها «إن السجل العقاري يتألف من دفتر الملكية والوثائق التكميلية وأن تعتبر خارطة المساحة وثيقة بارزة في السجل العقاري».
وهكذا يبدو الحفاظ على حكم المادتين 8 و9 من القرار 188 بشأن أثر القيود في الصحيفة العقارية والقوة الثبوتية لها وللخارجة قائماً في معرض معالجة موضوع الدعوى.
ويكون الحكم الذي وفق نهجه مع ما ذكر في محله القانوني ولا يرد عليه ما جاء في الطعن.
(نقض سوري رقم 390 أساس عقاري 436 تاريخ 24 / 12 / 1973 ـ مجلة المحامون ص 310 لعام 1973)
السجل العقاري 188 /الباب الأول: أحكام عمومية/الفصل الأول: السجل العقاري/مادة 1/
149 ـ عقار ـ مصور جوي ـ وثائق رسمية ـ استعانة بمصور جوي:
إن الصور الجوية المأخوذة لمختلف أراضي الجمهورية العربية السورية بإشراف جهة رسمية معتمدة من قبل المديرية العامة للمصالح العقارية تعتبر وثائق رسمية. وأحكام القانون رقم 46 / 1982 لا تحد من حق الطرفين بالاستعانة بالمصور الجوي لتحديد الخط الفاصل بين عقاراتها.
في أسباب الطعن:
حيث أن المحامي العام بالسويداء يطعن في الحكم نفعاً للقانون طالباً نقضه لما يلي:
أخطأت المحكمة عندما اعتمدت المصور الجوي قبل أخذ موافقة المديرية العامة للمصالح العقارية عليه.
فعن ذلك:
حيث أن المادة الأولى فقرة ( آ ) من القانون 46 تاريخ 28 / 12 / 1981 اعتبرت وثائق رسمية الصور الجوية المأخوذة لمختلف أراضي الجمهورية العربية السورية بإشراف أي جهة رسمية معتمدة من قبل المديرية العامة للمصالح العقارية.
وحيث أن المادة 3 من هذا القانون نصت على أنه تعتبر الصور الجوية المنصوص عليها في الفقرة (آ) من المادة الأولى من هذا القانون المأخوذة قبل تاريخ نفاذه من الوثائق الرسمية في معرض تطبيق أحكام هذا القانون إذا قبلت بها المديرية العامة للمصالح العقارية.
وحيث تبين من المصور الجوي المبرز والمشار إليه أنه صورة أصلية مأخوذة قبل نفاذ هذا القانون فكان على المحكمة مبدئياً إعمال أحكام المادة 3 من القانون 46 لعام 1981 قبل اعتماد هذا المصور إلا أنه لما كان الطرفان المتنازعان قد ارتضيا اعتماد هذا المصور (ص 10 من ضبط المحاكمة) وتبين للمحكمة بالنتيجة أنه جاء موافقاً لمخططات التحديد والتحرير.
وحيث أن أحكام المادة 3 من القانون 46 المذكور لا تحد من حق الطرفين بالاستعانة بالمصور الجوي لتحديد الخط الفاصل بين عقاراتهما مما يجعل اعتماد المحكمة هذا المصور والانتهاء إلى أنه موافق لمخططات التحديد والتحرير يجعل الحكم بمنجاة من طعن النيابة.
لذلك تقرر بالإجماع بما يلي: رفض الطعن.
(نقض سوري رقم 971 أساس 3442 تاريخ 24 / 6 / 1984 سجلات النقض)
السجل العقاري 188 /الباب الأول: أحكام عمومية/الفصل الثاني: في العلنية ومفعولها/القسم الأول: العلنية ومفعولها/مادة 8/
150 ـ عقار ـ حدود ـ خارطة مساحية ـ تصحيح الخارطة:
إن افتراض الحدود الواردة في الخارطة المساحية صحيحة بمقتضى المادة الثامنة من القرار 188 لا يمنع من تصحيح ما جاء في الخارطة وفقاً للحدود المثبتة بموجب قرار القاضي العقاري.
(نقض سوري رقم 1717 أساس مدني 1603 تاريخ 30 / 12 / 1978)
السجل العقاري 188 /الباب الأول: أحكام عمومية/الفصل الثاني: في العلنية ومفعولها/القسم الأول: العلنية ومفعولها/مادة 8/
151 ـ عقار ـ خريطة مساحة ـ وثيقة عقارية:
إن خرائط المساحة هي من الوثائق المتممة التي يتألف منها السجل العقاري وموثوق بها كل الوثوق على ما جاء في المادتين 1 و8 من القرار 188 الصادر في 15 / 3 / 1926 المعدل بالقرار رقم 45 المؤرخ 20 / 4 / 1932 فإن عدم أخذ المحاكم بهذه الأحكام القانونية يكون في غير محله القانوني.
(نقض سوري رقم 1943 تاريخ 2 / 5 / 1950)
السجل العقاري 188 /الباب الأول: أحكام عمومية/الفصل الثاني: في العلنية ومفعولها/القسم الأول: العلنية ومفعولها/مادة 8/
152 ـ عقار ـ خرائط مساحة ـ حق مشتري العقار ـ سهو في التسجيل:
إن وقع سهو في التسجيل وكان جزء من العقار المسجل طريقاً وثبت ذلك بخرائط المساحة فإن هذه الخرائط تعتبر قسماً من السجل وتشير إلى الوضع الفعلي بحيث يمتنع على المشتري أن يطالب بأكثر مما كان يملكه البائع فعلاً.
(نقض سوري رقم 203 تاريخ 25 / 2 / 1968)
السجل العقاري 188 /الباب الأول: أحكام عمومية/الفصل الثاني: في العلنية ومفعولها/القسم الأول: العلنية ومفعولها/مادة 8/
153 ـ عقار ـ خارطة مساحية ـ قيود السجل العقاري ـ قرار القاضي العقاري ـ تباين بين الخارطة ومحاضر التحديد:
إن العبرة هي لخريطة المساحة والقيود المدونة في السجل العقاري نتيجة قرار القاضي العقاري. باعتبار أن لهذه الخريطة والقيود القوة الثبوتية التامة بالنسبة إلى الغير. وبحال وجود تباين بين خريطة المساحة النهائية من ناحية، وبين محاضر التحديد الأولية. يقتضي الأخذ بالخريطة المساحية.
(استئناف البقاع 12 / 3 / 1965)
السجل العقاري 188 /الباب الأول: أحكام عمومية/الفصل الثاني: في العلنية ومفعولها/القسم الأول: العلنية ومفعولها/مادة 9/
154 ـ عقار ـ حقوق عينية ـ تسجيل ـ حجوز ـ دعاوي عينية ـ تاريخ القيد ـ إشارة الدعوى ـ حكم قضائي:
1 ـ إن الحقوق العينية غير المنقولة والتقييدات العقارية والحجوز وكذلك الدعاوي العينية المتعلقة بعقار أو بمال غير منقول يجب أن تدون في الصحيفة المخططة لكل عقار أو مال غير منقول في سجل الملكية أو لا تعتبر موجودة تجاه الغير إلا يقيدها في السجل العقاري وابتداء من تاريخ هذا القيد.
2 ـ إن أثر القيد لا يبدأ إلا من تاريخ الإشارة. ويشمل إشارة الحجوز ولو كانت تتعلق بحق شخصي. كما أن إثارة الحق العيني لا ترتد إلى ما قبل هذا التاريخ.
(نقض سوري رقم 249 أساس 2093 تاريخ 21 / 2 / 1982)
السجل العقاري 188 /الباب الأول: أحكام عمومية/الفصل الثاني: في العلنية ومفعولها/القسم الأول: العلنية ومفعولها/مادة 9/
155 ـ عقد ـ بيع عقار ـ إشارة دعوى ـ إفراز ـ تثبيت ـ تنفيذ:
إن تدوين إشارة الدعوى على صحيفة المحضر الأساسي قبل إفرازه يكفي للوفاء بالوجيبة المفروضة في المادة 9 من القرار 188. وإن إفراز عقار إلى مقاسم يحمل كل واحد منها رقماً خاصاً يكفي للدلالة على المقسم المبيع دون جهالته ويجعل الحكم الصادر بتثبيت البيع ممكن التنفيذ عند انتهاء عملية الإفراز.
الوقائع:
بتاريخ 6 / 3 / 1966 ادعى قرهبت على المدعى عليهم صوغومون ومحمد وجورج وافرام وادوار وزوهراب لدى محكمة البداية المدنية الثالثة بحلب، أن المدعي اشترى مع عمه والد زوجته المدعو آكوب من المهندس جورج ورفقاه قطعة أرض ذات رقم 383 من خريطة الإفراز الواقعة في منطقة شقيف الصناعية في عين التل والتي استبدلت فيما بعد بقطعة أرض أخرى ذات الرقم 39 المفرزة من العقار الأساسي رقم 1428 مساحتها التقريبية 2880 م2 وذلك بموافقة الطرفين، وحرر المدعي مع عمه سندات بقيمة هذه الأرض إلى المالك جورج حيث قاما بإيفائه كافة الأقساط واستلم عمه الأرض فأشادا عليها مخازن جرى تأجيرها للغير وإن الأرض والبناء لهم مناصفة، ثم تنال العم عن نصف العقار إلى أخيه المدعى عليه صوغومون هبة منه إليه، وما أن توفي العم حتى وضع هذا المدعى عليه يده على كامل العقار غصباً وعنفاً لذا طلب المدعي بدعواه وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار والحكم بإلزام المدعى عليهم بتسجيل نصف القطعة موضوع الدعوى على اسمه وإلزام المدعى عليه الأول صوغومون بتسجيل نصف البناء الواقع على الأرض المذكورة على اسم المدعي ومنعه من التعرض للمدعي بها وتضمينه الرسوم والمصاريف والأتعاب.
وقضت محكمة البداية بتاريخ 6 / 12 / 1969 رقم 482 / 482 بتثبيت عقد البيع الجاري على قطعة الأرض رقم 39 من العقار رقم محضر 1428 من المنطقة العقارية الخامسة بحلب، وإلزام طابق تفليسة جورج والمدعى عليهم بتسجيل ملكية نصف هذا المبيع باسم الدعي في السجل العقاري أرضاً وبناء بعد إفراز العقار المذكور، واعتبار الرصيد المودع في الصندوق حقاً مكتسباً لطابق التفليسة، ومنع تعرض المدعى عليه صوغومون للمدعي في ملكيته لهذه الحصة، وتضمين المدعى عليهم كافة الرسوم والمصاريف والأتعاب.
واستأنف المدعى عليه محمد هذا الحكم بتاريخ 24 / 12 / 1970 كما استأنفه خاجيك (الذي أدخل في الدعوى بوصفه أحد وثرة المدعى عليه صوغومون) بتاريخ 8 / 12 / 1970 طالبين فسخه، وبعد أن تقرر 20 / 1 / 1971 طالبين فسخه، وبعد أن تقرر 20 / 1 / 1971 توحيد دعوى الاستئناف المقدم من محمد مع دعوى استئناف خاجيك أصدرت محكمة الاستئناف حكمها المطعون فيه برفض الاستئنافين موضوعاً وتصديق القرار المستأنف.
المناقشة:
وطعن المدعى عليه محمد بهذا الحكم 1 / 3 / 1975 طالباً نقضه.
حيث يتبين من كتاب مدير السجل العقاري في حلب رقم 453 تاريخ 22 / 3 / 1966 أن إشارة الدعوى قد وضعت على صحيفة العقار 1428 من المنطقة العقارية الخامسة بحلب لصالح المدعي.
وحيث أن تدوين هذه الإشارة على صحيفة المحضر الأساسي قبل إفرازه تكفي للوفاء بالوجيبة المفروضة في المادة 9 من القرار 188.
وحيث أن إفراز العقار إلى مقاسم يحمل كل واحد منها رقماً خاصاً يكفي للدلالة على المقسم المبيع دون جهالته ويجعل الحكم الصادر بتثبيت البيع مسكن التنفيذ عند انتهاء عملية الإفراز.
مما يوجب رفض ما جاء في السبب الأول من أسباب الطعن.
وحيث أن الحكم المطعون فيه ناقش دفوع الطاعن على ضوء الاتفاق الجاري بحضور القاضي المنتدب للتفليسة.
وحيث يتبين من هذا الاتفاق أن الطاعن قد تنازل نهائياً عن صفقة الميكانيك لصالح التفليسة والمقسم المبيع واقع ضمن مشتملاتها.
وحيث أن الحكم المطعون فيه قد استثبت بما له أصله في الإضبارة وخاصة البيان الصادر عن دائرة التنفيذ أن عقارات المفلس التي بيعت هي غير العقار موضوع هذه الدعوى.
حيث أن توقيع الطاعن على الاتفاق الجاري أم التفليسة يجعله ملزماً بما رتبه عليه هذا الاتفاق.
وحيث أنه لم يدع أن غياب بعض المالكين عن جلسة الاتفاق يمكن أن يلحق به أي ضرر أو يعدل من حقوقه.
فإن ما انتهى إليه الحكم المطعون فيه لجهة خضوع إبطال الإنفاق لدعوى مستقلة متفق مع أحكام القانون.
وحيث أن الحكم المطعون فيه الذي صدق الحكم البدائي يكون قد قضى برصيد الثمن لصالح التفليسة بعد أن تبين لمحكمة الموضوع تنازل الطاعن عن حقه في العقار لصالحها.
وحيث أن أسباب الطعن لا تنال من الحكم المطعون فيه.
لذلك، حكمت المحكمة بالإجماع برفض الطعن.
(نقض سوري رقم 323 أساس 84 تاريخ 28 / 3 / 1977 مجلة المحامون ص 321 لعام 1977)
السجل العقاري 188 /الباب الأول: أحكام عمومية/الفصل الثاني: في العلنية ومفعولها/القسم الأول: العلنية ومفعولها/مادة 9/
156 ـ عقار ـ أوصاف ـ إثبات العكس ـ وضعية مستحدثة:
إن أوصاف العقار المسجلة في السجل العقاري لا تعتبر من البيانات النهائية ويجوز إثبات عكسها. ويجب قيد الوضعية المستحدثة للعقارات.
المناقشة:
حيث أن الحكم البدائي الذي قضى بالتسجيل فقد اكتسب الدرجة القطعية لهذه الجهة لعدم الطعن به أمام محكمة الاستئناف بحيث لم يعد للجهة الطاعنة أن تتذرع بما أوردته في السبب الخامس من أسباب طعنها وهو مستوجب الرفض.
وحيث أن النزاع انحصر في المرحلة النهائية من الدعوى حول ما إذا كان قرار رفع المصادرة يشمل العقار موضوع الدعوى باعتباره من العقارات المبنية أم أنه بقي مشمولاً بتلك المصادرة على أساس أنه أرض زراعية. وحيث أنه في حال ثبوت أن العقار مبني فإنه لا تعود للجهة الطاعنة أية مصلحة لا في الطعن ولا في الخصومة لأنها إنما باشرت هذه الخصومة بوصفها مكلفة بإدارة أموال المصادر حسن الذي تقرر رفع المصادرة عن أمواله غير المنقولة المبينة.
وحيث أن تسجيل أوصاف العقار في السجل العقاري لا يعتبر من البيانات النهائية التي لا يجوز إقامة الدليل على عكسها فالمادة 9 من القرار 188 عددت في مستهلها الحقوق العينية التي يجب أن تدون في دفتر الملكية لتعتبر موجودة تجاه الغير ثم أوجبت الفقرة الثانية أن يقيد على صحيفة العقار كل تحوير يطرأ على الحدود وكل حق ارتفاقي الخ.. ليكون له مفعول تجاه الغير فإذا انتقل النص إلى الوضعية المستحدثة في الأماكن من جراء تشييد بنايات جديدة أوجب قيد هذه الوضعية المستحدثة ولكون دون أن يشترط هذا القيد ليكون له مفعول تجاه الغير.
مما يجيز للمحكمة أن تتحقق من قيام المنشآت المحدثة من واقعها المادي القائم وبالتالي لا تترتب عليها إذا هي أجرت الكشف والخبرة للتثبت من هذه الناحية وحيث أن الجهة الطاعنة لا تجادل في صحة رفع المصادرة عن العقارات المبنية العائدة للمالك حسن.
وحيث ثبت بالكشف والخبرة وقد قنعت بها محكمة الموضوع أن العقار يعتبر من العقارات المبنية بحيث ارتفعت المصادرة عنه وبالتالي لم يعد للجهة الطاعنة أية مصلحة أو صفة بمتابعة الخصومة في الدعوى لا هي ولا غيرها من الإدارات ذات العلاقة.
مما يوجب رفض الطعن.
(نقض سوري رقم 1305 أساس 585 تاريخ 26 / 11 / 1977 مجلة المحامون ص 47 لعام 1978)
السجل العقاري 188 /الباب الأول: أحكام عمومية/الفصل الثاني: في العلنية ومفعولها/القسم الأول: العلنية ومفعولها/مادة 9/
157 ـ عقار ـ حجز عقاري ـ تصرف بالعقار ـ قيد الحجز في الصحيفة ـ حقوق الغير:
إن الحجز العقاري الذي يسجل على الصحيفة يكسب من جهة صاحبه حقاً عينياً على العقار ويمنع من جهة ثانية المحجوز عليه من التصرف بالعقار. وحتى العقود الناشئة عن هذا الحجز لا تعتبر موجودة بالنسبة للغير والحاجز منهم ما لم تكن قد اقترنت بقيد في الصحيفة العينية سابق للحجز. سواء كانت هذه العقود ذات تاريخ صحيح أم لا إذ أن المادة 9 الفقرة الأولى من القرار 188 لم تفرق بين هذه وتلك.
(تمييز لبناني رقم 25 تاريخ 6 / 2 / 1968)
السجل العقاري 188 /الباب الأول: أحكام عمومية/الفصل الثاني: في العلنية ومفعولها/القسم الثاني: القيود والقيود المؤقتة/مادة 10/
158 ـ سجل عقاري ـ شهر الإفلاس ـ تسجيل حكم الإفلاس ـ تسجيل إجباري:
يجب تسجيل حكم شهر الإفلاس على صحائف عقارات المفلس ليتسنى الاحتجاج به تجاه الغير وإنشاء تأمين جبري لصالح كتلة الدائنين وهذا الوجوب مؤيد بقواعد التشريع العقاري الواردة في المادة 10 من القرار 188. والحقوق والوجائب والأحكام والأحداث الحقوقية الخاضعة للتسجيل الإجباري تعتبر لغواً بحق الغير طالما أنها غير مسجلة.
في المناقشة:
إن هذه الدعوى تنصب على بطلان بيع عقده المفلس. وإن واضع القانون لم يحدد لممارسة حق الادعاء بها مدة معينة وهي تبقى مسموعة ما لم ينقض هذا الحق بالتقادم الطويل على اعتبار أن دعاوى الإبطال التي تسقط بانقضاء مدة / 18 / شهراً تنحصر في طائفة من التصرفات الواقعة أثناء فترة الريبة وفي تسجيل رهون جديدة بعد شهر الإفلاس عملاً بالمادة 627 من قانون التجارة.
إن المشترع الذي اعتبر التصرفات الواقعة من المفلس بعد شهر إفلاسه غير سارية على كتلة الدائنين وقرر أن الإفلاس ينشىء حجزاً شاملاً على أموال المفلس لصالح هذه الكتلة إنما أخرج عن هذه القواعد العامة للعقارات العائدة للمفلس التي أفرد لها حكماً خاصاً في المادة 622 من قانون التجارة قرر فيه أن شهر الإفلاس فيما يتعلق بالعقارات والحقوق العينية العقارية العائدة للمفلس يخضع لقواعد الشهر المختصة بالرهون والتأمينات العقارية وإن على وكلاء التفليسة أن يقوموا بشهر الإفلاس في السجل العقاري لينشأ عن هذا التسجيل واعتباراً من تاريخ وقوعه تأمين جبري لمصلحة كتلة الدائنين.
وإن الحكم الوارد على الوجه المذكور صريح في وجوب تسجيل حكم شهر الإفلاس على صحائف عقارات المفلس ليتسنى الاحتجاج به تجاه الغير وإنشاء تأمين جبري لصالح كتلة الدائنين.
وإن هذا الوجوب جاء مؤيداً لقواعد التشريع العقاري التي أخضعت للتسجيل الإجباري الأحكام التي يعلن بها الإفلاس والأحكام التي تعلن افتتاح التصفية القضائية فيما يختص بالحقوق العينية غير المنقولة الداخلة في أموال المفلس بمقتضى المادة 10 من القرار 188 لعام 1926 المعدل بالقرار رقم 45 / ل.ر.
كما وأن الحقوق والوجائب والأحكام والإحداث الحقوقية الخاضعة للتسجيل الإجباري تعتبر لغواً بحق الغير طالما أنها غير مسجلة على الوجه المبين في الأسباب الموجبة لهذا القرار.
إن من يكتسب الحق في العقارات عن حسن نية بالاستناد إلى قيود السجل العقاري الخالية من الإشارة إلى كل ما يمس قيمة غير المنقول أو تغيير صحة القيود أو لا يمكن استظهاره عند فحص السجل إنما يستفيد من حماية المشترع فيبقى الحق له.
إن مؤدى هذه الأحكام أنه إذا أنشأ المفلس حقاً على هذه العقارات أو تصرف بها إلى الغير من ذوي النية الحسنة قبل تسجيل حكم شهر الإفلاس. فإن هذا التصرف يسري على كتلة الدائنين التي أهملت اتخاذ الإجراءات الكفيلة بصيانة حقوقها. ذلك لأنه منع المدين من التصرف في العقار لا يبدأ في هذه الحالة إلا منذ التسجيل ولأن قيود السجل العقاري تعد مصدراً لاكتساب الحقوق العينية وانتقالها ولا يجوز نزع الحقوق التي تكتسب بالاستناد إليها إلا إذا تبين فعلاً سوء نية الأشخاص الذين اكتسبوا هذه الحقوق عملاً بالمادة 13 المعدلة من القرار 188 الآنف الذكر.
(نقض سوري رقم 606 أساس 180 تاريخ 8 / 12 / 1962 مجموعة أحكام النقض السورية لعام 1963 ص 151)
السجل العقاري 188 /الباب الأول: أحكام عمومية/الفصل الثاني: في العلنية ومفعولها/القسم الثاني: القيود والقيود المؤقتة/مادة 11/
159 ـ عقار ـ ملكية ـ صكوك اختيارية ـ حق عيني ـ بيوع عقارية:
إن الصكوك الاختيارية والاتفاقات المتعلقة بإحداث حق عيني أو نقله لا تكون نافذة إلا اعتباراً من تاريخ تسجيلها في السجل العقاري والتسجيل في السجل العقاري وحده المثبت للحقوق.
المناقشة:
من حيث أن المدعي يستند في مطالبة المدعى عليها المميزة ببدل أجر مثل العقار الذي آل شرائه إياه منها بموجب العقد العادي المؤرخ 25 / 11 / 1946 والى أنها كانت طلبت بالدعوى التي أقامتها عليه إبطال عقد البيع المذكور فردت دعواها هذه بحكم بدائي صدق استئنافاً وتمييزاً. ومن حيث أن الحكم الصادر برد دعوى المدعى عليها إبطال عقد بيعها العقار موضوع الدعوى إلى المدعي لا يعني الحكم فيسجل العقار المبيع على اسم مشتريه المدعى. لأن هذا التسجيل يتطلب صدور حكم من القضاء. ومن حيث أن الماد 11 من القرار ذي الرقم 188 نصت على أن الصكوك الاختيارية والاتفاقات المتعلقة بإحداث حق عيني أو نقله لا تكون نافذة حتى بين المتعاقدين إلا اعتباراً من تاريخ تسجيلها في السجل العقاري.
ومن حيث أن العقود هي من جملة أسباب التسجيل بحكم القانون إلا أن التسجيل الفعلي يتوقف على مراجعة المشتري القضاء والحصول على حكم قطعي بالتسجيل ولا يكفي في ذلك صدور الحكم المستند إليه في هذه الدعوى والمتضمن رد دعوى المدعى عليها البائعة بطلب إبطال عقد البيع. وبالتالي لا يكفي هذا الحكم لاعتبار العقد نافذاً وبحكم المسجل في السجل العقاري.
(نقض رقم 1858 تاريخ 29 / 7 / 1954 مجلة القانون ص 670 لعام 1954)
السجل العقاري 188 /الباب الأول: أحكام عمومية/الفصل الثاني: في العلنية ومفعولها/القسم الثاني: القيود والقيود المؤقتة/مادة 11/
160 ـ عقار ـ حقوق عينية عقارية ـ تسجيل ـ مفعول إنشائي ـ أثر التسجيل ـ عقود بيع ـ أثر عقد البيع:
لا يكون للعقد أثر في نقل الملكية إلا اعتباراً من تاريخ تسجيله. لذلك يكون للتسجيل مفعول إنشائي يحول دون الرجوع بأثر التسجيل إلى تاريخ العقد أو سحبه إلى الماضي بمقتضى المادة 11 من القرار 188 لعام 1926 ولا يكون للعقود غير المسجلة من الأثر سوى الأمل بالحصول على الملكية بممارسة حق المداعاة بتنفيذها.
المناقشة:
إن الأصل في الحقوق العينية العقارية لا تكتسب ولا تنتقل إلا بالتسجيل في السجل العقاري باستثناء حالات اكتساب العقار بالإرث أو بنزع الملكية أو بحكم قضائي التي يعتبر فيها صاحب الشأن مالكاً من قبل التسجيل عملاً بأحكام المادة 825 مدني.
وأنه لا يكون للعقد أثر في نقل الملكية إلا اعتباراً من تاريخ تسجيله لذلك يكون للتسجيل مفعول إنشائي يحول دون الرجوع بأثر التسجيل إلى تاريخ العقد أو سحبه إلى الماضي بمقتضى المادة 11 من القرار 188 لسنة 1926 التي تنص على أن الصكوك الاختيارية والاتفاقات المتعلقة بإحداث حق عيني أو نقله أو إعلانه أو تعديله أو إبطاله لا تكون نافذة بين المتعاقدين إلا اعتباراً من تاريخ تسجيلها ولا يمنع ذلك حق المتعاقدين المتبادل فيما يتعلق بعدم تنفيذ اتفاقهم وهذه الأحكام التي تعتبر مقيدة للنصوص المقررة لانتقال الملكية والحقوق العينية الأخرى بمجرد الإيجاب والقبول إنما تقيد إبقاء الحقوق العينية العقارية على ذمة المتصرف صاحب التسجيل في الفترة التي تنقضي من تاريخ التعاقد إلى وقت التسجيل واعتبار المشتري مالكاً من يوم التسجيل لا من يوم الشراء.
ويترتب على أعمال هذه الأحكام أن الحقوق العينية العقارية لا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين المتعاقدين ولا بالنسبة لغيرهم بمجرد العقد وأنه لا يكون للعقود غير المسجلة من الأثر سوى الأمل بالحصول على الملكية بممارسة حق المداعاة بتنفيذها.
(نقض سوري رقم 13 أساس 100 تاريخ 20 / 1 / 1961 مجموعة أحكام النقض السورية 1963 ص 132)
السجل العقاري 188 /الباب الأول: أحكام عمومية/الفصل الثاني: في العلنية ومفعولها/القسم الثاني: القيود والقيود المؤقتة/مادة 11/
161 ـ عقار ـ عقد بيع ـ آثار عقد البيع ـ تسجيل ـ ملكية المشتري ـ أثر رجعي:
لا يكون للعقد أثر في نقل الملكية إلا اعتباراً من تاريخ تسجيله الذي يكون له مفعول إنشائي يحول دون الرجوع بأثر التسجيل إلى تاريخ العقد أو سحبه إلى الماضي بمقتضى المادة 11 من القرار 188 لعام 1926 وتبقى الحقوق العينية العقارية على ذمة المتصرف صاحب التسجيل في الفترة التي تنقضي من تاريخ التعاقد إلى وقت التسجيل. ويعتبر المشتري مالكاً من يوم التسجيل لا من يوم الشراء.
(نقض سوري رقم 820 أساس 995 تاريخ 24 / 8 / 1975)
السجل العقاري 188 /الباب الأول: أحكام عمومية/الفصل الثاني: في العلنية ومفعولها/القسم الثاني: القيود والقيود المؤقتة/مادة 13/
162 ـ عقار ـ عقد عادي ـ أفضلية بين شاريين متتاليين ـ تسجيل ـ إثبات التواطؤ:
إن الأفضلية بين شاريين متواليين لعقار واحد تعود لمن سجل عقد شرائه، ما لم يثبت أن شراءه كان بنتيجة التواطؤ لإقصاء المشتري الأول والأضرار به وانتفاء حسن النية يمنع من التمسك بأحكام المادة 13 من القرار 188 لعام 1926.
(نقض سوري رقم 254 تاريخ 15 / 8 / 1952 مجلة القانون ص 733 لعام 1954)
السجل العقاري 188 /الباب الأول: أحكام عمومية/الفصل الثاني: في العلنية ومفعولها/القسم الثاني: القيود والقيود المؤقتة/مادة 13/
163 ـ عقار ـ إشارة دعوى ـ اكتساب الحق ـ العلم يسبق الادعاء ـ أسباب إلغاء الحق:
لا يمكن أن يتذرع بمفعول القيد العقاري من اكتسب حقاً عينياً على عقار هو عالم يسبق الادعاء بشأنه ووجود إشارة الدعوى على صحيفته وأسباب داعية لإلغاء الحق.
في المناقشة:
من حيث أنه ولئن كان المدعي يستند إلى قيد عقاري، وكانت قيود السجل العقاري تعتبر نافذة المفعول ومعمولاً بها ما لم تحور أو تلغى بالوجه القانوني أصولاً غير أن ما أورده وكيل المدعى عليهم (الطاعنين) بمذكرته المؤرخة 22 / 10 / 1957 و29 / 3 / 1958 و30 / 4 / 1958 ومن ناحية أخرى ما ورد من الإشارات المسجلة على صحيفة العقار المبينة في صورة قيده المبرز والمؤرخ 13 / 10 / 1957 يقتضي استجلاء ما إذا كان المدعي اشترى العقار وهو ما لم يسبق الادعاء بشراء القسم المدعى بوضع اليد عليه ومع وجود إشارة الدعوى أم لا ذلك لأن المادة 13 المعدلة من القرار 188 المتعلق بالسجل العقاري تنص على أنه لا يمكن أن يتذرع بمفعول القيود الأشخاص الذين عرفوا قبل اكتساب الحق وجود عيوب أو أسباب داعية لإلغاء الحق أو لنزعه من مكتسبه كما والاستيضاح عما تم بدعوى مؤرث المدعين المسجلة إشارتها بالقيد رقم 898 مع مناقشة ما أورده وكيل المدعى عليهم الطاعنين حول وضع اليد بسبب عقد الشراء على ضوء ما نصت عليه المادة 770 من القانون المدني (لاسيما وأن العقار بحسب قيده هو أرض جنينة سقي لا كما ورد في محضر الكشف) فيكون الطعن وارداً على الحكم المطعون فيه يجعله سابقاً أوانه ومستوجباً النقض.
لذلك، حكمت المحكمة بالاجماع بنقض الحكم المطعون فيه.
(نقض سوري رقم 962 تاريخ 22 / 5 / 1963 مجلة القانون ص 604 لعام 1963)
السجل العقاري 188 /الباب الأول: أحكام عمومية/الفصل الثاني: في العلنية ومفعولها/القسم الثاني: القيود والقيود المؤقتة/مادة 13/
164 ـ عقار ـ قيود عقارية ـ قوة ثبوتية ـ عيوب داعية للإلغاء ـ علم المشتري الثاني بوقوع البيع الأول:
لا يمكن للأشخاص الآخرين أن يتذرعوا بالقوة الثبوتية لقيود السجل العقاري إذا ثبت أنهم عرفوا قبل اكتساب الحق وجود عيوب داعية لإلغاء الحق. كان يثبت علم المشتري الثاني بوقوع البيع الأول.
(نقض سوري رقم 1042 تاريخ 30 / 5 / 1963 مجلة القانون ص 610 لعام 1963)
السجل العقاري 188 /الباب الأول: أحكام عمومية/الفصل الثاني: في العلنية ومفعولها/القسم الثاني: القيود والقيود المؤقتة/مادة 13/
165 ـ عقار ـ نقل ملكية ـ قيود عقارية ـ عيوب داعية للإلغاء ـ سوء نية ـ إثبات:
إن نقل ملكية عقار بالبيع يكسب الشاري حق التملك بالاستناد إلى قيود السجل العقاري. فعلى من يتذرع بوجود عيب أو أسباب داعية لإلغاء هذا الحق أو تعديله أن يثبت علم المشتري بهذا العيب وسوء نيته.
المناقشة:
من حيث أن المشترع رغبة منه في الحفاظ على الحقوق الثابتة على العقارات مع تجنب كل لبس يكون سبباً للخلافات أنشأ في القرار 188 المعدل أصولاً للسجل العقاري حدد بموجبها قواعد خاصة لضمان حقوق الأفراد فاعتبر في المادة 8 منه أن لمشروحات السجل العقاري والوقائع والحقوق المذكورة فيه قوة ثبوتية تجاه الكافة كما أوجب في المادتين 10 و11 منه تسجيل كل اتفاق أو حكم أو فعل يرمي إلى إحداث حق عيني أو نقل ذلك الحق أو إعلانه أو تعديله أو إبطاله واشترط عدم نفاذ هذه التصرفات حتى يبين المتعاقدين إلا اعتباراً من تاريخ تسجيلها.
ومن حيث أن نقل ملكية العقار بالبيع يكسب الشاري حق التملك بالاستناد إلى قيود بيانات السجل العقاري وبالتالي حق مباشرة كافة الحقوق القابلة له بمقتضى ذلك.
ومن حيث أن من يتذرع بوجود عيب أو أسباب داعية لإلغاء الحق أو تعديله يقع عليه عبء إثبات علم من انتقل إليه بهذا العيب وسوء نيته عملاً بأحكام المادة 13 وما بعدها من القرار 188 المشار إليه.
ومن حيث أنه لم يعثر في إضبارة الدعوى إلى أن المدعى عليه الطاعن تذرع بهذا السبب وطلب إثباته إذ أن كل مدعى بحق مكلف بعرض الأوجه القانونية التي يؤسس عليها دعواه وذكر البيانات والأدلة التي يستند إليها في تأييدها عملاً بأحكام الفقرتين (هـ) ومن المادة 94 والمادة 98 من قانون أصول المحاكمات ولا يلزم القاضي بموجبه الدفوع وتولي موقف الخصوم في الدعوى.
فيكون ما جاء في أسباب الطعن غير وارد على الحكم المطعون فيه الذي وجد بما أخذ به وانتهى إليه سليماً في القانون.
لذلك، حكمت المحكمة بالإجماع برفض الطعن موضوعاً لما سبق بيانه.
(نقض سوري رقم 1252 تاريخ 30 / 6 / 1963 مجلة القانون ص 691 لعام 1963)
السجل العقاري 188 /الباب الأول: أحكام عمومية/الفصل الثاني: في العلنية ومفعولها/القسم الثاني: القيود والقيود المؤقتة/مادة 13/
166 ـ عقار ـ تواطؤ ـ قصد الإضرار ـ حسن النية:
ثبوت مواطأة المتعاقدين بإجراء العقد وتسجيله في صحيفة العقار قصد الإضرار بالشخص الثالث مما يحول دون الاستفادة من أحكام المادة 13 من القرار 188 التي شرعت لحماية أصحاب النية الحسنة
(نقض سوري رقم 286 تاريخ 16 / 5 / 1950)
السجل العقاري 188 /الباب الأول: أحكام عمومية/الفصل الثاني: في العلنية ومفعولها/القسم الثاني: القيود والقيود المؤقتة/مادة 13/
167 ـ عقار ـ قيد عقاري ـ شوائب ـ علم الغير ـ وقائع مادية ـ إثبات:
لا يسوغ للغير أن يتذرع بمفعول القيد العقاري ما دام أنه كان قد علم بالشوائب التي تشوب القيد العقاري.
وإن علم الغير بما يشوب القيد العقاري من الوقائع المادية الجائز إثباتها بجميع طرق الإثبات.
(نقض سوري رقم 292 تاريخ 27 / 5 / 1962)
السجل العقاري 188 /الباب الأول: أحكام عمومية/الفصل الثاني: في العلنية ومفعولها/القسم الثاني: القيود والقيود المؤقتة/مادة 13/
168 ـ عقار ـ تسجيل ـ أفضلية ـ شاريين متتاليين:
إن قواعد السجل العقاري تجعل الأفضلية بين شاريين متواليين في عقار واحد لمن سجل عقد شرائه ما لم يثبت أن هذا الشراء صوري أو كان نتيجة تواطؤ لإقصاء المشتري الأول والإضرار به. عملاً بأحكام المادة 13 من القرار 188 تاريخ 15 / 3 / 1926.
ولا يؤثر في صحة تفضيل العقد المسجل لجوء المشتري الأول إلى وضع إشارة الدعوى في صحيفة العقار بعد البيع الصادر لمصلحة صاحب العقد المفضل ما دام حقه المعترف به بحكم القانون قد ترتب قبل تسجيل هذه الإشارة بصورة تمنع من إعطاء هذه الإشارة أثراً رجعياً تجاهه.
(نقض سوري رقم 576 تاريخ 27 / 8 / 1960)
السجل العقاري 188 /الباب الأول: أحكام عمومية/الفصل الثاني: في العلنية ومفعولها/القسم الثاني: القيود والقيود المؤقتة/مادة 13/
169 ـ قيود عقارية ـ شاري حسن النية ـ عقود باطلة ومزورة ـ إبطال العقود السابقة ـ علم الشاري ت وجود أسباب داعية للإلغاء ـ إشارة حجز:
1 ـ إن الحماية الممنوحة للشاري حسن النية هي للأشخاص الثالثين الذين يستمدون حقوقهم من قيود السجل العقاري لا من العقود الباطلة أو المزورة، فإذا ما عمد صاحب القيد الذي اكتسب حقه عن طريق التدليس أو التزوير إلى بيع هذا الحق من شخص ثالث حسن النية فإن هذا الحق يكون مستمداً من قيود السجل العقاري التي تثبت هذا الحق للبائع حسب الظاهر وليس من العقد المزور. وملكية الشاري حسن النية لا تتأثر بإبطال عقود البيع السابقة والناحية الحاسمة في النزاع هي وجود أسباب داعية لإلغاء حق الشاري.
2 ـ إن إشارة الحجز التالية لتاريخ تسجيل العقار للمشتري حسن النية لا تسري عليه وحقوقه لا تتأثر بهذا الحجز.
أسباب الطعن:
1 ـ الطاعن اشترى العقار من محمود… بموجب عقد موثق من كاتب العدل وكان العقار بملكية المذكور في السجل العقاري.
2 ـ إن ملكية محمود… لا يشوبها عيب وصحيفة العقار كانت خالية من أية إشارة مانعة من التصرف.
3 ـ إشارة الحجز لمصلحة الضاشوالي وضعت بعد شراء محمود للعقار.
4 ـ التصرفات الواقعة على العقار سليمة.
5 ـ لا يوجد على صحيفة العقار ما يدل أنه ملك لأتراك.
فعن هذه الأسباب:
حيث أن النزاع يدور حول تثبيت عقد بيع بداعي أن العقار في الأصل هو من أملاك الأتراك.
وحيث أنه باستعراض المواد 13 و14 و15 من القرار 188 المتعلق بالسجل العقاري يتضح أن العبرة في اكتساب الحقوق العينية تبقى دوماً لقيود السجل العقاري إذ أن الصحيفة العقارية بنظر الغير تعتبر عنوان الحقيقة طالما أن هذه الصحيفة تثبت له ملكيته ولو لم يكن البائع صاحب القيد مالكاً شرعياً للعقار كأن يكون حصل على هذا القيد بصورة غير مشروعة ولا استثناء لهذه القاعدة سوى الحالة التي يكون فيها مكتسب الحق سيء النية.
وحيث أن الحماية الممنوحة للشاري حسن النية هي للأشخاص الثالثين الذين يستمدون حقوقهم من قيود السجل العقاري لا من العقود الباطلة أو المزورة فإذا ما عمد صاحب القيد الذي اكتسب حقه عن طريق التدليس أو التزوير إلى بيع هذا الحق من شخص ثالث حسن النية فإن هذا الحق يكون مستمداً من قيود السجل العقاري التي تثبت هذا الحق للبائع حسب الظاهر وليس من العقد المزور.
وحيث أن هذا الرأي هو ما قصده المشرع في الأسباب الموجبة نفسها عندما ذكر أن المالك الذي يكون ملكه مقيداً بحق عيني ويحصل على شطب هذا الحق عن طريق إفادة مزورة يبقى عرضة للمداعاة من قبل صاحب الحق المشطوب ولكن إذا اكتسب شخص ثالث الملك في هذه الأثناء بالاستناد إلى الشطب فيعتبر الحق قد زال وليس للمتضرر سوى اللجوء لدعوى العطل والضرر على مسبب الغش.
وحيث أن الطاعن اشترى العقار من محمود… ولذا فإن حقوق الطاعن المرستاني ومحمود… لا تتأثر بإبطال عقود البيع السابقة لأن القانون حمى حجية قيود السجل العقاري وعلنيتها ولأن الطاعن ومحمود… لم يكونا طرفاً في العقود السابقة المحكوم بإبطالها بسبب التزوير.
وحيث أن العبرة هي لملكية محمود وإن إشارة الحجز لمصلحة عبد اللطيف… تالية لتاريخ تسجيل العقار باسم محمود ولا يسري مفعول الحجز على المالك محمود المذكور.
وحيث أنه إذا لم تظهر أسباب داعية لإلغاء حق محمود فإن الطاعن لا يتأثر بحجز الضاشوالي كما هو عليه اجتهاد الهيئة العامة لمحكمة النقض في القرار 59 لعام 1972.
وحيث أن حجية الحكم الجزائي لا تتعارض مع القواعد السالفة الذكر.
وحيث أنه بملاحظة ما سلف فإن ما أوردته محكمة الاستئناف لا يظهر أن الطاعن من الأشخاص الآخرين الذين عرفوا قبل اكتساب الحق وجود عيوب أو أسباب داعية لإلغاء الحق أو لنزعه من مكتسبه باعتبار أن الناحية الحاسمة في النزاع هي وجود أسباب داعية لإلغاء حق محمود صاحب القيد وهو أمر لم تدلل عليه محكمة الموضوع مما يوجب نقض الحكم لبحث هذه الناحية مجدداً من المحكمة بعد سماع أقوال الطرفين بهذا الشأن.
لذلك تقرر بالاتفاق الحكم بـ: نقض الحكم المطعون فيه.
(نقض سوري رقم 1811 أساس 1047 تاريخ 21 / 11 / 1981 سجلات محكمة النقض)
السجل العقاري 188 /الباب الأول: أحكام عمومية/الفصل الثاني: في العلنية ومفعولها/القسم الثاني: القيود والقيود المؤقتة/مادة 13/
170 ـ عقار ـ قيود عقارية ـ اكتساب الحق ـ إلغاء الحق أو نزعه ـ إشارة دعوى ـ شراء بعد الإشارة:
إلى وزارة العدل
أولاً ـ النصوص القانونية:
1 ـ نصت المادة 8 من قانون السجل العقاري الصادر بالقرار 188 لعام 1926 على ما يلي:
مع الاحتفاظ بأحكام المواد المذكورة أدناه يكون لشروحات السجل العقاري قوة إثباتية وتكون الوقائع والحقوق المذكورة فيه موثوقاً بها تجاه الأشخاص الآخرين.
2 ـ كما نصت المادة 9 من القرار المذكور أعلاه ما يلي:
إن الحقوق العينية غير المنقولة المرخص بإنشائها في القانون والتقييدات والحجوز وكذلك الدعاوى العقارية المتعلقة بعقار أو بمال غير منقول مسجل يجب حتماً أن تدون في الصحيفة المخصصة لكل عقار أو مال غير منقول في سجل الملكية. ولا تعتبر موجودة تجاه الغير إلا بقيدها في السجل العقاري وابتداء من تاريخ هذا القيد.
3 ـ وأيضاً نصت المادة 13 من القرار رقم 188 لعام 1926 على ما يلي:
لا يمكن أن يتذرع بمفعول القيود الأشخاص الآخرون الذين عرفوا قبل اكتساب الحق وجود عيوب أو أسباب داعية لإلغاء الحق أو لنزعه من مكتسبه.
4 ـ جاء في قرار محكمة التمييز المدنية رقم 53 تاريخ 4 / 2 / 1954 المنشور في مجلة القانون لعام 1954 ص 377 على ما يلي:
إن لجوء الغير إلى التعاقد بالرغم من وجود إشارة الدعوى مدونة في صحيفة العقار يجعله مسؤولاً عن الأثر الذي يترتب على تدوين هذه الإشارة.
ثانياً ـ موضوع القضية:
1 ـ بالعقد العقاري رقم 416 تاريخ 24 / 9 / 1966 لم تسجل إشارة دعوى على ملكية المدعى عليه (….) من العقارات 8277 و8293 و8312 و8521 من منطقة درعا العقارية.
2 ـ بعد تسجيل إشارة الدعوى على صحائف العقارات المشار إليها قام المدعى عليه (…..) بإجراء بيوع على ملكيته من العقارات المذكورة بحيث أصبح لا يملك أية حصة في تلك العقارات وقد ورد في بعض تلك البيوع أن المشترين قد قبلوا بإشارة الدعوى المدونة على ملكية البائع ويتحملون نتائجها وفي البعض الآخر سكت المشترون عن التصريح بذلك صراحة.
3 ـ ثم صدر قرار قضائي من قاضي الصلح المدني بدرعا رقم 151 تاريخ 27 / 8 / 1967 مكتسب الدرجة القطعية يقضي بتسجيل حصة معينة من ملكية المدعى عليه (……) من تلك العقارات باسم المدعي (…..) وقد أحيل هذا القرار إلى أمانة السجل العقاري في درعا من أجل تنفيذه.
4 ـ تردد أمين السجل العقاري في درعا في كيفية تنفيذ الحكم على ملكية الأشخاص الذين اشتروا من المدعى عليه بعد تسجيل إشارة الدعوى في السجل العقاري.
ثالثاً ـ والسؤال الذي نرجو الإجابة عليه هو:
1 ـ هل يجوز لأمين السجل العقاري تنفيذ مضمون قرار الحكم المشار إليه على حصص المشترين الذين اشتروا حصة المحكوم عليه (….) من تلك العقارات بموجب عقود جرت بعد تسجيل إشارة الدعوى على صحائف تلك العقارات رغم أن هؤلاء المشترين لم يكونوا طرفاً في الدعوى.
2 ـ إذا كان المشترون في العقار الواحد متعددين فهل ينفذ الحكم عليهم بصورة نسبية بحيث تؤخذ الحصة المحكوم بها منهم جميعاً كل بنسبة الحصة التي اشتراها.
(الرقم 1784 / ت.ع / 2 تاريخ 14 / 3 / 1970)
المدير العام للمصالح العقارية
إلى المديرية العامة للمصالح العقارية
جواباً على كتابكم رقم 1784 ت ع2 تاريخ 14 / 2 / 1970 أن بيع العقار بعد وضع إشارة الدعوى على صحيفته لا يعتد به في مواجهة الدائن المدعي الذي له أن ينفذ الحكم في مواجهة المدين الأصلي الذي قام بعد وضع الإشارة بالتصرف بالعقار.
ويجري تنفيذ الحكم في وجه المتصرف إليه دون حاجة إلى دعوته لحضور المحاكمة التي صدر فيها الحكم في مواجهة المتصرف لأن المتصرف إليه يعتبر خلفاً خاصاً للمذكور يسري بحقه ما يسري بحق الأخير.
أما فيما يتعلق بالشق الثاني من السؤال الوارد في كتابكم فلا بد من الرجوع إلى الحكم لمعرفة أوصاف الحصة. ويعود إلى المحكمة مصدرته في مطلق الأحوال بحث هذه الناحية إذا كانت الأوصاف غير واضحة.
(الرقم 2722 ـ تاريخ 18 / 3 / 1970)
وزير العدل
السجل العقاري 188 /الباب الأول: أحكام عمومية/الفصل الثاني: في العلنية ومفعولها/القسم الثاني: القيود والقيود المؤقتة/مادة 13/
171 ـ عقار ـ قيد عقاري ـ مداعاة ـ اكتساب الحق ـ وجود عيوب بالتسجيل ـ مفعول القيود:
وجود القيد العقاري لا يمنع المداعاة بالحقوق، ومن عرف قبل اكتسابه الحق العيني المسجل بوجود عيوب أو أسباب داعية لإلغائه، ليس له أن يتذرع بمفعول هذا القيد.
المناقشة:
من حيث تبين من مجمل أوراق الدعوى ومستنداتها أن ادعاء المدعي يقوم على أنه كان تعاقد مع المدعى عليه فئة (آ) على تقويم الأشجار المغروسة في العقار 565 منطقة برج القصب باللاذقية مع إقامة أغراس جديدة في الأماكن الخالية لقاء تسجيل المدعى عليه ربع العقار باسمه وهو بالاستناد لعقد المغارسة المؤرخ في 16 / 2 / 1950 المبرز في الدعوى يطلب تسجيل رفع العقار باسمه.
ومن حيث أن المدعي تعقيباً على دعواه أثار في مذكرات وكيله، بأن المدعى عليهما فئة (ب) الشاريين متواطئين مع المالكين لتهريب العقار وأنهما كانا يعلمان بأمر المغارسة واشترياه عن سوء نية، وطالب بتسجيل العقار بالالتصاق لأنه غرس العقار عن حسن نية بعد أن ثبت توقيع فريق من المالكين على العقد، وتأكيداً لدعواه طلب تحليف المدعى عليها هند اليمين على عدم تفويضها لزوجها مصطفى أو يوسف الذي تولى التوقيع على سند المغارسة بالنيابة عنها.
ومن حيث أن القاضي علل لحكمه الصادر برد الدعوى بأن لجوء المدعي إلى طلب المغارسة المبينة في العقد المبرز والمنظم بينه وبين مالكي العقار السابقين قبل إبطال القيد العقاري واثبات التواطؤ المثار في القضية سابق أوانه، مع أن وجود القيد العقاري لا يحول دون ادعاء كل مدع بإحداث حق عيني أو نقله أو تعديله أو إبطاله من المداعاة بتنفيذ الصكوك والاتفاقات المثبتة لهذا الحق والمطالبة بتسجيله عملاً بأحكام المادة 11 من القرار 188 المعدل بالقرار 45 ل.ر الناظم لشؤون السجل العقاري.
كما أن الأشخاص الآخرين الذين انتقل إليهم الحق العيني وقاموا بتسجيله في السجل العقاري لا يمكنهم أن يتذرعوا بمفعول هذا القيد إذا ثبت أنهم عرفوا قبل اكتسابهم حقهم بوجود عيوب أو أسباب داعية لإلغاء هذا الحق أو نزعه ممن اكتسبوه عنه بمقتضى أحكام المادة 13 من القرار المشار إليه، وعلى هذا يكون الادعاء بتثبيت الحق الناتج عن عقد المغارسة واثبات التواطؤ بالشكل المعروض قائمين، ويتوجب على القاضي بحثهما خلافاً لما ذهب إليه في حكمه المطعون فيه الأمر الذي يوجب التصرف على مالكي العقار السابقين وتطبيق الآثار القانونية الملزمة بالنسبة لمن ثبت تعاقده منهم، مع ملاحظة أحكام المادة 78 م وأثرها بالنسبة للادعاء العارض المتعلق بتملك ما يعود لباقي الشركاء في الملك بالالتصاق على ضوء أحكام المادة 888 وما بعدها من القانون المدني، فالطعن بما تضمنه يرد على الحكم المطعون فيه ويشكل موجباً لنقضه.
(نقض سوري رقم 669 أساس 689 تاريخ 25 / 3 / 1965)
السجل العقاري 188 /الباب الأول: أحكام عمومية/الفصل الثاني: في العلنية ومفعولها/القسم الثاني: القيود والقيود المؤقتة/مادة 13/
172 ـ تحديد وتحرير ـ بيع عادي سابق ـ إلغاء التسجيل ـ إثبات التواطؤ ونية الأضرار بالمشتري الأول ـ أسباب نزع الحق ـ معرفة عيوب التسجيل ـ العلم بعقود البيع العادية:
إن الفقرة الثانية من المادة 13 من القرار 188 إنما هي معطوفة على الفقرة الأولى منها التي تضمنت تحديداً لأسباب نزع الحق الناشئة عن الدعاوي المقامة وفقاً لأحكام المادة 31 من القرار 186 والمادة 17 من القرار رقم 188 وأن ما تعنيه الفقرة الثانية من المادة 13 المشار إليها إنما هي المعرفة بالعيوب وأسباب نزع الحق التي تؤدي إلى إلغاء الحق المكتسب والمقيد حسب الأصول بمعنى أن يقدم الشاري على التسجيل مع معرفته التامة بعيوب هذا التسجيل أو بالأسباب التي ستؤدي لإلغائه استناداً إلى أحكام المواد المبينة آنفاً.
وتطبيق مجرد العلم هذا على عقود البيع العادية يشكل تجاوزاً في تفسير النص ولا يكفي علم المشتري بعقد شراء سابق لإلغاء شرائه لأن الإلغاء مبني على فكرة التواطؤ والأضرار بحقوق المشتري الأول استناداً لأحكام المادة 122 موجبات.
في المناقشة:
بما أن الفقرة الثانية من المادة 13 من القرار 188 إنما هي معطوفة على الفقرة الأولى منها التي تضمنت تحديد الأسباب نزع الحق الناشئة عن الدعاوي المقامة وفقاً لأحكام المادة 31 من القرار 6 ب1 والمادة 12 من القرار 188 وبما أن ما تعنيه الفقرة الثانية من المادة 13 المشار إليها إنما هي المعرفة بالعيوب وأسباب نزع الحق التي من شأنها أن تؤدي إلى إلغاء الحق المكتسب والمقيد حسب الأصول بمعنى أن يقدم المشتري على التسجيل مع معرفته التامة بعيوب هذا التسجيل أو بالأسباب التي ستؤدي لإلغائه استناداً لأحكام المواد المبينة آنفاً.
وبما أنه على افتراض أن المشترية الثانية السيد فريحة كانت هي وزوجها على علم بشراء السيد عطية العادي فبمجرد علمها هذا لا يكفي لإلغاء شرائها لأن الإلغاء مبني بحسب الاجتهاد المستقر على فكرة التواطؤ والأضرار بحقوق المشتري الأول واستناداً إلى أحكام المادة 122 موجبات.
وبما أن المستأنف السيد عطية لم يدل مطلقاً بأن شراء السيد فريحة حصل بطريق التواطؤ بينها وبين البائع وبقصد الإضرار بحقوقه.
وبما أن السيدة فريحة عندما اشترت وسجلت مارست حقها بالتعاقد ولم تعترض خطأ طالما أن صحيفة العقار العينية كانت خالية من أية إشارة بعقود سابقة.
وبما أن تطبيق مجرد العلم هذا على عقود البيع العادية بشكل يتجاوز في تفسير النص ولا يرتكز على أساس صحيح.
وبما أنه من المسلم به علماً واجتهاداً أن عقود البيع العادية لا مفعول لها حتى بين الفريقين إلا من تاريخ تسجيلها في الدوائر العقارية. وإن كل ما تعطيه من مفاعيل هي أنها تعطي المشترين حقاً شخصياً في المطالبة بالتسجيل على الصعيد القضائي.
وبما أن عنصر عدم المشروعية الذي تشترطه المادة 122 موجبات غير متوفر لانعدام عنصر التواطؤ.
وبما أن المطالبة بفسخ شراء السيد فريحة يستوجب الرد ولا مجال لاستماع البينة الشخصية المطلوبة من المستأنف السيد عطية.
لذلك، تقرر بالإجماع: رد الاستئناف موضوعاً.
(استئناف جبل لبنان المدنية رقم 644 تاريخ 18 / 10 / 1956 ـ النشرة القضائية ص 54 لعام 1957)
السجل العقاري 188 /الباب الأول: أحكام عمومية/الفصل الثاني: في العلنية ومفعولها/القسم الثاني: القيود والقيود المؤقتة/مادة 15/
173 ـ دعوى ـ سجل عقاري ـ تصحيح قيود ـ حق الادعاء ـ إنهاء النزاع:
إن قرار محكمة البداية المدنية بإلغاء قرار مدير السجل العقاري بإجراء تصحيح في القيود استجابة لطلب مقدم إليه، لا يحول دون صاحب العلاقة وممارسة حق الادعاء بشأنه بدعوى أصلية، ولا يجوز للمحكمة رد هذه الدعوى بحجة إمكانية المدعي تقديم دفوعه الواردة فيها إلى محكمة الاستئناف الناظرة في الطعن الواقع على قرار محكمة البداية بإلغاء قرار مدير السجل العقاري، ذلك أن المحكمة ملزمة بإنهاء الخصومة المعروضة عليها وليس لها أن تحجب عن المدعي حق الادعاء بداعي أن باستطاعته أن يثير ما ضمنه ادعاءه كدفع في دعوى أخرى لأنها بذلك تكون قد غيرت المركز القانوني للخصوم.
الوقائع:
تقدم المدعي عز الدين بتاريخ 1 / 7 / 1974 بدعوى إلى محكمة البداية المدنية بدمشق ضد المدعى عليهما مدير السجل العقاري بدمشق إضافة للوظيفة ومحمد جاء فيها أن المدعي يملك المقسم 8 من العقار 2978 من منطقة الشركسية وقد سجلت على صحيفة المقسم المذكور إشارة تجاوز لصالح المقسم 7 من نفس العقار وتبين للمدعي لدى مراجعة الدوائر العقارية أن الإشارة وضعت بنتيجة مصورات أقرت أمانة المساحة خطأها.
وقد صدر بتاريخ 26 / 11 / 1972 القرار رقم 251 المتضمن أن الإشارة المنوه عنها وضعت خطأ، إلا أن مديرية السجل العقاري لم تنفذ قرارها برفع إشارة التجاوز.
لذلك فالمدعي يطلب بعد المحاكمة الحكم بتنفيذ قرار مدير السجل العقاري رقم 251 تاريخ 26 / 11 / 1972 ورفع إشارة التجاوز موضوع الدعوى وتضمين الجهة المدعى عليها الرسوم والمصاريف والأتعاب.
وتبين للمحكمة أن المدعى عليه محمد قد أقام الدعوى البدائية رقم 1017 المفصولة بتاريخ 14 / 11 / 1973 برقم قرار 1151 والتي قضت بإلغاء التجاوز الحاصل على المقسم 7 وإن المدعي عز الدين قد استأنف ذلك القرار ثم أوقفت الخصومة أمام محكمة الاستئناف لحين البت بالنزاع قضاء إذ أنه يدور حول ما إذا كان هناك تجاوز أم لا وكان ينبغي على المدعي عز الدين متابعة الموضوع أمام محكمة الاستئناف.
لذلك فقد قضت محكمة البداية المدنية بتاريخ 25 / 2 / 1975 برقم أساس 971 قرار 197 برد دعواه هذه وتضمينه الرسوم.
فاستأنف المدعي هذا الحكم بتاريخ 17 / 5 / 1975.
وبنتيجة المحاكمة أصدرت محكمة الاستئناف المدنية الرابعة بدمشق بتاريخ 31 / 8 / 1975 برقم أساس 741 قرار 495 حكمها بتصديق القرار المستأنف فطعن المدعي المذكور بهذا الحكم بطريق النقض بتاريخ 15 / 11 / 1975.
المناقشة:
حيث أن دعوى المدعي الطاعن كما صورها في استدعائها تهدف إلى المطالبة برفع إشارة التجاوز المسجلة على صحيفة المقسم رقم 8 من العقار رقم 2978 لصالح المقسم رقم 7.
وحيث أن سبق اللجوء إلى مدير السجل لإجراء هذا التصحيح واستجابته له ومن ثم إلغاءه من قبل محكمة البداية لا يحول بين المدعي وممارسته حق الادعاء بشأنه بدعوى أصلية.
وحيث أن المحكمة ملزمة بإنهاء الخصومة المعروضة للحكم البدائي برد الدعوى أوردت التعليل الذي اعتمده الحكم البدائي من أنه بإمكان المدعي تقديم دفوعه الواردة في دعواه أمام محكمة الاستئناف الناظرة بالاستئناف الواقع على قرار محكمة البداية بإلغاء قرار مدير السجل العقاري.
وحيث أن المحكمة ملزمة بإنهاء الخصومة المعروضة عليها وليس لها أن تحجب عن المدعي حق الادعاء بداعي أن باستطاعته أن يثير ما ضمنه ادعاءه كدفع في دعوى أخرى لأنها بذلك تكون قد غيرت المركز القانوني للخصوم.
وحيث أن الطاعن كان قد أشار في دفوعه إلى أن الدعوى الاستئنافية المحال عليها موقوفة بحيث أن ما انتهت إليه المحكمة من إحالة الدفوع إلى تلك الدعوى سيؤدي إلى تعطيل سير العدالة في نظر دعوى المدعي.
وحيث أن المحاكمة رغم إحالتها تلك الدفوع على الوجه المتقدم كانت قد رفضت طلب الطاعن توحيد الدعويين بداعي اختلاف السبب بينهما.
بحيث كان عليها أن تبت بدعوى المدعي الطاعن بصورة حاسمة للنزاع المعروض فيها طالما أنها لم تر ارتباطاً بين ذلك النزاع والنزاع موضوع الإضبارة الاستئنافية الثانية.
لذلك حكمت المحكمة بالإجماع بنقض الحكم المطعون فيه.
(نقض سوري رقم 308 أساس 530 تاريخ 26 / 3 / 1977 مجلة المحامون ص 300 لعام 1977)
السجل العقاري 188 /الباب الأول: أحكام عمومية/الفصل الثاني: في العلنية ومفعولها/القسم الثاني: القيود والقيود المؤقتة/مادة 15/
174 ـ عقار ـ سجل ـ تصحيح ـ قرار ـ ادعاء:
إن سبق اللجوء إلى مدير السجل العقاري لإجراء تصحيح في القيود وإزالة إشارة تجاوز كانت قد وضعت خطأ على صحيفة عقار، واستجابة المديرية للطلب، ومن ثم إلغاء قرارها من قبل محكمة البداية، لا يحول بين طالب التصحيح وممارسته حق الادعاء بدعوى أصلية.
المناقشة:
حيث أن دعوى المدعي الطاعن تهدف إلى إلغاء الإشارة الموضوعة على عقاره لمصلحة عقار المطعون ضده وقد اقترنت دعواه بالرد من قبل محكمة البداية وقررت محكمة الاستئناف توحيدها مع الدعوى المقامة من المطعون ضده بطلب إزالة التجاوز موضوع الإشارة والمستأنفة أمامها من قبل الطاعن وقد أصدرت محكمة الاستئناف قرارها المتضمن رد الاستئنافين وتصديق القرارين البدائيين الصادرين والذي تضمن أحدهما رد دعوى الطاعن بإزالة إشارة التجاوز الموضوعة على صحيفة عقاره وتضمن الآخر إزالة التجاوز وجعل السقيفة عائدة لعقار المطعون ضده.
وقد طلب الطاعن نقض الحكم الاستئنافي للأسباب الواردة في طعنه.
وحيث أن هذا الطعن لا يعتبر طعناً للمرة الثانية بظروف الدعويين الراهنة.
وحيث أن محكمة الاستئناف ردت دعوى المدعي الطاعن بإزالة إشارة التجاوز الموضوعة على عقاره لمصلحة عقار المطعون ضده لأنه تبين لها من قرار محكمة البداية المؤرخ في 30 / 3 / 1954 أن قرار مدير السجل العقاري رقم 251 تاريخ 26 / 11 / 1952 الذي اعتبر وضع إشارة التجاوز خطأ قد ألغي من قبل محكمة البداية الأمر الذي لم يعد اعتباره كدليل ومستند في الدعوى وإن ادعاء عز الدين الطاعن بصحة كتاب أمين السجل في غير محله القانوني وجدير بالرد ثم أخذت محكمة الاستئناف للحكم بدعوى المطعون ضده بإشارة التجاوز المشكو من وجودها وبالخبرة التي اعتمدت هذه الإشارة والمخطط المساحي.
وحيث أن سبق اللجوء إلى مدير السجل العقاري لإجراء التصحيح وإزالة إشارة التجاوز المدعي أنها وضعت خطأ واستجابة المديرية له ومن ثم إلغاء قرار المدير من قبل محكمة البداية لا يحول بين المدعي وممارسته حق الادعاء بدعوى أصلية.
وحيث أن محكمة الاستئناف لم تبحث في دفوع الطاعن المثارة في الدعوى المقامة من المطعون ضده بطلب إزالة التجاوز والمعروضة أمام محكمة الاستئناف لجهة أن إشارة التجاوز الموضوعة على صحيفة العقار لا تستند إلى الحقيقة وإنما وضعت خطأ وإن أمانة المساحة أجرت كشفاً على كافة مقاسم العقار فتبين لها أن مصورات إفراز العقار الأصلية كانت ناقصة ولم تكن تحوي مصورات الطوابق الوسطية مما أدى إلى تصور وجود تجاوز.
وحيث أن ذلك يجعل القرار صادراً قبل أوانه ومعرضاً للنقض بصورة تتيح للطاعن إثارة كافة دفوعه وطلب دعوة أمين السجل الخصم في الدعوى الموحدة.
(نقض سوري 1530 أساس 2775 تاريخ 5 / 12 / 1978 ـ محامون صفحة 125 لعام 1979)
السجل العقاري 188 /الباب الأول: أحكام عمومية/الفصل الثاني: في العلنية ومفعولها/القسم الثاني: القيود والقيود المؤقتة/مادة 15/
175 ـ عقار ـ سجل ـ خطأ مادي ـ إثبات ـ تقادم ـ انقطاع ـ وضع يد:
إن الخطأ المادي الواقع في القيد العقاري لجهة رقم العقار يمكن إثباته بجميع طرق الإثبات، وإن وضع المشتري يده على العقار يقطع التقادم.
الوقائع:
بتاريخ 14 / 12 / 1969 ادعى فتح الله وجرجي أبناء ابراهيم على المدعى عليهما خضر وشكرية لدى محكمة البداية المدنية بدير الزور، أنهما اشتريا من المدعو اسحق كامل العقار رقم 1047 و1200 / 2400 سهماً من العقار رقم 1048 من المنطقة العقارية الرشدية الأولى وذلك منذ عشرين سنة تقريباً، واشترى المدعى عليهما 1200 / 2400 سهماً من العقار رقم 1048 المار ذكره، غير أنه حين إجراء عمليات نقل الملكية جرى التبادل بالعقارين المباعين خطأ فسجل على اسمي المدعى عليهما 1200 / 2400 سهماً من العقار 1047 بدلاً من العقار 1048، لذا طلب المدعيان بدعواهما وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار 1047 ونقل 1200 / 2400 سهماً منه على اسميهما بحيث يصبح كامل هذا العقار على اسميهما، ونقل 1200 / 2400 سهماً من العقار رقم 1048 المبين أعلاه على اسم المدعى عليهما واختهما فرنسيسكا وتضمين المدعى عليهما الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة.
وقضت محكمة البداية بتاريخ 4 / 12 / 1971 رقم 19 / 106 بتصحيح قيد العقار رقم 1047 من المنطقة العقارية الأولى ـ الرشدية ـ دير الزور نوعه الشرعي ملك مساحته 438 اسم المالك خضر مقدار الملكية 600 سهماً من أصل 2400 سهم وشكرية 600 سهم من أصل 2400 وفتح الله 480 سهماً من أصل 2400 سهم وجرجي 480 سهم من اصل 2400 سهم وفرنسيسكا 240 سهماً من أصل 2400 سهم واعتبار رقم هذا العقار 1048 لا 1047 كما هو حالياً مع بقاء كافة المعلومات الأخرى كما هي مثبتة منه حالياً وتصحيح قيد العقار رقم ب 104 من المنطقة العقارية الأولى محلة الرشدية ـ دير الزور نوعه الشرعي ملك مساحته 391 اسم المالك فتح الله وجرجي ولدي إبراهيم واعتبار رقم 1047 لا كما وارد حالياً، وإلزام مدير السجل العقاري بدير الزور لتنفيذ ذلك ورفع إشارة الدعوى بعد إجراء هذا التصحيح والموضوعة بالعقد رقم 269 تاريخ 4 / 5 / 1970 المنظم من قبل رئيس المكتب العقاري المعاون بدير الزور وتضمين الجهة المدعى عليها الرسوم والمصاريف ومائة ليرة أتعاب محاماة.
واستأنف المدعى عليهما خضر وشكرية هذا الحكم بتاريخ 25 / 7 / 1972 طالبين فسخه فأصدرت محكمة الاستئناف حكمها المطعون فيه برد الاستئناف موضوعاً وتصديق القرار المستأنف.
وطعن المدعى عليهما خضر وشكرية بهذا الحكم 24 / 7 / 1977 طالبين نقضه لأن الادعاء بحق ما بعد ختام عمليات التحديد والتحرير يجب أن يستعمل تحت طائلة عدم قبوله في خلال سنتين وإن الأخطاء التي تقع في عمليات التحديد والتحرير لا يجوز تصحيحها إلا وفق أحكام المادة 31 من القرار 186 ولأن دعوى الجهة المدعية لا تسمع لمرور التقادم عليها. ولأنه لا يصح إثبات دعوى الجهة المدعية بالبينة الشخصية.
المناقشة:
حيث أن الدعوى تستهدف إثبات الخطأ الواقع في القيد العقاري لجهة رقم العقار وإعطاء الرقم الصحيح للحصة التي اشتراها كل من المدعى عليهما وإن القيد الحالي ناتج عن خطأ في أرقام المحاضر.
وحيث أن شراء الطرفين واقع بعد عمليات التحديد والتحرير فلا وجه للتمسك بأحكام المادة 31 من القرار 186 ما دام هدف الدعوى يستوجب إثبات الخطأ.؟
وحيث أن الخطأ المادي الدائر حول رقم العقار يمكن إثباته بكافة طرق الإثبات.
وحيث أن محكمة الموضوع استثبتت بالشهادة والخبرة وتحديد الحصة التي يضع الطاعنان يدهما عليها فعلاً الخطأ الواقع في رقم العقار الواقع عليه التسجيل.
وحيث أن وضع المدعيين يدهما على ما اشترياه يقطع التقادم كما هو عليه الاجتهاد المستقر لهذه المحكمة.
وحيث أنه يتضح مما تقدم أن أسباب الطعن لا تنال من الحكم المطعون فيه من حيث النتيجة.
لذلك تقرر بالاتفاق الحكم برفض الطعن.
(نقض سوري رقم 1705 أساس 1597 تاريخ 28 / 12 / 1978)
السجل العقاري 188 /الباب الأول: أحكام عمومية/الفصل الثاني: في العلنية ومفعولها/القسم الثاني: القيود والقيود المؤقتة/مادة 15/
اجتهاد لبناني:
السجل العقاري 188 /الباب الأول: أحكام عمومية/الفصل الثاني: في العلنية ومفعولها/القسم الثاني: القيود والقيود المؤقتة/مادة 15/
177 ـ قضاء عقاري ـ قاضي عقاري إضافي ـ صلاحية القاضي الإضافي ـ تفسير قرارات القاضي العقاري الأصلي ـ قيود السجل العقاري ـ أخطاء مادية ـ تصحيح قيود السجل العقاري ـ اختصاص محكمة البداية:
1 ـ إن ولاية القاضي العقاري الإضافي تعتبر امتداداً لولاية القاضي العقاري الأصلي وله صلاحية تفسير قرارات القاضي العقاري الأصلي التي انبرمت لانتهاء مهمة القاضي العقاري الأصلي بصدور قرار التثبيت. وعلى هذا فإن صلاحياته لا تتجاوز تصحيح الأخطاء المادية الصرفة في قرارا القاضي العقاري الأصلي.
2 ـ إن القاضي العقاري الأصلي والقاضي الإضافي لا يوليهما القانون الإشراف على قيود أمانة السجل العقاري وإجراء التصحيحات فيها لأن ولاية الاثنين هي ولاية قضائية مؤقتة.
3 ـ إن الأخطاء المادية الواقعة في السجلات العقارية يقوم أمين السجل المدني بتصحيحها حكماً. فإذا لم يوافق أصحاب العلاقة على التصحيح. أو إذا طلب صاحب علاقة من أمين السجل التصحيح ورفض القيام به فإن الأمر يرفع إلى محكمة البداية المدنية حيث يدخل التصحيح في اختصاص محكمة البداية.
المناقشة:
حيث أن الجهة المستأنف عليها تدلي أصلاً بوجود خطأ مادي في خريطة المساحة النهائية وتطلب تصحيح هذا الخطأ سنداً للمادة 15 من القرار 188 فقرتها الرابعة بعد تعديلها.
وحيث أن الدعوى لا ترمي إذاً إلى تفسير قرار القاضي العقاري أو تصحيح أخطاء مادية في قراره.
وحيث أنه يقتضي تحديد ما إذا كان القاضي العقاري الإضافي هو المرجع الصالح للقيام بتصحيح الأخطاء المادية المعينة في المادة المذكورة معطوفة على المواد المشار إليها فيها إذ أن التفريق بين ولاية القاضي العقاري الإضافي الذي هو مرجع استثنائي وبين ولاية المحاكم العادية هو تفريق يتعلق بالصلاحية المطلقة التي يجوز إثارتها عفواً.
في الصلاحية:
حيث أن النظريات لجهة تعيين المرجع الذي يعود إليه إجراء تصحيح الأخطاء المادية والكتابية في قيود أمانة السجل العقاري قد اختلفت وانقسمت إلى ثلاث:
النظرية الأولى تستند إلى نص المادة 15 من القرار 188 المعدلة وللمادتين 3 و9 من القرار رقم 186 دون أن تتعرض للمادة 28 من القرار رقم 189 للقول بأن أمين السجل العقاري والقاضي العقاري الإضافي صالحين لإجراء هذا التصحيح (يراجع بهذا الشأن اجتهادات محكمة التمييز اعتباره من سنة 1960 لا سيما القرار رقم 17 تاريخ 2 شباط 1960).
والنظرية الثانية تستند إلى نص المادة 28 من القرار رقم 189 للقول بأن الذي يقوم بالتصحيح هو أمين السجل العقاري وإذا اختلف أصحاب الشأن أو رفض أمين السجل التصحيح فإن المرجع الصالح للتصحيح هو محكمة وجود العقار التي تفصل في القضية في غرفة المذاكرة.
(يراجع سنداً لهذه النظرية قرار محكمة استئناف الشمال تاريخ 23 كانون الثاني 1964 أساس 15 قرار 15 إعدادي ونهائي).
وحيث أن هذه المحكمة ترى وجوب العودة إلى النصوص القانونية التي تتعلق بالموضوع لاتخاذ موقف من النظريات الثلاث كما وأنها ترى فائدة بالنسبة للموضوع من إيراد المقاطع المفيدة من المواد القانونية وهي التالية:
1) ـ فقرة خامسة من المادة 3 المعدلة من القرار 186:
«يمكن تعيين قضاة عقاريين منفردين إضافيين فيكلفون إما أن يقوموا مقام القضاة العقاريين المنفردين الأصليين عندما يتعذر على هؤلاء ممارسة وظائفهم. وإما أن يتولوا بناء على طلب أمين السجل العقاري تفسير القرارات الصادرة عن القضاة العقاريين المنفردين أثناء تحرير وتحديد العقارات. والتي يكون قد أصبح لها قوة القضية المحكمة وإما أن يقوموا بأعمال ضم الأراضي».
2) ـ فقرة ثالثة من المادة 9 من القرار 186:
«وتنظم هذه الخرائط النهائية بعد التثبت من مطابقتها لنصوص القرارات الصادرة عن حاكم الصلح أو عن القاضي العقاري المنفرد. فإذا دفع إبهام في منطوق هذه القرارات عمدت مصلحة المساحة الفنية إلى طلب تفسيرها من أمين السجل العقاري وإما من قبل القاضي العقاري الملازم المعين لهذه الغاية بمعرفة مدير الدوائر العقارية. وإما من قبل حاكم صلح القضاء وذلك حسب مقتضى الحال».
3) ـ فقرة أولى وثانية وثالثة من المادة 15 المعدلة من القرار 188:
«يمكن لكل شخص تضرر في حقوقه بسبب قيداً أو تحوير أو ترقين جرى بدون سبب شرعي أن يحصل على إبطاله أو على تحويره ولا يمكن إبطال أو تحوير أي قيد كان من قيود السجل العقاري بدون قرار قضائي إلا إذا رضي بذلك خطياً دوي العلاقة».
«بيد أن الأغلاط الكتابية يصححها حكما أمين السجل رئيس المكتب العقاري ضمن الشروط المنصوص عليها في المواد 29 و30 و31 من القرار رقم 189».
(وإذا اعترض على ذلك ذوو العلاقة يطلب أمني السجل العقاري التصحيح من القاضي).
4) ـ المادة 28 من القرار رقم 189 بشأن التفصيلات المتعلقة بتنفيذ القرار رقم 188 المختص بإنشاء السجل العقاري.
«وفي جميع الأحوال التي يطلب فيها تصحيح قيد أو تعديله إذا رفض رئيس المكتب العقاري إجراءه أو لم يقبل ذوو العلاقة بالتصحيحات التي جرت فإن المحكمة ذات الاختصاص تفصل في الأمر بحكم يتخذ في غرفة المذاكرة».
وحيث أنه يتضح صراحة من نص المادتين 3 و9 من القرار 186 أن ولاية القاضي العقاري الإضافي تعتبر امتداداً لولاية القاضي العقاري الأصلي وقد فوضه المشترع تبعاً لذلك وانطلاقاً من هذه النظرة صلاحية تفسير قرارات القاضي العقاري الأصلي التي انبرمت لتعذر الرجوع في التفسير إلى القاضي العقاري الأصلي الذي هو هيئة قضائية مؤقتة تنتهي مهمتها بصدور قرار التثبيت.
وحيث أنه إذا جاز التوسع في تعيين صلاحية القاضي العقاري الإضافي خلافاً لمبدأ عدم جواز الاجتهاد والتوسع بالتفسير فيما يتعلق بصلاحية المحاكم الاستئنافية ـ والقاضي العقاري الإضافي منها ـ فإن ذلك لا ينبغي أن يتجاوز منح القاضي العقاري الإضافي صلاحية تصحيح الأخطاء المادية الصرفة الواردة في قرارات القاضي العقاري الأصلي باعتبار أن الشذوذ على المبدأ العام لهذه الجهة فقط تجوزه من جهة المادة 3 من القرار رقم 186 التي تعتبر ولاية القاضي العقاري الإضافي امتداداً لولاية القاضي العقاري الأصلي ومن جهة ثانية مبدأ أساسي آخر يقول باختصاص المحكمة مصدرة الحكم للنظر في تصحيح الأخطاء المادية الواردة فيه.
وحيث أن كون ولاية القاضي العقاري الإضافي معتبرة امتداداً لولاية الأصلي لجهة تفسير أحكام هذا الأخير وتصحيح الأخطاء المادية بها فإن ذلك لا يوليه الإشراف على قيود أمانة السجل العقاري وإجراء التصحيحات بها لأن ولاية الاثنين هي ولاية قضائية مؤقتة لا يمكن أن يجعل منها بموجب الاجتهاد ولاية قضائية دائمة لإجراء تصحيح الأخطاء المادية المحددة في المادة 15 من القرار رقم 188 والتي قد ترد في قيود السجل العقاري بمناسبة عمليات غالباً ما تكون لاحقة لعمليات التحديد والتحرير إلا إذا كان نص هذه المادة قد منحه هذه الصلاحية واعبره بمثابة هيئة قضائية دائمة.
وحيث أن المشترع لم يقصد أن يجعل من القاضي العقاري الإضافي هيئة قضائية دائمة إذ لو قصد ذلك لكان فرض تعيينه وجوباً ولم يترك أمر ذلك للظروف الإدارية إذ أنه استعمل كلمة «يمكن» في المادة 3 ولم يفرض وجوب التعيين.
وحيث أنه يتبين من نص المادة 15 أنه يتوجب على أمين السجل العقاري حكماً تصحيح الأخطاء الكتابية. وإذا اعترض على ذلك ـ ويقصد بذلك التصحيح ـ ذوو العلاقة بطلب أمين السجل العقاري التصحيح من القاضي.
وحيث أن المادة 15 لم تعين أن القاضي هو القاضي العقاري الإضافي مع أنه عندما كان يشير المشترع على هذا الأخير في النصوص كان يسميه صراحة كما حصل في المادة 9 من القرار 186.
وحيث أن القرار رقم 188 ـ ومنه المادة 15 ـ قد ألحق به قرار آخر خصيصاً بشأن التفصيلات المتعلقة بتنفيذه هو القرار رقم 189 وقد تعدلا سوية وينبغي إذاً تنفيذ المبادىء المعينة في القرار رقم 188 على ضوء التفصيلات المبينة في القرار 189.
وحيث أن المادة 28 من القرار رقم 189 قد بينت كيفية تطبيق المادة 15 من القرار رقم 188 إذ أنها أوضحت بأنه عند اعتراض أصحاب العلاقة على التصحيح أو رفض أمين السجل أن يقوم به فإن المحكمة هي التي تفصل بالنزاع بحكم يتخذ في غرفة المذاكرة.
وحيث أن المحكمة المقصودة في المادة 28 هي ولا ريب محكمة البداية وليس حاكم الصلح أو القاضي العقاري الإضافي.
وحيث أنه وعلى ضوء المادة 15 من القرار رقم 188 المفسرة بغية تطبيقها بالمادة 28 من القرار رقم 189 فإن تصحيح الأخطاء المادية المشار إليها في المادة 15 يحصل على الوجه التالي:
إذا تبين لأمين السجل العقاري الخطأ يقوم بتصحيحه حكاً فإذا لم يوافق أصحاب العلاقة على التصحيح أو إذا طلب صاحب علاقة من أمين السجل التصحيح ورفض أمين السجل القيام به فإن الأمر يرفع إلى محكمة البداية.
وحيث أنه إذا درج أمناء السجل عملياً وخلافاً للأصول المبينة أعلاه على الطلب من القاضي العقاري تحمل مسؤولية التصحيح والنظرية فإن ذلك ليس من شأنه أن يلغي مفاعيل القانون ونية المشترع ويجعل القاضي العقاري الإضافي القاضي المقصود بالمادة 15 من القرار رقم 188.
وحيث أنه بالإضافة إلى ما تقدم فإن الجهة المستأنف عليها كانت قد تقدمت بتاريخ 25 حزيران سنة 1965 بطلب تصحيح الخطأ الذي تدعيه وقد رفض أمين السجل العقاري طلبها بتاريخ 26 / 7 / 1965 تحت رقم 840 كما يتبين من الطلب المرفوض المبرز أصله في الملف البدائي فعادت وتقدمت بدعواها الحالية أمام القاضي العقاري الإضافي وهذه الحالة هي الحالة التي نصت عليها صراحة المادة 28 من القرار رقم 189 المبينة أعلاه.
وحيث أن المحكمة ترى بالنظر للتحليل المبين أعلاه أن الدعوى الحالية ليست من اختصاص القاضي العقاري الإضافي وينبغي تبعاً لذلك فسخ الحكم المستأنف ورد الدعوى لعدم الاختصاص.
لجميع هذه الأسباب تقرر المحكمة بالإجماع قبول الاستئناف شكلاً وأساساً وفسخ الحكم المستأنف والحكم مجدداً برد دعوى المستأنف عليه لعدم اختصاص القاضي العقاري الإضافي للنظر بها.
(محكمة استئناف جبل لبنان ـ الغرفة المدنية الأولى ـ قرار رقم 160 أساس 45 تاريخ 29 / 3 / 1969 النشرة القضائية اللبنانية ص 241 لعام 1969)
السجل العقاري 188 /الباب الأول: أحكام عمومية/الفصل الثاني: في العلنية ومفعولها/القسم الثاني: القيود والقيود المؤقتة/مادة 15/
178 ـ سجل عقاري ـ تصحيح خطأ مادي ـ قاضي عقاري إضافي ـ طرق المراجعة:
1 ـ إن طرق المراجعة ضد قرارات أمين السجل العقاري أو القاضي العقاري الإضافي بتصحيح الأخطاء المادية هي ذات طرق المراجعة العادية وتخضع للتمييز الأحكام الاستئنافية الصادرة بناء على الاستئنافات المرفوعة ضد قرارات أمين السجل العقاري أو القاضي العقاري الإضافي.
2 ـ لا يقبل الطعن بالتمييز الأحكام الصادرة عن محاكم الاستئناف الناظرة في المنازعات الناتجة عن أعمال التحديد والتحرير. وهذا المنع محصور بما ينتج عن تطبيق أحكام القرار 186 المعدل.
3 ـ إن تصحيح الخطأ المادي عملاً بأحكام المادة 15 من القرار 188 يعود إلى أمين السجل العقاري في حال اتفاق أصحاب العلاقة وإلا فللقاضي العقاري الإضافي.
أولاً ـ في الشكل:
بما أن المميز عليه طلب رد التمييز شكلاً بداعي أن قرارات القاضي العقاري الإضافي لا تقبل التمييز.
وبما أن نص المادة 26 من القرار 186 وإن كان لا يجيز تمييز الأحكام الصادرة عن محاكم الاستئناف الناظرة في المنازعات الناتجة عن أعمال التحديد والتحرير إلا أن هذا المنع محصور بما ينتج عن تطبيق أحكام القرار 186 المعدل بالقرار 44.
وبما أن هذا النص الخاص المخالف للقواعد العامة المبينة في الأصول المدنية لا يمكن تفسيره تفسيراً موسعاً يشمل غير المواد المنصوص عليها في القرار 186.
وبما أن تصحيح الأخطاء المادية الحاصلة في صحائف السجل العقاري إنما يجري وفقاً لأحكام المادة 15 من القرار 188 والمواد 9 و30 و31 من القرار 189 ويقوم به عفواً أمين السجل العقاري أو يحيله هذا الأخير في حال اعتراض ذوي العلاقة على القاضي العقاري لإجرائه.
وبما أن القاضي العقاري الإضافي يقوم مقام القاضي العقاري الأصلي عملاً بمنطوق المادة 3 المعدلة من القرار 186.
وبما أن نصوص المواد الأربعة المشار إليها في القرارين 188 و189 خالية من قواعد خاصة للتصحيح ولا هي خاضعة لذات القواعد المنصوص عليها في القرار 186.
وبما أنه على ضوء ما تقدم طرق المراجعة ضد قرارات أمين السجل العقاري أو القاضي العقاري الإضافي بتصحيح الأخطاء المادية هي ذات طرق المراجعة العادية فتخضع للتمييز الأحكام الاستئنافية الصادرة بناء على الاستئنافات المرفوعة ضد قرارات أمين السجل العقاري أو القاضي العقاري الإضافي.
وبما أن موضوع الدعوى الحالية هو طلب تصحيح خطأ مادي عملاً بأحكام المادة 15 من القرار 188 والمواد 39 و30 و31 من القرار 189 فيكون الحكم الاستئنافي بشأنه قابلاً للتمييز.
وبما أن طلب النقض مقدم ضمن المهلة مستوفياً باقي الشروط القانونية.
في الأساس:
بما أن موضوع الدعوى لا يتعدى الطلب إلى القاضي العقاري الإضافي إبطال قراره الإداري بتاريخ 24 / 3 / 1960 وتصحيح الخطأ المادي في ترقيم محضري العقارين 1317 ـ 1318 منطقة فيع العقارية وإعطاء رقم كل منهما للآخر.
وبما أن تصحيح الخطأ المادي عملاً بأحكام المادة 15 من القرار 188 والمواد 29 و30 و31 من القرار 188 يعود إلى أمين السجل العقاري. في حال اتفاق أصحاب العلاقة وإلا فللقاضي العقاري الإضافي.
وبما أن محكمة الاستئناف بقولها أن الخطأ المذكور إذا وجد يعود أمر تصحيحه إلى القاضي العقاري الإضافي لا تكون خالفت القانون أو أخطأت في تفسيره.
وبما أن محكمة الاستئناف بنت قرارها على أساس قانوني سليم عندما قالت أن الحكم المستأنف صدر عن القاضي العقاري الإضافي بنتيجة محاكمة وجاهية علنية وعلى أثر نزاع بين الفريقين وهو قابل للاستئناف بمقتضى المبادىء العامة حتى ولو وصفت الدعوى باعتراض الغير على قرار أمين السجل العقاري.
وبما أنه من حق محكمة الاستئناف أن تعطي الدعوى وصفها الحقيقي المخالف للوصف الذي أعطاه لها مقدمها إذ أن هذا الوصف ينتج عن طريق المراجعة التي سلكها صاحب الدعوى. فإن استأنف حكماً بدائياً أمام محكمة الاستئناف ووصفه بأنه اعتراض حق لمحكمة الاستئناف أن تقول بأن هذه المراجعة لا تشكل اعتراضاً كما جاء في الوصف في استدعاء المراجعة بل استئنافاً.
وبما أن القرار تاريخ 24 / 3 / 1960 صادر عن القاضي العقاري الإضافي وهو من القرارات التي وصفت بالطابع الإداري أو الرجائي والتي يحق للمتضرر منها الطعن فيها أمام القاضي الذي أصدرها والذي يعود له البت في مضمونها بمواجهة الفريقين لأنها لم تكتسب قوة القضية المحكمة.
وبما أن محكمة الاستئناف بعد أن تحققت من وجود الخطأ المادي ووجوب تصحيحه أحسنت عندما اعتبرت القرار 24 / 3 / 1960 مستوجب الإبطال.
وبما أن محكمة الاستئناف بعد أن اعتمدت في حيثيات قرارها بما توفر لديها من أدلة وقرائن قدرتها بسلطانها المطلب قالت إن هناك خطأ مادي وقع عند ترقيم الخريطة إذا أعطي للأكبر الرقم 1317 وأعطي للأصغر رقم 1318 بينما كان يجب ا، يرقم على الخريطة خلاف ذلك حتى تكون هذه الخريطة منسجمة مع محضري التحديد والتحرير ومحتويات كل منها فلا تكون قد خالفت القانون ولا أفقدت قرارها الأساس القانوني السليم.
لذلك تقرر بالإجماع: قبول طلب النقض شكلاً وفي الأساس رده وإبرام القرارين المطعون فيهما.
(تمييز لبناني ـ غرفة مدنية ثانية قرار رقم 37 تاريخ 25 / 11 / 1966 النشرة القضائية اللبنانية ص 61 لعام 1967)
السجل العقاري 188 /الباب الأول: أحكام عمومية/الفصل الثاني: في العلنية ومفعولها/القسم الثاني: القيود والقيود المؤقتة/مادة 15/
179 ـ سجل عقاري ـ خطأ مادي ـ أغلاط كتابية ـ مطابقة القيود ـ تصحيح الأخطاء ـ أحكام القاضي العقاري:
القيود الجائز تصحيحها بمقتضى المادة 15 من القرار 188 هي القيود المخالفة للأصول أو الساقطة سهواً أو الأغلاط الكتابية الملحوظة في الصحيفة ومنها عدم المطابقة بين قيود الصحيفة ومضمون السندات والوثائق المبرزة تأييداً للتسجيل.
وأما ما يرد في قرار القاضي العقاري بتثبيت المحاضر وبعد أن يصبح نافذاً بمضي السنتين فلا يعتبر من قبل الأغلاط والخطأ المادي الذي يجوز تصحيحه.
المناقشة:
عن السبب المدلى به وملخصه أن الخطأ المادي الحاصل ضد الوثائق المبرزة مقبول بعد مضي مدة السنتين لأن تبعته تقع على المأمور أي رئيس اللجنة والقاضي العقاري سيما وأن المميز واضع اليد ومتصرف بالمدعى.
بما أنه يتبين من أسباب القرار المميز ومن مستندات القضية أن البئر المنازع فيه قد مسح أثناء التحديد والتحرير على اسم المميز عليه وقد قيد أن للمميز حق انتفاع على عقار المميز عليه رقم 342 كفريا بفرض المياه من هذا العقار وأنه قد مضى أكثر من سنتين على هذا القيد.
وبما أن القيود الجائز تصحيحها بمقتضى المادة 15 من القرار 188 معطوفة على المواد 29 و30 و31 من القرار 189 إنما هي القيود المخالفة للأصول أو الساقطة سهواً أو الأغلاط الكتابية الملحوظة في الصحيفة ومنها عدم المطابقة بين قيود الصحيفة ومضمون السندات والوثائق المبرزة تأييداً للتسجيل.
وبما أن القيد الذي جرى على الصورة المبينة آنفاً لا يتضمن خطاً مادياً بسيطاً على الصورة الواردة في المواد الآنفة الذكر وإنما جرت بنتيجة قرار أصدره القاضي العقاري بتثبيت المحاضر وقد أصبح هذا القرار نافذاً بمضي مدة السنتين وفقاً لأحكام المادة 31 من القرار 186.
وبما أن القرار المميز لم يخالف القانون برده الدعوى.
لهذه الأسباب تقرر في الأساس رد التمييز وإبرام القرار المميز.
(تمييز لبناني ـ الغرفة المدنية رقم 57 تاريخ 15 / 5 / 1951 النشرة القضائية اللبنانية ص 453 لعام 1951)
السجل العقاري 188 /الباب الأول: أحكام عمومية/الفصل الثاني: في العلنية ومفعولها/القسم الثاني: القيود والقيود المؤقتة/مادة 15/
180 ـ تحديد وتحرير ـ قاضي عقاري إضافي ـ صلاحيات القاضي الإضافي ـ خطأ مادي ـ تصحيح الخطأ المادي ـ تفسير أحكام القاضي العقاري ـ صلاحية استثنائية:
1 ـ للقاضي العقاري الإضافي صلاحية وحق تفسير الأحكام الصادرة من القاضي العقاري الأصيل والقاضي العقاري الإضافي هو المرجع الصالح في تصحيح الأخطاء المادية وصلاحية القاضي الإضافي استئنافية لا يجوز التوسع في تفسير أحكامها.
2 ـ في حالة عدم ذكر حق المدعي في قيود السجل العقاري بالرغم من كون المستندات المبرزة أثناء التحديد والتحرير والتي اعتمدت لإجراء التحديد والتحرير تثبت هذا الحق فإنه يجوز طلب تصحيح هذا الخطأ المادي دون التقيد بأية مهلة لأنه لا يجوز التوسع بالأحكام المتعلقة بمهل الإسقاط.
3 ـ إذا تم تنظيم محضر التحديد والتحرير بالاستناد إلى عقد انتقال يثبت أن لوريث حصة في العقار وأغفل نقل هذه الحصة إلى محضر التحديد والتحرير ومن ثم إلى صحيفة العقار العينية فإن هذا الإغفال يشكل خطأ مادياً يمكن تصحيحه حتى بعد مرور مهلة السنتين من قبل القاضي العقاري الإضافي.
المناقشة:
بما أنه يتبين من الرجوع إلى أحكام الفقرة الثانية من المادة 15 من القرار 188 بأن الأغلاط الكتابية يصححها حكماً أمين السجل العقاري رئيس المكتب المعاون ضمن الشروط المنصوص عنها في المواد 29 و30 و31 من القرار 189.
وبما أن هذه المواد تعني الأغلاط الكتابية فتعتبرها تلك الناشئة عن عدم المطابقة بين قيود الصحيفة ومضمون للسندات والوثائق المبرزة تأييداً للتسجيل.
وبما أن المادة 1 من القرار 188 أوضحت بأن السجل العقاري يتألف من دفتر الملكية ومن الوثائق المتممة له (وهي السجل اليومي ومحاضر التحديد وخرائط المساحة والرسوم الجوية وتصاميم المسح والأوراق الثبوتية).
وبما أن محضر التحديد والتحرير هو من وثائق السجل العقاري.
وبما أنه إذا ما حصل خطأ مادي في تنظيم محضر التحديد فإن هذا الخطأ ينتقل حتماً إلى صحيفة السجل العقاري وينفي إذاً تطبيق الأحكام المتعلقة بتصحيح الأخطاء المادية الحاصلة في صحيفة السجل العقاري على الأخطاء المادية التي تحصل في مندرجات محضر التحديد.
وبما أن عدم المطابقة بين محضر التحديد وبالتالي الصحيفة العينية وبين الوثائق المبرزة تأييداً للتسجيل يشكل الخطأ المادي الذي عرفته المواد 29 و30 و31 من القرار 189.
وبما أنه من الرجوع إلى محاضر تحديد العقارات المتنازع فيها يتبين بأن المسح تم بالاستناد إلى محضر عقد الانتقال المصدق لدى مكتب الطابو المركزي بتاريخ 7 / 5 / 1940 رقم 183 وأن محضر عقد الانتقال يثبت بأن للمستأنف عليه حصة في العقارات في حين أن محضر التحديد ومن ثم الصحيفة العقارية لا تشير إلى ملكية المستأنف عليه الأمر الذي يثبت بأنه حصل غلط كتابي بنقل مندرجات عقد الانتقال إلى محضر التحديد والتحرير ومن ثم بنقل محتويات محضر التحديد إلى الصحيفة العقارية.
وبما أن الغلط الموصوف آنفاً يشكل الخطأ المادي الذي عنته النصوص القانونية المبينة آنفاً.
وبما أنه إذا كانت المادة 5 من القرار 188 تشير إلى أن العقار يسجل في السجل العقاري… وفقاً للمعلومات المدونة في محاضر التحديد والتحرير فإنه ينبغي أن يكون محضر التحديد غير مشوب بأي خطأ مادي أما إذا كان مشوباً بمثل هذا الخطأ فإنه ينبغي تصحيحه لتصبح المطابقة تامة بين جميع الوثائق التي يتألف منها السجل العقاري.
وبما أن المادة 5 من القرار 188 لا تمنع سماع دعوى تصحيح الأخطاء المادية وأن اعتماد النظرية المخالفة يؤدي إلى تعطيل مفعول النصوص المتعلقة بتصحيح الأغلاط الكتابية.
وبما أن محضر التحديد هو وثيقة من وثائق السجل العقاري وانه إذا ما جاز تصحيح إحدى هذه الوثائق فإنه ينبغي تطبيق هذا التصحيح على كافة الوثائق ومن جملتها محضر التحديد.
وبما أن الاجتهاد الذي أشار إليه المستأنف والصادر في 7 / 12 / 1956 لا يتعلق بقضية مماثلة للقضية الحاضرة إذ أن الخطأ المشكو منه في القرار المشار اليه هو خطأ حصل في قرار صادر عن لجنة التحديد والتحرير التي حل محلها القاضي العقاري وهو بالتالي خطأ قانوني وليس خطأ مادي في حين أن الخطأ الحاصل في الدعوى الحاضرة هو خطأ مادي. هذا فضلاً عن أن نفس الاجتهاد يقر في حيثيته الأولى المدونة في الصفحة 6 من لائحة المستأنف تصحيح الأخطاء المادية الناجمة عن عدم المطابقة بين قيود السجل العقاري والوثائق المسندة إليها تلك القيود.
وبما أن قول المستأنف بأن محضر التحديد نظم بناء لإفادات الحاضرين والمختار لا يؤثر على ما تقدم ذكره طالما أنه لم يدون في المحضر بأن حصة المستأنف عليه في العقارات قد انتقلت إلى المستأنف بالبيع أو بالتصرف الكسب وفقاً لإفادة الحاضرين والمختار.
في الصلاحية:
بما أن المادة 3 و9 من القرار 186 أعطت القاضي الإضافي صلاحية القاضي العقاري الأصيل مع حق تفسير الأحكام الصادرة عن هذا الأخير.
وبما أن القاضي العقاري الإضافي يحل محل القاضي العقاري الأصيل في حال تعذر وجود هذا الأخير أو في حال انتهاء أعماله.
وبما أن طلب تصحيح الخطأ المادي يرجع أمر النظر فيه إلى القاضي العقاري أثناء قيامه بوظيفته وبالتالي إلى القاضي الإضافي في حال انتهاء أعمال الأول.
وبما أن الاجتهاد اللبناني اعتبر بأن القاضي الإضافي هو المرجع الصالح لتصحيح الأخطاء المادية (راجع قرار محكمة التمييز رقم 17 تاريخ 2 / 2 / 1960 ف.ق سنة 1960 ص 96).
في القول بأنه لا يجوز تصحيح الأخطاء المادية بعد مرور مهلة السنتين المنصوص عليهما في المادة 17 من القرار 188.
بما أنه يجب التفريق بين حالتين الحالة الأولى وهي الحالة التي يقتضي فيها تدوين الحق في السجل العقاري لعدم إبراز أي مستند يثبته أثناء أعمال التحديد والتحرير والحالة الثانية هي حالة من أغفل ذكر حقه في قيود السجل العقاري بالرغم من كون المستندات المبرزة أثناء التحديد والتحرير والتي اعتمدت لإجراء التحديد تثبت هذا الحق ففي الحالة الأولى فتح المشرع للمتضرر باب المراجعة وفقاً لأحكام المادة 17 من القرار 188 وضمن المهلة المحددة في النص المذكور وفي الحالة الثانية خوله طلب تصحيح الخطأ المادي بالاستناد إلى أحكام المادة 15 من القرار 188 معطوفة على المواد 29 و30 و31 من القرار 189 دون أن يرد في هذه النصوص الأخيرة أي تحديد لمهلة ما.
وبما أن كلا الحالتين الموصوفتين أعلاه تتعلق بموضوع يختلف تماماً عن الآخر فلا يصح تطبيق أحكام المادة 17 من القرار 188 على حالات تصحيح الخطأ المادي.
وبما أنه لا يجوز التوسع بتفسير الأحكام المتعلقة بمهل الإسقاط للقول بأنه ينبغي قياساً تطبيق المهلة المنصوص عليها في المادة 17 المذكورة على طلبات تصحيح الخطأ المادي.
وبما أن الاجتهاد والفقه في لبنان استقر على توطيد دعائم هذه النظرية بصورة مستمرة (راجع مؤلف العلامة طباع في الملكية العقارية جزء 2 ص 64 ون ق السنة العاشرة ص 73 وقرار تمييزي غرفة ثانية رقم 74 سنة 1957 باز سنة 955 ص 156 وقرار تمييزي غرفة أولى هيئة ثانية رقم 109 باز سنة 1957 ص 143).
في ادعاء المستأنف التملك بعقد البيع ومرور الزمن المكسب.
بما أن المستأنف لم يدل بهذه الأسباب أثناء قيام أعمال التحديد والتحرير.
وبما أن ما يتذرع به المستأنف لهذه الجهة يخرج عن اختصاص القاضي العقاري الإضافي الذي تنحصر مهمته بتفسير أحكام القاضي العقاري الإضافي الذي تنحصر مهمته بتفسير أحكام القاضي العقاري الأصيل وبتصحيح الأخطاء المادية.
وبما أنه طالما لم يعد بوسع القاضي العقاري الأصيل البت بطلب المستأنف لهذه الجهة فإنه من باب أولى أنه لا يكون للقاضي الإضافي مثل هذه الصلاحية.
وبما أن صلاحية القاضي الإضافي هي صلاحية استئنافية لا يصلح التوسع بتفسير أحكامها.
وبما أنه ينبغي رد مطلب المستأنف لهذه الجهة لعدم الاختصاص على أن يبقى للمستأنف الحق بمراجعة المرجع الصالح للبت في طلبه هذا.
وبما أن الحكم المستأنف يكون للأسباب المبينة آنفاً وللأسباب غير المخالفة الواردة فيه مستوجباً التصديق.
وبما أنه لم يثبت للمحكمة سوء نية المستأنف.
وبما أنه لم يعد من فائدة لبحث سائر الأسباب.
لذلك نحكم بالاتفاق بقبول الاستئناف شكلاً وفي الأساس رده وتصديق الحكم المستأنف مع حفظ حق المستأنف بمراجعة المرجع الصالح للبت بمطلبه لجهة تملك حصة المستأنف عليه في العقارات المنازع فيها.
(محكمة استئناف جبل لبنان المدنية رقم 176 تاريخ 19 آذار 1964 النشرة القضائية اللبنانية ص 235 لعام 1965)
السجل العقاري 188 /الباب الأول: أحكام عمومية/الفصل الثاني: في العلنية ومفعولها/القسم الثاني: القيود والقيود المؤقتة/مادة 15/
181 ـ عقار ـ تسجيل ـ خطأ مادي ـ صلاحية أمين السجل العقاري ـ قرار قضائي ـ دعوى إبطال ـ خريطة مساحة:
إن تصحيح الغلط في خريطة المساحة يعود أصلاً إلى أمين السجل العقاري الذي يجريه إذا لم يحصل اعتراض عليه. وإلا يطلب إلى القاضي إجراؤه. وعندما يفصل القاضي النزاع سواء دعا الفريقين إلى المحكمة أم لا يصدر قراراً قضائياً لا رجائياً لا يقبل الطعن عن طريق دعوى الإبطال بل يخضع لطرق المراجعة كاعتراض الغير مثلاً.
المناقشة:
بما أن الدعوى ترمي إلى إبطال الحكم الصادر في غرفة المذاكرة عن القاضي البدائي المدني في زحلة بتاريخ 9 / 10 / 1959. وبما أنه يقتضي البحث في بادىء الأمر فيما إذا كان الحكم المشار إليه قابلاً للطعن عن طريق دعوى الإبطال أم لا.
وبما أن من المبادىء القانونية العامة التي تسود أصول المحاكمات أن الأحكام الرجائية وحدها تقبل الطعن عن طريق الإبطال. أما الأحكام القضائية فليس لمن يتضرر منها سوى سلوك طرق المراجعة التي حددها القانون.
وبما أن العلم والاجتهاد تردد طويلاً حول تحديد مقياس التفريق بين القرارات الرجائية والأحكام القضائية فالبعض اعتمد قياساً شكلياً هو تمثيل من يعينهم الأمر تمثيلاً فعلياً في المحاكمة. فإذا كان هذا التمثيل كان القرار قضائياً. وإلا فهو رجائي، والبعض الآخر اعتمد مقياساً يتعلق بطبيعة القرار فإذا كان هذا القرار يفصل نزاعاً قائماً أو مقدراً كان قضائياً.
وبما أن المحكمة ترى أن الرأي الثاني أصبح وأقرب إلى المنطق فتأخذ به لأن ما يسمى بالقرار الرجائي هو بالواقع قرار إداري يتخذه القاضي إما لحماية أحد فاقدي الأهلية وإما لتسهيل إجراء عمل قانوني أو ممارسة حق وهو قرار يتخذ للمستقبل ويقدر القاضي ملاءمته. أما القرار القضائي فيضطر القاضي فيه إلى أنه يفصل حقاً متقيداً بالأصول وطرق الإثبات القانونية دون أي اعتبار للملاءمة ثم أنه تدبير لابد لاتخاذه من تقدير حقوق سابقة. فالفرق إذا كان في طبيعة القرار لا في صيغته وتمثيل أو عدم تمثيل من يعنيهم في المحاكمة ليس من شأنه تبديل هذه الطبيعة.
وبما أن تصحيح الغلط في خريطة المساحة يعود أصولاً إلى أمين السجل العقاري الذي يجريه إذا لم يحصل عليه اعتراض ولا يطلب إلى القاضي إجراؤه (المادة 15 من القرار 188 المعدلة بالقرار 45 ل.ر لعام 1932) فطلب أمين السجل العقاري التصحيح من القاضي يفترض إذاً وجود نزاع عليه ومهمة القاضي فصل هذا النزاع وعندما يفصل القاضي النزاع سواء أكان من صلاحيته أم لا وسواء دعا الفريقين إلى المحاكمة أم لا إنما يصدر قراراً قضائياً لا رجائياً.
وبما أن الحكم المطعون فيه صدر بناء على طلب أمين السجل العقاري الذي أشار إلى وجود نزاع على التصحيح بين المدعى عليه والجهة المدعية فرفع القضية إلى القاضي فهو حكم قضائي لا يقبل الطعن عن طريق دعوى الإبطال بل يخضع لطرق المراجعة اعتراض الغير مثلاً.
وبما أن الدعوى الحاضرة هي دعوى إبطال صريحة لا دعوى اعتراض الغير فتكون مردودة شكلاً.
(محكمة بداية البقاع رقم 15 تاريخ 13 نيسان 1962 النشرة القضائية ص 193 لعام 1962)
السجل العقاري 188 /الباب الأول: أحكام عمومية/الفصل الثاني: في العلنية ومفعولها/القسم الثاني: القيود والقيود المؤقتة/مادة 18/
182 ـ تحديد وتحرير ـ أملاك عامة ـ خرائط المساحة ـ إيداع خرائط المساحة ـ انقضاء سنتين على الإيداع ـ تثبيت محاضر تحديد المنطقة العقارية:
إن مدة السنتين المذكورة في المادة 18 من القرار 188 للادعاء بحق ملكية أو بحق عيني عقاري على الطرق العامة لا يمكن أن يحصل مطلقاً إلا بعد تثبيت كافة محاضر تحديد المنطقة العقارية الواقعة هذه الطرق ضمن نطاقها وبعد الفصل في جميع الاعتراضات الواردة على محاضرها من قبل القاضي العقاري. وهذا يبع حتماً بعد تثبيت المحاضر والفصل في الاعتراضات.
اترك تعليقاً