بحث قانوني كبير حول نزع الملكية العقارية من أجل المنفعة العامة

دراسة وبحث قانوني عن نزع الملكية العقارية من أجل المنفعة العامة

المقدمة :

الملكية حق طبيعي مقدس وجد منذ القديم في جميع المجتمعات البشرية، والملكية كحق يقصد بها تلك الوسيلة الفنية اللازمة لصياغة نظام الأموال وما تخوله من سلطات يمارسها المالك.
فهي حق مالي يخول لصاحبها حق التصرف فيها والاستعمال والاستغلال. وعليه فان هذا الحق مضمون في جل الدساتير والتشريعات التي اعتبرت الملكية الخاصة حق أساسيا للأفراد فأقرته ونظمته ويظهر بصورة جلية في الدول التي أخذت بالنظام الرأسمالي ، كما ظهر في الإعلان العالمي لحقوق الإنسان لسنة 1789 وكغيره من التشريعات منح التشريع الجزائري هذا الحق للأفراد فقد اعتبره الدستور من بين الحقوق المضمونة وأي انتهاك أو خرق لهذا الحق فهو تعدي على الحرية والأمن، إلا أنه يخرج عن هذه القاعدة استثناء.

وهذا الاستثناء يكون للصالح العام أو المنفعة العامة بحيث تنزع ملكية الفرد لصالح الجماعة وهذه العملية تعتبر الوجه المخالف لحق الملكية.
وفي نطاق المنفعة العامة قد تلجأ الإدارة إلى وسائل أو طرق جبرية للحصول على الأملاك وذلك قصد تحقيق مهامها وإشباع حاجات الأفراد والمصالح العليا للبلاد.
وعليه فلا يمكن للإدارة الاستحواذ والاستيلاء على أموال وأملاك الأفراد خارج نطاق المنفعة العامة وأي مخالفة لهذا المفهوم يترتب عليها المسؤولية الإدارية.
ونظرا لهذا الإجراء الذي يعد اعتداء خطير على الملكية الفردية وصعوبة التوفيق بين مصالح وحقوق الأفراد واحترام صلاحيات السلطة الإدارية.
فتكمن الإشكالية : في ما مدى يمكن التوفيق بين المصلحة الخاصة والمصلحة العامة دون التصادم؟ — وما هي الإجراءات اللازمة التي يجب أن تتبع من طرف الإدارة حتى تحافظ على شرعية إجراءها ؟ وما هي القواعد التي تحدد التعويض حتى يكون عادلا ومنصفا؟

وللإجابة على هذه التساؤلات وغيرها يكون محور دراستنا لهذا الموضوع معتمدين في سبيل ذلك المنهج الوصفي لتبيان النقاط التي ترتكز عليها ماهية الملكية وعلاقتها بالإجراء الإداري ومحاولة إيجاد نقاط التوازي بين الملحة العامة والمصحلة الخاصة.
غير أن تحقيق هذا الهدف أثرت عليه بعض الصعوبات فمنها ما هي موضوعية والأخرى ذاتية ، فالموضوعية تشمل في قلة الكتابات الفقهية وكذلك لنقص الاهتمام التشريعي بموضوع نزع الملكية وهذا نتيجة لحداثة المشكلة و المؤسسات القانونية.
وكذلك نظرا لخطورة هذا الإجراء الصعب والمعقد في التوفيق بين المصلحة العامة والمصلحة الخاصة.
ومن أجل الوصول إلى هذا الهدف فقد ارتأينا أن نقسم موضوع البحث إلى فصلين ففي الفصل الأول تناولنا : نزع الملكية العقارية من أجل المنفعة العامة كوسيلة من وسائل اكتساب الملكية العقارية .
وتطرقنا في هذا الفصل إلى ثلاثة مواضيع أساسية :

* ماهية الملكية العقارية
* طرق اكتساب الملكية العقارية
* الطبيعة القانونية لفعل نزع الملكية

أما الفصل الثاني فقد تناولنا فيه : نظام الملكية القانون الجزائري. وهو كذلك يحتوي على ثلاثة مواضيع أساسية :

* نطاق نزع الملكية العقارية
* إجراءات نزع الملكية العقارية
* نظام التعويضات.

تمهيد :

إن موضوع العقار يكتسي أهمية بالغة كونه موضوع واسع ومتعدد الجوانب ، فالعقار بمفهومه الواسع لا يعني فقط تلك البقعة الأرضية أو تلك البناية فهو يشمل معايير تصنيف الأرض حسب نوعية التربة وخصوبتها وطرق تنظيم الإقليم الوطني من حيث ضبط المساحة في مخططات تبين موقع وشكل كل وحدة عقارية.
فالعقار هو قطاع استراتيجي مرتبط أساسا بالمصلحة العامة والمتمثلة في الملكية الفردية ، وبناءا عليه فمن الطبيعي أن يكون موضوع نزع الملكية من أجل المنفعة العامة ضرورة اقتصادية واجتماعية خاصة عندما يصعب على الإدارة الحصول على الأموال لتلبية حاجتها بمختلف الطرق ومنها العقود الرضائية، فتلجأ إلى الإجراء الاستثنائي وهو نزع الملكية وهذا ما سنحاول تناوله في موضوعنا هذا

الفصل الأول : نزع الملكية من أجل المنفعة العامة كوسيلة من وسائل اكتساب الملكية
المبحث الأول : ماهية الملكية العقارية
المطلب الأول : تعريف الملكية العقارية وعناصرها
الفرع الأول : تعريف الملكية العقارية
الفرع الثاني: تعريف العقار
الفرع الثالث: عناصر الملكية العقارية
المطلب الثاني : أنواع الملكية العقارية
الفرع الأول: عقارات بحسب الطبيعة
الفرع الثاني: عقارات بحسب الموضوع
الفرع الثالث: عقارات بحسب التخصيص
المطلب الثالث: أصناف الملكية العقارية
الفرع الأول : الأملاك الوطنية
الفرع الثاني : الأملاك الخاصة
الفرع الثالث: الأملاك الوقفية

المبحث الثاني : طرق نقل الملكية العقارية والطبية القانونية لنزعها
المطلب الأول : طرق نقل الملكية العقارية
الفرع الأول: نقل الملكية العقارية بالطرق القانونية
الفرع الثاني: نقل الملكية العقارية بالإرادة المنفردة
الفرع الثالث: نقل الملكية العقارية بتوافق إرادتين
المطلب الثاني: الطبيعة القانونية لفعل نزع الملكية العقارية
الفرع الأول: مفهوم نزع الملكية
الفرع الثاني: السلطة المختصة بإصدار قرار نزع الملكية
الفرع الثالث: أهداف نزع الملكية
المطلب الثالث: تحديد الوسائل القانونية لنزع الملكية
الفرع الأول: نزع الملكية العقارية الجبرية الاستثنائية
الفرع الثاني : تحقيق المنفعة العامة
الفرع الثالث: إلزامية التعويض المسبق.

الفصل الأول : نزع الملكية من أجل المنفعة العامة كوسيلة من وسائل اكتساب الملكية

المبحث الأول : ماهية الملكية العقارية

المطلب الأول : تعريف الملكية العقارية وعناصرها

الفرع الأول : تعريف الملكية العقارية
تعتبر الملكية العقارية من أهم المواضيع وأعقدها على الإطلاق ويظهر ذلك من خلال تعدد المراسيم والقوانين والأوامر التي صدرت منذ الاستقلال فقد عرفتها م.02 من ق رقم 25 /90 في
18/11/1990 بان الأملاك العقارية في مفهوم هذا القانون هي كل من الأرض أو الثروات العقارية غير المبنية ، فالملكية العقارية تحول سلطة مباشرة لصاحب العقار الذي يستطيع بموجبها أن يستعمله ويشغله ويتصرف فيه ضمن حدود القوانين والأنظمة المعمول بها وهذا ما أكدته المادة 674 ق المدين الجزائري أن الملكية هي حق التصرف في الأشياء بشرط أن لا يستعمل استعمال تحرمه القوانين و الأنظمة والمقصود بالملكية يجعلنا نتطرق إلي التعريف بماهية العقار.

الفرع الثاني: تعريف العقار

تعريفه لغة : نقف على معنيين لكلمة العقار هما :
* العقار هو كل ملك ثابت له أصل كالأرض والمنزل ومتاع البيت وخيار كل شيء وجمعه عقارات.
* العقار الحر هو ما كان خالص الملكية يأتي يدخل سنوي دائم ويسمى ريعا .

تعريف اصطلاحا: العقار هو الشيء الثابت المستقر في مكانه ، غير قابل للنقل منه إلى مكان آخر بدون تلف( ).
وقد عرفه المشرع الجزائري بأنه: ” كل شيء مستقر بحيز ، وثابت فيه ولا يمكن نقله دون تلف فهو عقار وكل ماعدا ذلك من شيء فهو منقول( ).
فالعقار إذا هو الشيء الثابت غير القابل للنقل من مكان إلى آخر بدون تلف وهذا خلافا للمنقول الذي يعد بحكم طبيعته قابلا للنقل والحركة ، لذا نجد أن المشرع الجزائري قد ميز في ق.الإجراءات المدنية بين المنقول والعقار في الباب الخاص . بالاختصاص القضائي.
فأرجع ولاية النظر في القضايا المتعلقة بالعقارات والحقوق العينية إلى محكمة موطن العقار أما في المواد المنقولة فالمحكمة التي يؤول إليها الاختصاص هي محكمة موطن المدى عليه لأن المنقول ليس له موقع ثابت بحكم طبيعته التي تسمح بنقله من مكان إلى آخر ( ).

الفرع الثالث: عناصر الملكية العقارية

أولا: حق الانتفاع
هو حق عيني في الانتفاع بشيء مملوك للغير يشرط الاحتفاظ بذلك الشيء لرده إلى صاحبه عند النهاية حق الانتفاع الذي يجب أن ينتهي حتما بموت المنتفع ومنه فحق الانتفاع هو حق عيني يقع على الشيء غير قابل للاستهلاك( ).
وتنص المادة 844 ق م .الجزائري أن حق الانتفاع يكتسب بالتعاقد وبالشفاعة أو بالتقادم أو بمقتضى القانون.
كما يجوز أن يوصى بحق الانتفاع للأشخاص المتعاقدين اذا كانوا موجودين على قيد الحياة وقت الوصية كما يجوز ان يوصي به لمحل السكن( ).

ثانيا: حق الاستعمال وحق السكن :
حق الاستعمال هو حق عيني يتقرر لشخص على مملوك لغيره ويخول صاحب هذا الحق استعمال الشيء لنفسه ولأسرته هو إذن فرع من فروع حق الانتفاع ، ومن هنا فحق الانتفاع يخول لصاحبه حق الاستعمال وحق الاستغلال محدود بحاجاته الشخصية هو واسرته والمقصود بالأسرة هو نفس المقصود بالأسرة في حق الاستعمال.
كما أن حق الانتفاع وحق الاستعمال يرد على العقار والمنقول أما حق السكن فلا يرد الا على العقار ، وبالذات على دار السكن ( ).
كما أنه قد بين المشرع الجزائري حق الاستعمال وحق السكن في المادة 855 بمفهومه أن نطاق الاستعمال وحق السكن يتحدد بقدر ما يحتاج اليه صاحب الحق وأسرته خاصة أنفسهم وذلك دون الاخلال بالأحكام التي يقررها السند المنشأ للعقد.

ثالثا _ حق الارتفاق:
نصت م.867 ق.م . الجزائري على أن الارتفاق حق يجعل حدا لمنفعة عقار الفائدة عقار آخر لشخص آخر ويجوز أن يترتب الاتفاق على مال ان كان لا يتعارض من الاستعمال الذي خصص له هذا المال.
 فحق الارتفاق حق عيني عقاري لفائدة العقار المرتفق الذي يسمى بالعقار المخدوس ليجد من منفعة العقار المرتفق به والذي يسمى بالعقار الخادس.
 كما أن حق الارتفاق ينشأ عن أسباب محددة نص عليها القانون ويتمثل موقع حق الارتفاق الذي يتنوع حسب العقار المرتفق به.
 كما أن حق الارتفاق يتميز بخصائص تميزه عن باقي الحقوق الأخرى وهي أن حق الارتفاق هو حق تابع للعقار المرتفق هو حق دائم كما أنه غير قابل للتجزئة.

المطلب الثاني : أنواع الملكية العقارية

يمكن تقسيم العقارات إلى ثلاثة أنواع

الفرع الأول: عقارات بحسب الطبيعة
هي كل الأشياء المادية التي يكون لها بالنظر إلى كيانها موقع ثابت غير متنقل ، فتشمل بذلك الأرض وما يتصل بها على وجه الاستقرار من مباني وبنايات وأشجار

أولا-الأرض:
لا فرق في الأرض أن تكون قد أعدت للزراعة أو للبناء ، وتعتبر من العقارات بطبيعتها الأبنية المشيدة فوق الأرض على سبيل الثبات والاستقرار فالأشياء الثابتة المستقرة على الأرض أو في باطنها تعتبر عقارات دون النظر. إلى مالكها فلا يؤثر في طبيعتها العقارية ان كان مالكها غير مالك الأرض المقامة عليه كالأبنية التي يقيمها المستأجر بترخيص من المالك على الأرض المؤجرة فهي تعتبر عقارات بطبيعتها مادامت ثابتة ومستقرة في الأرض( ).

ثانيا-المباني:
هي عقارات بطبيعتها وتشمل جميع أنواع المنشآت المقامة عليه سواء على سطح الأرض أو تحتها، كالمساكن و المصانع والجسور والمخابئ والأنفاق والآبار واعمدة الإنارة طالما أنها مثبتة في الأرض ، تتخذ حيزا ثابتا و مستقرا فيها ( ).
ويعتبر البناء ثابتا ولو كان من الخشب ، مادام مستقرا في الأرض.

ثالثا-النباتات المتأصلة في الأرض:
كل ما ينبت على سطح الأرض يعتبر عقارا بطبيعته ما دام متصلا به سواء بالنسبة للنباتات الصغيرة إلى الأشجار الكبيرة ، فجميع النباتات المتأصلة بالأرض تعتبر عقارا بطبيعتها.
ويشترط في النباتات المعتبرة عقارا أن تمتد جذورها في الأرض بحيث تتصل بالأرض اتصالا يحول دون إمكانية تنقلها فلا تعبر عقارا النباتات التي تنمو في أصيص ، لعدم اتصالها بالأرض على وجه الثبات ( ).

الفرع الثاني: عقارات بحسب الموضوع
عرفها المشرع الجزائري بقوله:” يعتبر مالا عقاريا كل حق عين على عقار بما في ذلك حق الملكية ، وكذلك كل دعوى تتعلق بحق عين على عقار( ).
فالحقوق العينية الأصلية ( ).كحق الملكية وحق الانتفاع وحق الارتفاق وحق الاستعمال وحق السكن والحقوق العينية التبعية( ).كالرهن الرسمي والرهن الحيازي وحق التخصيص وحقوق الامتيازات تعتبر عقارا إذا كان موضوعها عقارا غير أنها تعتبر منقولا إذا كان موضوعا منقولا.

الفرع الثالث: عقارات بحسب التخصيص
العقارات بالتخصيص هي منقولات بطبيعتها رصدت لخدمة أو استغلال عقار بطبيعته هو أيضا مملوك لنفس الشخص وذلك ما إذا خصص صاحب الأرض الزراعية مواشي والآلات الزراعية يستعين بها على زراعة أرض( ).
فالعقارات بالتخصيص هي منقولات منحت على سبيل المجاز، صفة العقار لأنها أعدت لخدمة العقار أو استغلاله أو مخصصة له وهذا ما تنص عليه الفقرة الثانية من م 863 من ق.م غير أن المنقول الذي يضعه صاحبه في العقار لا يملكه رصدا على خدمة هذا العقار أو استغلاله .يعتبر عقار بالتخصيص .

ففكرة العقار بالتخصيص وردت في القانون عن طريق الافتراض أو الحيلة القانونية توصل إلى شمول أحكام العقارات عن المنقولات التي أعدت لخدمته أو استغلاله ، لتأمين الاستمرار بخدمته أو استغلاله بما يترتب منعا على بقاء طبيعتها المنقولة من أحكام وفصلها عن العقار المرصدة لخدمته وهذا يعرقل أو يعطل منفعة العقار أو استغلاله.

شروط صيرورة المنقول عقار بالتخصيص:

 أن يكون لدينا منقول بطبيعته وعقار بطبيعته
 مالك العقار هو مالك المنقول في الوقت نفسه
 أن تكون هاته المنقولات لخدمة العقار
 توفر رغبة مالك العقار في أن يخلق رغبة رابطة المنقول والعقار

المطلب الثالث: أصناف الملكية العقارية

صنفت المادة 23 من قانون التوجيه العقاري الأملاك العقارية على اختلاف أنواعها ، ضمن الأصناف القانونية التالية:

الفرع الأول : الأملاك الوطنية
ويحكمها القانون رقم 90/30 المؤرخ في 01/12/1990 المتضمن الأملاك الوطنية والمرسوم التنفيذي رقم 91/454 المؤرخ في 23/11/1991 الذي يحدد شروط إدارة الأملاك الخاصة والعامة للدولة وتسييرها ويضبط كيفيات ذلك.
وكذا المرسوم رقم 91/455 المؤرخ في 23/11/1991 بتعلق بجرد الأملاك الوطنية تشمل الأملاك الوطنية على ما يلي:

 الأملاك العمومية والخاصة التابعة للدولة.
 الأملاك العمومية والخاصة التابعة الولاية
 الأملاك العمومية والخاصة التابعة للبلدية.
وتتميز الأملاك الوطنية بما يلي :

أولا-الأملاك الوطنية العمومية:
وتشمل جميع الأملاك العقارية والمنقولة المخصصة لاستعمال الجمهور آما مباشرة (الطرق العمومية، شواطئ البحر، مجرى المياه) وكذلك الأملاك المهيأة خصيصا لأداء خدمة عمومية (البنايات العمومية ،المدارس ،الثانويات، المحاكم…)، وقد بينت م . 26 من ق رقم 90/30 مختلف طرق تكوين الأملاك الوطنية (الاكتساب ، التبادل ، الهبة، نزع الملكية ، الشفعة..) أما أحكام المواد 27 إلى 37 فإنها نظمت إجراءات إدخال واخراج الأملاك العمومية، بالإضافة إلى تلك المتعلقة بتعيين الحدود وتبيان توابع هذه الأملاك( ).

ثانيا-الأملاك الوطنية الخاصة :
تشمل كل الأملاك الوطنية الأخرى الغير مصنفة ضمن الأملاك الوطنية العمومية ، وبما أن هذه الأملاك تؤدي وظيفة ذات طابع تمليكي ومالي فإنها تخضع مبدئيا لأحكام القانون الخاص ، غير أنه لا يستتبع التطبيق الكلي لقواعد القانون الخاص على هذه الممتلكات لكونها تشكل ملكية خاصة لشخصية قانونية عمومية وقد بينت أحكام المواد 38 الى 58 من ق رقم 90/30 طرق تكوين الأملاك الوطنية الخاصة والتي نصت على قواعد خاصة مغايرة لقواعد القانون الخاص تنطبق على الهبات والوصايا التي تقدم للدولة والجماعات المحلية الإقليمية (الولاية، البلدية) والمؤسسات العمومية التابعة لها ، وقد كرست هذه المواد مبدأ تملك الدولة للأملاك الشاغرة والأملاك التي لا صاحب لها ، والتركات التي لا وارث لها والحطام التي تركها مالكها ،أو التي يجعل صاحبها والكنوز التي يتم اكتشافها أو العثور عليها في أحد توابع الأملاك الخاصة ( ) وعليه يمكن حصر طرق تشكيل الأملاك الوطنية الخاصة إلى ثلاث طرق:

 الوسائل التي تستعملها الدولة أثناء القيام بوظائفها كنزع الملكية من أجل المنفعة العامة.
 الوسائل التي تستعملها الدولة أثناء ممارستها لحق السيادة كالتأميم والأملاك التي تؤول إليها الدولة باعتبارها شاغرة،والأملاك التي ليس لها وارث.
 وسائل القانون الخاص ويتعلق الأمر بالمعاملات التي تقوم بها الدولة كالشراء والبيع والوصية.

الفرع الثاني : الأملاك الخاصة
ويحكمها القانون المدني والقوانين المتفرعة عنه. مثل قانون التوجيه العقاري رقم 90/25 المؤرخ في 18/11/1990 المعدل بموجب الأمر رقم 95/26 والمرسوم التشريعي رقم 93/03 المؤرخ في 01/03/1993 المتعلق بالنشاط العقاري وبالرجوع إلى أحكام القانون المدني ، فان الملكية الخاصة نظمتها أحكام المواد 674 وما يليها وهي تكون إما : ملكية تامة أو ملكية مجزئة أو مشتركة أو مشاعة.

أولا-الملكية التامة:
وهي التي يستجمع فيها المالك السلطات الثلاث وهي حق الاستعمال وحق الاستغلال وحق التصرف، وهذه الحقوق يمارسها المالك على ملكه عقارا كان أو منقولا ، وقد تكفل المشرع الجزائري بتحديد نطاق حق الملكية التامة في عدة مواد من القانون المدني ( ) وما يتضمن قانون التوجيه العقاري م 27 و28.
حيث يتضح من هذه النصوص أن حق الملكية العقارية يشمل الشيء وما يتفرع عنه من ثمار ومنتجات وملحقات ، أما إذا كان هذا الشيء أرضا شملت ملكيتها ما فوقه وما تحتها الى الحد المفيد في التمتع بها ، وذلك عداها يستثنيه القانون أو الاتفاق.

ب/الملكية المجزأة :
قوام الملكية هو الحقوق الثلاث “الاستعمال” ،”الاستغلال” “التصرف” التي خولها القانون للمالك بالذات ، لكن هذا الأخير قد يتنازل عن بعض هذه الحقوق لفائدة الغير ، فيجزأ ملكيته ، كان يتنازل عن حقه في استعمال الشيء أو استغلاله لصاحب حق الانتفاع –فيبقى له عندئذ ملكية الرقبة.

ج/الملكية المشاعة :
إذا تعدد المالكون في الشيء الواحد بدون أن تحدد حصص كل واحد منهم ، يقال للملك أنه شائع ، ويقال لكل واحد مالك على الشيوع ومشتاع أو شريك في الملك ( ).

 وقد خول المشرع الجزائري في المادة 718 من ق.م للمالك المشتاع الحق في ان يتخذ من الوسائل ما يلزم لحفظ المال المشاع ولو كان ذلك بغير موافقة باقي الشركاء في الملكية فهو ما أقره المجلس الأعلى في قرار من قراراته بقوله :” إذا تعلق الأمر بتعدي الغير بدون سبب ، يجوز لكل شخص من الشيوع حماية الملكية الشائعة لوحده والحصول على طرد كل أجنبي من الملكية المشاعة ( )

 وكذا المحكمة العليا في أحد قراراتها حيث نصت على :”من المقرر قانونا أنه لكل شريك في الشيوع أن يتخذ من المسائل ما يلزم لحفظ الشيء ولو كان ذلك بغير موافقة باقي الشركاء” ( )

كما أن القانون لا يشترط على الشريك في إطار المحافظة على الملك المشاع أن يستظهر أمام المحكمة بوكالة عن جميع الورثة وهو ما أشارت أيليه المحكمة العليا في قرار رقم :228-116 المؤرخ في 22/11/1994( ).

د/ الملكية المشتركة :
وهي الحالة القانونية التي يكون عليها العقار المبني أو مجموعة العقارات المبنية والتي تكون ملكيتها مقسمة إلى حصص بين عدة أشخاص. تشمل كل واحدة منها على جزء خاص ونصيب في الأجزاء المشتركة ، كما هو الحال بالنسبة للأجزاء المشتركة في العمارات كالأسطح وممرات الدخول والدرج والمصاعد ( ).
وتطبق على هذا النوع من الملكيات أحكام وقواعد الشيوع الإجباري ، فلا يجوز المطالبة بقسمتها عملا بما نص عليه المشرع في إحدى مواده بقوله :” لا يجوز أن تكون الأجزاء المشتركة آو الحقوق التابعة لها محلا لدعوى التقسيم”( ).

ومن ثم لا يجوز للمالكين المشتركين أن يقوموا بقسمة الأجزاء المشتركة التي يملكونها على الشيوع ، فيحضر عليهم قسمه البساتين والمداخل ، والأروقة والشرفات المشتركة والأسطح وغيرها من العقارات المبنية وغير المبنية المعدة للاستعمال المشترك.
لذلك يجب لفت انتباه الموثقين إلى الابتعاد عن تحرير مثل هذه العقود وكذا القضاة من الاعتماد على مشاريع القسمة التي يقوم بها الخبراء المنصبة أساسا على هذه الجزاء لأن ذلك يعد خرقا صارخا للقانون.

الفرع الثالث: الأملاك الوقفية
الوقف ” الحبس ” كان قبل سنة 1984 يتم وفقا للأحكام الشرعية الإسلامية وبصدور قانون الأسرة الجزائري بموجب القانون رقم 01/84 المؤرخ في 09/06/1984 نظم الوقف في الفصل الثالث من الكتاب الرابع الخاص بتبرعات المواد 213 إلى 220 من قانون الأسرة وفي سنة 1990 أثناء سن القانون رقم 25/90 المؤرخ في المتضمن توجيه العقاري تم التنصيص على الوقف في المادتين 31 ن 32 ومنه تؤكد المادة 32 بنصها على أن الوقف يخضع لتكوين الأملاك الوقفية وسيرها القانون الخاص وبالفعل تدعم التصرف القانوني في سنة 1991 بصدور قانون رقم 10/09 المؤرخ في 27/04/1991 المتعلق بالأوقاف ثم تلاه المرسوم التنفيذي رقم 381/38 المؤرخ في 01/02/1998 الذي حدد شروط إدارة الأملاك الوقفية وتسييرها. وحمايتها وكيفيات ذلك ، والأملاك الوقفية حسب المادة 06 من قانون الأوقاف نوعان :

الوقف العام : وهو ما حبس على الجهات الخيرية كوقف الأرض لحساب المستشفى.
الوقف الخاص: هو ما يحبسه الواقف على عقبة من الذكور والإناث الأشخاص المعنيين ثم يؤول إلى جهة التي يعينها الواقف بعد انقطاع الموقوف عليهم. ويصبح الوقف الخاص عاما إذا لم يتم قبوله من طرف الموقوف عليه ويتولى ناظرا الوقف إدارة الأملاك الوقفية على العين الموقوفة والمحافظة عليها وتوابعها.

المبحث الثاني : طرق اكتساب الملكية العقارية والطبيعة القانونية لفعل نزع الملكية

المطلب الأول : طرق اكتساب الملكية العقارية

الفرع الأول: نقل الملكية العقارية بالطرق القانونية
أولا هو اتجاه الإرادة المحضة إلى أحداث نتائج قانونية معينة بفعل هذه الحركة دون حاجة إلى اقتران بفعل مادي إلا بالطريقة التي يتم بها التعبير عن حركة هذه الإرادة( ).
والتصرفات القانونية الناقلة الملكية العقارية منها ما يصدر عن ارادتين ولا يتم تكوينه الا باتفاقها ، كعقدة البيع والهبة والمبادلة ،ومنها ما يصدر من جانب واحد كالوصية والوقف.

1/عقد البيع:
عرف عقد البيع من قبل الكثير من الأساتذة منهم من كان تعريفه صحيحا وشاملا ومنهم من كان قريبا من تعريف الشارع، فقد عرفه الأستاذ إسماعيل غانم :” بأنه عقد يقصد به الطرفان أن يلتزما أحدهما وهو البائع بنقل ملكية الشيء أو حق مالي في مقابل التزام الطرف الثاني وهو المشتري بثمن نقدي( ).
كما عرفه الأستاذ السنهوري بأنه ” عقد ملزم للجانبين إذ هو يلزم البائع بأن ينقل للمشتري ملكية شيء أو حق مالي آخر ويلزم المشتري أن يدفع مقابلا لذلك ثمنا نقديا ( ).

غير أن المشرع الجزائري عرفه على أساس آثاره حيث أن جوهر العقد هو التراضي على ترتيب هذه الآثار وتعريف العقد إنما يكون بيان عناصره لا آثاره ، كما أن المشرع نص على التزام كل من البائع والمشتري على نقل الملكية والحق المالي مع أن البيع يتضمن أحيانا. اشتراطا لمصلحة الغير حيث يلتزم البائع بنقل الملكية إلى شخص ثالثا بعينه المشتري ورغم ما تبين فان تعريف المشرع جيد من حيث إيراده للخاصيتين الأساسيتين لعقد البيع كما أن لهذا التصرف القانوني عقد البيع عدة مسائل منها.

2/عقد الهبة :
الهبة عبارة عن عقد يبرم بين شخص يسمى الواهب الذي يتبرع بماله لشخص آخر يسمى الموهوب له دون مقابل.

 وطبقا للمادة 206 من قانون الأسرة تعقد الهبة بالإيجاب والقبول وتتم بالحيازة ( ). مع مراعاة أحكام التوثيق بالنسبة للعقارات والإجراءات الإدارية الخاصة ببعض المنقولات ، كما لهذا التصرف عدة مسائل نذكر منها:

 مسألة هبة ملكية الرقبة دون حق الانتفاع: حيث قد يلجأ بعض المواطنين إلى مكاتب التوثيق لإبرام عقد هبة منصبة على عقار معين مشترطين في ذلك الاحتفاظ بحق الانتفاع طيلة حياتهم خوفا مما قد يعود عليهم هذا التصرف من الضرر ، ويعرض مستقبلهم إلى الخطر بسبب أقدامهم على التخلي عن أملاكهم بدون مقابل لفائدة غيرهم وعليه من باب الاحتراز يلتمسون من الموثق،حيث أن المادة 202 ق. الأسرة عرفت الهبة بأنها : ” تمليك بلا عوض ” فان عقد الهبة يؤدي إلى نقل الملكية أي ملكية الرقبة ، وحق التمتع كما نصت المادة 206 من نفس القانون على أركان الهبة وهي : الإيجاب،القبول ، الحيازة و الشكل الرسمي وباختلال أي شرط منها تبطل الهبة،فانه إذا كانت الهبة منصبة على حق الانتفاع دون الاحتفاظ بملكية الرقبة فهي باطلة ومستبعدة تماما( ).

وعليه فان الشخص الذي يقدم على إبرام عقد هبة عقار ويحتفظ بحق الانتفاع به طيلة حياته يعتبر تصرفه باطلا ، لأن من أركان الهبة الحيازة.

إلا أن هناك استثناء من هذه القاعدة فيما نص عليه القانون وذلك باستثناء الشخص لنفسه بطريقة ما حيازة الشيء المتصرف فيه والانتفاع به مدة حياته وذلك باعتبار التصرف وصية وهو ما أكدته المحكمة العليا ضمن قراراتها ( ).

3/عقد المبادلة :
هي عقد يلتزم بموجبه كل من المتعاقدين أن ينقل للآخر على سبيل التبادل ملكية مال ليس من النقود ، والكثير من العقود التي تقدم للمناقشة أمام المحاكم ترد في شكل عرفي خاصة بالنسبة لعقارات الزراعية الريفية والمحاكم تتصدى لها بالرفض أي رفض إخضاعها لعملية التوثيق وافراغها في قالب رسمي.
لكن تأسيسا لنص المادة من مواد القانون المدني التي أكدت على أن أحاكم عقد البيع تسري على عقد المبادلة فانه يجب أن تتم كل عقود المبادلة في شكل رسمي عن طريق الكتابة الرسمية( ).

4/عقد الوصية :
هي تصرف في التركة مضاف الى ما بعد الموت ويلحق هذا التصرف عدة شكليات وتتمثل في:
– تحرير عقد الوصية بحضور شاهدي عدل يتمتعان بالأهلية الكاملة ولا صالح لهما في الوصية ولا تربطهما بالموثق أو المتعاقدين لأن الحكمة من الشهادة هو فهم ما يدور في مجلس العقد من كلام وشروط حتى يمكن أداء الشهادة عند الاختلاف .
– إضفاء صبغة الرسمية على عقد الوصية واجب لأنها تسري عليها أحكام الشكلية ككل التصرفات القانونية الأخرى.
– شهر الوصية يعد من مصلحة الموصى له لكي تكون حجة على الكافة وذلك من أجل المصلحة وتحقيقا لاستقرار المعاملات لكي يكون الموصى له على بينة من مدى صيرورة الشيء الموصى به خالصا من عدمه ، لهذا من الضروري أن يتدخل المشرع بنص خاص يوجب فيه شهر الوصية ما دام أن المصلحة وأصول التعامل تقضي بذلك( ).

5/الوقف :
هو حبس العين عن التملك على وجه التأييد والتصدق بالمنفعة العامة على الفقراء أو على وجه من وجوه البر والخير.

ثانيا : الواقعة المادية :
ليست الإرادة وحدها القادرة على نقل الملكية العقارية بين الأفراد بل أن الواقعة المادية هذه المكانة كذلك دون تدخل إرادة الفرد فالواقعة المادية يرتب عليها القانون أثرا بغض النظر أن تكون الإدارة قد اتجهت ألي أحداث هذا الأثر، وهي تحدث إما بفعل الطبيعة أو بفعل الإنسان.

ومثالها لوفاة: فهي واقعة مادية طبيعية يرتب عليها القانون أثرا وهو انتقال أموال الهالك(العقارية منها والمنقولة إلى ورثته طبقا لنص المادة 15 من الأمر 75/74 المؤرخ في 12/11/1975 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري) غير أن الملكية عن طريق الوفاة يسري مفعوله من يوم وفاة أصحاب الحقوق العينية لكن إذا أراد أحد الورثة التصرف في كل أو جزء من المال الشائع يجب عليه استصدار ” شهادة توثيقية” من الموثق لكي يكون تصرفه نافذا إعمالا لنص المادة 91 من المرسوم 76- 63 المؤرخ في 25/03/1976 المتعلق بتأسيس السجل العقاري : (كل انتقال أو إنشاء أو انقضاء الحقوق العينية العقارية بمناسبة أو بفعل الوفاة ضمن الآجال المحددة في المادة 99 يجب أن يثبت بموجب شهادة موثقة)، والمادة 39 من نفس المرسوم عندما يتم إشهار شهادة موثقة بعد وفاة تثبت الانتقال المشاع للأملاك باسم مختلف الورثة أو الموصى لهم فانه يؤشر على بطاقة العقار بأسماء جميع المالكين على الشيوع بالحصة التي تعود لكل واحد منهم عندما يكون ذلك مبين في الشهادة)

*الشفعة :
هي رخصة تجيز في بيع العقار الحلول محل المشتري في أحوال معينة نصت عليها إحدى مواد القانون المدني الجزائري( ).
وهي في حقيقة الأمر تعتبر واقعة مركبة لأن فيها تصرف إرادي من جانب التشييع وان كان المبرر لها سببا ماديا أي واقعة طبيعية وهي الشيوع ، غير أنها (الواقعة الطبيعية ) لا تكسب الملكية بذاتها، وانما الذي يكسب الملكية في الشفعة هو إعلان رغبة الشفيع وهذا تصرف قانوني.
* الاستيلاء:
وهو سبب لكسب ملكية شيء لا مالك له، وذلك بمجرد حيازته بنية تملكه( )، كما أنه لا يرد إلا على الأشياء التي لا مالك لها حسب ما جاء في نص مادة من مواد القانون المدنيتعتبر ملكا من أملاك الدولة جميع الأموال الشاغرة التي ليست لها مالك وكذلك أموال الأشخاص الذين يموتون من غير وارث أو الذين تهمل تركتهم( ).

* الحيازة:
وهي وضع اليد على عقار مع مرور مدة التقادم المكسب للملكية فيؤدي إلى امتلاك واضع اليد له ووضع اليد هنا واقعة يرتب عليها القانون أثرا هو كسب الملكية العقارية طبقا لما نص عليه المشرع الجزائري( ).

* الالتصاق:
(الالتحاق) يعتبر الالتصاق طريق لاكتساب الملكية العقارية، عندما يتحدد شيء مملوك لشخص معين بشيء مملوك لشخص آخر بصفة تبعية، وطبقا لقاعدة الأصل يتبع الفرع، فان ملكية الشيء الفرعي تكون لمالك الشيء الذي التصق به على أن يعوض مالك الأصل مالك الفرع طبقا للمادة 788 من القانون المدني ( ).

الفرع الثاني: نقل الملكية العقارية بالإرادة المنفردة

أولا-الحكم القضائي:
إن نقل الملكية العقارية لا يتم دائما بطريق التصرف القانوني والواقعة المادية فهذان الطريقان لا يقران التغطية الكاملة لحاجة الإنسان في نقل ملكية العقار ومن هذه الحالات:

1/الحكم القضائي بقسمة مال مشاع : حيث نص المشرع الجزائري انه ” تجري القسمة بطريق الاقتراع وتثبت المحكمة ذلك في محضرها وتصدر حكما بإعطاء كل شريك نصيبه المفروز( ).
وفي هذا الصدد يجب لفت الانتباه انه في حالة إشهار عقد يتضمن إيداع حكم قضائي نهائي قضى بقسمة عقار بين ملاك كانوا شركاء مشتاعين ، حيث يتقدم أمام المحافظ العقاري، رفض عملية الشهر بحجة عدم إمكانية الإشهار الجزئي ويلزم محرر العقد بإشهار كافة الحقوق فقط فيما يخص الحصة التي آلت إليه بموجب عملية القسمة من دون إلزامه بدفع الرسم على قيمة كامل العقار موضوع القسمة وعلى المحافظ العقاري القيام بأحد الإجراءين حسب الحالة :

* إما إنشاء بطاقة عقارية جديدة تتعلق بالوحدة العقارية الناتجة عن القسمة ، يؤشر اسم صاحب الحق عليها ، إذا تعلق الأمر بالإشهار العيني” العقار المسموح” أو تطبيقا لأحكام المادتين 21 و 27 من المرسوم 76/63 المؤرخ في 25/03/1976 المتعلق بتأسيس السجل العقاري .

* أو التأشير على البطاقة العقارية المتعلقة بالطالب فقط أن وجدت أو إنشاء بطاقة عقارية باسمه عند غيابها في حالة تطبيق نظام الشهر الشخصي ( ).

ثانيا : القرار الإداري :
تلجأ الإدارة أحيانا في سبيل تحقيق المصلحة العامة إلى إصدار قرارات إدارية تنقل بموجبها ملكية الغير إلى رصيدها العقاري ، ومن تطبيقات القرارات الإدارية الناقلة للملكية العقارية :
* قرارات نزع الملكية للمنفعة العامة التي تتخذ في إطار القانون رقم 91/11 المؤرخ في 27/04/1991 الذي يحدد القواعد المتعلقة بنزع الملكية من أجل المنفعة العمومية ، إذ جاء في نص المادة 02 منه: ( يعد نزع الملكية من أجل المنفعة العمومية طريقة استثنائية لاكتساب أملاك أو حقوق عقارية…).
والمادة 30: ( يخضع القرار الإداري الخاص بنزع الملكية إلى المنزوع منه والى المستفيد ويخضع للشكليات القانونية المطلوبة في مجال التحويل العقاري وعندئذ يلزم المعنيون بإخلاء الأماكن)
* كما أن الأمر 71/73 المؤرخ في 08/11/1971 المتضمن الثورة الزراعية الملغى بموجب المادة 75 من القانون رقم 90/25 المتضمن التوجيه العقاري كان يخول للدولة حق اتخاذ قرارات إدارية تتضمن تأميم الأراضي لفائدة الصندوق الوطني للثورة الزراعية.

الفرع الثالث : نقل الملكية العقارية بتوافق ارادتين العقد الإداري ( العقد الإداري):

أولا-إبرام العقد الإداري:
للإدارة في سبيل نقل أملاكها العقارية للغير أن تلجأ إلى طريق التعاقد فتبرم عقود إدارية في هذا الصدد . يتم تحريرها من طرف مدير أملاك الدولة بصفته موثق الدولة والجماعات المحلية أو من طرف الموثق إذا ما اختارت الإدارة اللجوء إليه ، كما هو الحال بالنسبة للوكالات العقارية المحلية ، كما يجب إشهار هذه العقود الإدارية في المحافظة العقارية لتكون حجة أمام الغير أو عليهم ، أيضا يجب أن يكون المحرر الإداري فعلا ناقلا للملكية ، لأنه كثيرا ما تتعامل المحاكم مع بعض القرارات الإدارية على إنها سندات ملكية، وهي ليست كذلك ومثال كذلك :
 مداولة المجلس الشعبي البلدي
 قرار رئيس البلدية أو الوالي
 عقود الامتياز
 محضر تعيين قطعة ارض لإنجاز مشروع واعتبر تصرف الملكية

كل هذه القرارات والعقود ليست سندات ملكية وان كان بإمكانها أن تشكل إثبات لتعامل صحيح تم بين الإدارة والمستفيد لكنها لا تنقل الملكية ، ولتكون كذلك يجب آن تفرع في شكل عقد رسمي ناقل للملكية.
* كما يجب ان تكون أيضا –العقود الإدارية- صادرة عن المالك أو بترخيص منه ويتضمن تنازل عن الملكية العقارية.
إضافة إلى ذلك فان العقود الإدارية وعلى فرض أنها ناقلة للملكية فإنها إذا لم تشهر لا يمكن لأصحابها أن يطالبوا من المحكمة إلغاء العقود المشهرة لاحقة لها منصبه على نفس العقارات علما أن المحاكم لا تحترم دوما

ثانيا –أنواع العقود الإدارية المبرمة :
تقوم الإدارة بإبرام عقود إدارية من أجل نقل أملاكها العقارية للغير نذكر منها على سبيل المثال :
* العقد الإداري المتضمن بيع عقار في إطار تسوية البناءات اللاشرعية .
* تنفيذا للمرسوم رقم 85/212 المؤرخ في 13/08/1985 الذي يحدد شروط تسوية أوضاع الذين يشغلون فعلا أراضى عمومية أو خاصة كانت محل عقود أو مباني غير مطابقة للقواعد المعمول بها وشروط إقرار حقوقهم في التملك والسكن.

حيث نصت المادة 12 من المرسوم نفسه ( يعد في إطار هذا المرسوم، عقد الملكية حسب الشكل الإداري وتسلم رخصة البناء أو رخصة تجزئة الأرض للبناء مع عبارة ” تسوية الوضعية “).
* العقد الإداري المتضمن منح امتياز على أراضى الأملاك الوطنية ، المعد في إطار المرسوم التشريعي رقم 93/12 المؤرخ في 05/10/1993 المتعلق بترقية الاستثمار والمرسومين التنفيذيين رقم 94-321 و 94-322 المؤرخين في 17/10/1994 المتعلقين بمنح امتياز على أراضي الأملاك الوطنية الواقعة في مناطق خاصة في إطار ترقية الاستثمار.

*العقود الإدارية التي أبرمت بموجب القانون 81-01 المؤرخ في 07/02//1982 المتضمن التنازل عن الأملاك العقارية ذات الاستعمال السكني أو المهني أو التجاري أو الحرفي التابعة للدولة والجماعات المحلية ومكاتب الترقية والتسيير العقاري والمؤسسات والهيئات والأجهزة العمومية ( ).

* عقود الاستصلاح التي تبرم في ظل القانون رقم 83-18 المؤرخ في 13/08/1983 المتعلق بالحيازة الملكية العقارية الفلاحية ،و المرسوم التطبيقي له رقم 83-724 المؤرخ في 10/12/1983.

المطلب الثاني : الطبيعة القانونية لفعل نزع الملكية:

قد تحدث أن تلجأ الإدارة إلى طريقة جبرية للحصول على الأموال إذ ما نفذت الطرق الرضائية لذلك إلا أنها غير مؤهلة للاستهلاك على أموال الأفراد خارج نطاق الملكية من أجل المنفعة العامة

الفرع الأول: مفهوم نزع الملكية:
هو حرمان ملك العقار أو الحقوق العينية العقارية من ملكه الخاص جبرا من أجل المنفعة العامة مقابل تعويضه عن الضرر الذي أصابه بسبب هذا الحرمان أو هو إجراء إداري يقصد به حرمان الشخص من ملكيته وحقوقه العقارية وهذا ما تؤدي المحاولات الودية إلى نتائج سلبية.
* ويكون غرض الإجراء هو تحقيق المشاريع ذات المنفعة العمة نظير التعويض ويشترط أن يكون هذا التعويض عادل ومنصف ومسبق.

فنزع الملكية على هذا الأساس هو وسيلة من الوسائل المتاحة للإدارة قصد الوصول إلى أهدافها في تحقيق المنفعة العمة وهي تعتبر طريقة استثنائية فنصت المادة 20 من الدستور الجزائري في 28/11/1996 المعدل والمتمم لدستور 89 على أنه:” لا يتم نزع الملكية إلا في إطار القانون ويترتب عليه تعويض قبلي عادل” وقد أكدت المادة 677 من القانون المدني هذا المبدأ والتي جاءت تنص على أنه لا يجوز حرمان أي أحد من ملكيته إلى في الأحوال والشروط المنصوص عليها في القانون غير أن للإدارة الحق في نزع الملكية العقارية أو بعضها أو نزع الحقوق العينية للمنفعة العامة مقابل تعويض منصف وعادل، غير أن هذه الأخيرة لم تشر إلى التعويض القبلي إنما أكدت على ضرورة أن يكون التعويض عادل ومنصف.

* كما أن المشرع الجزائري أخضع حق نزع الملكية إلى قانون مستقل هو أن القانون رقم 91 المؤرخ في 27 أفريل 1991 المنفذ بالمرسوم رقم 86-93 المؤرخ في 27/07/1993 فكان لاغيا لأحكام الأمر 76-48 المؤرخ في 25 ماي 1976 المتعلق بقواعد نزع الملكية من أجل المنفعة العامة وقد أوردت في المادة 12 ف02 من قانون 91/11 فإنه يعد نزع الملكية من أجل المنفعة العامة طريقة استثنائية لاكتساب أملاك أو حقوق عقارية ولا يتم إلا إذا أدى إنتهاج كل الوسائل الأخرى الى نتيجة سلبية.

إذن على الجهة النازعة للملكية حتى تلجأ إلى هذا الإجراء أن تكون قد استنفذت كل الطرق الودية للحصول على العقار والحقوق العينية العقارية التي تريدها فإن أخفقت في ذلك فلها الحق في اللجوء إلى هذه الطريقة الاستثنائية، ويعد نزع الملكية العقارية للمنفعة العامة قرارا إداريا بغض النظر إلى الجهة التي أصدرته.

الفرع الثاني: السلطة المختصة بإصدار القرار (قرار نزع الملكية)
إن القرار الولائي المتضمن نزع الملكية للمنفعة العامة بالنظر إلى السلطة المصدرة له، يمتاز بالطابع الإداري ومن ثمة لا يخضع في تبليغه إلى الأشكال القانونية المستوجبة في التبليغ القضائي رسالة توجه إلى المالك عن طريق رئيس البلدية وتكون محددة لمفهوم القرار ومداه ومصدره والتي يسري على تبليغها أجل شهرين كاملين المنصوص عليه بالمادة 278 من ق.إ.ج.م لتقديم التظلم الإداري المسبق المنصوص عليه بالمادة 275ق.إ.ج.م والطعن بالبطلان الغير مستوفى الأوضاع القانونية المذكورة، ولاسيما فيما يخص الطعن الإداري التدرجي المقدم مؤخرا عقب فوات الآجال يكون غير جدير بالقبول ويستتبع الرفض قرار رقم 494/29 المؤرخ في 10/07/1982 ، عدد01 ص 235، حيث أن نزع الملكية من أجل المنفعة العمومية المزمع القيام بها للحصول على محلات لإيواء مصالح البلدية كان يكتسي طابع المصلحة العمومية المحققة طالما كانت العملية مقدرة لصالح جماعة محلية ولإشباع حاجيات مرفق عام ومن ثم فإن الوالي المصرح بنزع الملكية للمنفعة العمومية لم يخرق القانون.

* ومن الثابت في قضية الحال، أن قضاة الاستئناف لما يبينوا بأن القرار الصادر عن وزير الصناعة في 13/08/1973 صرح بالمنفعة العمومية لقطعة الأرض المتنازع عليها ملكية المدعين في الطعن بالنقص.
وأنه بموجب القانون رقم 76-48 المؤرخ في 25/05/1976 المحدد للقواعد المتعلقة بنزع الملكية من أجل المنفعة العمومية، ولا سيما المادتين 03 و17 منه فأن دعوى المنازعة في نزع الملكية من أجل المنفعة العامة يفصل فيها من طرف القضاء الإداري في إطار الشروط المنصوص عليها في قانون الإجراءات المدنية، خاصة وأنه تم في قضية الحال، التصريح بالمنفعة العامة من طرف وزير الصناعة ممثل الدولة قرار رقم 986-202 المؤرخ في 16/12/1998.

الفرع الثالث: أهداف نزع الملكية
من المقرر قانون بالمادة 04 من المرسوم رقم 48-76 المؤرخ في 25/05/1976 أن المجلس الشعبي الولائي مطالب بأداء رأيه قبل التصريح بالمنفعة العمومية ومن ثم قرار والي الولاية المصرح بالمنفعة العمومية، الذي لم يستشر فيه إلى ما يفيد طلب أو صدور هذا الرأي يكون باطلا ولا أثر له.
* ومتى كان كذلك استوجب أبطال القرار المطعون فيه تأسيسا على مخالفة أحكام هذا المبدأ.
الأصل قانون هو تحريم اعتداء الإدارة على الملكية الخاصة ، إلا أنه يجوز لها بموجب القانون وطبقا لإجراءات وشروط معينة أن تلجأ إلى الاستلاء على الملكية أو نزعها جبرا على صاحبها للمنفعة العامة.

إن صاحب الملكية الذي يرى في عملها ذلك عدم الشرعية المنطوية على الاعتداء يجوز له الاتجاه إلى القضاء المستعجل أمام القاضي الإدارة بتعيين خبير، ويكون القاضي المذكور مختصا للأمر بصفة مستعجلة باتخاذ كافة الإجراءات اللازمة إذ ما ثبت له من خلال الدعوى أن تصرف الإدارة يحمل وصف حالة تعدى أو استلاء وأن قاضي الدرجة الأولى الذي صرح بعدم اختصاصه يكون قد خالف مقتضيات المادة 171 مكرر 03 ق إ مدنية التي بموجبها يحق له ذلك مهما كانت تبريرات الإدارة المقدمة بخصوص سبب المنفعة العامة التي أسست عليه تصرفها.

متى كان من الثابت فقها وقضاءا أنه إذا كان العرض المقدم لمن نزعت منه ملكيته، يتمثل في منحه محلا بديلا داخل منطقة حضرية جديدة تتوفر على مزايا مؤكدة ويعوض المحل القديم تعويضا كاملا ، فان من نزعت منه ملكيته له الحق في الحصول على تعويضات تصلح ما لحقه من خسارة من جراء فقدانه لمبالغ الإيجار.

ولما كان ثابتا في قضية أن المجلس القضائي حدد مبلغ التعويض المذكور بملغ 15.000.00 دج فانه بهذا القضاء قدر وقائع القضية تقديرا سليما وكان لذلك النعي على القرار المطعون فيه ، غير مؤسس قانونا.
ومتى كانت أحكام المادة 01 من الأمر 76/48 المؤرخ في 25/05/1976 تنص على أن نزع الملكية يعد طريقة استثنائية لامتلاك العقارات أو الحقوق العينية العقارية فان أحكام المادة 25/03 والمادة 26 من نفس الأمر تنصان على أن التعويض يغطي قيمة العقارات أو القيمة الناجمة عن إخلاء التجار والصناعيين والحرفيين بقصد إعادة إيواءهم أو عن الحرمان من الانتفاع وعلى أن تختص الجهة القضائية الإدارية بنظر المنازعات الناجمة عن ذلك .

* إن نزع الملكية من أجل المنفعة العمومية المزمع القيام بها للحصول على محلا ت لإيواء مصالح البلدية كان يكتسب طابع المصلحة العمومية المحققة طالما كانت العملية مقررة لصالح جماعة محلية ولإشباع حاجيات مرفق عام، ومن ثم فان الوالي بقراره المصرح بنزع الملكية للمنفعة العمومية لم يخرق القانون.
ومن المقرر قانونا بالمادة 48 من الأمر الصادر في 25/05/1976 أن المالك يمكنه الحصول على إعادة التنازل لفائدته عن الملك الذي انتزعت ملكيته ، إذا لم يتلف هذا الأخير التخصيص المقرر له أصلا من أجل المنفعة العامة.
ومن ثم فان القرار الإداري المخالف لهذا المبدأ يعد خرقا للقانون .
* إن الأرض المتنازع عليهما والتي انتزعت ملكيتها من أجل المنفعة العامة لم تتلق التخصيص المقرر لها خلال خمس سنوات التالية لتبليغ مقرر نزع الملكية كما يقتضيه القانون ومن المستقر عليه قضاءا أن القاضي الإداري غير مؤهل بمراقبة مسألة ملائمة اختيار الإدارة للأراضي محل نزع الملكية قصد إنجاز المشروع ذي المنفعة العامة ومن ثم فان القرار المطعون فيه بأن صفة المنفعة العامة غير مقدرة في غير محله.

ومن المقرر قانونا أن الوالي يحدد قرار نزع الملكية قائمة القطع أو الحقوق العينية العقارية المطلوب نزع ملكيتها إذا كانت هذه القائمة لا تنجم عن التصريح بالمنفعة العامة إذ أنه لنزع الملكية من أجل حيازة الأراضي لإنجاز طريق يربط بين قريتين دون أن يشير إلى تحقيق المنفعة العامة ولا إلى أي مقرر مصرح بالمنفعة العامة يعد مخالفا للمقتضيات القانونية .

وحسب المادة 17 من الأمر المتعلق بقواعد نزع الملكية من أجل المنفعة العامة انه في حالة عدم موافقة صاحب الملكية بالتعويض المحدد عن طريق مصالح أملاك الدولة عند نزع ملكيته للمنفعة العامة ، يجوز له أن يرفع قضية للقضاء ، وللقاضي السلطة التقديرية لتقديم وتحديد ذلك التعويض بصفة عادلة.
ومن ثم فان القرار القاضي بتعويض المطعون ضدهم عن قطعة أرض نزعت منهم من أجل المنفعة العامة بمخالفة القانون غير سديد ومتى كان كذلك استوجب رفض الطعن.

ومن المقرر قانونا أنه إذا لم يتلقى العقار الذي نزعت ملكيته التخصيص المقرر له خلال 05 سنوات جاز للمالكين القدماء أو خلفائهم أن يطلبوا إعادة البيع لهم خلال 30 سنة من تاريخ الأمر بنزع الملكية.

ومن ثم فان الطعن الذي تقدم به الطاعن الذي يرمي إلى إبطال المقرر المطعون بنزع الملكية للمنفعة العامة لمرور أكثر من خمسة سنوات دون أن تتلقى التخصيص المقرر لها جاء مطابقا للقانون.
ومن المستقر عليه قانونا أن الإدارة التي تستغل الأملاك المقرر نزعها من أجل المنفعة العامة لغير ما نزعت من أجلها هذه الأملاك يعد انحرافا في الإجراءات القانونية.

ومن الثابت أن القطعة الأرضية التي تم الاستيلاء عليها مخصصة حسب مقتضيات المقرر المطعون فيه لشق الطريق ومن ثم فان استغلال هذه القطعة لاستقبال بناءات ومشاريع عمومية يعد تحريفا لهدفه الأصلي ومن المقرر قانونا أن :” نزع الملكية لا يكون ممكنا إلا إذا جاء تنفيذا لعمليات ناتجة عن تطبيق إجراءات نظامية مثل التعمير والتهيئة العمرانية والتخطيط وتتعلق بإنشاء تجهيزات جماعية ومنشآت وأعمال كبرى ذات منفعة عامة”.

المطلب الثالث: تحديد الوسائل القانونية لنزع الملكية

من خلال المادة 02 من قانون 91-11 المتضمن وسائل نزع الملكية من أجل المنفعة العامة وجاءت تنص على أنها استثنائية لاكتساب أموال أو حقوق عقارية لا تتم إلا إذا أدى انتهاج الوسائل الودية إلى نتيجة سلبية ومن هنا يمكن استخلاص هذه الوسائل القانونية كما يلي:

الفرع الأول: الطريقة الجبرية والطريقة الاستثنائية

أولا_ الطريقة الجبرية:
لتسهيل مهام الإدارة لقيام بعملية الملكية العقارية دون أن تصادفها عوائق ومشاكل خول لها المشرع امتيازات السلطة العامة تمنح لها السلطة الجبرية لكي تلجأ اليها عند الضرورة وتتم وفق القواعد القانونية المنصوص عليها والتي يحددها كل من الدستور والتشريع وهذا من أجل حماية حقوق الأفراد هذه التصرفات التعسفية التي تلجأ اليها الإدارة في استعمال هذا الحق وهذا ما تحدده المادة 20 من دستور نوفمبر 1996 التي تؤكد على نزع الملكية لا يتم إلا في إطار القانون ، وإذا رجعنا إلى أمر 76* 48 نجد المشرع أعطى الاهتمام الأكبر لإنجاز المشاريع الاقتصادية العمومية على حساب الملكية الخاصة.
وإهماله لحقوق الأفراد حيث جعل التعويض لاحقا فجاء القانون 91-11 المحددة لقواعد نزع الملكية فقد أولى رعاية لهذا الجانب ونظمه احسن تنظيم وإذا كان هو أيضا لا يخلو من النقائص.

ثانيا_الطريقة الاستثنائية:
قد وردت المادة 02 ق 91-11 على أنه يعد نزع الملكية من أجل المنفعة العامة طريقة استثنائية ، أن الإدارة مجبرة باتباع الوسائل الرضائية والودية للحصول على العقارات فإذا نفذت كل الطرق الودية دون جدوى فبإمكانها اللجوء إلى إجراء نزع الملكية وهو شرط من النظام العام حيث يمكن للقاضي أن يثير هذه المسألة من تلقاء نفسه كما يمكنه أن يتحقق من الاستفادة من هذا الشرط عند المنازعة قرار بتصريح بقابلية التنازل عن الأملاك الحقوق العينية وبالتالي تكون إجراءات نزع الملكية قابلة للإبطال عند إهمال هذا الشرط الجوهري.
فالملكية الخاصة محمية من طرف الدستور من خلال المادة 20 من دستور 1996 وكذلك من طرف القانون المدني الجزائري المادة 677 فنزع الملكية طريقة استثنائية .

الفرع الثاني: تحقيق المنفعة العامة
إن الهدف من نزع الملكية هو تحقيق النفع العام ولهذا يمنع الإدارة مصادرة الأملاك الخاصة لفائدتها باستثناء المساهمين في تسيير المرافق العامة والمستفدين من الالتزام بها يخص استغلال المناجم والمحاجر والمياه المعدنية.
ويجوز لصاحب الحق الطعن في مشروعية الإجراء إذا اثبت فيها عدم توفر شروط المنفعة العامة لن غرض الإدارة هو المصلحة العامة .
فالأمر 76/48 يعطي للإدارة سلطة تقديرية في تحديد المنفعة العامة التي تقوم بها المؤسسات العمومية والتي تدخل في إطار المشاريع ذات طابع اقتصادي كما أن القانون 91/11 حدد الإطار الذي يتم فيه نزع الملكية وذلك وفق الإجراءات النظامية.

الفرع الثالث: إلزامية التعويض المسبق.
إلزامية التعويض تطرق اليها دستور 89 و 96 المادة 20 ويشترط ان يكون التعويض عادلا ومنصفا يغطي كل ما ألحق من أضرار للملاك ، ولكن شرط أسبقية التعويض ل يكن منصوص عليه في الأمر 76/48 وبصدور قانون 91/11 أدخل هذا الشرط.
فمن واجب الإدارة أن تقدم تعويضا مسبقا للمالكين فالإدارة لا يمكنها أن تضع يدها على أملاك إلا بعد أن تدفع مبلغ التعويض للمعنيين ولذلك فإلزامية التعويض تكمن في توفر ما يلي :
* أن يكون مسبقا، عادلا ، منصفا، وكما تتجلى إلزامية التعويض في منع الإدارة وضع اليد على الأملاك الخاصة والحقوق العينية الخاصة فهناك شرطين لابد من توفرهما:
* قبول مبلغ التعويض من طرف المالك بصورة واضحة أو ضمنية.
* إيداع مبلغ التعويض لدى الخزينة العمومية والحصول على رخصة قضائية لنقل الملكية.
وفي الغالب ما تؤدي قضية التعويض إلى منازعات لأنه يحدد من جانب واحد فقط يؤدي بذلك إلى اختلاف قيمة التعويض.
* فمن خلال تحليلنا لهذا الموضوع فان الملكية تعتبر من أهم واعقد المواضيع التي نظمها ونص عليها القانون ، وعليه فمن الطبيعي أن يكون موضوع تعامل لتوفيق بين المصلحة العامة والمصلحة الخاصة.
لذا يتطلب من الإدارة أن تلعب دورا كبيرا لوضع الإجراءات والضمانات القانونية في مدى تحقيق الموازنة بين المصلحتين العامة والخاصة دون تعسفها لهذا الحق.

تمهيد :

بما أن الملكية الفردية مصونة ولما أن المساس بها يعد تعدي صارخ على الحق من الحقوق الطبيعية والحريات الفردية ونظر لخطورة هذا الإجراء فقد تدخل القانون وأوجد الإجراءات اللازمة على الإرادة المعنية باتباع هذه الإجراءات وهذا من أجل حماية الملكية الفردية ضد التصرفات غير الشرعية من جانب الإدارة وهذا لا يعني أن الإدارة قد تلجأ إلى الإجراءات تتخذها في بعض الحالات وذلك عند الضرورة ونظرا لأهمية هذه الإجراءات اعتبرت من المسائل المتعلقة بالنظام العام ويترتب عن مخالفتها إبطال قرارات الإدارة وترتيب المسؤولية الإدارية ، وهذا ما تناولناه في الفصل الثاني من بحثنا:

الفصل الثاني : نظام نزع الملكية العقارية في القانون الجزائري
المبحث الأول : نطاق نزع الملكية العقارية
المطلب الأول : شروط نزع الملكية
الفرع الأول : الشروط الخاصة بنزع وطبيعة الملكية
الفرع الثاني : الشروط الخاصة بالمنفعة العمومية
الفرع الثالث: الأدوات التي يلجأ اليها عند الضرورة
المطلب الثاني : مجال تطبيق نزع الملكية
الفرع الأول : الأهداف المرتبطة بنزع الملكية
الفرع الثاني: الأموال المعينة
الفرع الثالث: الأشخاص المعينين
المطلب الثالث: إجراءات نزع الملكية
الفرع الأول: الإجراءات العادية للتصريح بالمنفعة العامة
الفرع الثاني : تحديد قائمة الأملاك والحقوق العينية
الفرع الثالث: الإجراءات الغير العادية
المبحث الثاني : نظام التعويضات
المطلب الأول: الإجراءات
الفرع الأول: منازعات قرار التصريح بالمنفعة العامة
الفرع الثاني: التصريح بقابلية التنازل عن الأملاك
الفرع الثالث: القرار الإداري الخاص بنقل الملكية
المطلب الثاني : قواعد تحديد التعويض
الفرع الأول: طبيعة الأضرار القابلة للتعويض
الفرع الثاني : تعويضات الأضرار المادية
الفرع الثالث: تعويضات الأضرار المعنوية
المطلب الثالث: المعارضات
الفرع الأول : تقييم التعويض
الفرع الثاني : المعارضات التي لا تتعلق بتقديم التعويض
الفرع الثالث: المعارضات الخاصة بالتعويض
الفصل الثاني : نظام نزع الملكية العقارية في القانون الجزائري

المبحث الأول : نطاق نزع الملكية العقارية

المطلب الأول : شروط نزع الملكية العقارية
تقتضي عملية نزع الملكية من أجل المنفعة العامة ضرورة احترام الشروط واتباع الإجراءات وفق القانون 91-11 المتعلق بنزع الملكية من أجل الملكية العقارية ويمكن تصنيفها إلى :

الفرع الأول : الشروط الخاصة بطبيعة ونوعية الملكية
بما أن حق الملكية باعتباره أقوى الحقوق العينية الأصلية يجمع كل الحقوق المتفرعة عن في يد مالك واحد غير أنه يحدث أن تقتطع لحساب شخص آخر بعض السلطات وعندئذ يكون لهذه الأخيرة حق الاستعمال وحق استغلال الملك والانتفاع وسكناه وكذلك حق الارتفاق لعقار مجاور مملوك للغير وذلك وفقا لما حدده القانون..
وبالتالي فان إجراء نزع الملكية الذي تباشر به الإدارة يرد على الملكية العقارية والحقوق العينية الأصلية لها.
وبالتالي تنفيذ الإجراء يكون على الملكية العقارية و ما يتفرع عنها من حقوق عينية أصلية دون المنقولات والحقوق الشخصية.
فان الإجراءات تستهدف منها نزع الملكية كاملة فإنها قد تنصب على حق الاستعمال أو الاستغلال أو الارتفاق وتحدد التحقيقات طبيعة المنفعة العامة المراد تحقيقها ومدى حاجتها للملكية العقارية لتلبية تلك المنفعة العامة.
ومن بين الحقوق العينة العقارية المتفرعة عنها والتي يمكن نزع ملكيتها كلها أو بعضها دون ملكية الرقبة.
* فإذا تقرر نزع حق الانتفاع من أجل المنفعة العامة سواء من صاحب الملكية أو من مالك حق الانتفاع منفردا فانه يتطلب تحديد مدته وعادة ما يكون ذلك مرتبطا ببقاء المنفعة العامة قائمة ما لم يحدد القرار إداريا مدته بما أن هذا الحق يتطلب تعيين مجال استعماله( ).
* حق الارتفاق هو حق يرد على العقار المرتفق به سواء على باطنه أو سطحه أو علوه أو فضائه لفائدة العقار المخدوم.

وبالنسبة للمنفعة العامة فقد يكون ذلك لفائدة إقامة مجاري المياه أو الأشغال العمومية بحق الارتفاق بحرمان ملك العقار من البناء أو التعلية.
* إن حق الانتفاع أو الارتفاق هما الحقان اللذان يصور ملكيتهما لفائدة المنفعة العامة ، أما ما يتعلق بالسكن فواضح أنه لا يحقق منفعة عامة فيتم نزعه منفردا عن ملكيته التامة مثل ” حق الاستعمال” والأجدر نزع ملكية حق الانتفاع ، وهذا ما نصت عليه ف1 من المادة 26 من قانون 91/11 على أنه ” إذا كان نزع الملكية لا يعني إلا جزء من العقار يمكن للمالك أن يطلب الاستيلاء على الجزء الباقي غير المستعمل”

الفرع الثاني : الشروط الخاصة بالمنفعة العمومية
أوجب القانون على جهة الإدارة التي ترغب في نزع ملكية العقارات أو الحقوق العينية العقارية المملوكة للخواص قبل اللجوء إلى هذه الطريقة الاستثنائية أن تسعى للحصول عليها بالطرق الودية.
هذا من حيث تقييد الإدارة في الأسلوب الواجب اتباعه .

أما بالنسبة للمنفعة العامة بمرونة هذا المصطلح الذي لو ترك للإدارة الحية في تغطية تصرفاتها به لأدى ذلك إلى توغلها وتعسفها في حق ملك الخواص باللجوء لهذه الطريقة إلى تجريدهم من أملاكهم .
ولهذا حدد المشرع الجزائري على سبيل الحصر المجالات التي يمكن فيها للإدارة الاستفادة من تقنية نزع الملكية من أجل المنفعة العامة ولهذا نصت الفقرة 2 من قانون 91/11 على أنه:
” وزيادة على ذلك لا يكون نزع الملكية مكن إلا إذا جاء بتنفيذ العمليات ناتجة عن تطبيق إجراءات نظامية تخص التعمير والتهيئة العمرانية والتخطيط لإنشاء تجهيزات جماعية”

الفرع الثالث: الأدوات التي يلجأ اليها عند الضرورة
فمن خلال نص المادة 2 فقرة 2 من قانون 91/11 السالف الذكر يستخلص أن نزع الملكية للمنفعة العامة لا يمكن أن يلجأ اليها إلا إذا تطلبه:
* تنفيذ العمليات الناتجة عن تطبيق الإجراءات أدوات النظامية في مجال التعمير والتهيئة العمرانية
هنا يجب أن تبرز إجراءات نزع الملكية للمنفعة العامة بأن الغرض من الحصول على العقارات أو الحقوق العينية العقارية المعنية ضرورة تنفيذ عمليات تطلبتها الأدوات النظامية المقررة في إطار مخطط التعمير والتهيئة العمرانية لأن هذه الأدوات تشكل بحد ذاتها جزء من هذا المخطط وفي هذا الخصوص نصت م 10 من قانون 92/22 المتعلق بالتهيئة والتعمير بأن :
تشكل أدوات التعمير من المخططات التوجيهية للتهيئة والتعمير ومخططات الشغل وتكون أدوات التهيئة والتعمير وكذلك التنظيمات التي هي جزء لا يتجزأ منها قابل للاحتجاج بها أمام الغير ( )..
* إنشاء التجهيزات الجماعية والمنشآت والأعمال الكبرى ذات المنفعة العامة:
إن التجهيزات الجماعية هي تلك المنشآت تحدث لإشباع أغراض المنفعة العامة فالمدارس
والمستشفيات، ومصالح البريد والمواصلات والمساحات المخصصة للترفيه وغيرها مما تستقبل وتقدم خدماتها للجمهور مباشرة في مرفقها كما تشمل أيضا المنشآت ومجموعة الهياكل التي تقام لتزويد الجمهور بالحاجيات العامة كمنشآت توليد الكهرباء وتوزيعها واستخراج أو جمع المياه وتخزينها وتوزيعها أما المنشآت والأشغال الكبرى فمن أمثلها شق وتوسيع الطرق العمومية وخطوط السكك الحديدية واستخراج واستغلال الثروات ونقلها … الخ.

المطلب الثاني : مجال تطبيق نزع الملكية

الفرع الأول : الأهداف المرتبطة بنزع الملكية
إن نزع الملكية ليس شرعيا إلا عندما تتطلبها المنفعة العامة وفكرة المنفعة العامة هذه تختلف في القانون القديم أي أمر 25 ماي 1976 فهذا الأمر أعطى تعريفا واسعا للمنفعة العامة حيث تنص المادة الثانية على أنه :” تمكين العقارات أو الحقوق العينية العقارية الضرورية لتأمين احتياطات المصالح العمومية التابعة للدولة والجماعات المحلية والمؤسسات الاشتراكية ذات الطابع الاقتصادي أو الاجتماعي أو الثقافي عن طريق نزع الملكية وذلك ضمن الشروط المحددة لهذا الأمر”
فقد مددت المنفعة العمومية لتصل إلى العمليات التي قد تقوم بها المؤسسات العمومية ذات الطابع الاقتصادي فهذه المؤسسات كان لها الحق في نزع الملكية من أجل المنفعة العامة أما قانون 91-11 فقد جعلها تتمثل في:
 عمليات التعمير والتهيئة العمرانية
 العمليات التي تدخل في إطار التخطيط.

ويكون الهدف من هذه العمليات هو إنجاز تجهيزات جماعية ، منشآت وأعمال كبرى ذات المنفعة العامة وهذا النص م 212 من ق 91/11 التي تنص على أنه :” لا يكون نزع الملكية ممكنا إلا إذا جاء تنفيذ العمليات ناتجة عن تطبيق إجراءات نظامية مثل التعمير والتهيئة العمرانية والتخطيط تتعلق باتساع تجهيزات جماعية ومنشآت واعمال كبرى ذات منفعة عامة”.
وبذلك يكون أمر 76-48 قد وسع مفهوم المنفعة العامة وهنا نقول أن القانون وحده هو الذي يحدد فكرة المنعة العامة.

والمشرع الجزائري لتعريف المنفعة العامة في قانون 91-11 قد كان غرضه من وراء أبعاد الإدارة عن استعمال امتيازات السلطة العامة لأهداف اقتصادية ، أن الإدارة مقيدة عندما تقوم بإنجاز المشاريع العامة فلا يمكنها أن تستعمل نزع الملكية من أجل المنفعة الخاصة فلا بد أن يكون هدفها الرئيسي هو تحقيق المنفعة العامة.

وتقدير المنفعة العامة يدخل ضمن السلطة التقديرية للقاضي يراقب مشروعية ، وينظر إلى الملائمة ، والمحكمة العليا قد كانت تمنع عن تحقيق من وجود أو عدم وجود منفعة عامة .
فهي بذلك ترفض التدخل في مراقبة الملكية وبسبب التجاوزات من قبل الإدارة كان لازما على القضاء التدخل لمراقبة من مطابقة عملية الإدارة للأهداف المصرح بها.

الفرع الثاني: الأموال المعنية
إن نزع الملكية لا ينصب إلا على العقارات أي الأملاك العقارية وكذلك ينصب على الحقوق العينية العقارية مثل حق الانتفاع والإرفاق…الخ وهذا بنص الفترة من المادة 2 من قانون 91-11:” طريقة استثنائية لإكساب أملاك أو حقوق عقارية…” ونحاول تفصيل ذلك على حدى .

أولا-العقارات:
لا يرد نزع الملكية على المنقولات وميدانه هو العقارات ، وهذه العقارات لابد أن تكون تابعة للخواص حيث أن الأملاك العامة لا يجوز التصرف فيها بأي شكل من أشكال التصرف وهذا طبقا للمادة 689 من القانون المدني الجزائري.

ونزع الملكية قد يكون على كامل العقار وقد يكون على جزء منه فإذا كان على كامل العقار بما بقي لمدة معينة دون أن تقوم الإدارة باستعماله جاز للمالك أو أصحاب الحقوق طلب استرجاع ملكية العقار وهذا في حالة إذا لم يتم الانطلاق الفعلي في الشغال ضمن المجال المحدد في العقد أو القرارات التي ترخص بالعملية المعنية وهذا ما تنص عليه م 32 من قانون 27 افريل 1991
كما أنه من حق الأفراد المعنيين طلب نزع الملكية التامة عندما تكون العقارات الباقية غير صالحة للاستعمال وهذا في حالة إذا كان نزع الملكية لا يعني الأجزاء من العقار وهذا ما تنص عليه المادة 22/ف1 من قانون 27 أفريل 1991 ويقصد بنزع الملكية ما فوق الأرض كما قد يقصد به باطن الأرض وفي هذه الحالة الأخيرة نصت المادة 31 من المرسوم رقم 94-41 المؤرخ في 29 جانفي 1994 على أنه ” إذا رفض مالك الأرض التي تفجرت فيها مياه معدنية اجارها أو تنازلا عنها فإنها يمكن نزع ملكيتها وفقا بأحكام القانون 91-11 بعد إنذار لمدة سنة واحدة من طرف الولي فقط المختص”

فالمشرع الجزائري فيما يتعلق بالعقارات بالتخصيص فانه لم يتطرق لهذا الأمر 76-48 في قانون 91* 11 كما أن نزع الأملاك المعينة و المقامات التاريخية والأثرية لم يتطرق اليها قانون 91-11 وامر 76-48.
وهنا نجد أن قانون 91-11 لم يملأ النقص الذي كان في أمر 76-48 بل أن هذا القانون الجديد يحتوي هو الآخر على نقائص.

ثانيا _الحقوق العقارية:
لقد تطرق قانون 91-11 إلى الحقوق العينية العقارية ولكنه لم يفصلها ولذا كان علينا أن نرجع إلى القانون المدني وتمثل هذه الحقوق في حق الانتفاع، حق الارتفاق- حق الاستعمال والسكن ، حق الامتياز وكذلك حق الرهن الرسمي.

*حق الانتفاع :
هو حق عيني يكتسب بالتعاقد وبالشفعة و بالتقادم أو بمقتضى القانون وعلى المنتفع استعمال العين بحالتها التي تسلمها وجها و لم يلتزم أثناء انتفاعه بكل ما يعرض على العين المنتفع بها من التكاليف المعتادة وبكل النفقات التي تقتضيها أعمال الصيانة ، كما يجب على المنتفع بذل العناية اللازمة للمحافظة على العين محل الانتفاع ، وينتهي هذا الحق بانقضاء الأجل المعين أو بهلاك الشيء أو بعدم الاستعمال مدة 15 سنة (التقادم المسقط) طبقا للمواد 44 إلى 54 من القانون المدني الجزائري.

*حق الاستعمال وحق السكن:
تطرقت إليه المواد من 855 إلى 873 من القانون المدني ونطاق هذا الحق يتحدد بقدر ما يحتاج إليه صاحب الحق فلا يجوز التنازل للغير عن حق الاستعمال وحق السكن إلا بمقتضى شرط صريح أو مبرر قوي ، فنفس القواعد التي تحكم حق الانتفاع وحق السكن تحكم حق الاستعمال والسكن.

*حق الارتفاق:
هو حق يجعل حد لمنفعة عقار لفائدة عقار آخر لصالح صاحب العقار الثاني ، وينشأ هذا الحق
عن الموقع الطبيعي للأمكنة أو يكتسب بعقد شرعي أو بالميراث فهو لا يكتسب بالتقادم إلا الارتفاقات الظاهرة بما في ذلك المرور وهذا تطبيقا للمواد من 867 إلى 881 من القانون المدني الجزائري.

*حق الرهن الرسمي:
هو عقد يكسب به الدائن حقا عينيا على عقار وفاءا لدينه يكون له بمقتضاه أن يتقدم على الدائنين التاليين له في المرتبة في استفاء حقه من قيمة تلك العين في أيدي كانت وقد تطرقت إلى أموال الرهن الرسمي المواد من 882 إلى 936 من القانون المدني الجزائري.

*حق الامتياز:
لحق الامتياز أولوية يقررها القانون لدين معين بمراعاة منه لصفته ولا يكون للدين امتياز إلا بمقتضى نص قانوني وترد حقوق الامتياز على جميع أموال المدين من منقول أو عقار أما حقوق الامتياز الخاصة فتكون محصورة على منقول وعقار معين للمواد 982 إلى 1001 من القانون المدني الجزائري.

الفرع الثالث: الأشخاص المعنيين

أولا-الاختصاص بقرار نزع الملكية:
إن إجراءات نزع الملكية تتم بقرار إداري وبالرجوع إلى المرسوم التنفيذي رقم 93-86 المؤرخ في 27 يوليو لسنة 1993 المحدد كيفيات تطبيق القانون رقم 91-11 المتعلق والمحدد لقواعد نزع الملكية من أجل المنفعة العامة نجد أن سلطة التصريحية بالمنفعة العامة في نزع الملكية يكون من اختصاص الوزير المعني وزير المالية بموجب قرار وزاري مشترك هذا عندما توجد الأملاك المعنية بالنزع على إقليم ولا يتبين أو تعدى أما إذا كانت الأملاك المعنية داخل تراب ولاية واحدة فتكون من اختصاص الوالي وفي هذه الحالة يكون الوالي ممثلا للدولة.

هذا فيما يخص سلطة التصريحية بالمنفعة العامة أم فيما يخص سلطة إصدار قرار نزع الملكية فيكون من اختصاص الوالي حتى وان كانت الأملاك المراد نزعها تقع على إقليم ولا يتبين أو عدة ولايات وهذا ما نصت عليه المادة 44 من نفس المرسوم حيث انه :” إذا كانت الأشغال مما يجب إنجازه على تراب ولايتين أو عدة ولايات فان المستفيد من نزع الملكية يحول الملف الخاص بنزع الملكية المنصوص عليه في المادة 3 من هذا المرسوم الى كل والي مختص إقليميا يتولى تنفيذ جميع إجراءات نزع الملكية المذكورة أعلاه”.

*المستفيد من إجراء نزع الملكية:
بالرجوع إلى القانون القديم المتمثل في الأمر 76-48 وفي المادة الأولى منه فانه: ” يمكن اللجوء إلى نزع الملكية لفائدة الأشخاص الاعتبارية و الهيئات المختلفة التي يكون هدفها هو تحقيق المنفعة العامة ، أما المادة الثانية من نفس الأمر فإنها نصت على أن المؤسسات الاقتصادية قابلة للاستفادة من نزع الملكية.

وهنا جعل المشرع الهيئات هي التي مجال نزع الملكية عكس قانون 91-11 الذي يجعل العمليات هي التي تحدد هذا المجال ، هذه العمليات تتمثل في التعمير والتهيئة العمرانية والتخطيط والتي تتعلق بإنشاء تجهيزات جماعية ومنشآت واعمال كبرى ذات منفعة عامة وبذلك لم يذكر هذا القانون الجديد المؤسسات الاقتصادية ولم يسمح لها القيام بنزع الملكية إلا عندما يكون هدفها هو تحقيق عملية من العمليات المنصوص عليها في القانون ، كما أن القانون الحالي لم يمنع المقاولة الخاصة من الاستفادة من إجراء نزع الملكية إذا كانت مكلفة بتسيير منشآت عمومية أو عملية عمرانية كما هي محددة في القانون، ولا يمكننا أن نقول أن هذه العمليات المنصوص عليها في ق 91-11 المتعلق والمحدد لقواعد نزع الملكية أتت على سبيل الحصر فالمشرع الجزائري لم يحصرها بل جعل هذه العمليات أمثلة عن عمليات ناتجة عن تطبيق إجراءات نظامية.

المطلب الثالث: إجراءات نزع الملكية

الفرع الأول: الإجراءات العادية للتصريح بالمنفعة العامة
تباشر الإدارة هذه الإجراءات بناء على ملف يعده المستفيد (الإدارة المعنية ) من هذا الإجراء يشمل هذا الملف حسب المادة 2 من المرسوم التنفيذي 63-186 ما يأتي:
* تقرير يسوغ اللجوء إلى إجراء نزع الملكية ويبرز النتائج السلبية التي تمخضت عنها محاولات الاقتناء بالتراضي.
* تصريحا يوضح الهدف من العملية وينبغي أن يهدف هذا التصريح إلى أداة التعمير أو التهيئة العمرانية أو التخطيط المرتبط بذلك.
* مخططا للوضعية يحدد طبيعة الأشغال ومدى أهميتها وموقعها .
*تقريرا بيانيا للعملية وإطار التمويل
والإجراءات العادية لنزع الملكية حسب قانون 91-11 في مادته الثالثة تمثل في خمسة مراحل :
* التصريح بالمنفعة العمومية
* تحديد كامل الأملاك والحقوق العينية المزعم نزعها (الجزئي)
* تقسيم الأملاك والحقوق العينية المعنية بنزع الملكية
* قرار إداري بقابلية التنازل عن الأملاك المعنية
* قرار إداري بنزع الملكية
كما يجب أن تتوفر الاعتمادات اللازمة للتعويض القبلي المنصف والعادل للأملاك والحقوق العينية المطلوب نزعها .

أولا-التصريح بالمنفعة العمومية:
يهدف هذا التصريح إلى هدفين أساسين ، فمن جهة تحديد الغاية من العملية التي تريد الإدارة القيام بها ، ومن جهة أخرى إتاحة الفرصة للأفراد المعنيين إبداء آراءهم حول المشروع.
أن التصريح بالمنفعة العامة لا يمكن النطق به إلا عند إجراء التحقيق المسبق بدقة وهذا ما نصت عليه المادة 4 من قانون 91-11 إلا فيما يخص العمليات السرية الخاصة بالدفاع الوطني فانه يمكن الاعلان عن المنفعة العمومية بدون إجراء التحقيق المسبق وهذا ما تنص عليه المادة 12 من نفس القانون.
إن الإجراءات التي تسبق التصريح بالمنفعة العمومية قد حددها المرسوم التنفيذي رقم 93-186 في 27 جويلية 1993 هذه المراحل السابقة بالمنفعة العمومية والتي تتمثل في :

 قرار فتح التحقيق حول المنفعة العمومية
 التقرير حول المنفعة العمومية
 قرار التصريح بالمنفعة العمومية
وسنحاول تفصيل هذه العناصر فيما يلي :

1- محتوى التحقيق حول المنفعة العمومية:
هدف التحقيق هو تمكين المواطنين من معرفة طبيعة ومحتوى المشروع المزعم القيام به، ويتم فتح التحقيق بقرار يسمى قرار التحقيق يصدر عن السلطة الإدارية المختصة، فإما أن يكون بقرار من الوالي أو بقرار وزاري مشترك يحتوي هذا القرار على ما يلي :
* تعيين لجنة التحقيق
* ضبط كيفيات التحقيق المسبق

وقبل مباشرة الإجراءات من طرف الإدارة ، فان على المستفيد من نزع الملكية يعد ملفا طبقا للمادة 2 من المرسوم التنفيذي رقم 93-186وهذا الملف يشمل البيانات التالية :
* تقرير يبرر ضرورة اللجوء إلى إجراء نزع الملكية ويبين النتائج التي تمخضت عن المحاولات الودية والاقتناء بالتراضي .
* تصريحا يوضح الهدف من العملية ويجب أن يهدف هذا التصريح إلى أداء التعمير أو التهيئة العمرانية أو التخطيط المرتبط بذلك.
ان هذا التصريح يبين الغاية والمقصود من إجراء العملية أي التحقيق والتيقن من فاعلية المنفعة العمومية قبل اللجوء إلى الإجراءات اللاحقة .
* مخطط للوضعية يحدد طبيعة الأشغال ومدى أهميتها وموقعها
* تقييم مالي للعملية ونطاق التمويل المخصص لها ، ولهذا لا يمكن اللجوء إلى نزع الملكية عندما تكون الاعتمادات المالية غير كافية لتمويل العملية، ويتبين هذا النقص أو عدم الكفاية عند إيداع مبلغ التعويض المسبق لدى الخزينة العمومية، لأن هذا التعويض يكون دائما مسبق.

إن الملف لابد أن يشمل كل هذه البيانات ، وعند إعداد هذا الملف من طرف المستفيد من نزع الملكية يوضع للدراسة تحت مسئولية الوالي الذي يتمتع بسلطة واسعة لقبول أو رفض طلب نزع الملكية ، والذي يمكنه أن يطلب جميع المعلومات أو الوثائق التي يراها مفيدة ونافعة لدراسة الملف.
غير أنه إذا توافرت تلك الشروط في الملف يقوم الوالي بتعيين لجنة تحقيق.

أ- تعيين لجنة تحقيق:
تعين لجنة التحقيق بموجب قرار فتح التحقيق المسبق ، وتتكون هذه اللجنة من ثلاثة أشخاص يعينون من بين الموجودين في قائمة وطنية تعد سنويا حسب كيفيات معينة.
ويشترط في هؤلاء المحققين أن لا يكونوا منتمين إلى الجهة الإدارية التي تقوم بنزع الملكية ، وأن لا تكون لهم علاقة تنطوي على مصلحة مع المنزوع ملكيتهم.
وتجدر الإشارة إلى أن تعيين لجنة التحقيق إجباري وعدم القيام بهذا التعيين قد يؤدي إلى إبطال الإجراءات اللاحقة كما يمكن للقاضي الدفع بهذه المخالفة عند منازعته لقرار التصريح بالمنفعة العمومية.

ب- ضبط كيفيات التحقيق المسبق:
ويقصد بالتحقيق المسبق حول المنفعة العمومية لأنه يختلف عن التحقيق الجزئي الذي مجاله هو تحديد قائمة الأملاك المعنية.
وتحقيق المسبق حول المنفعة و العمومية بفتح بقرار من الوالي ، حيث يحدد المكان الذي يجري فيه التحقيق تبعا لأهمية العملية وكيفيات عمل اللجنة ويخضع قرار فتح التحقيق الصادر عن الوالي إلى مجموعة من القواعد حسب المادة 6 من المرسوم التنفيذي 93/186 :
 الإشهار بمركز البلدية التي يوجد فيها المشرع
 نشر القرار في يوميتين وطنيتين
 كما ينشر في مجموعة من القرارات الإدارية للولاية.

ويبين قرار فتح التحقيق : الهدف من التحقيق ، تاريخ بدا التحقيق وانتهائه وتشكيلة اللجنة التي يتضمن الأسماء والألقاب و الصيغة وهذا حسب المادة 6 من مرسوم 27 جويلية 1993.
 *كيفيات عمل اللجنة تشمل أوقات استقبال الجمهور واماكنه ودفاتر تسجيل الشكاوي وطرق استشارة ملف التحقيق ويجب أن يصدر هذا القرار قبل 15 يوما من تاريخ فتح التحقيق.

ثانيا-التقرير حول المنفعة العمومية:
عملا بالمادة 9 من قانون 91-11 تقوم لجنة التحقيق بتقديم تقرير ظرفيا في مهلة 15 يوما من التاريخ المقرر لإنهاء التحقيق حول المنفعة العمومية.هذا التقرير الظرفي تستعرض فيه اللجنة استنتاجاتها حول طابع المنفعة العمومية للعملية المزعم القيام بها وفعاليتها . حيث أن لجنة التحقيق هذه تبين في أي شكل تكمن المنفعة العمومية أو أنها تستظهر انعدام المنفعة العمومية.

ولابد على اللجنة أن تعطي رأيها في مدى فعالية المنفعة العامة ولا يجوز لها ترك القرار للإدارة الانفرادية ، وتبلغ نسخة من خلاصة اللجنة إلى الأشخاص المعنيين بناء على مطالبهم وإذا كان لابد على اللجنة أن تعطي رأيها في مدى فعالية المنفعة العامة فان الرأي الذي تبديه اللجنة غير ملزم ، بمعنى أن الإدارة غير ملزمة في هذه الحالة فهل يمكن لها أن تتفرد في تقدير هذه المنفعة؟ وهل بإمكان القاضي التدخل في هذه الحالة؟

إن القاضي عليه بإعادة النظر في المنفعة العمومية كما هو معمول به في فرنسا لأنه إذا كان القضاء الجزائري استقر على عدم تدخله في مراقبة المنفعة العمومية فان الإجراءات المتبعة والتحقيقات ما هي إلا شكليات بالإمكان تجاوزها ، ولا تأثير لها على حسن استعمال السلطة العامة.

ثالثا- قرار التصريح بالمنفعة العمومية:
يجب أن تتوفر في قرار التصريح بالمنفعة العمومية شروط :
 يجب أن يصدر القرار عن سلطة مختصة
 يجب أن يحترم القرار القواعد الشكلية
وسنحاول تفصيل هاذين العنصرين:

1_السلطة المختصة في إصدار القانون:
بالرجوع إلى المادة 10 من المرسوم التنفيذي 93-186 الصادر في 27 يوليو 1993 نجد أن السلطة المختصة في إصدار قرار التصريح بالمنفعة العمومية تكون حسب حالتين:
*إذا كانت الممتلكات أو الحقوق العينية العقارية المراد نزع ملكيتها تقع على إقليم ولايتين أو عدة ولايات فان قرار التصريح بالمنفعة العمومية يصدر في شكل قرار وزاري مشترك أو قرارات مشتركة بين الوزير المعني بالعملية وزير الداخلية والجماعات المحلية ووزير المالية.
*وإذا كانت الممتلكات أو الحقوق العينية المراد نزع ملكيتها تقع على إقليم ولاية واحدة فان لتصريح بالمنفعة العمومية يصدر بقرار من الوالي .

2_ القواعد الشكلية واجبة الاتباع:
لابد من توافر الشروط التي جاءت بها المادة 11 من قانون 91-11 وتقابلها المادة 11 من المرسوم التنفيذي 93-186 وتتلخص هذه الشروط فيما يلي:
*يجب أن يكون قرار التصريح بالمنفعة العمومية منشورا حسب الحالة في الجريدة الجزائرية الديمقراطية الشعبية بالنسبة للقرارات الوزارية المشتركة أو أن ينشر في مدونة القرارات الإدارية للولاية.
*يجب أن يبلغ إلى كل واحد من الأشخاص المعنيين
*يجب أن يعلق في مقر البلدية التي يقع فيها الملك المطلوب نزع ملكيته.
وهذا الشرط الأخير المتمثل في إشهار القرار في مركز البلدية لا نجد في العمليات السرية الخاصة بالدفاع الوطني حيث أوردت المادة 12 من قانون 91-11 هذا الاستثناء أنه :
” يمكن الإعلان عن المنفعة العمومية بدون إجراء تحقيق مسبق فيما يخص العمليات السرية الخاصة بالدفاع الوطني ، وذلك حسب كيفيات تحدد بطرق تنظيمية ، ولا يخضع القرار في هذه للنشر شريطة أن يبلغ لكل من يحتمل نزع ملكيته”
فالعمليات السرية الخاصة بالدفاع الوطني لا يخضع القرار للإشهار والنشر هذا من جهة ومن جهة أخرى يبين القرار المتضمن التصريح بالمنفعة العمومية تحت طائلة البطلان ما يلي : ( )
*أهداف نزع الملكية وتحديد المشروع المزعم تنفيذه
*مساحة العقارات وموقعها ومواصفاتها
*مشتملات الأشغال المزعم القيام بها
*تقدير النفقات التي تغطي عملية نزع الملكية
ولابد أن يبين القرار الأجل الأقصى لإنجاز عملية نزع الملكية مع العلم أنه لا يمكن أنم يتجاوز هذا الأجل أربع سنوات ، يمكن تمديده مرة واحدة بنفس المدة إذا تعلق الأمر بأشغال كبرى ذات الطابع الوطني أو ذات المنفعة الوطنية.
الفرع الثاني : تحديد قائمة الأملاك والحقوق العينية
تحديد الأملاك والحقوق العينية القابلة لنزع الملكية يتم عن طريق:
*التحقيق الجزئي
*التحقيق لقطع الأراضي والحقوق العينية والذي ينتهي إلى: إعداد مخطط قطع الأراضي

أولا-التحقيق الجزئي:
طبقا للمادة 13 من المرسوم التنفيذي 93-186 فان التحقيق الجزئي يهدف إلى تحديد محتوى الممتلكات والحقوق العقارية المذكورة تحديدا دقيقا ، وكذلك توضيح هوية المالكين وأصحاب الحقوق المراد نزع ملكيتهم والتحقق منهم سواء عن طريق معاينة حقوق الملكية في العقارات المعنية عند عدم وجود تلك المستندات.

وبصورة عامة يقصد من هذا التحقيق هدفين أساسيين :
*إعطاء الملاك فرصة لإبداء ملاحظاتهم حول المشروع
*الحصول على المعلومات الضرورية لتحديد قائمة الملاك واصحاب الحقوق التي تسمح بإعداد قرار قابلية التنازل .

وفي مهلة 15 يوما ابتداء من تاريخ إصدار قرار التصريح بالمنفعة العمومية يقوم الوالي بإصدار قرار تعيين محافظ محقق من بين المساحين والخبراء العقاريين المعتمدين لدى المحاكم وهذا قصد إنجاز التحقيق الجزئي ن وقرار التعيين لا بد أن يتضمن : ( )
*اسم المحافظ ولقبه وصفته
*المقر والأماكن والأيام والأوقات التي يمكن أن تتلقى فيها التصريحات والمعلومات والمنازعات المتعلقة بالحقوق ذات الصلة بالعقارات المراد نزع ملكيتها
*تاريخ بدء التحقيق الجزئي وانتهائه
*يجب أن ينشر القرار في الجريدة الرسمية ويبلغ لكل أصحاب الحقوق المعنيين ، ويعلق في مقر البلدية التي يقع فيها الملك المراد نزعه.

ثانيا_إعداد المخطط:
بعد القيام بالتحقيق الجزئي يتم إعداد مخطط لقطع الأراضي المعنية وقائمة الملاك وأصحاب الحقوق وهنا يقوم المحافظ المحقق بما يلي:
*فحص مستندات الملكية لتحديد هوية الأشخاص المعنيين
*معاينة حقوق الملكية في حالة انعدام المستندات القانونية للملكية .
*الاطلاع على كافة الوثائق الإدارية الضرورية والاستماع لكل ذي مصلحة .
يطلب من المحافظ العقاري التصديق على المستندات المقدمة لاثبات الملكية ومدى قبولها وقوتها القانونية.

بعد عملية التحقيق يعد المحافظ محضرا مؤقتا يتضمن النتائج الأولية الخاصة بمختلف الأملاك والحقوق وينشر لمدة 15يوما بمقر البلدية التي فيها الأملاك.
*بعد انقضاء 15 يوما من تاريخ الإشهار ينتقل المحافظ المحقق من جديد إلى عين المكان إذا ما صدرت منازعات أو مطالبات أو اعتراضات ، ويقوم بتحرير محضرا نهائيا يقيد فيه استنتاجاته النهائية حيث يبين قائمة العقارات المحقق فيها مبينا بالنسبة لكل عقار هوية مالكه أو مالكيه المحددة أو هوية المالك الغير محددة.
*ويقدم المحافظ المحقق إلى الوالي المختص إقليم في حدود الأجل الذي يحدده الوالي نفسه ، ملف التحقيق المتضمن ما يلي :
*المخطط الجزئي.
*المحضر النهائي وجميع الوثائق المستلمة أو المعدة أثناء التحقيق.
*قائمة العقارات.

ثالثا_تقسيم العقارات والحقوق :
تتمكن الإدارة من تحديد مبلغ التعويض الذي سيعرض على كل مالك يخول القانون للإدارة الأملاك الوطنية صلاحيات تقييم الأموال في شكل تقرير يقدم للوالي.
وطبقا للمادة 31 من المرسوم 93-186 يرسل الوالي إلى مصالح إدارة الأملاك الوطنية ملفا يتكون من:
*القرار المتضمن التصريح بالمنفعة العمومية .
*المخطط الجزئي المصحوب بقائمة المالكين أو أصحاب الحقوق العينية.
وتطبيقا للمادة 21 من قانون 91-11 المؤرخ في 27 افريل 1991 والمادة 32 من المرسوم التنفيذي 93-186 يجب أن يكون مبلغ التعويض عن نزع الملكية عادلا ومنصفا بحيث يغطي كل ما لحق من ضرر وما فاته من كسب بسبب إجراء نزع الملكية.

ويحدد هذا المبلغ حسب القيمة الحقيقة للأملاك تبعا لما ينتج ذلك عن تقييم طبيعتها أو مشتملاتها أو على استعمالها الفعلي من قبل مالكيها وأصحاب الحقوق العينية الآخرين أو من قبل التجار و الصناع والحرفيين.

تقدر هذه القيمة الحقيقية في اليوم الذي تقوم فيه مصلحة الأملاك الوطنية بالتقييم غير انه لا تدخل في الحسبان التحسينات من أي نوع ولا أية معاملة تجارية تمت أو أبرمت قصد الحصول على تعويض ارفع ثمنا.

وجاء في نفس القانون في المادة 22 :” إذا كان نزع الملكية لا يعني إلا جزءا من العقار يمكن للمالك أن يطلب الاستيلاء على الجزء الباقي غير المستعجل”
ويجب في كل الحالات أن يغطي التعويض نقصان القيمة الذي يلحق الأملاك والحقوق غير المنزوعة من جراء نزع الملكية.

الفرع الثالث: الإجراءات الغير العادية
قد يتم القيام بنزع الملكية دون أن تراعى كل الإجراءات التي سبق لنا ذكرها وذلك وقوفا عند طبيعة الأشغال كالأشغال السرية أو عند ظروف معينة ، كالحالة الاستعجالية يكون قد نص عليها قانون خاص أو في ظروف طارئة يقدرها القضاء إذا رفعت دعوى أمامه.
من جهة أخرى سنتطرق إلى الإجراءات الخاصة كطلب نزع الملكية التام وسوف نخصص لها مطلب خاص .

أولا_الإجراءات الهادفة للإسراع بالعملية :
يجب التمييز بين الإجراءات الاستعجالية والإجراءات الاستعجالية للضرورة القصوى.
وقد تنص أمر 76-48 المؤرخ في 25 ماي 1976 المتعلق بنزع الملكية . قد نص على حالة الضرورة القصوى في مادته 49 حيث انه في حالة الضرورة القصوى تقتضي تنفيذ أشغال خاصة بالدفاع الوطني يمكن وضع اليد على الأموال قبل القيام بالإجراءات المنصوص عليها في الأمر.

غير أنه في القانون الحالي 91-11 لتم يتطرق إلى الضرورة القصوى في الحالة الاستعجالية فخلت مواده من مثل هذه الحالات ، بينما إذا تفحصنا القانون رقم 85-07 المؤرخ في 06 أوت 1985 المتعلق بإنتاج الطاقة الكهربائية ونقلها وتوزيعها بالتوزيع العمومي الغاز نجد أن هذا القانون تطرق إلي الضرورة القصوى والحالة الاستعجالية حيث تنص المادة 26 منه على أنه:
” يمكن اللجوء استثنائيا إلى الإجراء الاستعجالي في حالة الضرورة القصوى التي يقتضيها الإنجاز العاجل للمنشآت …، تحدد كيفيات تطبيق الإجراء الاستعجالي عن طريق القانون”.
غير أننا نجد في القانون الحالي 91-11 أحكاما تقترن من الإجراءات الاستعجالية تتطلب ترخيصا من الجهة القضائية المختصة ( )، لوضع اليد على الأموال قبل تسديد مبلغ التعويض.

ا-الإجراءات الاستعجالية :
من خلال المادة 26ف 1 سابقة الذكر من القانون 85-07 المؤرخ في 06 أوت 1985 المتعلق بإنتاج الطاقة الكهربائية والتوزيع العمومي للغاز والتي تسمح باللجوء استثنائيا للإجراءات الاستعجالية عندما تقتضي الضرورة القصوى للإنجاز العاجل للمنشآت نجد أن هذا الإجراء هو إجراء استثنائي يتطلب توفر شرط جوهري يتمثل في ضرورة الإسراع في إنجاز منشآت استراتيجية.
وبهذا الإجراء يمكن القول أن السلطة الإدارية المختصة تتمتع بسلطة تقديرية ولكن هذه السلطة لا تمنع القاضي من يتحقق من الوقائع وتكييفها كما لا يكون هذا الإجراء مقبولا ألا إذا تم الترخيص بالمنفعة العامة.

*-الترخيص القضائي لوضع اليد على الأملاك:
عملا بالمادة 28 من قانون 91/11 المؤرخ في 27 افريل 1991 المتعلق بقواعد نزع الملكية فإنها تنص على أنه يمكن :” للسلطة الإدارية المخولة أن تطلب عند الضرورة من الجهة القضائية المختصة الإشهاد باستلام الأموال . ويصدر القرار القضائي حينئذ حسب إجراء الاستعجال ، ينشر القرار القضائي الخاص باستلام الأموال بالسجل العقاري دون المساس بالموضوع”
عند تفحصنا لهذه المادة نجد أنها تعطي فرصة للقاضي للنظر والتحقيق في قيمة التعويض وعليه فإنها تمس بحق الملكية الذي هو مقدس ومخالفة لروح الدساتير.
وبالتالي لو رفع المنزوع أمره للقاضي فبإمكانه أن يرفض الترخيص بوضع اليد من طرف الإدارة المختصة وذلك بشأن تحديد مبلغ التعويض.

ب-الإجراءات الخاصة :
تعني بالإجراءات الخاصة هنا تلك الحوادث الفرعية التي قد تظهر خلال الإجراءات العارضة مثل طلب نزع الملكية التام وطلب استرجاع الأملاك،كما قد تظهر في الإجراءات المتخصصة مثل العمليات ذات الطابع السري.

*-الإجراءات العارضة:
تهدف هذه الإجراءات إلى إعادة حقوق الملاك مثل طلب نزع الملكية التام وطلب استرجاع الأملاك.
وتخضع هذه الإجراءات لقواعد عامة عددها القانون الا أن دور القاضي مهما جدا بسبب غياب الإجراءات التفصيلية.

*-طلب نزع الملكية التام:
كما ورد في المادة 22 من قانون 27 أفريل 1991 فانه :” إذا كان نزع الملكية لا يعني إلا جزءا من العقار ، يمكن المالك أن يطلب الاستيلاء على الجزء الباقي غير المستعمل ويجب في كل الحالات أن يغطي التعويض نقصان القيمة الذي يلحق الأملاك والحقوق غير المنزوعة من جراء نزع الملكية”
تتضمن هذه المادة فقرتين فأما بالنسبة للأولى فتتعلق بالنزع التام للملكية.

وأما الفقرة الثانية فتتعلق بتعويض النقصان في قيمة الأملاك المنجرة عن نزع الملكية ، وعليه يمكن للمالك المعني أن يختار بين أمرين، بين طلب نزع الملكية التام أو بالتعويض عن نقصان القيمة وللقاضي السلطة التقديرية في تقرير ذلك لكنه يواجه صعوبات في مدى قابلية استعمال الأملاك الباقية.
وتجدر الإشارة إلى أن الأمر76-48 المؤرخ في 25 ماي 1976 قد نص في المادة 23 على حالتين :
-إذا كان نزع الملكية لا يتناول إلا جزءا من عقار مبني وكان الجزء الباقي غير قابل الانتفاع به في أوضاع عادية على الإطلاق ، جاز لمن نزع ملكيته أن يطلب نزع ملكية التام ، وذلك خلال 15 يوما من تبليغ قرار التصريح بالمنفعة العمومية.
-ويمكن أيضا طلب نزع الملكية التام بالنسبة لكامل القطعة الأرضية العارية التي تنقص على اثر التجزئة إلى ريع مساحتها الكاملة ، فيما إذا كان المالك لا يملك أي قطعة أرض ملاصقة لها وإذا كانت القطعة المنقصة على هذا الشكل أقل من 10 آرات أما قانون 91-11 الجديد فانه لم يحدد لا أجل الطلب ولا الجهة التي يوجه اليها الطلب وعلى هذا يواجه القاضي صعوبات كبيرة في مهمته.

ج-حق استرجاع الأملاك أو إعادة البيع:
جاء في المادة 32 من قانون 27 أفريل 1991 ما يلي :” اذا لم يتم الانطلاق الفعلي في الأشغال المزعم إنجازها في الآجال المحددة في العقد أو القرارات التي ترفض بالعمليات المعنية يمكن أن نسترجع ملكية العقار بناءا على طلب المنزوع منه أو أصحاب الحقوق”.
تشير هذه المادة أنه إذا لم يتم الانطلاق الفعلي في الأشغال في الآجال المحددة للعقد بناءا على طلب المنزوع ملكيته أو من له حق في ذلك يصرح القاضي وجوبا على إرجاع الأملاك لأصحابها.

وعلى المالك أولا قبل لجوءه إلى القضاء أن يقدم الطلب إلى الإدارة النازعة للملكية من أجل استصدار القرار الإداري المسبق(التضلم) أما المقابل المالي للاسترجاع فيتم تقديمه بالطريقة مثل تلك التي استخدمت في عملية نزع الملكية أما إذا تصرفت الإدارة ببيع الملك إلى شخص آخر فيمكن للمالك الأصلي المنزوع ملكيته أن يطلب التعويض المادي والمعنوي.