الحجية القانونية لمقررات و محاضر اللجان الإدارية لتقييم العقارات – المغرب

للأستاذ : الزكراوي محمد

حجية مقررات و محاضر اللجان الإدارية لتقييم العقارات و طبيعتها القانونية بالمغرب

ملاحظة استعملت لفظ لجان التقييم . للدلالة على اللجان الإدارية للتقييم المحلية و الإقليمية منها و التي من اختصاصاتها تقدير و تثمين العقارات المراد اقتناؤها او نزع ملكيتها لأجل المنفعة العامة او بغرض احتلالها مؤقتا .والتي يطلق عليها كذالك لجان الخبرة او لجان تقويم او تثمين العقارات .

مقدمة:

لا شك وان موضوع دراسة اختصاصات و تشكيلة اللجان الإدارية لتقويم العقارات يكتسي طابعا هاما في تحديد ماهية عمل هذه الأخيرة و بالتالي تحديد طبيعتها القانونية . فالمشرع المغربي تطرق من خلال الفصلين 20 و 21 من قانون 81/7 المتعلق بنزع الملكية لأجل المنفعة العامة و الاحتلال المؤقت إلى ذكر أهم عناصر المقارنة المعتمدة في عملية التقييم ضمانا منه لحماية وحصانة حقوق الأفراد من جهة، ومن جهة أخرى الحيلولة من انحراف السلطة التقديرية الممنوحة للجان التقييم .

و في الأخير حماية الحق في التعويض العادل عن فقدان العقار من ملكية أصحابه.

و لقد حددت دورية الوزير الأول رقم 209/د بتاريخ 26 ماي 1976 المتعلقة بالإصلاح الإداري و الاقتناءات التي تهم الملك الخاص للدولة بالإضافة إلى منشورة لوزارة الداخلية تحت عدد 1334 بتاريخ 14 أبريل 1978 المنغلق بكيفية تكوين اللجنة المذكورة.

وبناء على منشورة الوزير الأول المذكور أعلاه، والمادة 42 من قانون 81/7 فقد عمل

الفصل 7 من المرسوم التطبيقي لقانون نزع الملكية. رقم 382.82.2 الصادر في رجب 1403 الموافق 16 أبريل 1983 على التكفل بتحديد كيفية تشكيلها،

ونطرأ لأهمية الدور و الاختصاص الموكول لها بموجب القانون في تثمين العقارات موضوع طلبات الاقتناء ،و كذالك نلك المشمولة بقرارات نزع الملكية لأجل المنفعة العامة وحيث أن أعمالها قد تطولها بعض التجاوزات المخلة بمصداقية قراراتها المتعلقة بتقدير القيمة الحقيقية للعقار المعني بالاقتناء او نزغ الملكية .

و لما كان هذا التقييم هو من اختصاص لحان الخبرة او كما يصطلح عليها لجان التقويم .

كما هو منصوص عليها في المنشور الوزاري رقم 209 بتاريخ 26 ماي 1976، فإننا نتساءل عن تكوين هذه اللجان، و عن دورها و اختصاصاتها ؟ وفي الأخير عن الطبيعة القانونية لمحاضر قرارات هده أللحان في ظل التشريع المغربي و مدى حجيتها .

تلكم أسئلة نجيب عنها من خلال التطرق إليها في مبحثين.

– المبحث الأول : تشكيل اللجان الإدارية للتقييم و اختصاصاتها
المطلب الاول : تشكيل اللجان الإدارية للتقييم

بحسب الفصل 7 من المرسوم التطبيقي لقانون نزع الملكية لأجل المنفعة الغائمة فان اللجنة الإدارية للتقييم . تتشكل من أعضاء دائمين وأعضاء غير دائمين وذلك على الثكل التالي:

– الأعضاء الدائمون:

– السلطة المحلية(الباشا أو القائد)بصفة الرئيس.

– رئيس دائرة الأملاك أملاك الدولة (الأملاك الخاصة للدولة)بصفة كاتب.

– مفتش التعمير أو ممثله.

– ممثل الإدارة التي تهمها العملية موضوع التقييم (ممثل جماعة محلية)

– الأعضاء غير الدائمين :

يختلف الأعضاء الغير الدائمين حسب طبيعة العقار إذا كانت أرض حضرية مبنية أو غير مبنية فتتشكل اللجنة على الشكل التالي :

– مفتش الضرائب الحضرية أو ممثله . اختياري بالنسبة للمراكز البعيدة

– قابض التسجيل والتنبر .(اختياري كذلك بالنسبة للمدن والمراكز التي لاتوجد بها قيادة التسجيل والتنبر

أما بالنسبة للأرض القروية مبنية أو مجهزة أوغير مبنية أوغير مجهزة فتتشكل اللجنة على النحو التالي :

– الممثل أللإقليمي لوزارة الفلاحة وللإصلاح الزراعي أو من ينوب عنه -اختياري بالنسبة للمراكز البعيدة-

– قابض التسجيل والتنبر

– مفتش الضرائب القروية أو ممثله .

وبالإضافة إلى هذه الجهات ، قد يحضر الاجتماعات اللجنة الإدارية للتقييم و على سبيل الاستشارة فقط، ممثل قسم التعمير بالعمالة أو الجماعة المعنية نظرا لخبرته في مجال البناءات ورئيس مصلحة الممتلكات ومندوب وزارة السكن وغيرهم من الأشخاص ذوي الكفاءة في الميدان كلما استدعت الضرورة لذالك.

المطلب الثاني: اختصاصات اللجان الادارية للتقييم

ان الدور المنوط للجان الإدارية للتقييم ينحصرفي تحديد ثمن العقار المطلوب تقييمه بما يتلائم و المشروع المزمع إنجازه.وللقيام بهذا الدور يمكن للجان المذكورة عقد اجتماعاتها كلما طلبت الإدارات المركزية والإقليمية أو الجماعية تحديد قيمة العقار المعين وتستدعى من طرف رئيسها (رجل السلطة المحلية ) في ظرف 15 يوما الموالية لذلك الطلب.

حيث لها الحق إلى التنقل إلى عين المكان للإطلاع على حالة العقار ووضعيته القانونية بما في ذالك ملحقاته و الارتفاقات الني يتحملها .،

وعادة مايكون في اليوم السابق لليوم المحدد لاجتماعها .ولا يخفى أن هذه المعاينة تسمح لأعضائها بتكوين فكرة واضحة وواقعية عن العقار موضوع التقييم . ذالك أن تحديد قيمة العقار أو مجموعة من العقارات يتطلب :

تحديد تمن الأراضي بناء على معطيات السوق العقارية وعلى أساس عناصر المقارنة التي يتم انتقاؤها بشكل دقيق (أثمان الأراضي في الموقع الذي يوجد فيه أللعقار أو العقارات موضوع التقييم وهكذا فيما يخص تحديد قيمة البناءات تضاف إلى قيمة الأرض البنايات التي تحتسب على أساس المساحات المبنية والمستويات المختلفة .كما تؤخذ بعين الاعتبار الخصائص العقارية ونسبة التخفيض بسبب الأقدمية الذي يراعي فيها تاريخ البناء ومدى صيانته.

وبخصوص الأموال التجارية كا المقاهي والمعامل والمتاجر المختلفة عادة ما يعتمد على ثلاث سنوات من الأرباح المحققة المصرح بها لدى مصلحة الضرائب المختصة وهي القيمة التي تمنح في حالة التعويض عنها (حدث هو الشأن عند نزع الملكية) وإذا لم تكن هناك أرباح (حدث هذا في التطبيق العملي الثلاث سنوات من القيمة الكرائية المحددة من طرف مصلحة الضرائب.

وطبعا فإن رأي اللجنة الإدارية للتقييم لا يأخذ بعين الاعتبار الظروف والحالات الاجتماعية بل هو رأي تقني محض واستشاري فقط بالنسبة للمجلس الإقليمي أو الجماعي المعني به .غير أنه دو أهمية كبرى.

لأنه ينبع عن خبرة وتجربة أعضاء اللجنة ، وعلى الرغم من أنه غير ملزم للجماعة المعنية فإن السلطة المراقبة (سواء وزارة الداخلية أو وزارة المالية أو الوزارة الأولى حسب العمليات ، تحرص على مراعاته عند المصادقة أو التأشيرة على مقررات المجالس أو هيئاتها المتعلقة بالممتلكات .

خاصة عندما يتعلق الأمر بتخفيض الثمن الذي حددته اللجنة لبيع عقار مثلا أو عند رفع الثمن في حالة الشراء على اعتبار هذه القرارات تدر بالمصلحة العامة وميزانية الجماعة ، ولا تقبل سلطة المراقبة مثل هذه التغيرات إلا إذا استطاع المجلس تقديم تبريرات متينة لمخالفة رأي اللجنة.

أما عن المعايير التي تعتمدها لتحديد قيمة العقارات فهي كنيرة ومتنوعة وتختلف حسب طبيعة العقار و مساحته وموقعه وكذالك مشتملاته، و قبل ذكر بعضها ينبغي الإشارة إلى أن منشور الوزير الأول ، ألمدكور أنفا أوصى بأن تأخذ اللجنة بعين الاعتبار الأثمان الحقيقية بدل الاعتماد على أثمنه العمليات العقارية التي تمت حديتا في القطاعات المجاورة للعقار موضوع التقييم والتي لوحظ أنها لانعكس حقيقة السوق العقارية وحث ذلك على أخد كل العناصر الإخبارية ( المعلومات الضرورية)التي يمكن جمعها سواء بالاتصال بالهيئات العمومية أو الخاص, وذلك حتى يتسنى منح مالك العقار المراد اقتناءه أو نزع ملكيته القيمة الحقيقية المتداولة في السوق العقارية.

ويعتبر من بين المعايير العملية التي تلجأ إليها اللجان الإدارية لتقييم العقارات ما نصت عليه المادة 20 من قانون 87/1 المتعلق بنزع الملكية نذكر منها مايلي :

يتم تحديد ثمن بيع الأراضي الجماعية من طرف اللجنة الإدارية الإقليمية او المحلية للتقييم وتستند في ذلك على المعايير التالية:

– وضعية ونوعية العقار

– نوعية المشروع المراد إنجازه

– الأخذ بعناصر المقارنة المتمثلة في الأثمنة السائدة في المنطقة

وتبقى للجماعات الصلاحية الكاملة للمطالبة بمراجعته للرفع من قيمته حفاظا على مصالحها .

إلا أننا نرى من وجهة نظرنا ، وفي سبيل إثبات حالة العقار وتثمينه على نحو أفضل. العمل على احدث لجنة مختصة ذات كفاءة لا تقل عن كفاءة اللجان الإدارية للتقييم يوكل إليها النظر و البث في الطعون و التظلمات المقدمة من طرف أصحاب الأراضي المنزوعة ملكيتهم ،و العمل على مراجعة أعمال التقييم ، وذالك بالسماح لها بدخول العقارات الواقعة في حدود مخطط المشروع ،

وتحرير محضر بذلك يبيّن فيه نوع العقار ووصفه الإجمالي ومشتملاته و مساحته بالإضافة إلى مقارنته بأثمان العقارات المجاورة له ، واسم المالك والشاغل للعقار وأصحاب الحقوق عليه و الاطلاع على جميع الوثائق المفيدة من صكوك أو مستندات، مع توضيح ذلك بالرسوم والمخططات عند الحاجة ويوقّع المحضر من طرف جميع أعضاء اللجنة وأصحاب الشأن من المالكين والمستغلين أو من يمثلهم، فإن امتنع أي من الأعضاء أو أصحاب الشأن عن التوقيع أُثبت ذلك في المحضر مع بيان الأسباب الواقعية لعدم التوقيع.

المبحث الثاني: الطبيعة القانونية لقرارات و محاضر لجان التقييم الإدارية و حجيتها

إذا كان دور لجان الخيرة هو تقدير وتثمين العقارات . فان التعويض النهائي عن نلك العقارات يضل من اختصاص القضاء وحده.

المطلب الأول : الطبيعة القانونية لقرارات و محاضر لجان التقييم الإدارية

إن الحديث عن الطبيعة القانونية لأعمال ومقررات اللجان الإدارية لتقييم العقارات يحيل بنا إلى دراسة وضعية تلك اللجان إبان سلوك مساطر الاقتناءات او نزع الملكية لأجل المنفعة العامة.

فلاشك أن قرارات الإدارات المعنية بطلبات الاقتناء للعقارات التي هي في حاجة إليها و كذالك التي تهم عمليات النزع المباشر هي التي تستدعي تشكيل اللجان الإدارية للتقييم بقصد دراسة ومناقشة المعايير المتخذة في تقدير أثمان تلك العقارات موضوع العمليات السالفة الذكر .

و بالرجوع إلى تشكيلة هذه الأخيرة و بحسب ما نصت عليه المادة 7 من المرسوم التطبيقي لقانون نزع الملكية.

رقم 382.82.2 الصادر في رجب 1403 الموافق 16 أبريل 1983 المتعلق بتحديد كيفية تشكيلها، نجدها تتضمن تنوعا لممثلي القطاعات المحددة بموجب المرسوم السالف الذكر. مما نستنتج معه أن وضعية تلك اللجان .

لا تشكل وحدة للجهة المختصة بتقييم و تثمين العقارات. فهي بذالك لجان متفرعة و مؤقتة تنتهي مهامها بمجرد انتهاء الاختصاصات الموكولة إليها و المتمثلة في تقدير أثمان العقارات التي عهد إليها تقييمها و تحديد التعويض الناجم عن عملية الاقتناء و النزع حيث تنهي أعمالها باتخاذ قرار بموجبه يحدد ثمن العقارات وفق معايير معتمدة يطلق عليها عناصر المقارنة ،و تختتم أعمالها بإعمال محضر في الموضوع .

ومن تم لا يمكن الطعن في القرارات الصادرة عنها و هي تقرر القيمة الفعلية للعقارات المعنية . باعتبار الأعمال التي تقوم بها و إن كانت تمارس في إطارا لمهام الإدارية .إلا أننا لا نعتبرها قرارات إدارية قابلة للطعن فيها بالإلغاء أمام القضاء الإداري .

ومرجع ذالك أن أعمالها مؤقتة من جهة و من جهة أخرى فأعمالها هي ذات طبيعة تحضيرية . يمكن مراجعتها من طرف القضاء الإداري أثناء البث في مقدار التعويض . و اللجوء إلى الخبرة القضائية بقصد مراجعة أثمان تلك العقارات التي سبق للجان الإدارية للتقييم أن عملت على تحديدها . فوظيفة نلك اللجان لا تخرج عن المهام التمهيدية و المواكبة للعمليات المزمع القيام بها إبان مباشرة الإدارة لعمليات و مساطر الاقتناء و النزع المباشر. كما أن دورها ليس مقررا بقدر ما هو استشاري ، حيث تبقى الإدارات المعنية بالاقتناءات او النزع صاحبة الولاية في تقرير ما نراه مناسبا وذالك حماية لمصالحها الخاصة .

المطلب الثاني : حجية قرارات ومحاضر لجان التقييم الإدارية

إن تحديد التعويض عن الضرر من صميم السلطة التقديرية لمحكمة الموضوع متى تقيم قضائها على أسباب سائغة. فتأخذ منها ما نطمئن إليه في تكوين قناعتها وتطرح ما عاداه وهكذا.

فقرارات اللجان الإدارية للتقييم ا مؤقتة من جهة و من جهة أخرى فأعمالها هي ذات طبيعة تحضيرية. يمكن مراجعتها من طرف القضاء الإداري أثناء البث في مقدار التعويض .

و اللجوء إلى الخبرة القضائية بقصد مراجعة أثمان تلك العقارات التي سبق للجان الإدارية للتقييم أن عملت على تحديدها . فوظيفة نلك اللجان لا تخرج عن المهام التمهيدية و المواكبة للعمليات المزمع القيام بها إبان مباشرة الإدارة لعمليات و مساطر الاقتناء و النزع المباشر.

كما أن دورها ليس مقررا بقدر ما هو استشاري ، حيث تبقى الإدارات المعنية بالاقتناءات او النزع صاحبة الولاية في تقرير ما نراه مناسبا وذالك حماية لمصالحها الخاصة .

فلجان التقييم. غير مختصة قي تحديد التعويض النهائي للعقارات المعنية بدراستها او ا بالفصل في المنازعات التي تثور بين المنشأة العمومية والغير. لذالك نرى انه لا حجية لقرارها في هذا الصدد.

ذالك أن الفصل في هذه المنازعات من اختصاص المحاكم الإدارية صاحب الولاية العامة. بالبث في منازعات واعتراضات الغير بخصوص التقدير النهائي لقيمة العقار عن طريق اللجوء إلى خبرة في الموضوع .

و الحقيقة أننا كنا نأمل أن يمنح المشرع المغربي لديوان المظالم الإداري، المحاكم بالبث في إلغاء قرارات لجنة التعويض فيما يخص نزع ملكية العقار للمنفعة العامة بحجة عدم عدالتها على أساس أن يقدم المتظلم من مقررات لجان التعويض او التقييم شواهد واقعية، مثل تقديم تقدير نظامي مجاور متقارب في الزمان والمكان مع العقار محل التقدير، ومتفاوت تفاوتاً فاحشاً في القيمة.

ذالك أنه في حال تقديم المعترض على قرار لجنة التعويض شواهد مادية تدل على عدم عدالة التقدير ينظر ديوان المظالم في ذلك ويحيل الموضوع لخبرة موازية للجنة النظامية من ناحية الخبرة والإجراءات، ومراعاة عدم توافر مصلحة لدى المستعان بهم من الخبراء فيما ينتهي إليه التقدير، وأن يتضمن قرار الإحالة إجراءات توازي إجراءات اللجنة النظامية أو تزيد، ويمكن الاسترشاد في ذلك بتقديرات الرهونات العقارية البنكية والبيوع الفعلية والتقديرات المقررة من القضاء بما يقارب العقار محل التقدير زماناً ومكاناً.

كما انه إذا قل عن تقدير الخبرة بأكثر من عشرة في المئة فإن هذا يؤكد أن تقدير لجنة التعويض غير مناسب، واعتبر المظالم إفراغ العقار المنزوع ملكيته قرينة على القناعة بالتقدير الذي قدمته اللجنة.

خاتمة:

لا شك ، أن موضوع دراسة لجان التعويض او كما يقال عنها لجان التقييم الإدارية .يكتسي أهمية كبرى . خصوصا في مجال تقييم العقارات موضوع نزع الملكية العامة او تلك المتعلقة بطلبات الاقتناء .

لذالك كان بحثنا يهتدي إلى الإفصاح عن مدى حجية مقرراتها وطبيعتها القانونية. املآ منا في إيصال المعرفة الشاملة وكشف ظلال وظيفتها للمهتمين و المعنيين بقراراتها. من جهة .

ومن جهة أخرى . دعوة المشرع المغربي لإعادة النظر في عمل هذه الأخيرة .بما يتماشى و المتغيرات التي أصبحت تفرض نفسها في شان المعاملات المنصبة على العقار. سعيا منا بذالك إلى إقرار نوع من العدالة في التقييم وتحديد التعويض وفقا للقانون. و إنصافا للاغيار.